请问买农村宅基地风险有多大?

农村宅基地流转嘉兴模式调查2009年11月25日 03:01第一财经日报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条孙文祥 华琪
备受关注的浙江嘉兴宅基地流转工作试点正在顺利推进。11月23日，嘉兴市委副秘书长、市委办公室主任李跃向媒体透露，仅嘉兴七星镇、龙翔街道等三个试点乡镇街道，已通过宅基地统筹建设，置换出近万亩宅基地，可作为工业与建设用地。
据CBN记者了解，今年5、6月份，浙江省发改委、省建设厅、省发展规划研究院等部门组成联合课题组，在嘉兴、义乌等地开展《浙江省农村宅基地置换研究》，并在调研后建议浙江省委、省政府在总结试点经验的基础上，把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手，在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。
浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国近日表示，最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。据他透露，浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模式”。
宅基地换城镇房产、承包经营权换社保
2007年6月开始，一个叫“两分两换”的新政策在嘉兴推行，即“将农户宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障”。
CBN记者获得的一份调研报告显示，围绕“土地节约集约有增量、农民安居乐业有保障”的目标，嘉兴积极探索多样化的置换模式，主要是通过“资源价值化，价值资本化”的基本路径，以宅基地换住房、换钱、换地方。
数据显示，截至10月底，该市已有13个试点，签约换房(或搬迁)农户已达11649户，完成农民拆迁8174户，在建(已建)安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。
以其中的三个试点乡镇为例，七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%；姚庄镇户均占有1.163亩，预期可置换出3800亩左右的用地空间；龙翔街道通过宅基地置换，土地节约率将达到50%以上，可置换出约3000亩用地空间。
李跃表示，如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功，可新增50万亩左右的工业与建设用地。
“政府最大的收益是土地。”浙江省发展规划研究院的人士此前接受CBN记者采访时表示，现在国家对建设用地实行指标管理，农村宅基地改造后，一部分可以复耕，一部分可以用作建设用地，空出来的指标在浙江省内是可以调控的。
李跃也表示，两分两换清理出来的土地，他们基本上是三分之一搞工业，三分之一给农民造房子，三分之一搞其他开发。
事实上，嘉兴模式最具有价值或说诱惑的地方，就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)可能进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”。
随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立，政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
不涉及商品住宅开发
然而，一篇关于“国土部正在浙江试点推广农村集体建设土地入市打压房价”的报道，迫使国土部和浙江省方面出来辟谣。
国土资源部有关部门负责人解释说，国土资源部从未做过相关表述，上述报道把城市国有土地有偿使用与农村土地整理混为一谈。而浙江省农办新农村建设处负责人也表示，浙江省正在探索集体建设用地使用权流转政策，这一政策要求集体土地非农化不许用于商品住宅开发项目。
浙江省农办新农村建设处负责人表示，农村集体建设用地平等入市是有条件的。首先，集体土地非农化的程序必须“经批准”，农村集体和农民个体不能随意将农用土地非农化。其次，集体土地非农化的用途必须为“非公益性项目”，且商品住宅开发项目不在其列。
由于种种原因，上述调研报告指出，嘉兴农村宅基地置换也存在一些问题。
比如土地指标周转困难。建造农民搬迁的安置公寓房，需要先占用一定面积的建设土地甚至是耕地或基本农田，由于用地指标十分有限，调整规划和审批土地用途又旷日持久，在市县一级有效实现土地指标周转难度很大。
另一方面是建设资金短期内难以平衡。
在实际操作中，一般都是由政府投入资本金，成立投资开发公司，再到银行融资，然后开发建设新社区，最后实现农户居住搬迁。然而，由于政府财力有限，注册资本难以做大，投资开发公司的融资能力较弱，而且还存在融资担保主体缺失等问题。
因在目前的制度框架下，土地承包经营权尚不能进行永久性流转，以至于城镇新旧居民仍有“有地居民”和“无地居民”之分，农民市民化仍然留着一条“长长的辫子”。
为此，上述调研报告建议：建立省级协调机构，探索土地指标周转机制，多层次拓宽融资渠道，多层次拓宽融资渠道。
“如果同步创新体制机制，启动城乡统一的房地产市场，还能为经济持续快速增长提供强大动力。为此，建议省委、省政府在总结试点经验的基础上，把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手，在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。”

农村宅基地如何办理土地使用证 
1、农村宅基地资源地申请审批表（一式二份、国土资源分局印制，需签署村、村委、国土资源所、规划部门、乡政府意见）；
2、宅基地宗地图一式三份（国土资源分局印制）；
3、申请人身份证、户口薄、现居住面积土地影印件；
4、继承、受赠、名称更改、凭公证文件；
5、折旧扩建、附原土地证正本；
6、计生审核表。办理程序：1、村民向所在地国土资源所提交书面申请及村民意见；2、国土资源所经预审后发给申请表格、并按要求填写；3、村民持申请表格及有关资料到所在地国土资源所申请用地审查；4、国土资源所按照用地审查要求，实地丈量放线，加具意见，送规划部门及乡政府签署意见；5、国土资源所持有关资料送国土资源分局办文窗口；6、窗口对资料审核后移交给地籍科办理；7、分局审批后向用地者发出批准文件和建设用地许可证、集体土地使用证。应当按这些程序办理的，如发现有问题，可以向土地管理部门或其他有关部门反映的。

按现有法律，只要你办不了户口、不是本村的人，任何转让农村宅基地合同、村委或乡镇的公章都是无效的，农民只要起诉到法院钱退给你你只有走人，法律上你赢不了，打架闹事你也闹不过本地人，你有啥办法

人大代表：城中村改造本地人外地人补偿一视同仁
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农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：　　
(一)登记申请书；　　
(二)申请人的身份证明；　　
(三)房屋所有权证书；　　
(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；　　
(五)证明房屋所有权发生转移的材料； 　　
(六)其他必要材料。

[引用原文已无法访问]
俺也想买，只是自已住，不是投资，所以不要考虑太多，做二分合同就可以了，安现有的法律是不行的，但世界上没有完美的事情，未来这块地方一定也会上市让城里人买的，社会是变化的。

风险也不大，因为便宜，不过就是可能过些年升值很多了，原主人后悔了，人家还能把钱退给你让你走人

[ · 原创: tenant 只看该作者(-1) 2010-03-13 22:46】  
原帖由sxkzx在2010-03-13 22:39发表
  宅基地属于集体财产，你不是集体成员，不具备买卖条件。购买，不具备法律效力，利益得不到保障。
  这个好办，可以做二份合同。一份是和你一份你找个当地的人，让他们两个人都没有合同只有你有就可以了，这至少设了个门槛，如果他不同意你就不买。
请朋友再解释下，没太明白？

无效合同

[引用原文已无法访问]
这个好办，可以做二份合同。一份是和你一份你找个当地的人，让他们两个人都没有合同只有你有就可以了，这至少设了个门槛，如果他不同意你就不买。