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日本：一半信贷流入地产 加息刺破泡沫
2010年03月06日
凌晨5点，松下赤西仁还在日本一家便利店忙碌着，这个83岁的老人现在是这家便利店的夜班工人。
“只有夜班工人的工资才会高。现在我每天可以挣到大概80美元。”松下赤西仁如此辛劳挣钱全都是为了偿还房屋的贷款。上世纪90年代初，日本楼市泡沫破裂后，他已经做了近20年的“房奴”。他的遭遇也成了日本楼市泡沫破裂后近20年来经济发展的缩影。
20年过去了，日本经济仍始终徘徊于潜在增长水平之下。
一半信贷流入地产
日本从二战后的满目疮痍，逐步进入到经济增长平均10%的高速发展时期后，强劲出口所造成巨额外贸顺差，成为了西方国家的“心头病”。
1985年，《广场协议》生效，日元兑美元在一年间升值近100%，为了出口持续拉动增长，日本政府开始大幅降息，扩大企业贷款。2年时间，日本央行利率连降9次，下调幅度达到6%，直至2.5%。一时间社会上充斥了大量的流动性。
“当时的日本，企业手里有大量的外汇余额，银行又有无数的钱希望贷给企业，但企业发展速度根本无法消化掉如此多的资金，投资房地产就成为了企业的新经济增长点。”从事私募投资的日本朝晨株式会社北京代表处负责人池田兵在接受本报记者采访时回忆说，“日本只对利润征税的税收政策也助长了企业无限狂热的迷恋上了投资房地产。”
在日本企业的全情投入和日本媒体“日本什么都可以制造，唯独土地不可以制造”的鼓动下，日本投入到了全民炒房产的热浪中。日本房地产泡沫开始膨胀。
“那个时候对于投资者来说真是一段美好的时光，所有的企业家，所有的市民谈论的已经不再是创新和工作，而是买房。”池田兵说。
在这种令人躁狂的氛围下，神话诞生了，日本东京帝国广场，一平方英里的土地价格居然超过了整个加利福尼亚的价格，一个日本东京的地价可以相抵美国全国的地价，一个日本的房价可以买4个美国。
与房地产价格飙升相对应的是，从1985-1989年，日本银行业128万亿日元新增贷款中有50%流向了房地产。
然而，神话毕竟是神话，最终美国人没有看到如《日本正在购买美国》一书中所描述的，日元在华尔街狂欢，但日本人却看到了自己的房地产泡沫破灭。
加息刺破泡沫
1989年，暴涨的土地价格开始无限逼近警戒线。按照国际惯例，购房者工资收入与所购住宅价格之比不能低于1∶5，这一比例早已被超越，在日本东京，这一比例是10倍甚至20倍。
难以负担的高房价揭穿了日本房地产刚性需求的谎言，房地产投资开始止步不前。
同年12月17日，三重野康出任日本银行总裁，8天后，便推出了所谓的“电极疗法”。短短4个月内，3次提升央行向商业银行放贷的利率，最终利率高达6%，在房地产市场已经“流窜”了4年的流动性被关闸，房地产价格开始大幅跳水。
祸不单行，就在日本内部实行收紧政策的同时，1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油价格的暴涨急速提高了日本另一经济支柱——出口业的成本。
曾经给了日本人无限荣耀的房地产泡沫最终也导致了日本经济的大崩溃，而这次崩溃也让日本元气大伤，在随后的1997年亚洲金融危机，2008年全球金融危机面前只能疲于应付。
截止到2009年年底，日本房地产价格都还没有恢复到1989年的六分之一。“面对中国目前如此繁荣的房地产业，我总有一种似曾相识的感觉。”池田兵在谈及中国房地产情况时有些玩笑地说。
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最迟六月后,房租一定会爆炸性上涨
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深圳城市更新助涨房价 楼市泡沫一触即破
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-03-25 10:41:00 来源：第一财经日报 黄树辉
[提要]罗湖区东湖街道翠湖社区布心花园，每天都有三五成群的老年居民在文化广场上搓麻将、聊家常，怡然自得。街道两旁“热烈欢迎财富集团进驻本小区进行旧城改造”的红色标语异常醒目。
罗湖区东湖街道翠湖社区布心花园，每天都有三五成群的老年居民在文化广场上搓麻将、聊家常，怡然自得。街道两旁“热烈欢迎财富集团进驻本小区进行旧城改造”的红色标语异常醒目。
尽管尚未正式纳入政府的城市更新计划，但这丝毫不妨碍布心花园的居民对未来的憧憬和想象。而对于深圳等着改造的上百个城中村来说，蔡屋围、岗厦、大冲村高额拆迁补偿带来的巨大财富，就是他们的现实参照。
仅仅岗夏村改造，一夜之间就成就了近10个亿万富翁及20来个亿万家族，深圳城市更新引发的财富转移游戏正在将这个城市不断飙升的房价提前兑现。多位接受采访的业内人士认为，高昂的改造成本通过传导机制终将转嫁给楼市，并进一步抬升房价。
待拆迁房坐地起价
3月5日，深圳公示了首批89个更新项目，其中属于关内的项目有32个，剩下的57个全部是关外的项目，如南山片区的南苑新村，龙华片区的老围村、上油松老围、河背老村、龙华第三工业区等都榜上有名。
指着南苑新村悬挂的“倡导和谐旧改”红色条幅，中联地产业务员王先生不无感慨。他说，南苑新村房子破旧、治安很差，这里的旧楼此前根本无人问津，但最近过来询问的投资客增多了，而业主却都改口不卖，把之前放出来售卖的楼盘全部撤单。去年底南苑新村二手房均价每平方米约1.2万元，如今的价格已经到了每平方米1.5万元，且无房可买。
