顺发恒业2009年利润之争:0.2vs0.5

码字真的好辛苦,把昨天的帖子整理一下,发个压缩版的帖子,给大家参考一下:

一,顺发恒业的主要项目经营状况:
过去3年已完成的项目主要是4个楼盘: 美之园西区,佳境天城,倾城之恋,风雅钱塘1期,共计101.07万平方,可售79.89万平方,已售73.85万平方;目前正在进行中的项目主要是2个楼盘: 风雅钱塘2期,旺角城12号,共计43.11万平方,可售32.89万平方,已售24.9万平方;规划中的项目主要是4个楼盘: 旺角城11号,淮南项目,风雅乐府项目,和美家项目,共计87.59万平方.从历史数据看顺发的开发能力大约为30万平方米每年,在2008年由于大家看淡房地产的趋势,所以顺发有所收敛,2009年开发速度又重新走上快车道.

1. 顺发恒业最近三年开发的项目基本情况.截止2008 年10 月30 日，顺发恒业最近三年累计开发总建筑面积101.07 万平方米，其中可售面积79.89 万平方米，已经销售的总面积为73.85 万平方米，尚存6.04 万平方米未销售完毕，未售部分主要为车库、商铺和少量住宅。如下表所示。
序号 项目名称 项目公司 开工日期 竣工日期 总建筑面积（万平） 可售面积（万平）已售面积（万平）未售面积（万平）
1 美之园西区 顺发恒业 2004.2 2005.8 14.73 12.81 12.51 0.30
2 佳境天城 顺发恒业 2004.12 2007.11 38.76 29.41 27.04 2.37
3 倾城之恋 杭州和美 2005.2 2008.4 29.35 22.46 21.01 1.45
4 风雅钱塘1 期 杭州工信 2004.8 2007.9 18.23 15.21 13.29 1.92
合计： 101.07 79.89 73.85 6.04

2. 顺发恒业目前在建房地产项目情况,主要是2个楼盘: 风雅钱塘2期,旺角城12号,共计43.11万平方,可售32.89万平方,已售24.9万平方,如下所示:
序号 项目名称 项目公司 开工日期 预计竣工日期 土地面积（平方米） 总建面积（万平） 可售面积（万平） 已销售面积（万平）
1 风雅钱塘2 期 杭州工信 2005.12 2008.11 52100 21.40 16.61 16.56
2 旺角城12 号 顺发恒业 2007.6 2010.12 65967 21.71 16.28 8.34
合计： 122367 43.11 32.89 24.90

3.顺发恒业土地储备情况
顺发恒业目前拥有的土地储备，全部以公开拍卖方式取得。截至2008年10月30日，顺发恒业拥有的未建土地面积 43.77万平方米，规划建筑面积为87.59万平方米，可售面积约69.65万平方米，具体分布情况如下：

序号 项目名称 项目公司 预计开工日期 预计竣工日期 土地面积（平方米） 总建面积（万平方米） 可售面积（万平方米）
1 旺角城11 号 顺发恒业 2008. 12 2011.12 55344.66 23.04 15.39
2 淮南项目 淮南顺发 2009.2 2012.10 267056.6 32.05 31.57
3 风雅乐府项目 风雅置业 2008.12 2011.12 56291.4 18.20 12.28
4 和美家项目 顺发恒业 2009.3 2011.12 58963.52 14.30 10.41
合计： 437656.18 87.59 69.65

二.顺发恒业的利润结算方式. 在公告原文有提到: 顺发恒业以业主签收了收楼确认书作为将销售金额确认为营业收入的依据。
这一说法在公告中关于楼盘的结算数据中得到印证,2008前3年公司主要开发的4个楼盘中的佳境天城,倾城之恋销售都是从2005年开始的,并且主要销售任务是在2005,2006年完成的,但是按照报告中的数据,他们的主营业务收入确认却是摊在2007年和2008年的,其中摊到2008年的确认业务收入约为22亿,这个基本上就是2008年的主要利润来源.
查看公司目前正在进行的2个楼盘的相应数据,风雅钱塘2期,销售状况已经基本完成,总金额约为12亿,旺角城12号销售过半,总金额约为8.8亿,他们的主营业务收入的确认情况均为未确认.
这样可以大概确认顺发恒业今年的利润将决定于风雅钱塘2期和旺角城12号的主营业务收入的确认进度.从顺发2009年一季度报表来看,销售收入大约11亿,利润1.78亿,这个数据跟风雅钱塘2期的状况大致吻合,所以猜测风雅钱塘2期的主营业务收入已经确认,而旺角城12号尚未入帐,这个楼盘的数据将决定顺发恒业的业绩状况.

三.顺发恒业2009年的利润估算
上文提到顺发恒业今年的利润将决定于风雅钱塘2期和旺角城12号的主营业务收入的确认进度和利润状况.风雅钱塘2期已经明朗,我们来讨论一下旺角城12号,它的主营业务是否确认主要取决于这个楼盘的销售进度和公司的财务考虑.
1. 销售进度方面顺发以签收了收楼确认书作为将销售金额确认为营业收入的依据。这个楼盘从2008年开始发售,截止去年10月楼盘销售已经过半,并且后续项目旺角城11号去年已经开始建设,并且今年将开始销售,所以判断这个楼盘今年签收收楼确认书应该没问题.
2. 从财务考虑,顺发会不会将一部分利润保留至明年再释放,毕竟当初有利润承诺,如果明年的任务完不成那可不是闹着玩儿的.这个决定于后续项目的跟进状况,如果明年业绩有保证的话,旺角城12号的利润才会放心的摊到今年.根据公开信息来看,后续的4个项目为旺角城11号,淮南项目,风雅乐府项目,和美家项目,共计87.59万平方,其中旺角城11号,和美家项目,是去年开工建设,风雅乐府项目,淮南项目是今年开工建设,目前除了淮南项目尚未开工外,其他的都已经进入了施工阶段,并且旺角城11号,和美家项目今年年中将会开始销售,这2个项目总建筑面积约为37万平方,参考风雅钱塘2期和旺角城12号的销售进度(均为2年内全部完成),明年应该能够全部完成,所以应该能够保证明年的利润来源,这样从财务上考虑,顺发应该没有后顾之忧.
3. 旺角城12号的利润估计,从报告看,风雅钱塘2期前年销售73834平方米,销售金额5.14亿,平均售价6965元,去年销售91779平方米,销售金额7.08亿,平均售价7700元,截止到去年10月,旺角城12号共销售83426平方米,销售金额为8.85亿,平均售价10612元,尚余一半在售,保守估计旺角城12号应该能够完成18亿的销售金额.
根据业绩交流会上,顺发总经理所言1季度利润全部是主营利润,风雅钱塘2期的利润假设为1.78亿/11亿=16%,如果旺角城12号与之持平,那么它的净利润将为2.91亿,这样算出顺发今年的总利润将为2.91+1.78=4.69亿,考虑到旺角城12号楼盘更高档一些和今年楼市的火暴,给予适当的溢值,那么总利润5亿应该值得期待.这样今年每股利润大约为0.5元左右.

码字实在是太辛苦,本来还想谈谈今后的展望的,公告里面和业绩交流会也已经透露出这些信息,就不写了,就这样吧,强调一下,这些文字均系一个韭菜根据公告的个人研究,不对他人投资负责.