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谢了,写的相当好,
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我没看花眼吧？怎么瞬间成精了？不知道是哪几位朋友加的油？
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细说深圳之5——CBD的诅咒
我们已经知道，城市的发展顺序是工业型城市——居住型城市——CBD（中央商务区，Central Business District，简称:CBD)。只有中心级的城市，能吸引周边城市财富汇聚的城市，才具备打造CBD的能力。绝大多数的城市，只能发展成居住型城市，只有漫长的历史沉淀而成的中心城市，才可能成就CBD的光荣梦想。就如同美国也只有一个纽约，英国也只能出一个伦敦。CBD是城市发展的顶级状态，所有的财富都向它汇聚，在它的各色写字楼中重新分配，并决定财富的最终流向。写字楼是什么？正如我反复强调的，写字楼就是财富分配的场所。在它的钢筋水泥和玻璃幕墙下面，上演的是财富流动的故事。这是写字楼文化的本质，也是CBD的本质——只有财富，才能成就CBD。没有财富的汇聚，没有面对一个广大区域的吸血能力，CBD根本无从谈起。因此，北京可以成为全中国当之无愧的CBD，它在东四环打造的朝阳区CBD，吸引了全中国的财富。上海作为中国的金融中心城，以其辐射全国的腹地优势，可以打造出陆家嘴CBD。而深圳呢？它的所谓“福田CBD中心区”，具有CBD的财富力量吗？
2000年以前，由于特殊的政策优势以及依托香港的地理优势，令其成为珠三角的财富中心。南中国绝大多数的进出口货物必须依靠深圳的海关再转运香港、所有的外资引进都要依赖深圳的金融服务，南中国的企业要在深圳证券交易所上市，这一切都令到深圳成为华南地区经济增长的领头羊，成为珠三角9城中的发展最快的城市。79年它建市之初的GDP仅1.96亿，同期广州作为千年古城，GDP为43亿。深圳的经济规模仅相当于广州的4%。此后的深圳速度令人印象深刻。88年深圳GDP达到89亿，广州是240亿，规模相当于广州的37%。2000年深圳达到2187亿，广州是2492亿，相当于后者的87%。2005年深圳达到4950亿，而广州是5154亿，两者已经相差无几。深圳仅仅只用了25年时间，就在经济规模上追平了广州这座珠三角的传统中心城市。这是中国造城史上奇迹，也是唯一的一例，前无古人，后无来者。
然而深圳始终是一个异类。从2000年开始，国家对深圳的扶持政策风向大变，从扶持逐渐变成打压。深交所2000年被莫名其妙的停上新股，以大力扶持上海证券交易所，一直停到04年，才不给任何说法的允许中小企业在深交所上市，大型企业上市仍然必须去上海。97金融风暴后香港经济陷入长期低迷，上海乘机强势崛起，深圳的物流中心和金融中心的地位一落千丈。再加上深圳与珠三角格格不入的文化特质，导致其越来越被珠三角其它城市疏离。这些因素的累积，导致深圳的发展速度大降，05年后它的发展步伐还能与广州基本保持一致，GDP规模大致等同，这主要得益于它每年超过30%的高新技术产业的增长。但它的商贸中心地位已经逐渐的、毫无疑问的在丧失。06年深圳中心区的写字楼空置率大概在8%左右，这种空置率还算健康。到2010年初，空置率增加到15%左右。与此同时，广州中心区的写字楼空置率，从06年的超过35%，下降到现在的17%左右。
深圳的历史发展是一个经济学上的奇迹，它这30年来的经济数据变化让我印象深刻，极其感慨。在客家文化支持之下的激情洋溢的深圳人创造了人间奇迹，用了短短25年的时间，在南中国的海边不毛之地上建造起一座最富有创新精神的一线城市。这种奇迹的过往是深圳的光荣，但也是它的诅咒。深圳不能理解它现在的处境。它一心要打造的是南中国独一无二的CBD。它高速发展了25年，现在它的所有特殊优势都已消解的干干净净，无力再支撑它以超常规的速度发展，但它极不惯。它每年向市场上提供约100万平米的写字楼，这与广州的写字楼供应量大致相当，结果却天差地别。广州的写字楼逐渐被财富填满，而深圳却表现出强烈的财富撤离的征兆。
