电子城：新三板概念“遗珠”
www.stockstar.com 2011-3-29 9:29:17 中国证券网
新三板风云再起 电子城反遭“遗忘”
“两会”召开前，A股市场大力炒作的新三板概念股在沉寂一段时间后，昨日风云再起，苏州高新(600736.SH)涨停，张江高科(600895.SH)上涨5.32%，
中关村(000930.SZ)上涨4.40%，鲁信创投(600783.SH)及东湖高新(600133.SH)的涨幅也超过3%。
“这是游资行为，具体什么时间炒作，目前还不是很清楚，但看起来有乱炒的迹象。”北京一家券商资产管理部的负责人对记者表示。该负责人指出，在“两会”召开之前，他们也投资过新三板概念股，比如张江高科、鲁信创投这两家大量投资新兴创业企业的上市公司，有望在新三板推出后获益。但是，在获取丰厚收益后，早已经撤离这个板块，“目前的这个炒作有些乱，像中关村，仅仅因为名字和中关村科技园相同就被爆炒，其实和新三板没有任何关系，反而电子城(600658.SH)和中关村科技园还有些关系，当天反而是下跌的。”
该分析师表示，他不是很看好许多被炒错的所谓新三板概念股，他认为，有投资价值的仅仅是少数，大多都是炒作。
3月28日，新三板相关“高新区概念股”上涨较多，国信证券分析师认为，高新区区内高新技术企业有望因新三板扩容而获得较大发展，从而提升园区价值(园区物业销售价格及租金、物业管理费有望提升)，其中张江高科和电子城受益较大，另一方面就是参股新三板准上市企业而受益，其中张江高科最为突出。
电子城：“新三板扩容”影响正面
近期证监会主席尚福林在全国证券期货监管工作会议上指出:“加快建设多层次资本市场体系,扩大直接融资。抓紧启动中关村试点范围扩大工作,加快建设统一监管的全国性场外市场”是2011年证券期货监管工作的重点之一。
我们认为尚福林的上述表态,预示着新三板将迎来新的发展机遇。根据我们的研究,新三板将有可能通过降低交易门槛(可能由单笔3万股降低至单笔 1000股)、提高交易流动性(做市商制度)等方式来促使其二级市场交易更加活跃,并通过扩大直接融资来增强新三板的投融资功能。而这些问题一旦解决,将会引导更多的社会资金流向科技含量较高的实体经济。
也即,“新三板扩容”将为更多的中小企业开拓新的融资渠道,如果企业真的可以在新三板中成功融资,这将促使企业更倾向于在试点园区内注册,进而增加对园区内工业厂房和办公楼的需求,从而提升园区地产的整体价值。
公司所在的电子城科技园1999年就被并入中关村科技园区,是中关村科技园区十园中的一员。在“新三板扩容”之前,电子城科技园内的企业便可申请通过新三板挂牌交易。截至目前已有两家电子城园区内公司通过“新三板”挂牌交易,分别为天助畅运和华高世纪,其中华高世纪的注册地址便在公司在建的一个重要项目内, 即电子城科技园区IT产业园。
随着新三板政策的不断完善,已挂牌企业如能顺利进行融资,便会对其他企业产生一定的示范效应,从而推动园外企业入园的积极性,带动公司工业厂房和办公楼价格的提升。从而使公司受益于新三板的扩容。
预测公司2010-2011年EPS0.85和0.99元,对应PE分别为14X和12X。
不过如果公司对部分项目的结转速度高于或低于我们的预期,可能会改变公司2010-2011年的利润分布和我们对公司2010-2011年的业绩预测。鉴于公司成长模式独特,同时工业厂房和写字楼的销售不受北京严厉限购政策的制约,我们维持增持评级。
电子城：中关村科技园区的重要组成部分
公司前身为兆维科技，2009 年完成重大资产重组，更名为北京电子城投资开发股份有限公司，主要负责科技园区的开发和经营。截至2009 年末公司未结权益建筑面积为103.5 万平方米，包括建面为99 万平方米的科研办公及工业厂房项目，和建面为4.5 万平方米的住宅开发项目。园区地产主要包括建面为49 万平方米的IT 产业园和建面约50 万平方米的国际电子总部。
