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浦东金桥拟做大收租“蛋糕”
广发证券 发布时间： 2010年09月17日
近日，我们调研了上海金桥出口加工区开发股份有限公司（下称浦东金桥，600639）。得出的结论是浦东金桥是一个典型的收租公司，现有物业租赁贡献稳定业绩，在建及未建物业为其增长提供保障；房产销售及股权投资锦上添花。
经过测算，我们认为，浦东金桥NAV（编注：NAV即净资产价值法。净资产价值法是目前地产行业的主流估值方法。）为12.91元/股，2010年至2012年每股收益分别为0.48元、0.59元及0.59元；若扣除投资净收益等因素，浦东金桥2010年至2012年的每股收益分别为0.37元、0.56元及0.51元。
总体来看，我们认为浦东金桥是一家仍具有较快增长潜力的园区类开发公司，目前估值水平偏低，因此，给予其“买入”的投资评级。
昨日浦东金桥逆势收红，报收于9.45元，微涨0.32%。
现有物业租赁
贡献稳定收益
本次调研我们发现，浦东金桥存量物业能够为公司带来稳定收益。
浦东金桥，是一家专注于园区类开发的、典型的收租公司。其目前拥有的权益收租面积约为159.98万平方米，其中高附加值的租赁面积大约为47.48万平方米，厂房仓库及土地租赁面积为112.5万平方米，不考虑租金的内涵增长，该部分物业租赁能为浦东金桥每年贡献约8亿元的营业收入，因此，现有租赁业务能为其持续贡献稳定增长的业绩。
此外，在建物业及未建土地为浦东金桥可持续增长奠定基础。由于浦东金桥是园区类开发公司，随着园区内物业开发的逐渐成熟，市场开始质疑浦东金桥未来的增长能力，对此，我们有不同的看法，我们认为，浦东金桥未来5到6年具有稳定的外延式增长空间。
我们认为，浦东金桥在建物业能确保其4年内快速增长。浦东金桥目前在建及正在报批的物业（除了销售物业）高达64.03万平方米（地上建筑面积），尚在规划中的项目大约为8.46万平方米，合计为72.49万平方米，折合权益面积为46.68万平方米，这些项目在未来3到4年内基本上都会竣工投入运营；同时，我们可以看到，这部分项目均是高附加的租赁项目，而2010年初浦东金桥拥有的高附加值租赁项目仅为47.48万平方米，也就是说，在3至4年之内，单靠外延式的增长，浦东金桥就能有接近1倍的增长，因此，我们认为，浦东金桥后续4年的稳定增长都是值得期待的。
另外，浦东金桥可开发土地资源为其4年后提供增长空间。对浦东金桥园区内的土地，我们进行了了解，发现，除了上述项目之外，其还有四宗可开发的土地资源，大约有71万平方米的建筑面积，分别分布在生活区和工业区内，这些项目储备将是其4年之后增长潜力所在。
开发销售项目
进入结算周期
大量的出租物业为浦东金桥贡献稳定增长的业绩，而房地产开发销售则为其业绩增长提升添砖加瓦。
浦东金桥房地产开发销售目前取得较好业绩。浦东金桥目前有2个房地产开发业务，分别是碧云新天地三期及临港新城项目，其中临港新城项目尚处在开发前期，将有可能在2012年及其之后进入结算期；而碧云新天地三期项目已经于2009年销售完毕，到目前为止共回笼了15.53亿元的资金，预计毛利率在60%左右，该部分收入将会在今年及明年进入结算周期，我们假设2010年结算总面积的30%，剩余面积在2011年结算完毕，因此，房地产开发销售业务将会有效地提升公司2010年及2011年的业绩增长。
今年或有9900万
股权投资收益
股权投资业务则为浦东金桥的业绩增长锦上添花。
金融股权投资业务为浦东金桥贡献大量投资收益及分红收益。
浦东金桥持有了较多的金融股权投资业务，受制于“一参一控”等的政策要求，其持有的海通证券股份将在2010年内减持完毕，从数据中，我们看到，浦东金桥年报持有671.35万股海通证券，上半年减持了196.5万股，下半年将会减持完毕，我们粗略估计，海通证券的减持会为浦东金桥带来至少约6000万元的净利润。若再加上浦东金桥获得东方证券等其他股权投资的分红收益，我们预计2010年投资净收益约为9900万元，为浦东金桥2010年贡献约为0.11元的每股收益。
浦东金桥业绩体检表
报表项目 2009 2010E 2011E 2012E
营业收入（百万元） 839.71 1289.58 2061.49 2465.68
净利润（百万元） 405.80 445.00 548.31 546.02
每股收益(元) 0.43 0.48 0.59 0.59
每股经营活动现金流(元) 1.05 0.39 -0.54 -0.83
每股净资产(元) 3.97 3.99 4.44 4.85
数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心(原载于东方早报)
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