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以车市看楼市
不少人认为是管理层的重手使得地产股“腰斩”，但我觉得政策只是把该发生的事情提前了而已，如果不出手压制泡沫，结果可能是更大的“过山车”。或许你不认同，但看看有政策利好的轿车股和政策利空的地产股的近半年走势，两者没有实质区别。长远来看，应对房地产泡沫膨胀单靠税收工具的作用有限，譬如对豪华车早有高额消费税，但依然不能阻止豪华车销售的强劲增长；譬如香港、美国等很多国家早有物业税，但也未阻止房地产泡沫的膨胀。相对于常年10%的GDP和15%以上的M2增长，平均4%的利率水平无法压抑资产泡沫。还有一个从车市看楼市的有趣观点，我与大家分享一下——“对轿车经销商的调查显示，3-4月份我国基本上售价在15万元以下车型都出现了降价促销，其中北京现代的伊兰特和悦动对市场的冲击最大，目前伊兰特手动版的售价已经不到8万元，悦动的手动版价格也降到了10万元以内，目前看韩系车型对自主品牌的价格压力很大；与中低端车型相对应的是15万元以上车型无论售价还是销量都表现平稳，君威、君悦等热门车型价格都未松动，也无现车可提。。。”从这条消息，大家可能已经知道我想说什么了，就是下半年楼价的下跌也许从中价楼开始，而豪宅依然“有价有市”。随着国家对保障性住房负起应有的责任，这种中价楼与豪宅的分化趋势将是不可逆的。。。
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听“世联大脑”讲故事------
洞察陈劲松的智慧（附文）。很多人问我，即使开发商资金充裕，但如何在不降价的情况下继续卖楼呢？方法很多，我举一个简单的，就是从卖“期楼”改为卖“现楼”，单靠这一点已可顶至少5%的降价——从我以前的地产同行得知，目前不少“不缺钱”开发商正是这样做的（不包括恒大）。在我的“成长股系列”中，世联是我的“第一次+最爱”，但也是最受争议的。为什么六个股票中，我最看重它呢？那是因为“人”的因素。在5月初的股东大会上，巴菲特说：“我投资比亚迪9.9%的股权，某种程度上不是投资这家企业，而是投资王传福这个值得我尊重的企业家。”同样，对于其余五家成长股，我无法了解他们的老板，只能从研究报告以及一些日常认识去分析，但对于世联的老板陈劲松，我是了解的（虽然不深）。今天，我推荐他的一篇博文，让大家也了解一下这个“世联大脑”的智慧，请参见附文。。。
陈劲松：拿王中军说事
张化桥先生最近写了一篇文章，说起中国创业板泡沫的事，很有意思——人人都在讽刺中国创业板是一个大泡沫、赌场、很不理性，可是为什么股民们全然不顾？为什么这些公司的估值永远会让观察家们看不懂？他说，这是因为中国的企业家特别值钱，“他们要承担很多额外的风险，攻克更多的障碍，而且失败的概率特别高。所以，对于那些脱颖而出的企业和企业家，甚至包括还在成功的路上苦苦探索的企业和企业家，市场愿意付出很高的代价。”“一间公司的市值（或企业价值）是30亿元，但它的重置成本（如果该业务值得重置的话）远远高于30亿元”。
这种说法对不对姑且不论，但化桥先生每每对中国资产价格发表高论时的独特角度，总能给人启发和思考。
比如王中军的华谊兄弟市值一百多亿，够高了吧，现在假设有一个不知出身何处的张中军也想干王中军这行，而且也能够拿到一百个亿资金，你信不信这个张中军能立马搞一个“某某兄弟”与王中军看齐？我看不行，除非这个张中军是央企，具有除了钱以外的其它垄断能力。
好，现在我们假设张中军就是央企，财大气粗，而且一定要与王中军打擂台，张中军一定会干这么几件事：
1、不计代价，争夺“地王”，也就是抢稀缺资源。什么是“地王”就抢什么，导演、演员、班底……把整个行业的资源价格抢高，而且“地王”的价格就更是让王中军们心寒胆战。退出竞争才行；
