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非常好谢谢
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细说广州之终结章——神鸟初鸣
广州的房地产市场最主要的特点，用一个词来形容，就是“平稳”，没有暴涨，更没有暴跌，而是稳定的成长。在它的楼市身上，完全看不到类似深圳楼市一年内暴涨一倍的显著泡沫迹象，而是跟随着它健康有序的经济发展，伴随着它产业型CBD中心的逐步成型，稳稳的，一步一个台阶的前进。
对广州10区楼市的发展历程，可以划分三个阶段。98年前，广州楼市以首次置业型为主，楼价在3000元/平米左右。98年到05年，广州逐渐开始改善城市居住环境，标志性事件包括98年地铁1号线开通、99年内环路开通、，02年地铁二号线开通等，刺激改善型需求入市，到05年，楼价上升到6000元/平米左右（老广州应该对此印象深刻，现在广州人喊塞车，事实上内环没开通之前更惨，老蛮我从中大坐公交到华师，一般要预算3个半小时的时间，当年的广州简直不适宜人类生存），这是第二个阶段。05年之后珠三角的制造业产业链布局基本成型，广州的南国CBD地位逐渐确定，珠江新城CBD区几乎是一年一个模样，原本被毫无宏观战略眼光的各路冒牌经济学家认为供应量太大的写字楼现在变得供不应求，各路实业型企业总部纷纷落户广州。与之同时，广州城市居住环境迅速改善，最重要的体现是地铁线路几乎实现了对广州的全覆盖，公交车15分钟内必定到达地铁站，现在的目标是步行15分钟内可以到达地铁站，而且看起来这个目标一定可以实现。这些因素的累计，刺激投资性需求入市，并带动广州10区一手房价平稳而坚决的上升，06年6500，07年8000，08年9000，09年1万。这种价位是一线城市中最健康的价位，称不上有任何泡沫。可资对比的是中国其它3个一线老鼠屎城市09年的泡沫房价，09年度深圳年度均价1.51，上海年度均价1.58万，北京年度均价1.4万，均比广州高出约50%。
2010年，纯粹是基于某种自上而下的一刀切的压力，广州政府面对自己健康运行的楼市，也被迫出台了限购令（当然，站在国家视角上，在残酷的通胀压力之下，限购令的作用被抵销掉了。但这个问题要反过来看，如果没有限购令，估计几年那三大老鼠屎城市的泡沫会更狠）。但2010年广州的一手楼市在其稳步前进的产业经济基础支撑下，迅速发展，全年均价在1.3万左右，较09年均价上涨了30%，是近五年来最大的年度涨幅。但这是广州多年积累的结果。南国神鸟，不鸣则已，一鸣惊人。广州各项产业经济近5年来突飞猛进，南国CBD也逐渐成形，它蛰伏日久，到今天终于有了收获。
而与之同时，其它三个一线城市的楼市在爆炸似的狂涨，深圳2010年的全年均价暴涨到了约1.9万，北京约2.2万，上海约2.1万。考虑到这四个一线城市年度的人均可支配收入（约2.7万人民币）及人均GDP（约1.1万美元）都处于同一水平线，京沪深的房价除了用疯狂的投机泡沫来理解之外，无从解释。因此我只能给出这样的结论：三颗老鼠屎，搞坏了房地产这锅汤。
2010年12月份广州10区均价约1.5万，就内部区域市场而言，目前中心4区（天河、越秀、海珠、荔湾）的均价约2.2万，这四区配套成熟、生活便利，房产具有极高的投资性，达到这样的价位无可厚非。这四区是投资型客户的首选。
白云区是在金沙洲板块的强力拉动下，目前的均价达到了1.7万，是改善型客户的首选。但金沙洲板块开发已经过半，而且它的区域定位从贫民窟到豪宅区，几经反复，搞得整个区域的规划一塌糊涂，区域道路曲折狭小，医疗、教育、休闲等生活配套也达不到档次，这极大的限制它的发展前景，没有高品质生活的味道，难以刺激高端改善性客户入市。倒是白云区全新打造的居住新区白云新城区域（也就是刚出楼面地价2万的地王的旧机场区域）极有高品质住宅区的气象，预计未来将成为高端改善型客户的首选，成为广州首屈一指的豪宅区。
番禺紧随其后，目前均价约1.35万。这个区域兼容改善型客户和比较富裕的首次置业客户。目前这个区域的客户分流越来越清晰：传统的华南板块（均价约1.5万）逐渐成为改善型客户的首选，而新的热点板块亚运城板块（均价1.2万）则汇聚了大量的首次置业客户。
