闲侃房价

对造成房价高企的成因和可能引发的后果，站在自己的视角做一些浅释。

房价基本由土地价格+基建成本+开发商利润三大要素构成。

在我国，居民用房没有作为商品之前是福利性质的。由于房子在当时没有商品化，没有形成真正的市场需求，三要素都比较稳定，价格相对稳定。

随着房改政策出台，内外销房接轨等，房子真正开始商品化，老百姓都必须自己买房。一旦引入了市场机制，一切就开始由供求关系来决定。

房价三要素中的基建成本一般相对稳定，土地价格和开发商利润（包括腐败成本）两个变量因市场需求强劲开始上行，推动房价上升。

商品房的需求包括基本需求和投资需求和投机需求。（投资和投机这里界定为持有是否相对稳定）
基本需求（自住房等）不同，房屋地段房型新旧等不同，造成商品房价格不同，层次分明。
投资需求（商业办公用房，闲置房产等）的加入，助推房价上一台阶。
投机需求（比如货币政策变动导致的游资等）投机性注入，注定钱塘潮水，来时汹涌，去时顷刻，房价会随之震荡。

举个例子：

上海，人流物流钱流汇聚的地方，房价在基本需求（自住房等）和投资需求（商业办公用房，闲置房产等）助推下不断上扬。基本需求在当地老百姓购买力不能企及时开始民怨声起。但投资需求依然欢畅，根源在于上海企商成本依然在可承受范围之内。但随着投机需求注入，房价在短期打到高位，造成企商成本高企业丧失竞争力，人流物流钱流开始慢慢消散，经济渐显颓势，预期转势，必将造成房价震荡，真所谓皮之不存毛将焉附！

投资投机需求决定了一个城市的房价，而一个城市房价是否坚挺是由这个城市的竞争力决定的！

比如：香港在1997年房地产的暴跌，重要原因之一在于香港的贸易中心地位被上海追赶，人流物流钱流向上海流动。当时上海和香港企商成本不在一个档次，最终上海房地产价格上升和香港房地产价格下降达到平衡点。

抑制投机需求和部分不合理的投资需求是需要消除的泡沫，以确保国民经济持续稳定健康发展。

政府调控房价的标准和依据应该是：
尽量找到参与世界竞争的本国多数企业的成本临界点，让经济能健康稳定可持续发展才是在调控中应该把握的尺度。

每个城市的人流物流钱流不同，企业成本也各不相同，调控也不能一刀切，可因地置宜。

商品房更显资产类属性，不能和民生房混淆。
政府应多管其下，承担起弱势群体住得起房的责任，大力推进民生房，廉租房等的建设。

一点想法，以抛砖引玉。