2、*，当然是政府和银行了。父亲管批地、母亲管规划、表哥管贷款、堂兄管预售，张中军的竞争优势如何？让王中军把贺岁档期让出来，王也只有点头的份呀；否则几套班子就进驻华谊，不查出点事儿，光吃不走哇；
3、利用资本市场限制对手。什么再融资呀，增发呀，都要以电影市场过热的名义叫停，然后再窗口指导不能给过热行业贷款；
4、形成强大的“反暴利”运动，张中军为国家赚钱，挣钱有理，也没全往自己口袋装；王中军挣钱一定会使基尼系数升高，应征暴利税吧？
就这样，张中军成功了。然后，赵中军、李中军等也来了，这帮兄弟与老张一样，也是国企（有些是央企），本来重置成本100亿还能拿下，现在可真不行了，又抢高了。于是中军们的父亲发话了，说你们兄弟几个央企的别进来抢了，其它的看着办吧。
本来王中军盘算好了，一个电影拍完，挣钱可以再拍多几部精品，以满足广大群众日益增长的文化需求，同时也多挣点。他几年下来发现有点不对劲儿了：不用说什么创意了，就是你把挣的所有钱全用上再拍同样的一部电影也没戏了，最主要的资源（比如导演、演员）价格飞涨，重置成本太高了。怎么办呢？只能发挥创意向二三线资源下手，然后发现二三线也都遵循同样的规律——每部电影都成功，但挣的钱都不可能复制发展。人人都说他挣了大钱，挣的钱全投入还得借钱才能把游戏玩下去，他开始怀疑这个商业模式是不是出了什么问题？
问题一：广大人民群众看电影的热情能维持多长时间？
问题二：电影票已经从几元升到百元了还能升吗？
问题三：人们已经对百多元的票价议论纷纷了，政府决定免费提供租碟服务了。
在他看来，首先人民群众看电影的热情估计还能维持个十年八载的，因为中国三大出生高峰的人都是处于看电影的兴奋期：五十年代的第一波正处于“活跃长者”的有闲期；六十年代中的第二波刚好在“升级换代”的有钱期；八十年代后的第三波正好在人生的浪漫期。这三波人往少了说也有个四五亿吧。
关于第二个问题，老王也搞不清楚，但除了看电影，他发现实在没有其它供应来满足人们日益增长的文化素质资产的需求哇。越是大片，越卖钱，而且全城轰动，排队购票，一票难求，你不把票价提上去还不把电影院大门给挤垮了。更何况，他发现，因为农村电影院太少，排队的人不少是从外地赶来的。
至于为什么不租廉价碟非来看电影呢？一是租碟要审查户口，二是可选择的碟太少了。
看起来至少目前，虽然有重置成本问题，商业模式还算混得下去。真正值得老王担心的是：政府不再鼓励人民看电影了；人们有了更多的去处，而不只是电影院了。
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昨天（2010年4月）与同学讨论世联，把相关的聊天记录拿来与大家分享。。。
哈哈 21:48:25
3月份全国各大城市的房价和成交量都暴增，我觉得房地产股马上要来一波了～
哈哈 21:48:42
世联很有希望爆炒
Ping 21:49:07
除非中央再出严厉措施，现在大家并不是没看都房价和成交的东西，只是被上次给吓怕了
Ping 21:49:30
这里面就像赌博，赌错了代价惨重
Ping 21:49:44
赌对了，30%以上的收益率并不困难
哈哈 21:50:50
为什么觉得是赌博呢？
哈哈 21:51:01
输的可能性不大呀
Ping 21:52:42
因为大部分机构都害怕政策调控啊，所以明知道地产业绩大好都不敢买，一旦他们发现没有新调控了就会大量补仓。但反过来看，中央已经在前期无所不用其极了，媒体也将自己摆了上台了（背后可能有保守方支持），所以一旦再出调控，那就一定是“杀手级”的。。。
哈哈 21:58:15
现在推荐啥股票？
Ping 22:00:56
全仓世联啊
哈哈 22:03:53
那你觉得这是在赌博吗？
Ping 22:07:22
是啊，全仓一股，而且是争议最大的地产股，不算吗？
哈哈 22:12:55