由于公司的土地储备绝大多数由老工业用地升级改造而来，受益于城市化进程的推进和北京市CBD 东扩及中关村科技园区建设国家自主创新示范区的实施，公司的土地储备具备突出的区位优势。更重要的是公司项目的前期成本较低而预计销售均价较高，我们预测IT 产业园和国际电子总部的销售均价将分别达到8000 元/平米以上和18000 元/平米以上，综合来看，考虑到地价、建安成本的变化以及目前的市场销售价格，我们预测公司开发项目储备的平均毛利率将达到45%以上。
除电子城的园区开发之外，公司已与平谷区政府签订了关于“北京电控（马坊）科技产业园”的合作开发协议。预计将可获取马坊科技产业园700 亩产业、科研用地和200 亩配套住宅用地。此外根据实际控制人北京电控在公司重组上市时的承诺：若北京电控下属企业总建面79.5 万方的旧厂房出租业务存在转型的情况，并适宜注入电子城的，在电子城的要求下将以公平、公正、合理的价格优先注入该公司。
电子城作为中关村科技园区的重要组成部分，销售对象大多为国内外电子信息类高科技企业，其入驻园区企业享受电子信息产业政策支持。园区地产的开发受政策支持，楼市调控对公司基本无影响。随着产业向中西部转移，以及旧厂房向城市郊区转移，我们认为电子城通过老工业基地改造而形成的以发展电子信息产业为主导的科技园区的成功复制将可能成为公司未来的最大看点。使得公司异地外延式扩张和复制具备可能。
预计公司2010 年的结算收入约为13.2 亿元，归属母公司净利润4.91 亿元，EPS 为0.85 元，2011 年的结算收入约为18.4 亿元，归属母公司净利润5.67亿元。EPS 为0.98 元。NAV 为9.3 元/股，首次覆盖给予增持评级。
电子城：不受房地产调控政策的影响
(1) 公司主营高科技园区地产开发，不受房地产调控政策的影响。公司未来主要业务为园区开发，在当前住宅房地产严厉调控的政策背景下，公司作为面向于电子信息新兴产业的园区开发者，不但成为房地产调控政策的避风港，还将受益于国家重点扶持的战略新兴产业的一系列优惠政策。
公司土地储备90万平方米，土地成本低廉，具有区位优势，毛利率高，丰富的土地储备将为公司持续稳定发展奠定良好基础。公司大股东拥有丰富的土地储备，作为大股东旗下唯一的地产开发平台，未来优质项目注入可期。
(2) 公司产品面向电子信息高新技术产业，受益于国家战略性新兴产业规划。北京电子城作为北京电子信息产业基地，作为国家重点高科技园区－中关村科技园区的一部分，将受益于国家战略性新兴产业规划。公司未来将重点建设电子城IT产业园、国际电子总部和马坊科技园。
（3） 鉴于公司为北京电控下属唯一做地产开发的平台，我们预计这些工业用地在未来由电子城开发的概率较大，一旦这些地块开始由电子城进行改造，将使得公司自身价值得到巨大提升。
（4） 在国家对商品住宅市场调控日趋严厉的背景下，公司以园区地产开发为核心的盈利模式将逐步体现其不受楼市调控的独特优势。公司的业绩锁定性较高和独特的增长模式。
预计公司10-11年EPS分别为0.68元、0.92元。
电子城：大股东旗下优质资产众多
投资亮点：
(1)转型园区地产：09年12月，公司完成了置出全部资产及负债，同时非公开发行购买北京电子城公司，丽水嘉园房产公司各100%股份(非公开发行价格为每股6.03元，数量为4.1亿股。)。公司主营业务由原来的通信及相关设备制造业变更为园区地产，房地产开发与销售。电子城旗下园区IT产业园占地面积37.4万平方米，规划建设面积56.5万平方米。其另一核心园区项目国际电子总部占地14.2万平方米，建设用地8.6万平方米，规划建筑面积50万平方米（含地下）。丽水嘉园开发的房地产项目毗邻北京最大的千亩城市花园朝阳公园。项目规划用地约4.77公顷。2010年是电子城国际电子总部和电子城IT产业园项目开发的关键性一年。
(2)非公开发行：2010年3月，股东大会同意公司不低于10.67元/股，非公开发行不超过1亿股。发行对象不超过十名特定投资者。本次募资用于投资公司全资子公司--北京电子城的电子城IT产业园项目。电子城IT产业园项目总投资为185，179万元，项目建设年限4年，项目总建筑面积48.1万平方米。项目预计内部收益率22.52%，投资回收期3.7年。
