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[引用原文已无法访问]
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国开城市发展基金 投资者预期年化收益37%不封顶
一、基本信息
1、国开城市发展基金总体规模500亿。由国开行全资子公司国开金融、昆仑信托、中海信托、民生银行联手打造。国开城市发展基金集合资金信托计划（以下简称信托基金）由昆仑信托和中海信托受托发行，资金投向国开城市发展基金，成为基金的有限合伙人(LP)。
2、国开城市发展基金第一期规模为100亿。有限合伙人(LP)出资99.9亿：其中（1）国开金融出资49.95亿作为基金的有限合伙人；（2）昆仑信托和中海信托分别募集24.975亿信托资金作为基金的有限合伙人。
3、基金管理人：开元(北京)城市发展基金管理有限公司(以下简称开元公司)，出资0.1亿，作为普通合伙人(GP)。开元公司于2011年6月23日成立，注册资本1亿元，由国开行全资子公司国开金融(80%)联合昆仑信托(10%)、中海信托(10%)共同出资。国开金融总裁张旭光任开元公司董事长，国开金融副总裁左坤任开元公司总经理，投委会委员分别是国开金融股权三部总经理刘贺强、国开金融股权二部总经理吴丰硕、中海信托总裁助理魏志刚、昆仑信托房地产业务部总经理夏林。
4、该信托基金由民生银行担任独家财务顾问和主力代销银行。信托基金的认购起点为300万，两年后可以在北京金融股权交易所挂牌转让，转让价格按当时信托基金的市场评估价为准。
5、基金运作期限：8(6+2)年，其中前六年为投资期，每年有现金分红，后两年为退出期。预计本金在第6年起开始逐步回收。
6、投资方向：该基金主要是靠国开行和各地政府的关系，有选择的投向核心城市和优先发展区域的“一级开发和二级开发联动”项目，最终持有原始成本的土地。
基金的种子池项目，主要在中国西部城市，每个项目以子基金形式投资，分享土地收益和产业规划建设收益。城市开发种子项目池中的项目覆盖全国偏向西部开发。每个项目以子基金形式投资，由母基金与地方政府指定当地国企成立(母基金持股比例为35%-49%，享有一票否决权)，主要按照地方政府规划意图从事土地一级开发或二级联动开发，同时开发一些特色产业项目。
7、预期收益：国开城市发展基金集合资金信托计划的路演材料显示信托基金“正常情况”下年化收益超过40%，投资者预期年化收益率20%-37%，且是保守测算，上不封顶。每自然年度分配一次基金收益。20%-37%的投资者年化收益是以未来我国土地出让价格增长率在5%-12%为基础测算出来的。该信托基金管理团队对该产品收益以及中国房地产的未来都十分乐观，认为：正常情况下，土地价格增长率将达到9%，那么按照目前比较成熟的三个项目(吉林哈达湾、成都龙泉驿、绍兴新城)为例，保守测算信托基金年化收益率将超过40%，投资者年化收益率将达到29.1%。
8、基金收益来源于土地一级开发和土地二级开发的收益分成。该基金坚持大片区的一二级联动，主导模式是大片区的一级开发，分享土地出让收益，最低五五分成，部分项目扣除上级政府应计提的各项专项基金外（一般不超过土地出让金收入的20%），其余全额返还项目公司土地出让金收入。
9、财务杠杆：由于有国开行的背景，子项目基金可获得国开行牵头组织的2倍资本金的银团贷款。
10、收益分配：基金在运作中采用了目前较为流行的“优先次级结构”，信托资金为“优先级”，强调自身最大的安全保障，国开金融以自有资金50亿元后于信托投资者投入的50亿元本金退出。当然，与此同时，作为“次级”的国开金融，将在整个基金算数平均年化收益高于16%时，享受超过16%部分收益的倾斜分配，超额部分分配比例为：国开金融LP：信托LP=6:4.
