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员村、琶洲晋身CBD新贵 楼价向珠江新城睇齐
来源：南方网 作者：罗斯丁2010年03月26日08:43 [我来说两句]
一手楼备受追捧，广州浪奇受益厂房改造股价狂飙
摘要：3月18日，广州市规委会全票通过《琶洲-员村地区控制性详细规划》，谋划多年的CBD(中央商务区)延伸区规划一锤定音。
3月18日，广州市规委会全票通过《琶洲-员村地区控制性详细规划》，谋划多年的CBD(中央商务区)延伸区规划一锤定音。
广州CBD由原来的6.5平方公里扩大至20平方公里，一个版图更大、功能更齐全的CBD呼之欲出。员村、琶洲一举晋身成为C BD新贵，发展潜力无限，楼价向珠江新城睇齐，并带动广州楼价上升。
CBD向外延伸，员村最受益
3月18日，广州第二次规划会会场，广州泛CBD规划方案接受投票表决。投票结果毫无悬念，代表们全票通过了《琶洲-员村地区控制性详细规划》，谋划多年的CBD (中央商务区)延伸区规划一锤定音。
专家称，开发十多年的珠江新城已进入尾声，需要向外拓展空间，更重要的是广州欲借CBD延伸区，打通“东进”、“南拓”的通道，加快城市发展步伐。而CBD延伸区的核心在于与珠江新城紧邻的琶洲-员村地区，总面积约13.5平方公里。按照规划，琶洲-员村将建设成会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区；以及实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区。
“珠江新城CBD向东延伸，最大受益者是员村地区。”在房产专家谢逸枫看来，琶洲地区有会展业支撑，区域发展优势明显，纳入泛CBD区后，与珠江新城形成互动，实力更是锦上添花。而员村由一个实力不强的区域一跃成为CBD新贵，升值空间更大。目前，员村不但城中村密集、工厂众多，而且缺乏大型商业中心、写字楼，晋身CBD新贵后，将新增地标性建筑，新建3条下穿珠江的隧道及三条轨道交通线，打造一个全新的员村。
“员村、琶洲的‘三旧’改造一直受制于规划，如今规划出台了，确立了大方向。可以进一步预见，珠江新城、员村、琶洲三地除了打通连接线外，还会继续配套其它设施，随着这些配套的成熟，员村、琶洲的区域升值空间更大。”广州市社科院科研处处长彭澎表示。
住宅用地受控，一手楼价或超越珠江新城
在中原地产项目部总经理黄韬的眼中，员村板块、琶洲板块的房价尚处在价值洼地。从长远来看，这两大板块具有很高的投资潜力。天河工业园、软件园以及附近写字楼的大量兴起；琶洲地区会展经济，大型写字楼群集，这一切都带来巨大的客流量。作为珠江新城的泛CBD区域，员村板块、琶洲板块的业主素质和居住需求将越来越高，这给区内住宅买卖、租赁市场带来巨大的发展潜力。“一江两岸不但意味着一线江景房，而且改造后区域的面貌焕然一新，自然吸引购买者。以员村为例，新的规划会直接带动员村楼市的活跃，而污染企业的搬迁将提升区域的人居环境，该地区一手、二手楼市的发展皆可看高一线。”黄韬说。
另一方面，员村、琶洲板块的住宅用地受到控制，这意味着琶洲-员村地区的住宅用地不多新建的建筑主要为现代服务业的公共建筑，新建的居住建筑主要是解决城中村安置和改造安置问题。“这意味着，这两地区的商品房是稀缺品。商品房供应不足，价格 (论坛 新闻)就会稳步上升。”黄韬认为，琶洲-员村地区形成新的置业热点，未来几年的一手楼价将比美珠江新城，甚至有可能超过珠江新城。“琶洲-员村地区的居住气氛更浓厚，绿化更好。从规划来看，琶洲-员村地区绿地率将达到45%，人均公共绿地达到11.9平方米。除了葱葱郁郁的万亩果园，琶洲-员村地区的公园‘星罗棋布’，业主住得更舒服。”
谢逸枫更是大胆预测，珠江新城-琶洲-员村CBD联成一体后，将带动广州的楼价升至四五万元/平方米。“以前总是说广州楼价看珠江新城，以后要改成广州楼价看泛CBD了。若这两地区推出新的住宅楼，可以投资，未来获利丰厚。”
商业物业不走珠江新城老路，投资价值更高
珠江新城虽是商业为主导的CBD，但是住宅项目比商业项目卖得更好，“挂羊头卖狗肉”的项目比比皆是，琶洲-员村CBD亦以商业主导，会否重走珠江新城的老路呢？很多专家都表示，不会重走珠江新城的老路，预计商业物业的投资价格高于住宅物业。
据了解，琶洲-员村地区作为珠江新城的延伸区，重点就是放在发展总部经济和高端会展业上，不要像现在的珠江新城一样，住宅区和政府行政部门都在里面设立。“珠江新城不少商业项目以住宅形式或者公寓形式出售，只有四十年的产权，我觉得这是珠江新城的败笔。琶洲-员村地区有了前车之鉴，应该不会再出现这种情况。政府会严把大关。”黄韬说。
黄韬、谢逸枫、彭澎等专家一致认为，在琶洲-员村地区，商业物业比住宅物业的投资价值更高。原因在于，珠江新城CBD日渐成熟，将影响力辐射至琶洲-员村地区，而这两个地区又有会展业、科技园、创意产业园等产业作支撑，商业物业的需求旺。而琶洲-员村地区作为后起的泛CBD配套比珠江新城更完善。
楼盘反应
销售热线响不停，销售小姐接电话接到手软
江源半岛，是琶洲-员村泛C BD的受益楼盘。它位于车陂路上，离四五号地铁交会的车陂南站仅两三分钟车程。