(3)股东背景：兆维科技大股东是兆维集团，实际控制人则是北京电子控股有限责任公司。公司管理层在股改时明确答复，北京电控和兆维集团将根据产业的规划和发展，在适当时机以定向增发的方式将优质资产注入上市公司。 北京电控注册资本13亿元，是北京市国资委旗下重点支柱产业之一，旗下核心资产包括京东方，兆维集团，北广集团，牡丹集团等。而兆维集团除了持有兆维科技之外，还控股兆维信息系统，燕新通信系统等子公司，同时参股松下控制装置，爱立信通信，康宁光缆等中外合资公司。
电子城：股价上升空间非常大
从基本面来说，电子城主营业务为商业地产，从行业属性看，表面上似乎受制于国家的地产调控策，但实际情况却是公司的高科技园区地产开发，作为面向于电子信息新兴产业的园区，在一定程度上还将受益于国家重点扶持的战略新兴产业的一系列优惠策。
从经营业绩看，前三季该股收益为0.42元，单季分别为0.12、0.10、0.20元，单季利润总额分别为：0.7338亿、0.5563亿、1.1596亿，考虑多数地产租赁业务多为年底结算，则四季度业绩肯定会出现较大幅度的增长，2009年其四季度单季每股收益高达0.60元就是这个原因，故全年每股收益保守测算也应该在0.80元以上。考虑其特殊的地产属性，按25倍PE估算，其合理股价应该为25*0.80=20元。目前股价仅为11元多一点，上升空间应该说是非常大的。
那这样好的个股为什么不涨呢？这就要从其技术走势上来分析了。该股自重组完成后，股价开始进入一个大的箱体之中运行，低点在8元多，高点在14元附近，中轴位置大概就是目前的11元左右，这个箱体至今已经运行了近两年的时间，可以设想，在两年的时间里，主力资金能够将股价维持在箱体中，其成本也是非常高的，花去如此高的成本，当然不会任其无何止的震荡下去。进入2010年5月后，该股转入一个相对较小的箱体中，高点在11元附近，低点在9元附近，今年2月份主力资金开始试图向上突破，股价顺利突破了前期的小箱体。但在突破后主力并没有快速拉升脱离这一区域，而是采用了以两根大阴线回抽的方式进行大力度的洗盘，股价从12.5元左右快速回落至前期箱体顶部的11元上方，最近三个交易日K线连续收出三根长下影十字星线，成交量萎缩明显，主力洗盘的目的应该说已经达到，并且已经完成了前期小箱体突破的回抽确认，正常情况将很快转入重的拉升过程，而转入拉升的标志就是一根放量的长阳线。
还有一个非常重要的因素，该股预计4月9日发布2010年年报。从以往重组增发后多数股票的情况看，一般在重组增发完成后，都会以大比例送转的方式对大股东进行回报，而从该股的技术走势看，其年报大比例送送转的可能性非常之大。目前距离其年报还有十几个交易日的时间，股价进入快速的拉升已经非常值得期待，短线第一目标位应该15元左右。
北京电子城经济规模15年增16倍
记者从北京电子城公司获悉，北京电子城老工业基地改造15周年，经济规模由1994年的32亿元增长到2009年的520亿元，增长了16倍。并成为北京市纳税大户，去年上交税费24亿元，出口创汇8.7亿美元。
北京电子城表示，力争通过5-6年的努力，即到“十二五”末期，使电子城企业总收入达到1500亿元。
此外，北京电子城还表示，该公司将充分利用电子城区位、资源优势，打造国际电子总部；建成电子信息产业自主创新和文化创意产业两个基地；形成电子科研开发、电子产品展示交易集散、网络信息三个中心。
北京电子城是国家“一五”期间重点投资、集中建设的电子工业基地。近年来，通过高新技术的引进，区域内培育了一批大型电子骨干企业，形成了以通信、计算机、显示器、彩色显像管等为主的高新技术产业群，企业数目由新中国成立初期的19家企业增至目前的1000余家。世界500强企业中，有30余家在电子城设立了研发总部与高端制造基地。
在发展过程中，北京电子城曾在上个世纪80年代后期开始衰落，90年代初期陷入“设备老化、经营衰退、亏损严重、税源枯竭、资金匮乏、职工收入低、住房条件差、人才急剧流失”的困境。1994年10月28日，北京市政府正式批准成立北京电子城有限责任公司，该公司担负起改造老基地、振兴电子城的历史使命。
xxsd
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