深圳不能理解它不为珠三角城市圈接受的事实。它一心要成为珠三角的CBD核心，野心勃勃的要挑战广州的历史地位。CBD是它给予自己的城市定位。它要汇集珠三角的财富，也就是强化自身的吸血能力。但是它对珠三角其它八个城市毫无吸引力可言。它的房地产市场吸引到的珠三角其它城市的客户比例几乎为0，它的消费品市场更是毫无吸引力可言。如果不是有深交所的存在，珠三角其它城市的资金根本不会往深圳移动。它们不约而同的、步调一致的、坚定的流向了广州。
对深圳的未来，我的看法是，它将逐渐发展成一个典型的科技产业型城市，这是它相对于珠三角8城而言，仅有的竞争优势。唯有激情，才能创新。低调木讷的广府文化地区，没有创新的种子。只有激情洋溢的深圳才有科研的文化氛围。它的CBD梦想必定破灭。我认为深圳和广州的关系，将十分类似苏州和南京的关系。苏州是江苏最强悍的产业都市，而南京是中心城市。深圳必将成为南中国最富有创新力的科技之都，它应该将自己定位成珠三角产业升级过程的智力提供者和技术输出者，这种定位将让它真正的融入珠三角城市群，并在接下来的决定中国未来的产业升级革命中，再次确定自己的领袖位置。接受产业型都市的定位，并不是耻辱，而是一种历史的必然和真正的光荣。成长为产业升级革命的领袖，带领整个珠三角，乃至整个东部地区实现产业的更新换代，实现真正的技术化，是将铭刻在中国的发展史上的最大的荣誉。这比深圳前30年依靠政策优势而取得的经济奇迹要光荣一百倍、一万倍！
这就是我对深圳未来的看法：它的中心地位早已荡然无存，只是它自己不愿意承认。它唯一的优势在于其巨大无比的科技产业能力，客观的经济规律将决定它只能在这条路上往下走。深圳人越早认识到这一点，就越能步伐稳健的往下走，而不会去绕弯路。我不知道中央是否真有人在进行城市群发展战略规划方面的研究，在做那盘所谓的大棋棋谱，不过我最近很惊讶的看到苏州的市长被调到了深圳当市长，这是很有趣的现象，我不知道这里面是否隐含对深圳未来发展定位的深层思考。
这段文字是我对深圳的房地产市场进行判断的前提。这是一个不可能成长为CBD的城市。产业型都市是它的宿命。无论它的经济规模最终会发展到多么庞大，它的房地产市场，都将建立在这个基础之上。
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细说深圳之四——房地产市场发展历程的样本
深圳是中国土地使用权公开交易市场的起点。1987年12月1日，深圳市房地产公司以总价525万，竞得一块8588平米的小型居住地块，并将其开发为东晓花园。这几乎可以当成是中国目前商品住宅开发模式的鼻祖。与之相对应的是，北京一直到2001年，才第一次将住宅用地放上公开交易市场进行交易。在全国范围内，土地公开交易制度得以大规模推行，也是在2000年左右的时候。当然，目前的土地公开交易模式弊病缠身，几乎被当成是推高楼价的替罪羊，让国土资源部百口莫辩，只能自认倒霉。然而我们认真的回头来看的话，事实上这个目前被我们认为是天经地义似的的土地供给制度，从创立到今天，也只不过是短短23年的时间罢了。它当时是直接抄袭香港的土地批租制度，只不过是将租权这个看起来不好听的字眼，改成了使用权而已。在这个意义上，深圳的土地供应，从一开始，就在香港的直接影响下，被打上了深深的市场化烙印。它的市场化程度非常彻底，公开而透明，几乎从未听闻深圳在土地供应上有何违法违规之处。这种最开放的土地市场造就了深圳在全国而言竞争水平最高、战况最为激烈的商品房开发市场。能在深圳的房地产开发领域活下来的公司，个个身经百战波澜不惊，只要它们走出深圳，以它们超强悍的战斗力，走到哪里就能在哪里生根，将当地的小公司们杀得丢盔卸甲。万科是其中的杰出代表。
在05年前，深圳关内的房价一直都波澜不惊，在6千/平米左右浮动，极其平稳。关外几乎没有房地产供应。事实上，这种平稳的市场是最能磨练地产商的市场。要在这样的市场脱颖而出，就必须具有更强悍的开发实力，必须能打造出更好的产品，赋予产品更多的附加值。当年深圳的总人口达到了827万，GDP达到4950万，人均GDP接近7500美元。这样的经济规模，对比6000左右的均价，市场非常健康有序，体现出强烈的自住型特征，兼顾首次置业与改善型居住需求。
