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新政敲山震虎 炒房客往哪里逃？！
提要：面对突然变脸的房地产市场，炒房客举棋不定——如果撤出房地产市场，这些炒房客的逃跑路线又将是怎么样？大量资金该向何处去?
【新浪地产讯】文/梓萌(微博) 面对突然变脸的房地产市场，炒房客举棋不定——如果撤出房地产市场，大量资金该向何处去?在新政的威慑下，一些已撤离楼市且不甘寂寞的资金开始紧盯股票市场。近期股市大跌，但部分券商营业部开户数逆势增长，不少新股民加入“打新”大军。一些不甘寂寞的资金正在寻找新的出路。少部分撤离房地产的资金转入商业及工业用地市场，一些资金悄然流入股市。那么，这些炒房客的逃跑路线又将是怎么样？
逃跑路线一：甩楼买股
房地产新政推出后，开户回暖迹象明显。尽管有多少资金将流入股市无法统计，但通过与客户沟通，能明显感觉到这些资本来自房地产领域。目前已有炒房客快速甩货杀入股市。种种迹象表明，楼市资金正在谋划转向股市。券商有关人士预计，温州游资规模约6000亿元，投资股市的不足1000亿元。如果股市企稳，3个月后资金搬家的趋势会更加明显。“股市大跌，我们这里的开户情况却逆势上涨。”
新浪地产观点：楼市再次进入拐点，房地产市场能撤的资金也撤了，股市中期趋势也许看得更清楚。对此，瞿炳建表示，申银万国温州营业部在多次房地产和股市的关键时点举办了“炒房还是炒股”的讨论会，客观比较炒股炒房收益。“2006年，我们就号召大家既炒房又炒股。2008年初告诉大家炒股有风险。2009年初又鼓励大家进入两个市场投资。”
逃跑路线二：弃房从金
最近一段时间，楼市新政频出，买房已是不可能的了。与此同时，股市大跌，尤其是上周四道琼斯近一千点的跌幅使得A股跌破2700点关口，需要配置一点保值性强、有安全感的实物黄金，况且最近黄金也涨得非常不错。”自称“是被股市震出来的”炒房客刘先生表示，经过对比选择，他在品牌金、纸黄金与上海黄金交易所的实物黄金中最终选择了上交所金条，并在260元/克这个相对历史高位，采取了分批购买的策略，第一次就购买了两公斤，按照当时的金价近50万元。
新浪地产观点：目前像刘先生“弃房从金”的炒房客并非个例。据了解，在欧洲债务危机，以及通胀主题下，避险资金大量涌入黄金，国内甚至有大资金像买白菜一样在买黄金。究其原因，一是货币信用危机，黄金避险需求长存；二是，新兴经济体通胀升温 黄金保值再现；三是，投资需求有增无减。从国内市场来看，因国家加大了对房地产行业的调控和通胀升温，资金从房地产市场撤离流向黄金市场的迹象明显。
逃跑路线三：抛宅从商
近期，国务院陆续出台新政，大幅提高购买第二、三套住房付款比例和利率水平，受此影响，榕城不少购房者都选择观望。然而，相对于政策不断缩紧的住宅项目，据发现，不少投资者纷纷选择“弃宅从商”，把注意力转移到商业地产，商业地产反而获得了更大的新的发展机遇，或将成为投资客的新宠。
新浪地产观点：和住宅相比，商业地产目前的贷款不受限制，可以居住、投资和出租"此外，投资者对通货膨胀的预期增强，也是近期商业地产投资升温的又一原因，一些购房者试图将投资商业地产作为规避金融危机的理财手段之一。对此，融汇江山企划部经理陈福认为，房贷新政出台后，住宅、商铺、写字楼的杠杆效应逐渐被同化，而此次商铺不在二套房贷新政的界定范围。因此，选择好的商场、写字楼，回报率将不低于普通住宅。
逃跑路线四：转战二三线
“地产新政”出台后，中国房地产市场出现了前所未有的新状况：根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况，4月19日到25日，在其监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌72.5%，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而部分二三线城市的交易仍然活跃。
新浪地产观点：在政策调控下，有些炒房团仍然在“逆势抄底”，新政似乎对他们并没有起到打击的作用。相当一部分炒房者把资金投入股票等其他市场。另外，部分炒房客也可能会转战二三线城市。因此，“新政”如果能挤出“炒房”这部分投资，会是好事，政策的制定者也会进一步考虑以前流入楼市的这部分资金撤出来后，该何去何从。政府应该会正确引导。
第1页：新政敲山震虎 炒房客往哪里逃？！第2页：逃跑路线
提要：面对突然变脸的房地产市场，炒房客举棋不定——如果撤出房地产市场，这些炒房客的逃跑路线又将是怎么样？大量资金该向何处去?
