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津门津塔项目我定位30亿。假设用张花桥所谓的价值陷阱可以定位多少呢。
目前总资产44亿，净资产22亿。大约还有22万米写字楼，3万米商业，和4万米酒点没有销售。
目前写字楼定价3万，商业更高，假设采用价值陷阱定位，那就是卖光可以产生90亿现金，还掉22已债务，定位接近70亿。
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天竟项目，和平路项目，46万米，成本大约1万，售2.1万，保守定位10亿。
禁们津塔，半年报显示净资产22亿，保守定位30亿，天津项目合计定位40亿。
目前天津，惠洲，衷情项目累计定位90亿，外加自由物业50亿，累计140亿。
再看北京项目，融花世家，已经卖的差不多，融京城，强光，漫香君强光。保守定位2亿加6亿加2亿，定位10亿。
漫想林。高利润项目，至少带来25亿利润，定位25亿。
西单广场，半年报敬资产8.2亿，保守定位10亿，复性门定位5亿，通洲圆保守定位5亿，金融街储备项目17万米定位10亿。
北京项目累计65亿，总计累计定位205亿，这样是一个极端保守的定位。
000402总实质在低于205亿的时候，应该月跌月买。
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研究0402是很费力的事情，要把其下每个项目独立定位，然后想加。粗略定位如下，首先定位自有物业。
目前47万物业静态看每年带来5亿营业利润，目前市场其他股票都定位100亿，我保守定位50亿。
惠洲项目，目前公寓1.3万，别墅3万，权益面积150万，保守计算，除去酒店公共设备，大约120万米，其中别墅20万米。
这个项目总投资120亿，0402出100亿左右，如果未来10年房价和现在一样，大约可以产生90亿毛利，40亿净利润，保守定位20亿。
重庆的项目大约160万米。目前看已经开盘的都卖的不错，这部分定位30亿。
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另外，一个独立的投资者，一定要有自己独立的思维。不要以为市场一直是正确的。
静态看市场永远正确，但是动态的看，市场永远是错误的，能提前找到这些错误，自然就战胜了市场。
目前市场中线看某些板快已经有了巨大的错误，着正是未来利润的来源。
希望大家不断找出市场的错误，做个真正的投资者，不要老是去迎合市场，为任何极端事情作出合理的解释。
不管是6000点，还是1600点，市场大部分人在当时也不是去发现市场的错误，而是迎合。
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张化桥的文章确实讲的很透彻了，不知念兄如何看？
Bimingzhi 说的可转债是402吗？402好像没发过可转债。
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显然，大商股份等股票更适合张花桥的价值陷阱，0402有本质不同，0402的物业正在不断创造现金流。
你看到的只是今年的租金，我看的是3 年后的租金。
你想的是买入后能否立马大涨。我考虑的是他最多能跌多少。
投资惯的不同，自然对股票有不同看法。
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张化桥的文章，，是个合理的解释。不错！
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如果可转债全部转为股,那对公司股票有什么样的影响呢? 念兄可否讲解一\二.
