网友献策：破解住建部副部长房产调控六大难题

中国住房和城乡建设部副部长仇保兴26日在北京提出，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战。

谈到房地产市场调控的难点。仇保兴分析说，一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大;二是民间资本投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅1000元人民币左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

对于仇副部长所说的房地产调控六大难题，笔者逐条破解如下：

一、仇副部长所指的城镇化进程中的农民进程绝非购买商品房的刚性需求群体，这些群体数量无论有多么庞大也绝不会影响房地产调控，更不会成为阻碍房地产调控的一大难题。确如仇副部长所说，每年都有相当多的农村居民进城务工或经商。这些进城的农村居民确实有居住需求，可他们解决自身居住的方式是租房而绝不是买房。因为这些农村居民进城的目的是赚钱，而其赚钱的方式是打工或做小生意，在其起步阶段绝买不起所在城市的商品房。

二、中国的民间投资领域并不窄，只是由于近几年房地产市场火爆，炒房获利颇丰且操作较为简便，这是近年来房产投资火爆的最重要原因。很多人将房价上涨归咎于中国民间投资领域过窄，事实果真如此吗?

其实，中国民间投资领域及渠道从来都不窄。从80年代的很多人下海经商，他们大多数选择的是各类商品的贸易，到90年代的珠三角、长三角很多乡镇企业、家庭企业雨后春笋般涌现，他们大多选择的是加工业，再到金融领域的各类有价证券、理财产品。

而就在今年，国务院出台16条政策松绑民间资本，民间资本的投资路径将越来越多，可以说，中国民间资本从来就不愁没有合适的出路。而导致民间资本大举进入楼市的最重要原因是近几年房价的疯涨，很多人在通过炒房谋取暴利后继续加大投入。在这些通过炒房获利的先行者的示范效应下，那些看到身边人炒房赚钱的人以及利润越来越薄的制造业主也纷纷将钱投入楼市。

三、热钱涌动与人民币升值预期均不是房价持续上涨的主要原因。不可否认，前几年的房价上涨与海外热钱及人民币升值预期不无关系。这些热钱是在房价处上升通道时涌入，在获取既得利益后绝大多数已经退出楼市。在目前中国房价已经处畸高状态，政府已经下定决心痛击房价，市场成交已经接近冰点，房价即将步入下行通道之际，海外热钱绝不会再度进入中国楼市。

四、房产持有环节税收缺失是事实，开征房产保有税即可化解。仇副部长说的没错，房地产在持有环节税收严重缺失，这是导致房地产投机严重房价疯涨的一个重要原因。对此，政府已经充分认识到这一点。物业税空转几年及本轮调控政府明确提出加快开征房产保有税的进程即为明证。而从政府近几年对于房产持有环节税收的努力可以看出，这一困扰地产领域达数年之久的难题即将得到解决。

五、只需变革土地供应制度，即可令地方政府摈弃土地财政思维。近几年，由于房价的持续上涨，土地拍卖价格屡创新高，各地方政府利用土地获取了大量的收益，各地方政府的土地财政依赖日趋严重。很多人说，地方政府的土地财政思维是调控的一大难点。而欲解决这一难题，只需变革土地供应制度即可达到目的，因为正是土地招拍挂制度令地方政府得以通过拍卖土地获益。政府可采取保障房土地划拨、中低商品房土地批租、高端商品房土地拍卖的综合土地供应政策取代招拍挂。这样一来，地方政府对于利用土地获益的期望值将大为降低，将可令其逐步摈弃土地财政思维。

六、房地产调控就必须采取一刀切的政策。仇副部长的观点，代表了很多人的想法，即调控不应采用一刀切的做法。在他们看来，一、二线城市房价前期涨幅较大，而三、四线城市甚至县城的房价还没怎么涨，调控应先针对前期房价上涨过快涨幅过大的地区。而在笔者看来，调控就应该一刀切。若采取区别对待的政策，势必会造成这样的局面，即一、二线城市房价调下来了，三、四线城市房价又涨上去了。因为，一旦在三、四线城市采取宽松的调控政策，势必吸引那些原本横扫一、二线城市的炒房客将资金转移过来，从而推高三、四线城市的房价。腾讯博客吴其伦/文
-转自凤凰