黄埔区目前的均价约1.3万，这个区域是广州传统的工业区，历史负担极重，改造艰难。因此这个区虽然是广州原本的中心区，但目前的生活环境很差，在大众心理上甚至被排除在中心区之外。它未来的市场发展，将有赖于旧厂区的拆迁改造，以实现区域环境的优化。这会是一个艰难而漫长的过程，短期内不会有可见的效果。
萝岗是广州目前的制造业产业聚集区，产业前景不可限量。它的工业园区创造了广州25%的工业产值，40%的工业利润。如果深圳不能承担起带领珠三角产业升级的责任的话，萝岗区将是唯一的希望。目前它的楼市均价约1.1万，这得益于它近年来生活环境和城市面貌的显著改善，激发了改善型需求入市。
花都区目前的均价约6500，典型的首次置业型需求区。它直接将自己定位成广州的后花园，产业经济不强，也没有大规模发展产业经济的打算。这些年它唯一想做的，就是做广州的物流基地、仓储基地。这种低调隐忍逐渐有了回报，广州开始将发展触须伸进花都，地铁、高铁等相继开通。随着交通的改善，它将以自己较低的楼价、齐全的生活配套以及较市区优良的自然环境质量，吸引更多的广州首次置业者和部分改善型客户的关注。
南沙的城市建设还处于起步阶段，它远离广州中心区，荒凉冷僻，配套极不完善，目前还应好好发展经济，不要奢求在房地产市场上有什么表现。南沙的问题，是在区域定位上摇摆不定，一会要做重工业，一会要做高科技，一会要做广州的后花园，搞高端休闲居住。这种摇摆不定极大的消耗了南沙的人品，导致它目前就是一个四不像，即使它是广州唯一的临海口，拥有最好的景观资源，目前它的洋房均价也只能达到6000，别墅只能卖到1万出头。
广州是我唯一进行了较为微观的分区域介绍的城市，这仅仅是基于我对这个城市的喜爱。我深深的为它务实坚忍的文化所折服。它在30年的改革开放过程中一直不动声色，到今天终于开出了绚烂夺目的CBD之花。2010年年底的亚运会，广州让世人惊艳。我在本世纪初期刚进入房地产行业时，听到的流行说法是：广州的房地产市场不值得进。但今天它是一线城市中楼市最健康、最富有投资价值的城市。它的成功基于它的一切成绩都建立在最稳固的根基之上。它在骨子里就对空中楼阁式的吹嘘和幻想充满反感。它务实，它藏富于民。它的发展之路，一步一个脚印，艰辛而荣耀。我亲眼见证着这只南国神鸟，羽翼渐丰，终于引颈长鸣，我的心里充满着荣耀，和自豪。
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细说广州之三——九城齐发
珠三角的城市群发展模式是非常值得深入研究和探讨的模式，它是中国城市发展史上的特例，前无古人，其后也不可能再有来者。它体现出特征鲜明的均衡性和协调性，仿佛真有一只传说中的看不见的上帝之手，在稳稳的操控着这个城市群共同前进。广州作为珠三角城市群的中心城市、领头羊（刚好它的别名就是羊城），要说清这头羊的未来，就必须要深刻的了解珠三角城市群的发展特征。
珠三角9城，广州和深圳双城鼎立，前者重点打造重工业，后者重点打造高科技，分工清晰明确，GDP都达到了9000亿的规模，预计今年能达到1万亿。这两个城市是珠三角9城的第一级。
第二级是佛山和东莞，GDP规模在4000亿以上，是珠三角当之无愧的二线城市。佛山在建筑陶瓷、有色金属加工及家电制造等领域，在全国几乎占有垄断性的地位，而且抢下一个行业，就占领整个行业的上下游全套产业链。以建筑陶瓷为例，连生产设备到销售，全套一起垄断，05年在全国的市场占有率是50%，现在都超过70%了，按现在这个架势发展下去，3、5年内把全国的建筑陶瓷批发市场都垄断掉的可能性，都是存在的。佛山强悍的另一面在于，佛山的国企几乎消失了，也不太搞三来一补和代工，外资企业也不占大头，三大核心产业领域全是民企，把藏富于民做到了极致。09年佛山规模以上工业增加值2865亿，民企能达到1667亿，占比达到惊人的58%，全中国都没任何城市能和佛山比（不好意思，本人一遇到讲佛山产业发展的话题就收不住）。东莞的产业经济，从做三来一补起家，最后成了电子信息产业代工界的老大，王牌，全世界无出其右者。东莞的打算是掌握这个领域的核心技术，搞真正的电子信息高科技，所以它狠命的建高新产业园区，松山湖高新区的环境那是真好啊。为了吸引人才改善城市环境，它还把自己落后的三来一补产业往外赶。我个人觉得，东莞这么干有点不着四六，搞不清状况。高科技更重要的需要软环境，对硬环境的要求根本不大。东莞的优势是紧靠深圳，深圳这方面强悍着呢，如果中国以后真能在电子信息技术上有所表现，也只能期待深圳。不过这里透露出来的信息是：珠三角的城市根本没把深圳当成智力支撑者这么一个角色，用广州话来说就是“深圳唔系自己友”，东莞要搞产业升级，跟深圳好像没关系似的，这就是深圳在珠三角的尴尬地位。不管怎么说吧，东莞产业经济的江湖地位，短时间内也是其它城市无法撼动的。强就一个字，不止说一次。
