保利地产: 浮云般的借款费用

对于房地产企业, 银行借贷具备核心的意义. 不仅是企业持续经营的必需, 也是决定经营效益的关键因素之一.
因此, 当保利地产2010年报披露期末近600亿(较去年同期剧增300亿)的银行借贷及应付债券时, 并不令人意外. 但该公司财务费用的数据却格外引人注目.
单位: 亿元
保利地产
短期借款 一年内到期的 长期借款 应付债券 期末生息负债 利息支出
非流动负债 合计
2006 6.55 6.16 36.22 48.93 0.04
2007 6.18 25.01 90.38 121.57 0.03
2008 0.70 42.44 140.48 42.53 226.15 0.09
2009 3.08 36.91 202.50 42.62 285.11 0.18
2010 4.50 68.84 470.29 42.72 586.35 0.25


与庞大负债数字相比近乎为零的利息支出, 并不意味着 “欠债付息” 这一天经地义的法则受到了挑战. 答案在于数以十亿计的利息支出并未进入费用核算, 而被几乎全部 “资本化”后进入了存货成本.
那么, 这种做法是否合理? 是否属于行业的会计惯例?

保利地产近年的公告及年报中, 有以下文字:

2007年7月27日保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书：
“由于公司绝大部分借款利息可以资本化为开发成本，因此期间费用主要由营业费用、管理费用构成。”

2008年报：
“公司的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。公司为开发房地产而借入款项所发生的借款费用,在开发项目竣工前计入开发成本，开发项目竣工后计入当期损益。计入开发项目成本的借款费用按季计算并分摊入占用借款的项目。”

有意思的是: 2008年以后, 年报中不再提及有关借款费用何时停止资本化的内容.

2009/2010年报：
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）资本化金额计算方法
资本化期间：指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

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以下为万科同期的相关数据:
单位: 亿元
万科
期末生息负债 利息支出 减: 利息净支出
合计 资本化利息
2006 132.58 5.69 4.01 1.68
2007 249.56 13.69 8.27 5.42
2008 328.08 24.59 14.77 9.82
2009 319.25 21.74 13.29 8.45
2010


其中：期末生息负债 = 短期借款 + 一年内到期的非流动负债 + 长期借款 + 应付债券

万科2007年报
“借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额。
用于开发房地产物业的借款的借款费用，在房地产物业竣工之前可以利息资本化；当所开发房地产物业竣工，停止利息资本化。”

万科2008年及以后年报
“本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并计入相关资产的成本。
除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到可预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。”

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到这里, 真相终于大白.
房地产开发企业商品房销售收入的确认时间一般为: 办理房屋交接手续之日. 该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款. 待交房日确认销售收入实现后在结转计入 “主营业务收入”.
万科所选择的借款费用停止资本化的时点为----资产达到可预定可使用或可销售状态”： 前者可理解为竣工, 后者可理解为拿到销售许可证. 两个时点与销售收入的确认时点之间通常都存在相当的距离. 因此, 约40%的利息支出进入了费用核算.
而保利的做法, 显然是将销售收入的确认时点作为了借款费用资本化的时点. 因而, 费用化的利息支出近乎为零.

这里所讨论的绝非无关紧要的小数字, 而是涉及数百亿贷款的利息核算及对会计报告利润的重大影响. .
假设保利按照万科的会计处理, 简单估算, 其2010年会计利润将下降(285+586)/2 * 6.5% * 40% = 11亿. 相当于年报净利(49.2亿)的22%. 而对于2011年的会计利润, 则意味着15亿以上的不利变动.

很难说保利的做法违反了会计准则. 尤其, 注册会计师针近年来对其对年报均发表了无保留的审计意见. 如此的会计处理方式也得以从保利2006年上市持续至今.
保利地产无疑是令人尊重的企业. 2006年上市以来, 营业额由2005年24亿增长到2010年360亿, 净资产由上市前的不到10亿增长到2010年末的近300亿(留存收益和资本市场融资分别贡献了约四成/六成). 保利人面对行业暴发性增长时的进取精神, 和资本市场的追捧叠加在一起, 共同造就了奇迹. 保利极为 “进取”的会计政策, 及与同行间巨大的差异, 因此就不难理解.
我们只能说: 会计准则留给房地产企业在核算数额庞大的借款费用时所留下的自由发挥空间似乎大得有些过分.
如果房地产行业能始终在类似2009/2010年那样的火爆环境下经营, 得以实现快速周转, 借款费用何时停止资本化的问题也许还不是那么严重. 但国八条出台了, 央行加息的步子还远到头, 房地产行业将面临怎样的经营环境? 近600亿的借贷资金, 商品房销售不彻底实现, 财务费用便永远为零甚至负数, 这种会计报告是否令人信服?

起码, 投资人很难将业务/规模相近的房地产上市公司进行比较, 而所谓的 “EPS”也就果真成为了 “浮云”~~