卖掉北京城可以买下半个美国 王智中

(2010-03-22 21:56:28)转载标签：房产

卖掉北京城可以买下半个美国

--兼评中国楼市到了最危险的时候



20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月 “广场协议”之后，美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月关于土地问题的舆论调查中发现，65．2％、66．0％、67．2%被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1990年，仅东京都的地价（539万亿日元，以1：120汇率计算，约4.5万亿美元），就相当于美国全国的总地价。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元，人们将20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

令人讽刺的是，当历史几乎重演之时，当这些“反面教材”距离中国越来越近的时候，很多国人反而麻木，甚至陶醉其中，充分享受这次“财富盛宴”。

2009年，北京市公开出让土地面积为1484万平方米，单位土地售价为3518元/平方米（值得注意的2009年出让的土地几乎全部在四环之外），楼面地价为2082元/平方米。

北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6％。山区面积10072平方公里，占61.4％。即使考虑到山区的综合利用率低，不算计价范围以内，理论上北京平原地区土地总市值为22万亿人民币，相当于美国地价总值的1/2以上，买下半个美国尚有余钱（见备注）。

当然，以上预测并没有考虑到在实际市场环境下，6338平方公里土地推出市场，对地价的打压作用，推论并不十分科学严谨，但这一数据同样值得决策层高度关注，而日本经济就是在“地价、房价永远不会下跌”的神话下崩溃的。

早在2009年8-9月，房价离2007年峰值尚有距离之时，本人连续撰文呼吁提前对房地产市场进行布控，否则将错失最佳调控时机和主动权，但中房协以及相关部委递给国务院“乐观主义倾向报告”，再加上当时经济回稳尚不明朗，决策层最终放弃收紧房地产市场，“投机主义”受到了极大鼓励，最终导致2009年房地产在“政策到期的末班车效应”下失控，房价报复性上涨。

时至2009年底，当决策层似乎感到了房地产是一个问题之时，其实问题已经变得难于收拾，即使连出几道令牌，在强大的投机心理推动之下，与政策博弈的大有人在，所以“两会”之后，“三个地王”给所有人一记响亮的耳光，正如*先生在无锡的一次论坛上所说，“市场靠憋是憋不住的”，把矛头再一次指向土地供应环节。

本人认为，作为最初生产资料的“土地”从未市场化，所以大谈“1998年启动了房地产市场化”是无稽之谈，充其量说是“地产国有垄断化，房产投机腐败化”，既然府垄断了生产资料，理应承担起调控房地产的责任，保障国民的基本生活所需或符合大多数人的价值取向，但过去的10年，政府在社会保障方面的投入远远不足。“两会”之后，仓促间推出“住房双轨制”，北京市政府计划50%的新增用地投向社会保障性住房，在没有土地增量的情况下，强行划走商品房用地份额，无视中产阶级以及“城市新移民”的刚性需求，只能让房价越涨越高，越来越离谱。

那么时下如何调控房地产呢？

“住房双轨制”是一副中药，远水救不了近火，不要指望立马解决房价过快上涨问题，如果社会保障房挤占原有用地，那么反而是“火上浇油”，所以政府应该下一点“西药”或“退烧药”，以“时间换空间”，经过3-5年周期，逐步把房地产市场状态调整到位。

1. 加大土地增量，盘活存量。

国土主管部门要解放思想，不要老是守着18亿用地红线，其实前几年农村土地大量抛荒，未曾见到百姓无米下锅之现象；也不要以为让农民守住一亩三分田，农村多了一份保障，社会多了一份稳定，其实这与“城市化”本就是相悖的，不可能“两头都可占”。

2. 提高土地集约利用率，房子比阳光更重要。

当前房地产行业主要矛盾是供需矛盾，而不是有没有阳光的问题，香港“公屋”、日本“公库住宅”就是很好的例子，不要梦想一步踏进“后现代社会”。

3. 重手打击投机，抓紧出台物业税

即使是自由市场化国家，也不会容忍过度炒作房屋。

房价上涨，表面上提高国民财富，全民皆大欢喜，但对于只拥有一套住宅的居民来说，“房屋其实并不能计入资产”，房子涨到千万也毫无意义，而打着“分享财富增值”旗号的人，其实就是为拥有多套房产造势。故首先从第二套房入手，课以重税，最佳策略是出台物业税调节需求。

4. 从银根入手，收紧流动

考虑到国际货币“套利”因素，加息应谨慎，但可以进行信贷额度控制，连续增加存款准备金率。

备注：As of 2006, Federal Reserve statistics show that total household real estate assets were $19.8 trillion (Statistical release Z.1 (Flow of Funds), table B.100( Household Balance sheet), line 4).截至2006年，美国联邦储备统计数字显示，家庭房地产总资产为一十九万八千点零零零亿美元，经过2006-2008年的次贷危机，美国家庭资产价值实质下降29.3％，考虑到2009年反弹，估计在17万亿美元左右。根据历年数据，美国土地占房屋价值的25-35%左右，估计美国家庭土地价值为5-6万亿美元，约35-40万亿元人民币



后记：本文发表以后，很多朋友对数据提出了质疑，故有必要解释一下，这是一种衡量房地产泡沫的类比方式，和当年上世纪90年代末的日本一样，1984年到1988年，东京都宅基地的资产额（全部为私有土地）由149万亿日元升至529万亿日元，按日元升值后的1：120计算，约4.5万亿美元），相当于美国全国地价。令人不解的是，国人在嘲笑日本时津津乐道，而当同一故事发生在自己身上时，往往是怀疑！



美国私土地占土地面积的58%，州政府土地占10%，联邦政府土地占32%。20万亿美元家庭房地产总资产包括了私有化的土地价值，并没有包括政府拥有的土地价值（因为政府土地主要用于公益）。

北京平原面积为6338平方公里，不可能都能推向市场，以北京2009年500-600亿的出让规模，需要400年之久；如果以2009年全国土地出让金收入1.5万亿人民计算，23年中国将会卖出一个美国！

“买下美国”指的是“买下美国所有家庭拥有的土地资产”，并非美国所有的资产（55万亿美元），同样，卖掉北京城只是卖掉北京的土地（中国所有土地都是国有或集体所有），并非所有资产卖掉（比如故宫、大裤叉等）。