金隅股份

金隅股份：高利润保障房开发模式观察 
来源：观点地产网  作者：周文静2011年02月16日08:05  我来说两句(0) 　　
近日，金隅股份发行A股暨换股吸收合并太行水泥正式成行，引发了媒体及行业的密切关注。 

　　在此前举行路演活动中，金隅股份董事长蒋卫平中称，金隅将继续加快对保障性住房的开发力度，使其成为近期新的增长点。

　　此外，金隅集团旗下金隅嘉业建设的朝阳新城项目出现高达13亿元亏损的消息，使得保障性住房开发成为金隅股份此次回A的关注焦点之一。

 
　　毛利率

　　金隅股份房地产开发业务涉及经济适用房、双限房和中高端商品房，拥有超过600万平米的土地储备，其中未结算的北京项目建筑面积达到367万平米，规模仅次于首开股份，其余土地储备分布于杭州、天津、重庆等快速发展的二线城市，土地储备的平均价格约为3300元/平米。

　　据统计，金隅股份旗下保障房项目全部集中在北京地区，2010年完工和目前在建的保障房项目有九个，其中保障房和商业配建的有六个项目。只有三个包括嘉和园、景和园、通和园是独立的保障房建设项目。

　　数据显示，金隅股份2009 年公司开发业务毛利率为33%，2010年起将提升至40%以上。另一方面，对于国企而言，建设保障房亏损可能只是账面的亏损，实际亏损可能性不大。

　　中银国际近期发布的研究报告也指出，2010至2012年，金隅股份房地产业务50-60%的结算面积来自保障房，但公司房地产开发业务的综合毛利率仍然快速增长达到40%、45%和51%，利润回报十分可观。

　　中银国际称，金隅主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设，且主要以双限房为主，定价方式上二者也有所不同，经济适用房项目利润率按照成本加成3%来确定，利润微薄；而双限房则以市场化招标方式限房价限地价，利润率相对高一些；保障房小区中配建的配套商业，可以市场价出售。

　　土地成本

　　除此之外，金隅股份的高毛利率也得益于其独有的土地获取模式。

　　有北京业内人士也指出，作为北京国资委下的国企，金隅建设保障房的用地多为自有工厂用地可转性，实际土地成本几乎可以忽略不计，低于名义成本。

　　资料显示，2009年以来，金隅股份积极加快自有工业用地的转化，2009年新获土地储备全部为自有工业地转化；2010年转换了燕山水泥厂和通州梨园砖厂村两个项目共计54万平米的建筑面积，占当年新获土地储备的36%。

　　在工业地转性的过程中，金隅股份逐步加大其中商品房部分的配建比例，大兴黄村、东沙河、土桥、砖厂村项目均为商品房项目或含有商品房开发部分。

　　虽然金隅股份的工业地在用途转换为商品房用地后，还需要通过公开的招拍挂程序进行出让，但因公司先前占有这些土地，以及与当地政府的良好关系，可通过限制性招标以低于市场的价格获得这些地块。

　　此外，土地价款中的很大一块是用于补偿先前土地使用者（公司或者其关联企业），这部分的一级开发利润实际留存在金隅系内部，使得综合成本比招标价显示的成本要低廉得多。

　　资料显示，金隅股份目前拥有约1000万平米的有证工业厂房用地，北京市内的工业用地占地面积约800万平米，其中约1/3位于五环以内的核心位置，目前被其家具和建筑材料的生产厂房所占用。金隅股份计划将部分工厂搬迁，并将所占土地转化为住宅和商业用地。