而另外，当基金算数平均年收益率高于12%时，也需给予作为GP的开元城市发展基金管理有限公司收益分成。具体分配方式为，当基金年收益率高于12%而小于18%时，GP分得收益总额的10%；当基金年收益率高于18%而小于25%时，GP分得收益总额的15%；当基金年收益率高于25%时，GP分成高达20%。
二、风控方式
1、较高的劣后保障：国开金融以LP有限合伙形式投资人民币49.95亿元，并承诺以其全部投资额劣后于信托端LP投资本金退出，保障信托投资者本金安全；
在收益分配和保障上，城市发展基金在投资期前三年是保底收益，规定回报率为10%-12%；如若收益不足10%-12%，将由合作方进行补足；同时国开金融以49.975亿元本金承担责任，相应地享受基金实现之超额收益倾斜分配。只有当基金算术平均年收益率高于12%时，GP才可以参与收益分成，根据基金算术平均年收益率所达到的区间范围不同，GP提前收益总额的百分比也不相同。此外，项目层面各平台公司合作方通过利保利、政府承诺最低收益等形式提供最低收益保障。
2、项目管理：开元公司设立五人制投资委员会，昆仑信托和中海信托各委派一名委员参与对子基金或子公司的投资和退出事项决策；在运营管理上，其管理团队主要有5个人，均是由国开金融、中海信托和昆仑信托委派。在运营模式上，基金通过和地方企业合资成立项目公司或子基金，城市发展基金持股比例一般为35%-49%。基金公司参股不控股，但对重大事项享有一票否决权，并且项目公司总经理、财务总监等关键岗位由基金公司委派。
3、重大事项：国开城市发展基金对于子基金或子公司享有一票否决权，并且总经理、财务总监等关键岗位由国开基金委派，严格管控项目公司日常运营和资金使用。
三、投资项目
1、在国开城市发展基金的种子项目池中，有已启动的龙泉驿项目，还有吉林哈达湾工业区搬迁改造项目、国开发展湖南“两型”基金、昆明五里片区改造项目等共12个项目，即将启动的项目共有5个，正在前期推动的项目38个，包括广州南沙新区开发项目、北京市小城镇发展基金项目等。
2、由于基金有近50亿来自国开金融的自有资金，因此，目前已有多个项目启动。
2010年9月7日，龙泉驿区政府、成都经开区管委会与国开金融有限责任公司、国开行四川分行正式签订设立“国开四川(龙泉驿)城乡统筹发展基金”框架协议。龙泉驿项目区域总体8054亩，其中建设用地6196亩，2011年出让底价基数为325万元/亩。首期资金进入作为一级开发成本，主要用于拆迁、征地，后期通过卖地收入补充收益。该项目基金总规模为100亿元，首期规模20亿元，国开城市发展基金、龙泉国投分别出资9.8亿(49%)和10.2亿(51%)，将分批投入成熟的优质城乡建设用地增减挂钩项目，将农民集中安置后，在农村集体用地上进行商业开发。除了一级开发卖地的收益，项目基金还可以联动二级开发。龙泉驿项目主要以汽车产业为发展目标，并向上游的创意设计、概念设计等汽车研发方向，向下游汽车销售、汽车贸易、汽车娱乐等方向延伸。
龙泉驿项目的区域总体8054亩，其中建设用地为6196亩，四川龙泉城乡统筹发展基金的投资额为9.8亿元，投资期限为8年，基础建设成本为220万元/亩，周边可比地块价格为400万元/亩。2011年房价假设是5800元/平米，2011年出让地价基数是325万元/亩，如果土地出让价格增长率为5%，则城市发展基金IRR为30.3%；如果土地出让价格增长率为9%，则城市发展基金IRR为41.4%；如果土地出让价格增长率为12%，则城市发展基金IRR为48.7%。
国开城市发展基金董事长、国开金融总裁张旭光表示：“(龙泉驿项目)基金规划3个阶段，2010—2013年是起步期，通过若干个成熟的城乡建设用地增减挂钩项目树立品牌；2014—2017年是发展期，通过各种方式吸引社会资金参与，打造形成初具规模的生态小城镇；2018—2022年是成熟期形成集城市综合开发、特色产业发展、商业物业运营管理与集约化生态农业经营等多个领域的城市开发综合运营平台，同时基金或其下属的优质子公司将逐渐实现上市。”
四、风险分析
1、对赌未来有风险：该信托基金的推介材料显示，对于20%-37%的投资者年化收益率的测算，是以中国土地出让价格增长率为5%-12%为基础的，只根据几个已启动项目暂时的走势预测未来8年中国土地出让价格的增长走势，可谓是对赌中国房地产的未来。
2、能否选择到优质项目有风险：项目的优质与否是控制风险的关键要素之一。选择项目要考虑的三个关键要素是，第一，这个项目政策是否支持，将来会不会因为政策风险被停掉；第二，这个项目将来的发展空间有多大，周边地块发展如何，该区域经济发展状况如何，是否需要这样的项目开发；第三，这个项目的地块价格和房价未来升值潜力究竟有多大，是否能够回收成本，保证最低收益。
3、项目控制有风险：在选择了合适的项目后，基金要参与到项目中来，则需要和当地政府合作，而项目公司则一般是由城市发展基金和当地大型央企下的国企子公司合资成立，基金是参股，国企是控股。因此，基金和地方政府的关系处理也成了关键，选择哪些人来管理项目公司也是关键。因此，各方对项目控制的博弈，以及他们的能力、素质、道德、信用是决定项目能否最终开发获利的重要因素。
4、政策有风险：所谓的政策风险是指由政策变动导致所投项目贬值，从而不能正常开展的情况。
5、市场有风险：市场风险主要是指经济系统性风险，如经济增速降低，导致资产价格增长幅度同步降低，导致收益测算发生变化，而这里主要涉及到土地和房地产两个资产价格。
6、政府违约有风险：是指所有投资项目均与地方政府国企公司合作，、地方国企破产等风险。
7、管理人道德有风险：主要说基金管理人不履行其应履行的义务，从而影响信托计划的收益实现。该基金的发起人国开金融、昆仑信托和中海信托的大股东均为特大型央企国开行、中石油和中海油，股东背景强大，一定程度上降低了基金管理人的道德风险。
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定向增发的考虑吗？
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定向增发的考虑吗？？
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不鸟解啊
信托贷款 小贷资产收益权凭证
都可以吧
+担保公司担保
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现在阳光贴息存款都是价格，非阳光更高！
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