逃跑路线五：暗门输血
在国家严厉政策的威慑下，一些投资客担心市场高位跳水，开始部分往外放盘。但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”，而是依然一如既往的不断买入。据了解，原因在于银行执行力度空前，但仍然有不少“暗门”可以为炒房客“输血”。一种办法是通过个人消费贷款的方式借贷购房。具体做法就是将首套房进行抵押，在银行以消费贷款的名义申请贷款。一般来说，个人消费贷款只能用于买车、装修等，而不能用于买房。但是，银行监管毕竟不能做到万无一失，一些炒房客拿到贷款后就可能进入楼市。
新浪地产观点：目前各家银行都推出了五花八门的贷款项目，如果炒房客要贷款补充首付，或者缴付月供的话，他完全可以通过个人消费贷款、透支信用卡、小额无抵押贷款等方式获得资金，而银行和其他金融机构出于自己盈利发展的考虑，大多不会拒绝。对此，深圳社科院城市营运中心主任高海燕(微博)认为，结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是“坚决执行”，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些“灵活”的对策。高海燕坦言，对于房贷新政的后期持续执行力度，暂时不敢持肯定态度。
逃跑路线六：奔赴海外
近日，楼市调控政策如风暴般席卷全国，持有大量房源的投资客开始数百套地抛售。然而，炒房客并没有停止自己的投资步伐，手握重金的投资客开始将目光转向国外，澳大利亚、日本、韩国等地成了他们的热门首选。昨日，记者采访发现，有一位炒房客在最近抛售了国内15套住房，并携带千万元资金到澳大利亚购买了5套房产，作为保值增值的方式。
新浪地产观点：近来咨询到国外购房的投资客增加了很多，特别是到欧美等国的人非常火爆。对此，深圳资深投资客丁云峰表示，炒家到海外炒房要清楚地了解国外政策，“例如西班牙政府规定，买房后15年不能卖，如果炒房，增值部分要交给政府，并且还要交昂贵的保养费、管理费等，如果去炒楼，可能会血本无归。”据悉，美国有昂贵的物业税、管理费等，不少前去抄底的人并没有赚到，反而亏本。另外，西方国家宗教信仰很强，如果炒房团扰乱当地的房地产秩序，政府将会出台严厉政策处罚，因此，赴国外炒房前最好仔细了解当地的法律、文化、宗教等。
逃跑路线七：洗手不干
最近一段时间，由于政府陆续出台房地产调控措施，炒房客的生意也越来越难做。从今年年初开始，炒房客就减少了投资的力度，想先看看再说。但以现在的形势来看，根本没法做了，部分炒房客已经尽快退出来。这次政策的“组合拳”，的确能起到抑制炒房的作用，影响也会更深远。“新政”对“炒房团”的打击，不是一般的大，是相当的大。这不是一个短期的打击，是对长期市场格局的调整。将民间炒房的游资从房产市场疏导出去，这样就可能是对这种无序的炒房现象的一个终结，“炒房”的概念也会彻底被挤出房地产市场，“炒房团”将成为历史。
新浪地产观点：由于炒房赚钱快、利润高，吊足了投资客们的胃口，一般的“小打小闹”他们根本都不放在眼里。此前在能源倒卖、股指金融等领域，甚至大蒜等农作物的炒作行情中，都出现过炒房客的踪迹。当这些行业出现风险的时候，他们中的更多人，会守着大笔的资金，观望着、盘算着，并伺机而动，时刻准备挖掘下一个“暴利行业”。对此，业内分析人士称：“不排除在未来某个时点，又出现一个类似于房地产的‘暴利行业’，民资还是会蜂拥而入。而一旦房地产市场重新转暖，民资也完全有可能重新流回楼市。”
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(九)鼓励民间资本参与电信建设。鼓励民间资本以参股方式进入基础电信运营市场。支持民间资本开展增值电信业务。加强对电信领域垄断和不正当竞争行为的监管，促进公平竞争，推动资源共享。
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政策变来变去是最大风险，玩多了谁还敢投资进来
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把钱从房地产行业赶出来，并告诉他们去哪儿玩
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(二十)鼓励民间资本进入国防科技工业投资建设领域。引导和支持民营企业有序参与军工企业的改组改制，鼓励民营企业参与军民两用高技术开发和产业化，允许民营企业按有关规定参与承担军工生产和科研任务。
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把钱从房地产行业赶出来
