买房还是买股？――对深天健的一些分析

七、从两个图表中对房地产的忠告
在写此分析报告时是怀着矛盾心情，一是看好因房地产而增值的深天健个股，另一方面则对国家调控政策，还担心房地产在其它国家和地区的历史走势在未来中国重演。在此通过历史上的两个分析及图表来提示未来中国房地产行业可能遇到真正的风险。在此也仅仅是提示，因为这个风险时间具有高度的不确定性，很可能是在五年十年后才出现。笔者曾看过香港《信报》一位专栏作家罗家聪写的一篇“当年香港、今日上海”的文章，文章中最后一幅图给笔者留下深刻印象，后来在网络中搜索到此文章。
链接如下 http://blog.sina.com.cn/s/blog_609f05ad0100g0lo.html此文章中最后一张图，认为很有价值，值得要购房或研究房地产行业参考。 
 
“或许最例外的是两地楼价【图】：虽然图中二线几近重叠，但年份只隔了十三年，而非二十年。纯从客观形势判断，大陆楼价会否再飙升一年方才见顶？甚有机会。升势既成、动力既在，烟花中最后一幕亦是最灿烂一幕。有人列举「大箩」理由指大陆楼价只会长升、不会倒下。愚见看来，这跟三年前的美国业主认为楼价只懂上升根本毫无分别。奇迹应该见诸圣经、神话应该见诸小说，在现实世界，举凡奇迹、神话都是骗局，分别只是无知被骗还是甘心被骗而已。只升不跌是奇迹、是神话，不妨放长双眼等看结局。
在此图中香港十多年前，房价指数曾从 160跌到 60点一线!假如中国房地产也出现一次类似的跌幅，对经济将是灾难性的。在此并非说中国房地产今后一定会出现这样的现象，只是提醒这个行业在其它地区曾出现过的巨大风险，对中国市场中有可能出现的风险提高警惕罢了。
另外在《华尔街的华尔兹》一书中，根据美国几十年来数据统计得出房地产行业平均 18.3年调整周期，两轮经济繁荣才会有一轮房地产景气周期，希望中国的房地产永远也别遇到这样长周期的一轮调整，但这仅仅是希望。以下是翻拍《华尔街的华尔兹》一书中的资料图： 
鉴于以上分析，所以当有一位好友在今年准备买房屋投资征求笔者意见时，通过对比分析，认为现在买房屋同样与买房地产股票一样会受到国家宏观调控的影响，而且上升空间有限（运气好的话可能还能一年还能上涨10%），还得承担买卖房屋的流动性折价风险，以及流通过程中无法回避的国家高额税收。用同样的资金，在股市中投资深天健这样因为有历史红利和制度性红利的股票，一年内估计会有超过50%的回抽，并且无流动性风险。从美国上百年的金融历史上观察，投资股票的平均收益也远高于投资房地产的收益。另外，股票价格高低工看市盈率，房屋收益的高低看租售比，从两者投资回报分析，显然深天健投资回报要高于很多，甚至是很多倍。就如同炒股票需要选择好个股一般，个人理财也需要选择好投资渠道。建议朋友如果现在要去投资买房，还不如投资买入深天健股票。如果有开发商在市场环境中卖 12000元/平米的房屋，愿意只收 2000元购土地成本加建筑成本后卖给你，当然也可以买房。并且这个房屋有可能因特殊原因还会大增值，那就更应该买入。深天健目前就相当于这样的“房”。因此也才有文章标题所说的“买房还是买股”之说。 
相信阅读此文件的朋友在投资股票市场同时已买房、或还要再买房，通过对比可以发现股票与房地产投资的风险收益比，两害相权取其轻，两利相权取其重。如果把时间放长远看，选择潜力股票的投资回报会远高于房地产投资回报。
也许以上分析存在盲点或不正确方面，希望看此分析的朋友能够提出不同意见，您的意见能帮助我在投资时回避财务方面的损失与风险，谢谢！

