房价、货币、通胀及汇率制度

为什么中国房地产价格持续火爆？（或曰房地产是过去10年最好的投资方式）

为什么当今的千万富翁如过江之鲫？

同一个答案：货币发行量增长过快。1999年12月廣義貨幣供應量(M2)為11.76萬億人民幣，狹義貨幣供應量(M1)為4.58萬億人民幣，流通中現金(M0)為1.34萬億人民幣。在此後的十年時間中，各類貨幣供應量持續大幅增長，直至2009年12月，中國的廣義貨幣供應量達到了60.62萬億人民幣，狹義貨幣供應量達22萬億人民幣，流通中現金達3.82萬億人民幣。

央行以什么为基准发行货币？联系汇率，盯住美元。人民币低估，中国产品受国际欢迎。顺差加FDI，汇聚了2.3万亿美元外汇储备，对应16-17万亿基础人民币，加上货币乘数的人为放大，M2在10年内增长5倍达到60多万亿根本不奇怪。

与中国历史上的通货膨胀相比，这一次央行的责任不大，错只在汇率政策，而不是其它。但自2009年开始，权力贷款开始显现。

过多的货币追逐限量供应的资产（土地制度和按揭制度推波助澜），地产不涨才怪。类似的产品还有艺术品、古董甚至普洱茶。日用品由于无法保存，且产能大，价格涨幅因此有限。工业品由于生产率提升，供应充足，价格不涨反跌也正常。股票未能同步上涨的原因是股票可以快速的发行，供应量极大。黄金等国际资源品以美元标价，实际上不在体系内。

资产的再定价使得社会重新分层，10年间的投资决策决定了当前的社会财富地位。另一个受益阶层就是资本家。得益于农村劳动力的充裕供给和旺盛的内外需求，资本家阶层积累了巨额财富。

但工薪阶层普遍受益不多，农民更惨。

未来将怎么样？坚持低估的联系汇率，结果就是货币政策完全失去自主权，货币供应量快速增长，资产价格飞涨，通货膨胀出现苗头。但这个体制会自我完善，国内物价会逐渐上涨到某个临界点，在这个点开始以美元标价的物价不再便宜，出口就会大幅度下降。自此开始，外汇流入减速，顺差降低，人民币不再低估，热钱流出，物价得到控制，资产价格稳定。

问题的关键是我们目前走到了哪个阶段。

如果距离临界点还远，那么当前趋势延续，除非土地制度和按揭制度作出重大修正，否则地产价格不会回落，反而还会上涨。现在我们看到了一些土地制度和按揭制度修正的迹象，但力度远远不够。

如果临界点将至，那么什么是最好的策略？在较为理想的情况下，热钱缓慢流出，资产价格稳定，不出现大幅震荡。如果热钱流出速度过猛，则人民币汇率受压，资产价格下跌，持有外汇或者黄金是上策。假设极端情况下，央行手中的2万多亿美元大部分被兑换，基础货币减少，通货紧缩和资产价格泡沫破灭将不可避免出现。

为什么不改变联系汇率制度？官面的理由是为了保持就业，发展经济。我们无法推测如果不执行联系汇率制度会出现怎么样的结果，但从世界范围内看，大国很少采取联系汇率制度，因为这事实上将货币政策主权拱手相让，长远看必须过渡到浮动汇率制度。