珠三角的第三级是中山珠海惠州江门和肇庆，GDP规模在1000—2000亿之间，城市发展在珠三角相对落后，算是三线城市。各个城市都自有特点。中山的灯具行业和三来一补兴旺发达，是三线城市中产业经济最强悍的一个市。惠州江门肇庆逐渐承接了一、二城市转移出来的产业，最近几年的发展都算是有声有色。只有珠海是珠三角的败类，要产业没产业，GDP规模只有1100亿，是珠三角经济规模最弱小的城市，还挂着个特区的头衔，真是让人一见而生鄙视。珠海整天好高骛远的要搞高科技，从上世纪90年代中期喊到现在，高科技的毛都看不到一条，又不肯沉下心搞基础工业。也没有啥旅游资源，拼命的要搞旅游城市。旅游城市是什么？旅游城市就是缺乏支柱型工业产业的代名词，靠天吃饭，靠吸血吃饭，自身一点造血能力都没有，那都是被逼无奈之下的悲哀选择，珠海居然整天引以为荣。珠海紧靠澳门。事实上澳门极其孱弱，要啥没啥，除了赌博这类特殊消费型产业之外啥都没有。珠海也当宝似的，要和澳门公共发展横琴岛。横琴经济区就是个扯淡概念，居然也能拿来炒作，哄了一大堆东北佬过去炒楼，东北人在珠海的购房比例都快超过4成了，真是无语。至于港珠澳大桥，确实对珠海会有提升作用，但是切记，交通路网的改善，对产业的提升作用，是作用在基础工业之上的。物流产业拉动的是需要大规模集装箱运输的基础工业。珠海死着脑筋要搞高科技，那就是必死的路，绝无例外。在低调务实的广府文化区，出这么一个在半空飞翔的猥琐的珠海，老蛮我真是很难理解。不过天亦有缺，凡事不可太过，是为天道。珠三角9城各领风骚，总得有个败类，不然老天爷都会妒忌。每每我看到珠海那衰败腐朽的气质，气不打一处来的时候，就用这句话来安慰自己，总有奇效。
珠三角9城，以广府文化为核心，低调务实，坚忍不拔，以民为本。09年珠三角9城的GDP总额达到3.3万亿，当年全国的GDP总额为34万亿，占比近10%。这是城市群的奇迹。这个城市群分工合作，产业各有侧重，城市之间的恶性竞争几乎不存在。珠三角9城的经济成就，无论给予多高的评价，都不过分。9城中的第一级广州和深圳，也没有体现出其它区域中心城市惯有的凶残的吸血性。深圳是异类，前面已经有了阐述，广州也仅仅只是起到了领头羊的作用，不是一枝独秀，而是带领着整个珠三角一起前进，九城齐发。这种健康和谐的城市群发展模式，放眼全中国，也没有第二例。
现在的问题是，随着珠三角经济的持续发展，九城之间分工合作，经济上的融合性日益加强，广州，这个珠三角的领头羊，它的房地产市场，会如何演变？
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细说广州之二——民资天堂
这一篇主要用数据说话。09年广州的GDP总额为9113亿，其中民营资本创造的增加值为3164亿，占比达到34%（其它为国有企业及外资企业创造），是广州经济的坚强支撑。对比上海，上海09年GDP为15046亿，其中民营资本创造的增加值仅为3571亿，从数字规模上看与广州相差无几，但仅占上海GDP总值的23%，民营资本在上海的地位颇显低下。再以北京为例。北京09年国地税税收总额为6338亿，而民营企业创造的税收总额仅为283亿，占比仅为4%，民营资本在北京的经济地位几乎可以忽略不计。广州09年国地税总额2361亿，民营企业创造的税收总额超过826亿，占比达到35%，显示了广州民资的强劲活力。
事实上，上面这个很有趣的现象，反应的是中国民营资本的经营环境从南到北逐渐严苛的现实。越是往南走，往珠三角走，民资就越有资格成为经济的顶梁柱，和国资、外资三足鼎立；越往北走，民资就越难生存，到北京等地就几乎要消亡。因此珠三角的民资积极健康，投资渠道众多，拥有强悍的创业氛围，被挤迫进入楼市的情况非常少见。而越往北走，民资被挤迫进入楼市的情况，就越普遍，北京楼市几乎成了黄河以北所有走投无路的民资老板的出气口。在我之后对北京上海楼市的阐述中，我会重点阐释这个问题。