六、关于深天健的其它思考 
作为投资者都厌恶风险，而风险代表着不确定性，并且风险不能被量化。多年来的投资经历使让笔者感觉到个股选择时确定性重要性。
今年投资成败的关健更是在个股选择。投资关健在于信息不对称。市场永远就在讲故事、听故事、信故事的过程循环。目前业内没有一份关于深天健在更换管理层后的深度报告，所以认为深天健业绩高增长这个故事才开始讲。为什么市场没有特别关注它呢？分析认为主要有以下原因：
1、公司新旧管理层原因，在旧管理团队时，公司一直无业绩或者不释放业绩。而新旧管理人员更换后，有个熟悉过程，而新管理团队又非常低调。 
2、市场原来普遍认为公司是城建类型公司，而非标准的房地产类公司，降低了对它的关注度。
3、公司因为一段时间股价快速上涨，交易所要求披露更多信息，也会对公司从严监管，因此公司方面不太愿意接受调研，从而使得公司目前最新信息没有能够为市场认识。
4、房地产行业特殊的财务业绩确认时间点，使得对公司业绩估计增加不确定因素。
5、深天健尽管有历史和制度的原因，造成接下来的业绩大增，只能算是特殊事件，并不能够每年都出现这样的好事，这也将影响公司长期的估值水平。

五、综合大盘背景下的风险与机遇 
再好的个股，也需要结合市场大趋势来分析与操作。关于 2010年大盘走势笔者认为具有一定调整的风险：因为市场整体缺少资金。在投机气氛较重的中国证券市场，资金供求决定市场走向。市场在 2010年宏观经济好，大盘就应该上
涨，但同时积极货币政策退出更快的矛盾中，这样也就严重阻碍了大盘上行的空间。如果三年后再回首总结，也许大家会认为 2009年是市场最好赚钱的时间段。而股指期货和融资融券（主要是权重股票上涨的影响）有可能形成一个短段时间的上涨机会，但这样的上涨是在加大风险。久盘必跌，估计大盘会在年内出现一次深幅调整。关于个股认为风险风较大的是那些累计涨幅靠前的没有基本面支持的题材股。
结论：2010整体市场是弱平衡市。涨是重势，跌时重质。更需要在今年寻找业绩有明确增长预期的个股，来回避部分市场可能出现的风险，或者在大盘风险释放后介入从而寻求超额收益。因此，精选基本面特殊，业绩增长的个股，回避到年内的暴跌，就是今年的收益所在。 
以下是在二○一○年元旦时笔者就大盘所做的图表分析预测：
（重点不是去猜测市场会怎么样运行，而是根据市场发生了什么样情况去采取什么样的对策。）2009年上证指数80%的涨幅超出市场绝大多数人在年初的分析，同样也超出了我在 2009年初的分析。在二○○九年七月二十三日大盘报收于 3328点当天我曾做过这样的总结：“二○○九年股市走势再次证明，在市场面前我是无知的，任何预测都只是一种可能性，出错的概率太大，因为正确答案只有一个。在 182个交易日之前的 1664点时，估计没有人会预测到今天大盘会上涨一倍的结果，一年后的今天市场又是什么样状况呢？ 
现在时至年终，再回首，我愿意更加肯定的说在接下来的两年里，市场不会再有如 2009年高达80%的年涨幅行情出现。因为假若在 2009年收盘点位 3277点的基础上再涨80%，股指将达 5898点了，更别说 2012年在此基础上的再度上涨。因为，目前中国经济深层次问题以及中国股市整体估值水平无法支持这样大的上涨幅度。其实，估值水平其实也是随着市场人气波动不断在发生变化，在此不作重点讨论。以下仅就市场已走出的图表现象做一些分析与推测
从 6124点与 1664点作为牛市与熊市重要的转折点，它们对市场长期走势产生着重大影响。根据这两个重要点位所延伸出的重要切线目前仍然对市场起着巨大的影响作用。大盘 6124点与 3478点两个重要高点切线与 1664点以来数个低点切线交汇处（大约在 3080点位置）可以认为是市场多空双方争夺的重点，也是市场近三年的平均位置所在。（从 2007年元旦到 2009年元旦三年时间，上证指数在 732个交易日里的加权平均数是 3257.77点。）另外，从 6124点到 1664点的黄金分割50%位置在 3193点,50%本身就是市场的平均位置，当多空双方都无法主导市场时，寻求平衡是最佳选择。尽管两条切线交汇位置 3080点与刚才两个数据有一百多点的差距，考虑到市场所付出的交易成本，将市场多空均衡点设在 3080点也有其可取之处。大盘从 3478点以来基本上围绕着 3080点一线波动从另一个方面也证明其对市场影响作用。
如果认可 3080点是市场平衡位置，对 2010年市场运行区间以及对机会的把握以及风险控制也就有了一个大概的参考。假设大盘围绕此区间运行，向上、向下预计会20%的波动（当然，也有可能是其它的波动幅度，甚至在极端情况下发生单向的运动的可能也存在，但因为是小概率事件，在此不作深入讨论。）那么市场的高点可能是 3080点*1.2=3696点。而市场低点可能是 3080/1.2=2566点。从未来更长时间看，此虚线或者今后市场形态新的高点的切线，会对市场走势产重新的影响。
2010年经济基本面的超预期才会带来股市上涨的超预期，尽管市场对 2010业绩有良好的预期，但这样的预期是市场所知道或者消化了的，目前看不到业绩
超预期会出现，因此，股市上涨的超预期也较难发生。

