闪电试点：从各层面解读解读中国的房地产

本贴只是在个人能力范围内的讨论帖，不做投资依据，欢迎探讨！

近期关于房地产的讨论很热门，有预测以后房价继续涨，有预测小幅下跌，有预测维持目前小幅上涨的格局，下面从几个方面说说个人对房地产的看法，或许能对大家有所帮助。

一、国家层面：
1.房改：说到房地产就必须追溯一下以前的房改，当时的房改帮助政府完成了两大任务，一是，完成了房屋的市场定价定位，由于计划经济时代所有的商品价格都是国家指导价，形成了一些商品高于或低于其实际价值，在商品经济的时代就会被市场纠正，房地产就是由低估向本身价值靠拢的一个商品；二是回笼了居民天量储蓄，促进生产力短期持续发展
因此，房改只是一个短期现象，下一步的回笼货币方法不一定是房地产，股市、国债等都具备这项功能，个人以为从这个角度看房地产估值有点矫枉过正了；

2.近十年中国经济的发展模式“三驾马车”，是消费、投资和出口：其中投资的大项是房地产和高速路，其中房地产就是中国经济的引擎之一，带动几十个子行业，为中国的GDP做出了重大贡献，但是不可否认，经济过分依赖房地产（国内投资）是不可持续的，一旦市场需求萎缩，将使整个中国经济陷入被动，而目前房地产发展的负面效应在逐渐显现，如：铁矿石的涨价正在掠夺中国的经济成果，水泥钢铁等材料行业对环境的污染和高耗能，其代价都在大幅上升，耕地面积越来越接近警戒线对于今年两会提出的经济转型个人觉得应该大力支持，是到下决心的时候了。

从这个角度看国家将持续的对房地产进行调控，进行产业转型，从而逐渐改变人们对房地产的预期。

二、经济战争：1.
上世纪90年代《一场没有硝烟的战争》震撼了国人的心灵，是的，在和平时期没有哪个国家愿意冒着国际舆论和人道主义的指责去发动军事战争，除非万不得已；但掠夺其他国家财富的野心都没有改变，只是在形式上由军事转为经济，通过经济手段如汇率、控股、投资、放贷、占领行业制高点、抑制破坏其他国家经济实体等来达到掠夺的目的，实际战争无处不在，新殖民主义理论的出现绝非偶然。

2.
中国房地产的价格在我印象中是外资炒作起来的，每平方过万的房地产应是黄浦江边的地段，外国人聚居地，外资首先大举介入的商业和居住地产也是在上海，应是摩根集团，现在大家都明白了，这些钱都是为人民币升值而来，当然也有另一个目的，用在中国大进大出大量资金方式冲击中国经济，据市场传言，目前外资已从上海房地产撤资三分之二，只留下一些制高点的地产，可以想象其动机，可能就是关键时刻用于砸盘的工具，到时一举刺破房地产的泡沫，从而打击中国经济，当然这是我们最不想看到的。

从这个角度看，外资正在逐步兑现利润，且还有刺破泡沫的风险，对于在国际资本市场摸爬滚打几十年的摩根斯坦利，其每一步动作对其他国际财团都有示范效应，他能抄底中国房地产，当然也能逃顶房地产。

三、市场需求：

房地产的需求分为刚性需求和投资需求，所谓刚性需求就是自住型需求，目前城市的自住型需求接近饱和，很多人都为下一代准备好了住房，正是近十年这三代人的集中购房促进了房地产的繁荣，但同时也透支了未来10年甚至20年，其潜在需求市场是在农村，基于此国家的城镇化建设应运而生，农房的商品化已试点三年，有需求也是在农村；

投资型需求，讲投资必须看价格，相信近两年买房的很少是出于投资目的，说投机倒是可以，因为5年前的真正投资房地产的买家，目前兑现的收益肯定会很满足，价格是决定是否可以投资的决定因素；

从这个角度看：历史价格处于高位是不争的事实，其向上的空间已经很小甚至有回落的风险。

四、房地产商和政府土地出让金：

房地产商就是商人，商人以赚钱为目的无可厚非，只是感叹于他们的精明，炒作房价的方式一是囤房，二是自卖自买创造标杆地段房价，带动周围一片地段房价上涨，杠杆效应式的获利；三是房地产商的建房成本是银行贷款，而老百姓买房的钱是银行贷款需要指出的是国外房地产商的利润一般不会超过5%，而国内已达到30以上。

从这个角度看，即使土地出让金不下调房价也具备下调空间，土地出让金的下调只是会加大幅度而已。

五、历史价格趋势：

从历史角度看房地产的价格总体趋势是一直在上涨的，这只是绝对价格的比较，没考虑CPI、通货膨胀和第一条所说的价值回归等因素，简单说假设上世纪80年代房价是几万，现在是几十万，当时高收入群体60年工资买不起房，现在高收入群体30年可以买起房，你说房价是涨了还是跌了？

只是个人观点，戏说一下！从这个角度看房地产也不是可以一直投资几十年的投资品种，也需要波段操作。

六、老百姓的意识形态：

做为一个老百姓即购房主体，以其个人能力很难看懂房地产市场，羊群从众心理占了主导，造就了市场买涨不买跌的现象。

从这个角度讲，房地产涨跌需要的只是一个拐点而已。

七、政策导向：

2010年以来对房地产的调控政策突然加大，这是国家对房地产风险认识的体现，病来如山倒，病去如抽丝，虽然目前看不出效果，但不应小视政策的迭加效应，一根稻草会压倒骆驼，日前《国资委：78家央企将退出房地产业务http://www.yicai.com/news/2010/03/323208.html》，说明了调控政策还会持续。

从这个角度看，国家最起码是不希望房价上涨，而78家央企退出房地产，我觉得是国家出于对国有资产的保护，让央企高位出局，相信对于房地产还有更猛烈的调控政策。

综合个人判断，未来几年房地产的上涨空间不大或小幅下跌，国家的想法是软着陆，会用适度通胀来平衡前期透支的房价，避免波及银行，另外还需要看新兴经济发展的情况，不会搞经济发展的突然刹车；风险点在于国际热钱会不会在某个时间捅破这个泡沫，破坏中国经济，另外或许靠近城市的小城镇有一定机会。