再来对比一个有趣的数字。09年底，广州城镇从业人员总数为436万，民营企业的从业人数为201万，占比46%。同期上海城镇从业人员总数为1041万，民营企业从业人员总数423万，占比40%，算是略有下降。一看北京，数字上立马见了高下，城镇总从业人数998万，民营企业从业人数仅280万，占比只有区区的28%。民营企业的地位从南到北逐渐下降的趋势，在这些数字上昭然若揭。
根据第二次经济普查的结果，广州13.8万的企业法人总数，私营企业有10.2万个，占比达到73%。上海作为中国的金融之都，全中国民间资本的汇聚地，民间金融最发达的城市，41.7万的企业法人总数，30万私企，占比72%。在比例上，广州与上海不相上下。这样的比例也是全国最高，再没有第三个城市能达到这样强悍的比例。这两个城市高度发达的民间资本的力量，一个走向了产业经济，推动了工业产业的迅猛发展，而另一个却选择走向了房地产，将住宅当成了金融工具。汇集全中国财富的北京，37.76万的企业法人总数，民营企业23万，占比60%，在数据上和广沪明显不能比。（题外话：北京另有57万的个体工商户，容纳了126万人就业，这些人大多是我们通常所说的艰难的北漂群体中的一员，他们人均创造的年营业收入是7万人民币。各位亲爱的北漂朋友，你们拖后腿了吗？）
近5年来，广州的工业发展突飞猛进，05年它的规模工业增加值是1600亿元，到09年达到了2938亿。2010年1到11月份的合计值为3239亿，较05年翻了一番。这种增长速度极其惊人，在全中国范围内，只有深圳依靠强悍的高科技产业，苏州依靠全中国最大的外资产业园，可以勉强与之相比。更有趣的是广州的工业结构。2010年前11个月，它的重工业增加值为1852亿，轻工业增加值是1387亿，重工业的占比达到了57%，而05年这个比例只有48%。这显示出广州的工业水平在迅速的提升，从鞋袜衬衫开始走向了汽车石化。重工业在工业增加值中的占比超过55%的，全中国的一、二线城市中，只有上海和广州可以做到。但上海的工业发展速度已经疲态尽显，它的工业增加值近3年都停滞不前，乃至有强烈的下降趋势。上海07年工业增加值5298亿，08年工业增加值5577亿，09年甚至下降到5408亿，今年的数据据说能实现一定的增长，但在连续3年颓势尽显的情况下，在它的民间资本纷纷逃进楼市的前提下，它是不是能实现增长，仍然是一件很值得怀疑的事。
这一章阅读起来可能非常枯燥，但这些数字背后揭示的却是最深刻的经济规律：政治环境最宽松的南国商都，才拥有全中国最强盛的产业发展力量。这种力量强劲的支撑着广州前进，令它成为全中国四个一线城市中唯一没有房地产泡沫的城市。广州的历任市长是中国市长中最没有面子的一个人，他们会因为亚运工程扰民，而在报纸上公开向市民道歉。他们也会因为堵车被市民骂得面红耳赤，电视台也居然会把这段画面照实播出，丝毫不考虑所谓的市长的面子。但他们治下的广州却拥有全中国所有城市都难以比拟的最强悍的民间产业力量，它的经济健康有序，产业前景不可限量。这座城市繁忙而充实，它有很多缺点，但它表现得极其坦然。它拥有全中国最开放的媒体，无情的向全中国揭露它的各种毛病，但是它能够接受，并能真切的改进。这就是广州。我个人倾注了无限感情的广州。或许我对它的感情会导致我对它的判断发生偏差，但是数据不会说谎。
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谢谢兄的油票。
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好文, 顶!
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整体上大气磅礴，但分析深圳那一部分却显得很偏狭，奇怪。
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一说要调控,吓得本地最近成交量暴涨...
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又说要调控，不知道能不能见效。
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