因城市更新导致旧房价格飙涨，南苑新村并非个案。深圳关内部分地理位置特别好的区域如香蜜湖、华强北、南山街道等一带的待拆旧房，近期均传出房价暴涨的消息。地处深圳城市中心区的城市更新项目华富村小区，房价已经从去年的每平方米7000多元涨到了现在的1.6万多元/平方米。
一些“准拆迁房”也开始坐地起价。其背景是，去年12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》规定，深圳城市更新包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。而权利人可作为更新改造实施主体自行融资、自行改造，且自行改造项目中的土地可选择协议出让，而不需要进行统一的“招拍挂”。
在这一政策支持下，深圳许多城中村的街道办或村委纷纷开始寻找开发商进行旧改合作。政府规定，如有申报单位申报该片区更新单元计划，街道办或村委统筹考虑业主反映的情况后，有75%的业主同意就可以立项申报。
财富集团有意入主布心花园片区改造仍处于初期沟通阶段。开发商给居民开出了按照面积1∶1.2的回迁补偿方案，同时从业主接到搬迁通知书并开始搬迁之日算起直到回迁，开发商补偿业主每月每平方米80元。计划动迁及建设期为三年。
尽管布心花园片区仍是一个“准旧改片区”，但预期已经催生小区的楼价快速上涨。居民陈先生说，旧改消息传出来后，这些以前根本卖不出去的楼龄超过20年的房子一夜之间成为香饽饽，很多人都过来要买房子，但并没有人愿意出售。
综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《第一财经日报》采访时表达了与李耀智类似的看法。他认为旧改提出的扩大供应量是一个虚拟的概念，而现在看到的情况是由于政策的出台，旧房子价格马上飙升和地价暴涨。
宋丁说，这些供应量不可能在政府操控下一次性推出，而是要逐步分流在每年、每月，纳入深圳房地产开发的整个流程之中，再慢慢消化殆尽，因此不会对房地产市场的供给关系产生重大冲击。
有媒体报道称，岗夏村改造一夜之间就成就了近10个亿万富翁及20来个亿万家族，而大冲村改造造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。曾经做过多次土地一级开发顾问的国际商务策划师崔元星向本报表示，大冲村旧城改造仅拆迁补偿一项，或许花费就将达到100亿元以上，必将加大土地开发成本，“开发商不会认亏，政府也不会补窟窿，最后还是转嫁到消费者头上，加大了新建物业租金及购房价格。”
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嘿嘿,旧城改造,真正推动的是房租暴涨
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深圳新房“没房卖” 二手房成交将破08年新高
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-03-26 07:49:00 来源：南方网 魏终超
[提要]3月开始二手成交开始火爆，大型中介包括美联、中原、世华都声称本月很可能超越2009年月成交的最高记录。有专家表示，火爆一是因为新房没房卖，二是“两会”并没有实质性动作，三是压抑了两个月压抑的需求的爆发。
“现在二手房卖得都没房卖，成交太火了。”世华地产龙坂区高级分行经理杨俊波说。3月开始二手成交开始火爆，大型中介包括美联、中原、世华都声称本月很可能超越2009年月成交的最高记录。有专家表示，火爆一是因为新房没房卖，二是“两会”并没有实质性动作，三是压抑了两个月压抑的需求的爆发。也有专家认为，现在对今年二手房的走势进行定性的判断还为时过早。
旺销态势已蔓延至大户型
“我身边的两个朋友，之前一直在看房子，最近都出手买房了，就是看到两会没啥动作，害怕房价会继续往上涨。”市民黄小姐说。据记者了解，抱有这种心态的买家不在少数。据杨俊波介绍，在前两天一客户来看鑫茂公寓一套68平方米的房子，报价95万元，这个价格已经算是“天价”，因为在2007年高峰时期也只卖83万元，但第二天该客户已经出手购买，下决定的速度很快。而卖家看到成交较旺，也纷纷反价，像一些中小户型单位，反价5-10万很常见。
据中介介绍，3月初二手成交以中小户型为主，但到了3月中下旬，这种旺销的态势已经蔓延到大户型、豪宅，成交旺盛全面开花。“1、2月我们的豪宅成交几乎没有，但到了3月中下旬成交开始兴旺，像华侨城区的成交量比之前都增长了两三倍。”美联物业三级市场总经理江少杰说。他表示，火爆一是因为新房没房卖，二是“两会”并没有实质性动作，三是压抑了两个月的需求爆发。
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房价下跌可能得等到真实的购房群体无法、无力还贷。
只要购房群体的收入还能跟随GDP增长，房产这种涨价模式还可延续（除非政府干预调控），毕竟真实的需求是存在的。
但房价本身也在倒逼工资上涨，最终使得实体经济相对于越南、印度等其他国家竞争力下降（尤其是劳动密集型行业），GDP增长减速甚至终结（甚至政府的货币政策亦不能阻止此趋势），此时房价才有可能出现长期的下跌（除非政策导致严重的通货膨胀）
日本已把这种情形演绎
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