在 2010的大盘背景下，作为投资者可以设想，其新一年投资收益大致会怎样？能够优胜于大盘多少？基于深天健今年业绩超预期分析，认为投资于它会有一定的超额收益，因为不论从市场普遍观察的 PE还是 PB来看，深天健都不算高。预计深天健今年会有50%以上的涨幅。(大盘在今年出现50%以上的涨幅概率非常小。)所以认为深天健是回避风险、增加收益的良好品种。

四、深天健走势的图表分析
以上关于深天健基本面资料主要来源于公司年报或已发生事件，具有较强确定性。从某种程度上讲，深天健就是一只从管理层到资产都进行了市场炒作所追求“资产重组”来提升业绩的个股，只是这些“资产重组”不再需要行政部门签字批准，是确实存在但还未被市场广泛认知。在投资深天健这样一个处于行业调
控的个股时间，面临选择的难度。一是行业受调控，理应回避；二是个股机会明确，理应买入。实际上，证券投资永远都会面临选择，而选择的结果是以赢利还是亏损来评判。在目前难做选择对错判断时，笔者认为更愿意从公司基本面信息传播与市场搏弈角度来观察深天健。
地产行业受到调控，这是全国人民都知道的信息，也因此使得股价在政策出现后出现调整23.5%的调整，(当然，其中也有股价快速上涨后自身调整的需要。)而深天健未来受到因历史红利和制度红利原因，所具有的潜在价值与后面大增的业绩，则并不为市场所广泛知道。笔者认为，是金子迟早会发光的，而这个发光的时间段也基本上确定在今年内。随着深天健价值被市场逐渐知道，其股价上涨也是情理之中的事情。 
以下是笔者二○一○年一月六日在对股价走势时的一些图表分析：
深天健从 2008年底以来运行出较为清晰的上升通道走势，鉴于在 2009年三季度放出上市以来最大成交量，分析认为此区间为最新市场成本位置，同时也是整体上升通道的中轨位置，在此中轨位置股价将构成良好支撑与逢低吸纳机会。结合最近这一波上涨行情的黄金分割位置分析，认为股价在61.8%的位置会有支撑，大约在 10.93元一线，(不超过61.8%的调整都可认为是强势调整。)同时，这个黄金分割位置也是低点以来上升通道的中轨位置，同样从技术分析角度构成支撑。分析认为经过调整以后，未来股价将再次运行到上轨位置，甚至突破上轨压力而攻击。

目前房地产股票受国家调控房地产政策影响而出现的下跌，使得深天健形成良好的逢低吸纳机会。(在最近几个月中深天健是房地产板块中上涨幅度最大，而受政策影响情况下调整幅度较小的股票，由此也说明其强势特征依然存在。)结合成交量分析，可以看到在最近一个月的调整过程，成交量明显萎缩，说明市场筹码趋于集中。结合公司基本面分析认为深天健是目前市场中非常难得的投资品种，因为它左手有数万平米工业用地转商业用地想象空间的题材（受此红利政策影响，未来工业用地转换后的价值可比深天健目前总市值）右手有新楼盘在房价高价格期间开盘销售，（二十几万平米天健阳光城已开始销售，其楼面价格为2000多元，目前销售均价为 12000元。）因此明年业绩会超预期。因为有业绩支持，安全边际强，股价空间大，所以仍看好其后市表现，值得重点关注与逢低买入。
以下是二○一○年一月十六是对深天健量度涨幅与上升通道分析图：深天健从 2008年低点的第一波上涨幅度为293%，根据回调到 2009年低点后的量度涨幅，未来有可能到 23.3元一线（图中绿色线标识。）根据 2009年下半年高低点的量度涨幅推算，未来股价有可能到 26.6元一线，（图中蓝色线标识。）而此区域也是从 2008年底以来形成上升通道的上轨位置，未来股价将会受到阻力。从图表中可以看到深天健运行出为明清晰的上升通道走势，结合基本面与最近三个月来的量价形态分析认为股价再回到此通道下轨位置比较小，很可能在此通道的中轨位置就受到支撑。由于大盘在今年具有较多不确定性，包括国家对房地产行业调控政策的影响，未来股价走势还会有所反复，从防范风险与可操作角度认为，当股价盘整时宜持有部分底仓并在一些重要技术点位逢低吸纳，由于公司基本面具有较强的确定性，并且有较大上升空间，因此当股价呈现攻击形态时，则应确保一定持仓量与追涨买入。