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(十五)鼓励民间资本参与发展教育和社会培训事业。支持民间资本兴办高等学校、中小学校、幼儿园、职业教育等各类教育和社会培训机构。修改完善《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》，落实对民办学校的人才鼓励政策和公共财政资助政策，加快制定和完善促进民办教育发展的金融、产权和社保等政策，研究建立民办学校的退出机制。
(十六)鼓励民间资本参与发展社会福利事业。通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，兴办养(托)老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。
(十七)鼓励民间资本参与发展文化、旅游和体育产业。鼓励民间资本从事广告、印刷、演艺、娱乐、文化创意、文化会展、影视制作、网络文化、动漫游戏、出版物发行、文化产品数字制作与相关服务等活动，建设博物馆、图书馆、文化馆、电影院等文化设施。鼓励民间资本合理开发旅游资源，建设旅游设施，从事各种旅游休闲活动。鼓励民间资本投资生产体育用品，建设各类体育场馆及健身设施，从事体育健身、竞赛表演等活动。
五、鼓励和引导民间资本进入金融服务领域
(十八)允许民间资本兴办金融机构。在加强有效监管、促进规范经营、防范金融风险的前提下，放宽对金融机构的股比限制。支持民间资本以入股方式参与商业银行的增资扩股，参与农村信用社、城市信用社的改制工作。鼓励民间资本发起或参与设立村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等金融机构，放宽村镇银行或社区银行中法人银行最低出资比例的限制。落实中小企业贷款税前全额拨备损失准备金政策，简化中小金融机构呆账核销审核程序。适当放宽小额贷款公司单一投资者持股比例限制，对小额贷款公司的涉农业务实行与村镇银行同等的财政补贴政策。支持民间资本发起设立信用担保公司，完善信用担保公司的风险补偿机制和风险分担机制。鼓励民间资本发起设立金融中介服务机构，参与证券、保险等金融机构的改组改制。
六、鼓励和引导民间资本进入商贸流通领域
(十九)鼓励民间资本进入商品批发零售、现代物流领域。支持民营批发、零售企业发展，鼓励民间资本投资连锁经营、电子商务等新型流通业态。引导民间资本投资第三方物流服务领域，为民营物流企业承接传统制造业、商贸业的物流业务外包创造条件，支持中小型民营商贸流通企业协作发展共同配送。加快物流业管理体制改革，鼓励物流基础设施的资源整合和充分利用，促进物流企业网络化经营，搭建便捷高效的融资平台，创造公平、规范的市场竞争环境，推进物流服务的社会化和资源利用的市场化。
七、鼓励和引导民间资本进入国防科技工业领域
(二十)鼓励民间资本进入国防科技工业投资建设领域。引导和支持民营企业有序参与军工企业的改组改制，鼓励民营企业参与军民两用高技术开发和产业化，允许民营企业按有关规定参与承担军工生产和科研任务。
八、鼓励和引导民间资本重组联合和参与国有企业改革
(二十一)引导和鼓励民营企业利用产权市场组合民间资本，促进产权合理流动，开展跨地区、跨行业兼并重组。鼓励和支持民间资本在国内合理流动，实现产业有序梯度转移，参与西部大开发、东北地区等老工业基地振兴、中部地区崛起以及新农村建设和扶贫开发。支持有条件的民营企业通过联合重组等方式做大做强，发展成为特色突出、市场竞争力强的集团化公司。
(二十二)鼓励和引导民营企业通过参股、控股、资产收购等多种形式，参与国有企业的改制重组。合理降低国有控股企业中的国有资本比例。民营企业在参与国有企业改制重组过程中，要认真执行国家有关资产处置、债务处理和社会保障等方面的政策要求，依法妥善安置职工，保证企业职工的正当权益。
九、推动民营企业加强自主创新和转型升级
(二十三)贯彻落实鼓励企业增加研发投入的税收优惠政策，鼓励民营企业增加研发投入，提高自主创新能力，掌握拥有自主知识产权的核心技术。帮助民营企业建立工程技术研究中心、技术开发中心，增加技术储备，搞好技术人才培训。支持民营企业参与国家重大科技计划项目和技术攻关，不断提高企业技术水平和研发能力。
(二十四)加快实施促进科技成果转化的鼓励政策，积极发展技术市场，完善科技成果登记制度，方便民营企业转让和购买先进技术。加快分析测试、检验检测、创业孵化、科技评估、科技咨询等科技服务机构的建设和机制创新，为民营企业的自主创新提供服务平台。积极推动信息服务外包、知识产权、技术转移和成果转化等高技术服务领域的市场竞争，支持民营企业开展技术服务活动。