这一年是我们必须要重视的一年。因为从这一年开始，深圳关内关外的概念开始弱化，关卡检查逐渐形同虚设。所谓的特区政策开始消失，香港经济也开始尽显疲态，特区优势逐渐消亡。从这一年开始，深圳市民最关心的话题就是深圳将死。直到今天，这仍然是深圳人民最关注的话题。当然，同时，在产业经济上，这一年也是深圳的科技产业开花结果的年份。从这一年开始，以科技产品为主导的第二产业增加值开始超越深圳一直以来维持强悍地位的第三产业，在以后的年份中，第二产业的优势地位得到了长期保持，仅仅只是因为房地产销售价格的飙升，才勉强帮助第三产业守住了它的地位，不至于在数字上太难看。深圳这种激昂的中原文化中所蕴含的创造力在科技产业中的作用得到了淋漓尽致的表现（事实上，我认为珠三角也只有深圳可以发展起真正的高科技产业。）。这种二、三产业地位此消彼长的关系意味着深圳的相对于珠三角其它城市比较优势已经消失殆尽，它的商贸中心地位已经不再，从此它只能更加依赖自己的第二产业。而第二产业，恰恰是珠三角其它城市的强项。它作为计划单列市，作为一个珠三角的另类城市，作为根本无法融入珠三角城市群的怪胎，作为广东省政府的眼中钉肉中刺，它所面临的困境和绝望，只有深圳人自己，才能真正的感受到。
2005年深圳的年度房地产开发投资规模达到420亿，并从此长期维持，一直到今天仍然是440亿左右。也是从这一年开始，深圳的房价开始飙升，上升速度让人瞠目结舌。06年均价超过9000，07年超过13500，08年在金融海啸的作用下稍有收敛，回归到12500。09年再次大涨，达到16000的水平，此时关内的均价大致在2万到2万之间，关外大致在1万到1万5之间。到今年前10个月，深圳全市的成交均价接近2.2万元，关内均价达到了3.5万到4万的区间，而关外均价1.5万到1.8万之间。5年之内，深圳全市的房价上涨3.6倍，关内的房价上涨了超过6倍。在供应结构上，关内的供应比例下降到3成左右，而关外的供应上升到7成。
对比深圳同期的经济增长数据，2009年深圳的GDP规模8201亿，常住人口规模达到891万，人均GDP为9.2万人民币，折1.35万美金。2010年的最终统计数据没有出来，但前三季度的GDP增幅大致为11.2%，即使年底加一把力，预计全年增幅也是在12%上下，因此推算2010年全年GDP总额约为9200亿，常住人口规模按照合理推算，约为900万人，人均GDP约为1.55万美元。对比05年的人均GDP7500美元，仅上涨了2倍。财富的递增速度远远跟不上房价的上涨速度。因此我们很有必要静下心来，仔细的考察，在05年之后的这5年时间内，深圳，到底在发生些什么。到底是什么因素，在推动着深圳房价暴涨。
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[引用原文已无法访问]
说的好，兼听则明，正是要这样，希望大家可以共同进步。
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[引用原文已无法访问]
多谢宝兄的邮票。
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mark一下.
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大致看了一下，虽然一些看法不同，但觉得很不错，兼听则明嘛，先收了，晚点慢慢看！谢谢楼主的转载~
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油~~~
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太长了。。。。。。。。。。。。。。。
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