2012房地产信托到期兑付

房地产基金密谋抄底房地产信托

　　记者 朱楠

　　汹涌而至的房地产信托兑付高峰或成为房地产投资基金的牟利良机。

　　3月底，全国房地产投资基金联盟举行了一次闭门研讨会，几十家房地产信托公司和基金的业务部门负责人讨论了今年信托兑付高峰的应对方案，寻求房地产信托与基金的对接方式。

　　公开资料显示，2010年以来大规模发行的房地产信托，基本上在今明两年到期，今年房地产信托要支付的本息就高达2500亿元，刚刚过去的3月已经迎来了首个兑付高峰。

　　在目前房地产市场持续低迷情况下，信托公司通过房地产公司正常销售回款方式实现兑付的困难正在加大。因此，一些信托公司千方百计寻找多种途径接盘即将到期的房地产信托产品。

　　嗅到商机的一些房地产投资基金已经开始“趁火打劫”。

　　一位房地产基金公司内部人士透露，现在市场上出现了一些房地产并购基金，试图抄底接盘房地产信托。

　　除私募基金大肆介入外，四大资产公司也悄然出手。

　　有消息称，信达、华融、东方和长城四大资产管理公司都在低成本接盘房地产信托产品，四大资产管理公司收购的房地产信托规模已达两三百亿元。长城接盘并筹谋金融创新，即“接过来之后，再以资产管理公司的名义发债。”

　　这位基金公司内部人士还告诉记者，他所在的房地产基金公司近期考察了多个房地产信托项目，这些项目大多位于二三线城市，准备接盘的收购价连5折都不到。

　　信达基金内部的一位人士也证实说，“现在我们去拜访一些信托公司的老总，他们上来就问：‘你们是来低价抄底的吧？’”

　　然而，基金接盘信托这种解决方案是否可行，许多业内人士提出了疑问。新沃资本一位内部人士表示担忧：“现在让基金来兜底信托，但基金到期了又有谁来兜基金的底？”同时，基金接盘信托还存在很多技术障碍，例如对价如何处理？更重要的是，基金接盘后，开发商将面临融资成本进一步上涨的风险。相关报道详见封十二

越南自1986年实行全面“革新开放”以来，经济保持较快增长，1990－2007年GDP年均增长7.5%以上，经济总量不断扩大。国际上看好越南的声音高涨，越南国内也逐渐兴起“超印赶中”的盲目乐观情绪。而目前的金融形势恶化，很大程度上是过激乃至不当的经济政策种下的祸根。
？？（一）货币政策过于宽松，投资增长过快，经济过热。据亚洲开发银行数据，从2006年开始，越南政府大幅放松货币政策。2006年广义货币供应量M2增长34%，2007年又增长46%。同期，国内贷款余款2006年增长29%，2007年增长54%。同时，2003－2007年，越南国内投资占GDP比例均在35%以上。高投资导致进口增长过快，经常项目收支连年逆差。
？？（二）在金融体系不健全、外汇储备不足的形势下，过多过快吸引外国直接投资。越南多年来实行宽松的金融政策，对国有企业的大量贷款形成部分呆坏账，金融体系不健全。同时，越南外汇储备虽然增长很快，但总量依然偏少，2007年仅为210亿美元，而外债却达200亿美元。然而，越南却在几年前制订了“最激进”的吸引外资政策。截至2007年底，外国累计在越投资协议金额831亿美元，协议项目8590个。外资的大量进入，对越南通胀起到了直接推动作用。一旦外资大规模撤出，后果不堪设想。
？？（三）过度放开资本项目。越南在2007年初加入世贸组织后，就开始放开资本项目的外资直接投资。外资持有上市公司股票的上限放宽至49%。外资的大量涌入，直接推高了越南资产价格，形成泡沫。在外资的推动下，越南股市总市值在不到两年时间内从10亿美元迅速膨胀至300亿美元。2007年1月底，越南20家最大上市公司市盈率已达73倍，高于普通新兴市场的估值水平。2007年3月初，国际货币基金组织就向越南发出了股市风险方面的警告。但越南监管部门沉醉于“全球增长率最高的股市”的光环下不能自拔，放任甚至鼓励国外游资进入。同样，在不到两年时间内，胡志明市的房价从每平方米200多美元上涨至600多美元。如今股市和房价暴跌，正是资产泡沫的破灭。
？？（四）未及时采取措施抑制通胀。2007年底，国际粮食、能源价格大涨，越南政府本应采取有力措施控制投资规模，遏制经济过热，避免通货膨胀和金融、经济危机；但越南政府和那些新整合组建、正欲大干一番事业的大型国有企业等既得利益阶层都不愿半途而废。今年年初，越南一些官方经济学家甚至公开表示：“不考虑削减低息贷款”。政府的犹豫不决贻误了采取措施的最佳时机。
？？（五）扩大汇率交易浮动区间时机不当。越南不久前宣布扩大越南盾的汇率交易浮动区间，希望以此阻止通胀加速。但是，这一措施可能会收到相反效果。美国《华尔街日报》认为，国际热钱将再次施展对汇市和股市双向做空的“提款机战术”：目前12个月的远期外汇交易（NDF）显示，市场认为越南盾兑美元1年内跌幅将超过30%。如果越南政府放任本币贬值，国际热钱可以在汇市上有所斩获。越南的通货膨胀可能会不断加剧，甚至有可能演变成全面危机。

