万科年报，太有才了

2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再到2009 的柳暗

花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。
我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波
澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在
波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。
复苏的逻辑
世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他
众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V 形反转
的醒目轨迹。
对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多
的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。
无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但
早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测
天气作为最重要的工作呢？
人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一
家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦
沃野，或许才是更务实的选择。
在 2006 年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞
生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来
的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们
足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展
空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。
我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段
并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变
化，2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008 年，真实的购买力也并未消失，只是在等
待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009
年同时释放，自然造就了成交量的井喷。
2009 年的成交量，有一部分本应属于2008 年——在这样的解释下，2009 年创出的历史新高其实不足
为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007 年到2009 年，全国新房成交量的年化增长率约为10
％，而这恰与经济的年增长速度相接近。
在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我
们无需因2009 年的成交新高而狂喜，也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。
无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值
和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到
满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去
满足它。
过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要
患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的
本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点
上，住宅行业与其他行业并无二致。
城市的舞步
中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙，这
3
一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及，也日益成为
社会共识，已毋庸赘言。
但对于企业来说，仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分
析和判断。
人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富
的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应
来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效
应才可能得到满足和实现。
但另一方面，人口越聚集，城市越拥挤，居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。
因此，在不同的背景下，在不同的历史阶段，人口聚集的方向与模式并非一成不变；而交通、物流与信
息传播上的改善及技术创新，也在不断改变着城市的形态。
香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一
个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来
简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业；香港的工作效
率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国最高的时间成本。——或许，这是更合
理的诠释。
中国未来可能不止一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄
然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的
大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是
城市综合体。
在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、
从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了
挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能
性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。
高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有
大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。
中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤
的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂
且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。
历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地
位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。
“城市，让生活更美好”，上海世博会提出了这样一个命题。为此，万科也将“城市，让生活更美
好”定为今年的年度主题，这不仅是一句激动人心的陈述，更是一句引人深思的发问，需要我们用不懈
的努力去求索和回答。
绿色的畅想
2009 年11 月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。
在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009 年最重要的一页。
对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产
业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活
跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。
据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2 至3 倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，
存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根据2008 年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运
行能耗约占我国商品能源总量的25.5％，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更
高。
节能是绿色建筑的重要一环，并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过；在人类制造和使
4
用的非自然物中，体积和重量最大的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用，
很大程度上直接或间接与建筑相关。一个建筑一旦建成，它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用
方式也就基本定型。
绿色理念的兴起，反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展
的关键环节，人类活动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞，制度、
权利和对价就应运而生。不管是以立法的形式，还是以资源价格的形式，人类活动对自然的影响正在重
新定价的过程中，这将逐渐涉及到每个人的切身利益。
因此，对住宅企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿
色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越
重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在 2010 年，甚至不会在未
来的两三年。但作为永续经营的企业，万科将努力确保当这一趋势变为现实时，万科的客户可以率先享
受到最符合绿色标准要求的产品和服务，万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最大程度的收益。
自万科诞生以来，最大的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代，股东
的理解与信任，是万科人坚守理想与信念不断前行的最大动力源泉。