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我是这个帖子里面少数几个审慎看空的人。
我认为402大幅上涨有几个前提条件：
1、证监会放开地产股的再融资。
2、房产税出台
3、政府调控政策处于尾期或者已经终结。
否则，402不可能靠出租物业的收益走出一波独立的行情。
最关键的是现金流，402的出租收入在上市公司的现金流比例中只占一小部分，不足以出租物业的价值来估计企业的全部价值。
张化桥的上篇文章已经讲的比较透彻了。
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贴一篇张化桥的文章帮助大家开拓思路
地产公司里的“价值陷阱”
说到地产公司的价值陷阱，我不能不说说我在2001年遇到的一件有趣的事。当时，有一个中国内地的民营化妆品公司在香港上市。当然，不论在上市时的发行定价，还是后市的表现，都取决于公司的利润（和现金流），而与公司究竟有多少固定资产或者物业没有太大关系（当然，扣除那一点小小的租金收入）。但董事长不明白这个道理，为了让初次上市的资产价值大一些，好看一些，他就把他价值10亿元的办公楼也放在上市公司里面。显然，他的投资银行没跟他讲清这个道理，或者他拒绝弄懂。你知道，有些企业家是很固执的。
上市了一年以后，当他明白这个道理时，他问我可不可以把这个资产（办公楼）从上市公司中撤出来。我告诉他，当然可以，但是相当麻烦。这是一项关联交易，上市公司必须聘请独立的财务顾问作估值，报请小股东批准，而且他还要拿出真金白银来从上市公司买回这项资产。所以，这个办公楼在上市公司里，其实几乎是沉淀的资产，在上市公司的整个估值中是零蛋，也就是免费的。有没有这项资产，几乎不影响股票的价格或估值。有些股民甚至基金经理会说，你看，这个股票好便宜，它的市值低于这栋楼的价值，而它的化妆品业务是免费的。他们正好搞颠倒了：资本市场给化妆品业务有正确的估值，但那栋楼是免费的。
还有一个故事：韩国一家上市的百货公司有大量的超值物业（大多是30年前或者20年前用非常低的价钱购置的）。公司股票的估值当然是有一个市盈率（13倍），以及企业价值除以现金流的一个倍数（大约6～7倍）。虽然它的市净率很低，但大多数人不太重视这个指标，因为大家认为物业重估的水分太多（也确实如此），没有太多意义。另外，如果长期持有这些物业不变卖，对于无数的小股东来讲，它的实际意义就只是租金收入。自用物业就是租给自己，也可以算出回报率。如果回报率比较低，公司总的利润近些年没有明显增长（至少10%以上），公司未来的利润增长前景一般，或者被大家认为一般，那就很可能出现一种情况，即它的估值很可能低于物业处置的净收入，或者它的物业价值被市场完全忘掉。我承认，这好像很不公平，但这样的例子比比皆是（在韩国、中国香港、日本、中国台湾，等等）。
小股东很自然地会问，公司物业即使很值钱，跟我有何相干？最近，某大基金经理跟我谈起这家韩国公司（她已经持有它的股票4年以上），她抱怨现在投资银行的证券分析师水平太差：“某某大银行负责研究这只股票的分析师甚至不知道这家百货公司拥有大片值钱的物业，包括那些百货商场和购物中心。我太气愤了。”我安慰她：“你的牢骚有一点点道理，但是，其实这位分析师知道不知道这家百货公司持有的物业，对于他的分析和评估没有太多的影响。”这家公司用很低的租金把自有物业租给自己用，这已经转化成了它自己的商场的毛利，它的物业又不会变现和分红，而且反复强调公司和家族的“五代人的眼光”，小股民为什么要陪它玩儿呢？在我的眼里，这家韩国公司是一个典型的“价值陷阱”。
在欧美和澳大利亚，这样的公司比较少，因为在那些国家的上市公司中，家族公司越来越少，而专业化（外人）管理的股权分散的公司一定会尽量把价值挖掘出来。如何挖？很简单：把物业快速变现，加大分红、借债来做生意以提高净资产回报率。这已经成了标准步骤，所以一旦有公司的业务往西边走（陷入夕阳阶段或者现金流强壮但利润增长有限），市场马上就明白管理层大概会如何做。
说起地产公司的价值陷阱，香港比比皆是。内地的房地产公司在香港上市的有40家左右，不少就有这样的价值陷阱。我也在几个陷阱里待过一段时间，直到尝到其中滋味。酒店公司尤其如此。
其实，我最近在思考另外的一个问题，针对国家或者整个资本市场，估值又何尝不是同样的情况呢？看看日本的股票市场，它之所以在最近10多年的表现如此之差，就是因为没有利润增长，而大量的值钱的资产又沉淀在死气沉沉的公司里。
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