000979 中弘地产 会不会成为10倍股？

000979 中弘地产 个股分析

一．股票与公司简单情况介绍
000979中弘地产是借壳上市的，该代码之前是安徽科苑，后来安徽科苑经营不善，连续亏损，以股抵债，并最终沦为被借壳的命运。中弘地产是一家注册在北京的房地产公司，该公司从1999年左右开始涉足房地产业务，发展速度很快。
通过查阅公告等资料，了解到目前000979的结构图。如下

二．股票的几个看点
1．利润承诺协议
结构图之中的中弘投资在2011年净利润不低于5亿，平均到每股上面净利润为1元。
可参考附件1半年报第16页和17页之中的利润补偿的承诺条款
2．保险资金重仓
保险做股票的思路是较保守的，敢这么去做肯定是有所研究。
截止到2010年6月30日共持仓1215.9万股，占流通股比例为13.58%

介入的时间是2010年2季度，股价平均价11.86。据称有所减仓，但总持股仍然很多
3．短期内销售和利润有保障
中弘时代中心已经实现24个亿的销售收入，据我个人的粗略估计，中弘时代中心还可以销售约58个亿。
我看了一下北京像素的楼盘的沙盘图，
网址：http://data.house.sina.com.cn/bj3893/
同时，我去北京房地产信息网
网址：http://www.bjfdc.gov.cn/public/Index.asp
输入北京像素或者中弘时代中心可以查看已经挂牌销售的房子的销售明细
http://www.bjfdc.gov.cn/public/house/project.asp?id=2875658&src_id=2&type_id=1
算账如下
一共19栋，北区10栋，南区9栋。挂牌出售11栋，未销售8栋。这11栋共有可售面积：243611平米，已经销售了126981平米，销售单价每平米19608元，实现了24亿的收入。
算上11栋之中没有销售的116630平米，同时按照楼盘图和每栋已经在售的面积估计剩下的8栋的面积，每栋平均23000平米。共有300630平米，还可以卖58.94亿元。
上面的数据为我个人统计，长江证券统计的数据为总销售面积为69.8万平米，未挂牌面积约45万平米。不过我对它的数据有些怀疑。
4．商业地产项目
御马坊项目西区：中弘兴业房地产公司旗下子公司御马坊房地产有限公司开发，并已经在2010年花了4.5亿元拍下了该块土地，京2010年059地块。
怀柔西游记主题公园项目：中弘兴业房地产有限公司和中铁置业联合成立的一个公司，现在更名为美猴王有限公司，中弘兴业占60%的股份，注册资本1亿，公司出资6000万。
南国荔园项目：中弘兴业控股70%的海南弘昇投资有限公司。南国荔园项目共4500亩地（建筑用地面积不低于1500亩），位于海南海口市。该项目目前处于暂停状态，主要是中央政策防止海南开发过热，要求暂停。
5．海南题材
6．董事长王永红
从其个人的经历应该可以判断：有人脉资源，有商业眼光，有魄力。
见：附件3
三．主流机构的研究
附件5
长江证券的报告是比较详细的。把它下面的项目写的很清楚。
比较重要的信息是它的非中心的销售，御马坊的项目，西游记乐园的项目，海南的项目。
不过，最重要的项目是御马坊的项目，这个也是实实在在开始做的项目。其它的项目只是一个想象的空间。
附件4
兴业证券的报告不够详细，不过写到了一个很关键的地方，就是它开发商业地产的模式。基本上这个模式跟目前国内的“大连万达”的模式有点像。商业地产的优势是开发成功后现金流好，但是前期占用的资金太多。而普通的住宅地产的模式是滚动块，但是没有后续的收入来源。大连万达的模式是和当地政府联合，在一个新的地方打造一个新的中心区域，开发商业地产和住宅地产，住宅地产出售快速获得资金回笼，商业地产持有。
中弘地产准备开发的商业地产项目采用的也基本是这个模式，出售和持有的比例为7:3。同事我们从长江证券的报告中也可以看到它的高管之中有几个人就是从大连万达挖过来的。

四．个人的看法：
我觉得这是一个很好的股票。他的价格不高，流通盘也很小。大股东的70%约3.5亿股要到2013年才能流通。前期也有机构介入。保险资金介入的时间为2010年的4月1日到6月31日，这个期间的平均价格为11.86.
中弘地产开发商业地产，开发海南等项目最终能否获得成功，现在还不知道。但是这个给市场提供了很好的想象空间。如果它做成了，它可能就类似于大连万达，成为另外一个高速发展的奇迹。如果它不成，在2013之前，还是有很高的安全边际的。北京像素“非中心二期”等项目提供了很好的安全边际。
建议介入的价格成本为10元左右，考虑到市场走势的不确定性，在目前可以先建仓一部分，分批入市操作。
预计在明年该股有机会上冲15-20元，如果其它的数据比较好，这个股票可能会给我们带来更多的奇迹。