如果单纯从市场交易角度去观察，笔者更愿意相信深天健是只未来的牛股。因为在政策调控背景下、在整个房地产个股中，它近期的涨幅最大，而调整幅度算相对小。根据强者衡强的原理，相信天健后市会有良好表现。 其实市场中的强势个股，往往背后总有支持它强势的道理。可以认为深天健是目前市场中难得的投资好品种，今年业绩将超预期，有业绩支持，安全边际强，股价空间大。但就是这样好的品种，受政策与大盘因素影响，股价会有震荡反复，对于确定性强的个股，股价的下跌是在形成良好的逢低买入机会，而不是风险的加剧。有朋友建议将受调控个股的目标价下调20%来重新综合考虑，笔者认同此观点，因为如果没有政策打压行业的背景，从基本面分析认为深天健股价应该在 30元之上。

三、因制度红利原因而看多深天健 
深圳作为中国最年青、成长最快的城市共有 2000平方公里的土地，90%是山地，但深圳有 1400万人口，好的土地比香港还稀缺，受土地供应限制，深圳地价、房价上涨属正常。从事房地产业的人都知道在这个行业中最核心的除了地段还是地段。而深天健拥有深圳市区里最好地段的土地资源。此资源随着 12月 1日起实施深圳市宣告工业用地可转变为商业用地的《深圳市城市更新办法》公告而日趋明朗。 
天健工业区位于深圳市中心的福田区景田片区，位于景田路和商报路交汇点西侧约 200米处。从景田路和商报路的交汇点往东约 500米，可以南向鸟瞰深圳莲花山。天健工业区始建于 1984年，占地面积 56283平方米，建筑面积 82611平方米，现宗地年限为 1992年-2042年，全部建筑为 14栋工业厂房。
深天健在多年前即有将该工业园改造为商品住宅小区的想法。该工业园周边二手房售价已经达到了 4万元/平方米以上，根据联合证券的测算，“如果该工业园区顺利提高容积率到3，改为商品住宅小区开发，即使按 3万元/平方米的售价保守估计，潜在的销售收入也将在 50亿元左右”。实际上，据相关人士介绍，此地段未来价格有可能在 5万元/平方米以上。其中巨大价值不言而喻。深天健是受深圳市宣告工业用地可转变为商业用地，在《深圳市城市更新办法》执行中最直接受益于制度性红利的上市公司。
(一些题外话：巨大升值潜力的天健工业区股权持有者是深圳市市工程总公司，而该公司曾差点让原来深天健管理者以评估净资产为人币 511,866,637.26 元拿走了 。有兴趣朋友可查看公司相关公告的附件五：《关于转让深圳市市工程总公司股权的议案》要点内容。真不明白当时独立财务顾问——联合证券有限责任公司出具的意见书认为：“该方案通过证监会审核存在较大难度，现方案不具备可行性。”的情况下，管理层为何还要强行闯关投票。所幸被独立董事给否决了。由此也可看出深圳天健工业区的价值的确太诱人了……) 
《深圳市城市更新办法》中所称的城市更新,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。它一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。根据自行改造的原则,原先就拥有一些的旧的厂房、或旧工业园区的公司将是该《办法》的最直接受益的公司。这是因为如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能,在新的规则下,只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续,在得到批准后按规定补交基准地价即可,而不用经过招拍挂的程序。对于这些公司来说,意味着:第一,可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权;第二,躲过了招拍挂制度下高昂的地价;第三,改造后升值的土地价值,仍将留在这些公司手里。无疑深天健因地段最好，升值潜力最大而成为《深圳市城市更新办法》的最直接受益者。