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期待第二板
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环湖东路一级开发项目价值评估
假设：实际可拍卖面积假设为 4 万亩，因公司项目位于滇池附近，
以低密度建筑为主，容积率假设为 0.7，拍卖价格假设为 300 万/亩，开
发成本假设为 150 万/亩，公司按照 50%的比例获得 50 万/亩，拍卖进
度假设 2011 年为 3000 亩，2012 年到 2016 年均为 500 亩，贴现率假设
为 10%。
在以上假设下，得出公司一级开发项目净利润现值为 99.79 亿元。
基于 2011 年公司实现一级开发土地拍卖的假设，我们预计公司在
2011 年业绩将会实现爆发性增长，公司每股 RNAV 为 29.6 元，当前股
价折价率水平较高，给予公司“买入”的投资评级
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一级开发项目 4800 亩土地完成整理，配套工程进展顺利
项目介绍
2008 年，公司与昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办
公室与公司签署《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司获得一
级土地开发项目 4.18 万亩，具体区域包括东至乌龙片区与大渔片区用
地界线，南至滇池沿岸，西至盘龙江与滇池接口用地界线，北至官渡
段的西亮塘及五甲塘公园用地界线、呈贡段的乌龙片区用地界线。其
中建设用地 22,993,149 平方米,道路用地 1,229,394 平方米,绿化及湿地
面积 4,006,867 平方米。
环湖东路沿线一级开发委托合同主要内容
开发的期限自 2008 年 5 月 30 日至 2013 年 5 月 30 日。
土地一级开发所需资金由公司筹措和垫付，全部可出让土地地块
通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在
扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土
地出让纯收益，上市公司按 50%的比例获得收益。但若按以上方式所
提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的 5%时，昆明市人民政府
将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于合同项下的
全部土地一级开发总成本的 5%
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顶，关注是否成为保障房第二波龙头
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历经血雨腥风的板
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正好赶上保障房 今天最好把基金洗了 后面有的抄
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周一开盘整个一字涨停 连拉8个算了 体现下他的价值 哈哈
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昆明下一个最有投资价值的板块
——中原地产事业三部营销总监陈永昕
（都市时报）昆明的城市发展形成了三个模式，一个是环线扩展模式，比如沿一环和二环发展，特别是二环开通，周边区域和物业逐步形成了城市的中心，商业和商务价值逐渐提升；第二是郊区化模式，比如太平新区的崛起，东白沙河的潜伏等等；第三是目前正在进行的城市再生，比如城中村改造和呈贡新城崛起。
在城市再生的过程中，作为主城和呈贡新城双城中心的五甲塘和三个半岛片区的价值就逐渐被释放出来，它具备了环线的交通价值、环滇池片区的生态价值，以及双城中心的区域优势。
因此，湖滨生态城三个半岛和五甲塘片区，将成为昆明下一个最具发展价值的区域，兼备城市价值和生态价值，这里将成为昆明的第二个翠湖，相当于是深圳的南山华侨城和后海CBD区、杭州的钱江新城、长沙的湘江三角洲、苏州的金鸡湖，它必将发展成为昆明的城市名片。
在区域控规的引导下，一方面它将引领昆明向国际化城市发展，成为城市的代言，另一方面，它将成为房地产开发的一面旗帜，成为城市高端商业商务产品的有力争辉者。目前已经有众多的一线品牌开发商潜伏于此，即是最好的证明。
但在实际操作层面，我们必须正视城中村改造的推进速度以及区域规划的高商业商务配比带来的开发风险，在开发速度上可能会形成一些限制。
在目前的表现来看，政府对这个区域的概念性引导还有所欠缺，还停留在土地拍卖阶段，对市政建设及公共设施建设的引导还没有明确的规划。但对于一个具有城市价值和生态价值的双城中心，从理论分析和案例分析上都可以启示我们：这里适合发展以高端居住为主，新型城市市政展示区（比如展览馆、博物馆、城市客厅等等）、新型商业商务区三个功能为核心的城市区域。这里将是一个适合高端人士居住，城市展览活跃，商业和商务发达的一个城市新兴区域。
从长远看，放眼昆明，本区域都具有相当的发展机会，加上土地供应量非常充足的因素，可以这么说，在未来相当长一段时间内，三个半岛和五甲塘片区都将是房地产开发的主战场。
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几则新闻：
昆明滇池首期2600亩湖滨生态城地块近期挂牌20110624
（都市时报 杨丽芬）6月，昆明土地市场集中爆发，供地量超过2010年全年总量。但尽管如此，依然难掩环滇池北岸三个半岛——湖滨生态城土地即将在近期挂牌出让的光芒。用云南省城乡规划研究设计院原院长庄忆的话说，那是全昆明最好的一块土地。
湖滨生态城所在的三个半岛平行排列纵深插入滇池，面山亲水，离市区近，交通便捷，区位优势得天独厚，环整个滇池来看，都是独一无二的风水宝地。
从十年前开始，坊间就有着各路开发商将在那里屯兵开发的传闻，华侨城、世纪城、来自香港的开放商都榜上有名。
在目前，中海、万科、招商地产是坊间传言最有可能进驻滇池北岸三个半岛的地产巨头，从2009年末到2010年初，上述三家地产大鳄分别与土地的一级开发商云南城投共同出资组建公司，意图比较明显。
滇池北岸三个半岛与五甲塘片区中间仅以一条环湖东路相隔，从地图上看，就像安放在滇池北岸的一顶皇冠。两个片区之间的开发联动效应比较明显，其与相邻发展较为成熟的滇池路版块、东南板块以及官南版块相比，还是一块未开发的处女地。
事实上，早在道路、水电等市政设施都达不到开发条件的2006年、2007年、2009年，五甲塘片区就产生了三个地王，俊发、官房、尚居等有远见的开发商已经在此布局。
6月22日，昆明喜获转型2011宜居城市、国际形象最佳城市、最具国际影响力城市三项桂冠，滇池北岸三个半岛作为春城最璀璨的明珠更加引人注目。离滇池水面最近的主城地块、28平方公里的区域规划面积、环滇池片区的生态环境、畅通便捷的环线交通以及昆明主城与呈贡新城双城中心的区域优势，都将让滇池北岸三个半岛、五甲塘片区成为一个适合高端人士居住、城市展览活跃、商业和商务发达的一个城市新兴区域。
可以断言，在未来相当长一段时间内，滇池北岸三个半岛和五甲塘片区将成为昆滇房地产开发的金字塔尖，成为代言宜居昆明的国际名片。
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按照昆明星迪嘉拍卖有限公司拍卖出让公告：
参加竞买者应自2011年6月24日至2011年7月12日下午15：00止，到昆明市人民中路34号如意大厦5楼昆明星迪嘉拍卖有限公司提交书面申请及报名材料；竞买保证金必须在2011年7月12日上午12：00前汇到昆明市土地和矿业权交易中心指定账户（以到账时间为准）。
拍卖出让时间：2011年7月13日下午15：00时；
拍卖出让地点：昆明市滇池国家旅游度假区观景路4号云南海埂会堂会议厅。
在报名截止时，若某地块竞买人数未满七人，则中止该地块的本次拍卖出让，由拍卖公司通知竞买人，退还已缴纳的竞买保证金（不计息）。
非专业问题：
1、拍卖定价合理否？
2、有没有可能流拍？
3、公司该项目已经收储的土地后续拍卖进程如何？
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