新华网上海２月２６日专电题：人民币资本项目放开“三级跳”

　　新华网记者 有之炘

　　人民币国际化，无法绕开资本项目开放这个圈子，这个过程是曲折、复杂且存在争议的。国际上有不少声音认为，我国应加快资本账户开放；但国内的专家对此存有顾虑，担心人民币国际使用的步子迈得太快，会对国内货币稳定带来负面影响。日前，央行调统司司长盛松成领衔的课题组撰写的一份报告正式公布，明确指出中国加快资本账户开放的条件基本成熟，并将整个过程分为短期、中期、长期三个阶段。

　　央行首次公开我国资本市场开放路径图

　　这份名为《我国加快资本账户开放的条件基本成熟》的报告将资本账户开放步骤分为短期、中期、长期三个阶段。

　　短期安排（１－３年），放松有真实交易背景的直接投资管制，鼓励企业“走出去”。直接投资本身较为稳定，受经济波动的影响较小；中期安排（３－５年），放松有真实贸易背景的商业信贷管制，助推人民币国际化；长期安排（５－１０年），加强金融市场建设，先开放流入后开放流出，依次审慎开放不动产、股票及债券交易，逐步以价格型管理替代数量型管制。

　　这是央行首次以官方报告的形式，描绘出中国资本市场开放的清晰路径图，并给出相对具体的时间表。

　　报告称，我国当前正处于资本账户开放战略机遇期，开放的风险基本可控，不能过分强调利率市场化、汇率自由化或者人民币国际化条件完全成熟再进行资本账户开放。

　　上海交通大学中国金融研究院教授费方域对这一结论表示赞同。“人民币国际化本身就可以促进资本账户开放。当离岸市场发展起来后需要有回流的渠道，于是境内会放松各种管制，放松管制后进一步把市场做成熟，便把这个市场打开了。”在他看来，人民币的国际化并不需要等到资本账户完全开放以后再进行，倒逼机制是很重要的。当然要对全局有一个系统谋划，才能走好人民币国际化这步棋。

　　改革需要有的放矢不可一蹴而就

　　来自德意志银行的大中华区首席经济学家马骏，曾多次在研究报告中呼吁应尽快放开资本项目管制。他的理由是，经常性项目绝大部分已经开放，很多资本项的流动可变相地经常性交易来进行。尤其是跨国公司成为全球贸易的主要渠道，提供了资本在国家之间套利的渠道，因此即使资本项名义是上管制的，实际上管不住。加上离岸市场对境内市场的倒逼机制，国内就出现很强的力量要推动国内金融管制和资本项目的开放。

　　“有人说，资本项目的开放是长期趋势，可以慢慢来。但与发展程度类似的国家相比，中国资本管制最严。希望三五年之后中国能达到目前马来西亚所处的水平。”马骏表示。

　　然而，改革不能一蹴而就。原世界银行驻德国代表奥特曼·西门子日前在出席中国国际经济会主办的“中韩经济领袖对话”时公开表示：“资本市场开放需要遵照一定的开放顺序，中国决策层审慎而为，推进人民币国际化实乃明智之举。”

　　据悉，资本管制开放分三个领域：直接投资、证券投资、股权投资。即便有美元、欧元、英镑、日元这样的国际储备货币在人民币之前作为参照，但各自有不同的国际化路径。

　　上海市金融服务办综合协调处副处长崔远见在接受记者专访时透露，在资本账户开放过程中，将遵循“先一级市场后二级市场”“先非居民的国内交易后居民的国外交易”的开放原则，降低开放风险，相机决策。预计下一步有可能放松的是有真实交易背景的直接投资管制，鼓励企业“走出去”，初期可以考虑逐个审批。各国经验也表明，放松直接投资管制的风险最小。

房地产信托接近2万亿，不含包装的信托产品。

危，大危。