呵呵，这个也是典型的周期性股票
Ping 22:13:54
其实他并不是周期性的，只是现在大家都把他当周期股来看待了
Ping 22:14:21
只要不出现0708年那种大起大落，房地产市场还是比较稳健的
哈哈 22:14:50
我觉得是很难持续高速增长的，1-2年没问题
Ping 22:16:32
开发商受到土地出让金和建安成本约束，无法快速成长，以前那种高增长在现在的银行信贷和政策条件下肯定不行了。但世联不同，他是轻资产的，只有人力充足，可以不断地接单
Ping 22:17:07
在此过程中积累的人才、知识和IT后台优势还可以压缩管理成本
哈哈 22:58:23
从香港的合富辉煌来看，股价波动也是跟房产市场密切相关的，如果房价跌了，二手楼成交也会萎缩，分店扩张就得停止和缩小，收入也自然少了。我觉得他的长期走势会跟质量好的小开发商差不多，世道好就有发展做大，世道不好就会停滞
Ping 23:01:06
合富和世联有两个不同，世联以售前策划为主，合富以代理销售为主，两者再兼容经纪业务，而合富的经纪业务份额也很重，世联则只有20%左右；第二个不同是世联专注于做豪宅，这个品牌很响亮，合富则做中端为主
Ping 23:01:20
所以合富的周期性比世联要强
Ping 23:02:26
豪宅的销路，只要不出现类似08、97那种经济危机，不会有大问题。但中价楼市场受那种3-5年的行业和调控周期影响较强
Ping 23:03:12
合富08年亏损严重，09扭亏，但世联08年依然盈利，且相对07也没有大幅下降。我想这一点就代表一些区别了。。。
哈哈 23:06:24
分析的有道理，看来我对世联认识还不够深
哈哈 23:08:48
如果世联地产挖掘出更深的护城河就更好了～策划这东东谁都能搞～
Ping 23:10:53
但知识库是有积累的，客户也是有积累的，他做高端物业，都是投资客，打个比方：在成都销售一个高端楼盘，群发一条短信，就可以把全国各地的投资客找过来，当地开发商需要这种代理。但对世联来说，调控是好事，只有房子不那么好卖了，不会被疯狂的人抢了，才需要策划和代理。。。
Ping 23:14:22
当人们认识到他的成长性，摆脱地产类别，就会给出更高PE，属于渠道类、消费服务类，且通过最近的兼并拥有了金融性质。不过今天的答疑会上陈劲松也说了，2010年是投入年，投入要马上纳入费用，但收获需要时间，所以今年的业绩增长预测是相当保守的，只有13%左右。
哈哈 23:40:09
如果只有13%就麻烦了，市场都是短视的，不会认可的
Ping 23:40:28
降低预期，才有惊喜
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【 · 原创: 股海之舟 2010-06-11 22:53 只看该作者(-1) 】 不得不提醒楼主，现在地产中介行业还在发展的初期，发展不规范。央视也时不时的揭露地产中介的黑幕，这个行业有待整顿。这样的不确定性是不能忽视的。
谢谢股海兄的提醒。这是我已经考虑的因素：B. 野蛮成长，强者恒强。这些细分龙头的特点是，只要行业不垮，他们就能强者恒强，过去20年它们就是在风风雨雨中“野蛮成长”起来的。。。至于你说的“央视也时不时的揭露地产中介的黑幕，这个行业有待整顿”，只是那些很小很不规范的小中介，对于易居，世联们面言，它们已经走过了这个阶段。
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不得不提醒楼主，现在地产中介行业还在发展的初期，发展不规范。央视也时不时的揭露地产中介的黑幕，这个行业有待整顿。这样的不确定性是不能忽视的。
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