H 股公司吸收合并A 股公司实现换股上市的先例
淮柴动力（2338.HK）吸收合并湘火炬（000549.SZ）
潍柴动力（2338HK）吸收合并时的换股价格为20.47 元/股(即A 股发行价)，湘
火炬做价5.80 元/股，由此得出换股比例为3.53:1。换股前湘火炬股价为5.05 元，
换股做价溢价14.85%，一次现金选择权，在现金选择权实施的股权登记日湘火炬股
价为5.05 元/股。
换股对象为除大股东潍柴投资以外的其它所有湘火炬股东，换股完成后注销湘火
炬，潍柴动力为吸收合并后的存续公司，并申请在深交所上市。
市场表现
2006.09.02 公告吸收合并预案，股价5.05 元
2006.12.18 停牌前，股价8.90 元
2006.12.30 股东大会通过吸收合并方案
2007.04.30 潍柴动力A股上市，当日股价从20.47 元升至64.93 元，上涨217%。
2006.09.02~2007.04.30，潍柴动力H 股股价从19.02 上升到 45.00 港币，对
比潍柴动力A 股作价每股20.47 元人民币，A 股价格远低于港股价格，现金选择执行
动力不足，只有250 股湘火炬流通股股份进行了现金选择权的有效申报。
2006.09.02-2007.04.30，湘火炬股价从5.05 到8.90 元人民币，按照3.53 的换
股比例，相当于以31.41 元（8.90*3.53=31.41 元）换取20.47 元/股（A 股发行价）
的潍柴动力A 股，2007 年人民币对港币汇率0.98，则港股溢价40%。
中国铝业（2600.HK）吸收合并兰州铝业（600296.SH）和山东铝业（600205.SH）
中国铝业A 股发行采取与兰州铝业和山东铝业换股的方式进行，换股比例为兰州
铝业流通股1 换1.8 股、兰州铝业非流通股1 换1 股，山东铝业流通股1 换3.15 股。
除山东铝业极少数股份（3540 股）采取现金选择权（16.65 元/股）外，A 股发行股
份数为12.37 亿股，占发行后总股本（128.87 亿股）的9.60%。
2006 年12 月8 日停牌，山东铝业股价16.65 元；兰州铝业股价9.50 元/股。中
国铝业换股价格为6.60 元/股，山东铝业流通股换股价格20.81 元/股，现金选择16.65
元/股，兰州铝业流通股换股价格11.88 元/股，现金选择9.50 元/股
2007 年4 月26 日，山铝、兰铝股票终止上市，中国铝业A 股上市，当日股价从
6.60 元上升至18.51 元，上涨180%。
市场表现
2006.12.08~2007.04.26，中铝港股股价从6.25 到 9.29 港币。中国铝业A 股作
价每股6.60 元，低于港股价格，现金选择执行动力不足，山东铝业有3540 股、兰州
铝业有0 股进行了现金选择权的有效申报
2006.12.08~2007.04.26，山东铝业股价从16.25 升至25.41 元，按照1:3.15 的
换股比例，相当于以8.07 元/股(25.41/3.53=8.07 元)换取6.60 元/股(A 股发行价)的中
国铝业，2007 年人民币港币汇率0.98，港股溢价13%。
上海电气（2727.HK）吸收合并上电股份（600627.SH）
上海电气换股做价为人民币4.78 元/股，上电股份换股做价人民币28.05 元/股，
由此换股吸收合并的换股比例为1:7.32，按照换股比例计算，给予了上电股份股东
24.78%的溢价。方案提供现金选择权，在现金选择权实施的股权登记日上电股份股
价28.05 元/股。
市场表现
2007.08.08 公告预案停牌前，上电股份股价28.05 元；
2007.09.13 吸收合并方案公告后，上电股份打开涨停股价63.96 元；
2008.11.12 上电股份退市，股价28.73 元；
2008.12.05 上海电气上市，股价从4.78 元上升至6.80 元，当日上涨42%；
2007.08.08~2008.12.05，上海电气港股股价从3.50 下降到2.92 港币。上海电
气A 股作价每股4.78 元，高于港股价格，上电股份共计3,484,777 股进行了现金选
择权，总计金额约为1 亿元人民币。
2007.08.08~2008.12.05，上电股份股价从28.05，最高涨到91.83 元，最后又下
跌到28.73 元，按照1:7.32 的换股比例计算相当于以3.92 元(28.73/7.32 =3.92 元)
换取4.78 元/股（A 股发行价）的上海电气。2008 年底人民币港币汇率0.88，A 股相
对H 股溢价9%

春节红包来了，好大的一个。

并购重组委2011年第1次会议审核结果公告 


中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会2011年第1次会议于2011年1月21日召开。现将会议审核结果公告如下：  

新疆汇通（集团）股份有限公司  　 　　　　　　　  有条件通过 

北京金隅股份有限公司　　　　　　　　　　　　　　　 有条件通过 

　　　  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 上市公司监管部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二〇一一年一月二十一日

上海电气是目前成功换股上市的三支票里面等的最久的，潍柴动力和中国铝业都没那么久吧。不过多等等也好，近期市场人气不足啊

过会后，估计还要交易几个月的时间。

上电股份2008年7月21日停牌审核吸收合并事宜
7月25日放出来。
到11月份才停牌实施，12月5日新股601727上市。

金隅股份等两公司并购重组委申请1月21日上会
2011-01-17 20:41:10　来源: 网易财经　跟贴 0 条 手机看股票 网易财经1月17日讯 中国证监会晚间发布公告称，并购重组委定于1月21日召开工作会议，审核新疆汇通（集团）股份有限公司、北京金隅股份有限公司等并购重组申请。

并购重组委2010年第43次工作会议公告

中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会定于2011年1月21日召开2010年第43次并购重组委工作会议，现将参会并购重组委委员及审核的并购重组申请人公告如下：

一、参会并购重组委委员

薛荣年、朱玉栓、顾文贤、王珠林、程凤朝

二、审核的并购重组申请人

1.新疆汇通（集团）股份有限公司

（重大资产置换及发行股份购买资产）

2.北京金隅股份有限公司

（换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司）

三、相关并购重组申请人已向我部出具 《并购重组申请人保证不影响和干扰并购重组审核委员会审核的承诺函》

上市公司监管部

二O一一年一月十七日

终于熬出头了。

最近553是比较抗跌是否有消息了。。。。。？

对吸收合并换股方案的个人解读：

1、换股方案相当于提供了一个中签在A股上市的金隅股份新股的机会，每一股600553可以换1.2股新股。安全带就是10.8元，过去的几个月曾经有过在10.8元下方大概有5%左右套利的空间。现在股价涨上去了，能不能有收益还要看新股的表现好不好。

2、换股之后，金隅股份总股本约42亿股，主营业务水泥占超过40%，地产50%，其他10%。10年的业绩按大部分研究报告的预测大概是0.7元。

3、从金隅股份过去三年的复合增长来看还不错。未来的2-3年维持20%的复合增长不是问题，不然怎么对得起国资委产业整合的大方向呢，好歹人家也是一面旗帜不是。

4、换股合并多少都有些惊喜。601600的是很久之前的事情了，经历过601727从它的前身600627换股过来的过程的同学可能还有印象吧，我到现在还没明白为什么601727关上20天会多出来50%。

4、实施的过程从董事会到股东大会通过，现在国资委、商务部都通过了，等ZJH。估计明年上半年无论如何都该完成了吧。

5、综上所述，可以适当的参与这个换股过程。15块的金隅股份A股，相当于18块的600553。14块相当于16.8。

承担的风险？不用我说，你懂的

分析得很好，感谢两位