打开天窗 浅谈深国商巨大的投资价值

提起深国商 ，很多朋友第一个印象就是妖股，妖气冲天，或者说天然的蹦极走势，也许很多朋友都知道其核心资产晶岛或者说皇庭广场，但是如果我为大家揭开深国商巨大的投资潜力。你们会了解更多

这篇文章写来已久，由于淘股吧之前的关闭，致使今天才能发出来，也深表遗憾。

深国商目前的核心资产位于深圳市中心的绝版白金地段皇庭广场，地理位置非常的优越，可以说是深圳独一无二的地王级别的地理位置，那么其资产的估值怎么来看？如果大家去查深圳金铺网，或者其他当地商铺的走势图，很难去描述出皇廷广场的价值，这也是为什么很多深圳投资者去买深国商，而大多数外地投资者仅仅认为其是个百货股（我会详解百货和城市综合体的区别）。深圳目前多家的地产中介，或者说深圳商铺投资人，如果你问他们，皇廷广场这个位置一平方米多少钱，答案会不假思索的出来10-15万一个平方米，不信的朋友可以去试试，那么我们就从这里着手。

线索一 绝版参照物 怡景中心城

要想评估出深国商的价值很容易，只需要找个参照物，这个参照物就是距离他10米远的怡景中心城，怡景中心城10年 11年2次销售铺面 其均价为一级铺20万一个平方米 寻常铺 12万-15万一个平方米，怡景中心城已经培育多年，当时销售一开始，就被香港大户火速成交，朋友们可以查阅网上相关新闻。说明2个问题 第一个是 有价 第二个是 有市场 而且这个售铺活动由于董事长的原因是拿自己不认为值钱的铺来销售 所以真实价格 应该远远高于15万一个平方米。那么距离10米之外的皇廷广场 也就是 深国商价值几何？ 更何况皇廷广场无论装修格调还是材质都远远好于6年前的怡景中心城。

线索二 城市综合体和百货的区别

有人也许会说汉商怎样，成商怎么样，我来解读下何为城市综合体何为百货。一般情况下百货股采取自营的手法 其很少出现临街铺（最具价值的铺） 而且从管理到运营采取一体化管理，所以百货的铺面如果出售一层和三层有很大的差距，原因在于衡量一个铺的价值在于人流，既是有人流就有铺王，铺王的价值在于转角，所以大家可以看到很多百货公司商场最值钱的地方都是第一层街铺出租的那一部分，一旦进入内部，人流锐减，到了2层 人流死了一半 3层以上 几乎就没有任何价值。

但是深国商由于极为特殊的位置结构，打破了这一枷锁，这也是11年暴涨很多人看不懂的关键所在。深国商的结构是四通八达，你见过哪个百货公司开在地铁里面的？ 或者和其他周围的建筑物有天桥连接，深国商占地面积几乎约等于其商业面积，面上的层面甚至只有2层 而这2层却可以大规模的借助地理优势 吸收周围的人流，并且连接中心城和深圳会展中心。地下更是和地铁无缝对接，可以说优势得天独厚，这也是很多人看过后，湿了的 原因。所以深国商的价值在于各个铺面都可以拿来当街铺使用，操作无死角，全面激活，四通八达，所以整体如果出售，价值约等于10万平方米黄金街铺。

线索三 估值困惑

公司最近采取公允价值法计量，此价值法有个特点 开弓没有回头箭，也就是一旦计量年年计量，未来5年内，深国商有可能连续保持5-9块钱的业绩，这在A股里面，可谓是前所未见，极具炒作价值。最近的连续涨停很能说明问题。而且其公允价值的计量报告有明显做低的情况，估值只给了60亿，对于认真研究的朋友来说其估值极为可笑，呵呵 如果你认真看就会发现其真实估值如下。

深国商皇廷广场的开业后 按照怡景中心城的15万一平方米估算 深国商拥有10万商业面积（明年再开2万，今年8万） 归属于上市公司商业面积约为6万平方米，真实的估值是90亿，目前负债约等于13亿（归属上市公司这部分） 90亿-13亿=77亿 目前有1亿的B股 港币计价 1.2亿的A股 深国商的价值几何呢 ？ 呵呵 恐怕30元也不为过吧。

从游资炒作角度来看

去年ST盛润5块钱的业绩（没有持续性）股价最高20元 今年深国商9块钱的业绩股价改多少？（业绩具有连续释放的特点）

炒作角度如下所示

1 今年开业铁定 因为如果不开业 公允无法计量，按照管理层进度 开业是10月份，资金在10月份有炒作的原因.

2 买入的投机资金 将在年报公布后 享受9块钱的业绩（虽然是不是实际现金收入） 但是公司开业后必有现金流

3 K线图形看 去年走势没有反应增加的接近25%的商业面积 和广告的巨大价值（公告费内部人士透漏6000万） 和 公司巨大的业绩体现、

4 明年存在摘帽预期

5 皇廷集团拥有大规模优质资产 不排除整体上市的可能性、

6从现在开始 到年底没有 利空，利好会不断释放

至于有人说的按照租金去估值 我想问你 你认为深国商的超级投资者和东海的桂长园有看租金么？深国商的高价 必出现在今年 只看整体转让价值 无需去看租金