(二十五)鼓励民营企业加大新产品开发力度，实现产品更新换代。开发新产品发生的研究开发费用可按规定享受加计扣除优惠政策。鼓励民营企业实施品牌发展战略，争创名牌产品，提高产品质量和服务水平。通过加速固定资产折旧等方式鼓励民营企业进行技术改造，淘汰落后产能，加快技术升级。
(二十六)鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业。广泛应用信息技术等高新技术改造提升传统产业，大力发展循环经济、绿色经济，投资建设节能减排、节水降耗、生物医药、信息网络、新能源、新材料、环境保护、资源综合利用等具有发展潜力的新兴产业。
十、鼓励和引导民营企业积极参与国际竞争
(二十七)鼓励民营企业“走出去”，积极参与国际竞争。支持民营企业在研发、生产、营销等方面开展国际化经营，开发战略资源，建立国际销售网络。支持民营企业利用自有品牌、自主知识产权和自主营销，开拓国际市场，加快培育跨国企业和国际知名品牌。支持民营企业之间、民营企业与国有企业之间组成联合体，发挥各自优势，共同开展多种形式的境外投资。
(二十八)完善境外投资促进和保障体系。与有关国家建立鼓励和促进民间资本国际流动的政策磋商机制，开展多种形式的对话交流，发展长期稳定、互惠互利的合作关系。通过签订双边民间投资合作协定、利用多边协定体系等，为民营企业“走出去”争取有利的投资、贸易环境和更多优惠政策。健全和完善境外投资鼓励政策，在资金支持、金融保险、外汇管理、质检通关等方面，民营企业与其他企业享受同等待遇。
十一、为民间投资创造良好环境
(二十九)清理和修改不利于民间投资发展的法规政策规定，切实保护民间投资的合法权益，培育和维护平等竞争的投资环境。在制订涉及民间投资的法律、法规和政策时，要听取有关商会和民营企业的意见和建议，充分反映民营企业的合理要求。
(三十)各级人民政府有关部门安排的政府性资金，包括财政预算内投资、专项建设资金、创业投资引导资金，以及国际金融组织贷款和外国政府贷款等，要明确规则、统一标准，对包括民间投资在内的各类投资主体同等对待。支持民营企业的产品和服务进入政府采购目录。
(三十一)各类金融机构要在防范风险的基础上，创新和灵活运用多种金融工具，加大对民间投资的融资支持，加强对民间投资的金融服务。各级人民政府及有关监管部门要不断完善民间投资的融资担保制度，健全创业投资机制，发展股权投资基金，继续支持民营企业通过股票、债券市场进行融资。
(三十二)全面清理整合涉及民间投资管理的行政审批事项，简化环节、缩短时限，进一步推动管理内容、标准和程序的公开化、规范化，提高行政服务效率。进一步清理和规范涉企收费，切实减轻民营企业负担。
十二、加强对民间投资的服务、指导和规范管理
(三十三)统计部门要加强对民间投资的统计工作，准确反映民间投资的进展和分布情况。投资主管部门、行业管理部门及行业协会要切实做好民间投资的监测和分析工作，及时把握民间投资动态，合理引导民间投资。要加强投资信息平台建设，及时向社会公开发布国家产业政策、发展建设规划、市场准入标准、国内外行业动态等信息，引导民间投资者正确判断形势，减少盲目投资。
(三十四)建立健全民间投资服务体系。充分发挥商会、行业协会等自律性组织的作用，积极培育和发展为民间投资提供法律、政策、咨询、财务、金融、技术、管理和市场信息等服务的中介组织。
(三十五)在放宽市场准入的同时，切实加强监管。各级人民政府有关部门要依照有关法律法规要求，切实督促民间投资主体履行投资建设手续，严格遵守国家产业政策和环保、用地、节能以及质量、安全等规定。要建立完善企业信用体系，指导民营企业建立规范的产权、财务、用工等制度，依法经营。民间投资主体要不断提高自身素质和能力，树立诚信意识和责任意识，积极创造条件满足市场准入要求，并主动承担相应的社会责任。
(三十六)营造有利于民间投资健康发展的良好舆论氛围。大力宣传党中央、国务院关于鼓励、支持和引导非公有制经济发展的方针、政策和措施。客观、公正宣传报道民间投资在促进经济发展、调整产业结构、繁荣城乡市场和扩大社会就业等方面的积极作用。积极宣传依法经营、诚实守信、认真履行社会责任、积极参与社会公益事业的民营企业家的先进事迹。
各地区、各部门要把鼓励和引导民间投资健康发展工作摆在更加重要的位置，进一步解放思想，转变观念，深化改革，创新求实，根据本意见要求，抓紧研究制定具体实施办法，尽快将有关政策措施落到实处，努力营造有利于民间投资健康发展的政策环境和舆论氛围，切实促进民间投资持续健康发展，促进投资合理增长、结构优化、效益提高和经济社会又好又快发展。
国务院
二○一○年五月七日
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