“我们楼盘计划在4月份开售，是员村地区唯一一个即将开售的一手楼楼盘。自从市规划委员会公布琶洲-员村规划方案以来，我们销售热线就没停过。我们接电话都接到手软。”接电话的销售小姐告诉记者。
江源半岛的户型涵盖70平方米-270平方米的平层和复式。四月正式开盘时将推出首期A、B、C三区共780套货量。销售人员表示，预计毛坯价格超过2万元/平方米。一线江景精装修单位预计售价超3万元。“盯着我们这个项目的人很多，基本不愁卖，预计开盘就热销。”销售人员说。
企业变化
广州浪奇旧厂房变商业 股价大升
升温的不仅仅是楼盘，自从琶洲-员村规划方案公布以来，广州浪奇的股票持续上升，甚至涨停，只因其广州浪奇厂区所在地段将被列为商业金融用地和商办综合用地。广州浪奇内部人士透露，按照广州“三旧”改造政策，旧厂区如进行商业用地功能，企业可以进行自主开发，收益归企业。同时规划显示，科韵路以东、珠江以北的整个区域，广州浪奇厂区是仅有的三块商业用地之一，并处在双地铁交会处。
证券分析人士认为，若变更为商业办公用地，按4倍容积率计算，该公司200亩土地可建办公楼52万平方米。广州目前甲级写字楼价格普遍在1.5万至2.6万元，如果按下线1.5万元市场价格——— 每平方米建筑成本5000元计算，52万平方米办公楼扣除建筑成本后的房产市场价值达到52亿元。如果长期收租，对应广州浪奇目前1.7亿总股本，每股仅租金利润就超过1元。这就难怪广州浪奇的股价大升了。
琶洲-员村规划小解
琶洲-员村地区位于广州市中心城区东部，紧邻珠江新城CBD。本次控规的整体研究范围包括珠江新城、琶洲岛以及员村部分地区，总面积约23.6平方公里；详细规划范围包括琶洲岛A区、B2区、C区和员村地区，总面积约13.5平方公里。
琶洲-员村地区现有建筑面积为921万平方米，经过全面提升后，建筑面积将达到1754万平方米，接近翻番。将来，这个地区的居住人口将达到17.5万人，就业人口更高达33.5万人，但人口密度约是珠江新城的一半。
板块扫描
员村地区目前无一手楼在售 二手惜售
“缺货”是目前员村地区一手楼的主旋律。员村地区没有一个一手楼盘在售，将范围扩大到边缘区域———黄埔大道以北中山大道以南地带，亦仅有少数几个盘在售。除了东方新世界 (论坛 新闻)、伟腾易丰大厦稍多外，其中大部分为尾货出售，如青年理想荟、天顺大厦、勤天E品上馆等。易丰大厦毛坯均价14000元/平米，东方新世界折后价18000-23000元/平方米，天顺大厦带装修均价17000元/平方米……而富力 (论坛 新闻)公园2.8折后价格为23800-25000元/平方米，嘉裕 (论坛 新闻)丹顿阳光 (论坛 新闻)均价22000-25000元/平方米，相比之下，仍有一定距离。此外，员村地区亦没有在售的一手商业项目。
一手楼盘稀缺，二手楼受益。不过，二手楼放盘量很少，业主惜售为主。据合富置业、中原地产、满堂红等中介机构介绍，惜盘涨价在员村地区屡见不鲜，员村琶洲新规划一石激起千层浪，吸引大批的投资客前来入市，但是业主惜售心态很重，不轻易放盘，即使放盘亦会屡屡反价。目前，员村都市兰亭 (论坛 新闻)花园、东憬花园、东逸花园 (论坛 新闻)、天一庄等楼盘均价都已经在13000元/平方米以上，比2007年最高峰还要高。“员村地区已经很久没有推出一手楼了，买家只能买二手楼，亦间接推高了二手楼价。”中介表示。
琶洲地区一手价可达1.5万-2.35万元
琶洲地区一手住宅供货情况亦不理想，主要有广交会展馆旁边的雅郡花园 (论坛 新闻)、赤岗的邦泰国际公寓等。邦泰国际公寓现售60-100多平方米的酒店式公寓，复式单位为23500元/平方米，全包家私家电，带5000元/平方米的豪华装修。其中，60多平米的为1房1厅单位，均价19500元/平方米；雅郡花园为尾货出售，70平方米的两房单位，毛坯均价15000元/平方米；110平方米的南向三房，毛坯均价20000元/平方米。
写字楼方面，琶洲板块目前在售的写字楼比较少。位于会展区的中洲交易中心是集甲级写字楼、主题商场、观光为一体的多功能综合体，拥有120米跨度的观光长廊。目前推出首批单位已基本售完，销售价格为21000元/平米，相对于珠江新城25000-30000元/平米的价格，具有超高的性价比。
琶洲板块周边的二手房源主要有世港国际公寓 (论坛 新闻)、畔江花园 (论坛 新闻)、雅郡花园等。中原地产的中介表示，自从去年保利地产竞得琶洲村改造项目以来，琶洲板块投资者涌入，这一带的楼价大涨。目前雅郡花园的二手物业价格在1.1万元/平方米-1.4万元/平方米之间。泓景花园 (论坛 新闻)的二手均价已达到13000-14000元/平方米。
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old了
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规划通过，转为实质性题材，对股价的影响绝对不同，本周突破历史大顶，解放所有人，打开了空间！
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