假设在未来几年产生较严重的通货膨胀情况下房地产价格变动的思考（在假设的前提下，现在开始投资房地产能不能保值增值）

假设在未来几年产生较严重的通货膨胀情况下房地产价格变动的思考（在假设的前提下，现在开始投资房地产能不能保值增值）

宏观经济学认为温和的通货膨胀率对经济发展是利大于弊的，温和的通货膨胀率的认定一般是以4％作为临界点，就是说在这个通货膨胀率之下都是可以接受的，其中以1-2％为最佳，而超过4％则会对经济的发展就会产生弊大于利的结果，而恶性的通货膨胀则会对经济产生严重的破坏作用甚至毁灭性打击。经济生活中通货膨胀产生的原因，以及我国未来几年会不会发生较严重的通胀现象这里不做讨论，保有对中国经济有一定信心假设未来一段时间内产生年均6％的较严重但可控的通货膨胀情况下，开展对讨阶段投资房地产价格变动的讨论。
我再次做几个假设，在假设的情况下分别对房地产价格的变动进行分析：
1、假设其它经济变量均衡并且没有产生大幅变化（其中包含通货膨胀率为也处于1-2％的良性范围），如果发生了对房地产需求增加的温和预期而产生需求增加，甚或是产生较严重的恶性投机的情况下，房地产价格的变化。我国房地产市场已经基本达到了充分竞争，充分竞争的市场行为是价格增高，市场增加供给而需求减少，当价格增高到一定高度时供需达到平衡，价格开始稳定。
2、假设其它经济变量均衡并且没有产生大幅变化（其中包含通货膨胀率为也处于1-2％的良性范围），如果发生了对房地产需求增加强烈要求，在市场调节增加供给也不能解决这个矛盾的时候，房地产价格的变化。无疑房地产价格会强烈而持续的上涨，无论升到多少供需矛盾都难以解决，这个时候政府不用其它方法解决这一矛盾的话，后果不仅是经济问题而且会产生严重的社会问题。当政府认识到仅由市场行为不能解决房地产供需矛盾，断然采用非市场手段迅速增加供给，解决供需矛盾或者是产生了未来解决供需矛盾的预期，则房地产价格会从高位开始下跌甚至可能会大幅下跌。这里如果政府仅仅是采用非市场手段强行限制市场价格，那是解决不了什么问题的，这个可以由原来的历史和经济学原理给以充分的解释说明。
3、假设其它经济变量均衡并且没有产生大幅变化（其中包含通货膨胀率为也处于1-2％的良性范围），房地产市场供需基本平衡，但在纯粹投机的影响下房地产价格增高到不合理的情况下，后续时间房地产价格的变化。在充分竞争的市场内，完全由于炒作而没有实质性需求而导致的价格虚高肯定是不能持久的，市场上会迅速增加供给平抑价格。
4、假设其它经济变量均衡并且没有产生大幅变化，但是通货膨胀率处6％的情况下，房地产价格的变化。根据一般认同的货币数量论的解释，由于货币增加而引起的价格变动，在一定时期后商品价格会发生变化，但总体价格变动和通货膨胀率大致相同。在房地产市场供需没有发生变化的均衡情况下，房地产价格也会大致会以6％/每年的速度增加。
我再回过头对国内房地产市场供需现状进行大致分析。我们的房地产市场肯定是供需失衡的，从上世纪末到现在房地产价格一直处于上升态势就是证明，但是价格上升的速度太快以致于有相当大投机甚至恶性投机的嫌疑。但是这几年供给的增加并没有很好解决供需矛盾，就是说由于价格的增高而带来的供给的快速增加也没有满足需求的增加，说明我们的房地产市场所处状态排除了假设1和假设3。由于我们开始的城乡改革和快速的城镇化，新增城镇人口对房地产的需求是快速和猛烈的增加，只由市场化办法已经解决不了供需矛盾了，说明我们房地产市场现状实际类似于假设2。如果再考虑我们的大前提，假设未来我国通货膨胀率一直处于6％，那么我们房地产价格变动就会是假设2和假设3这两种假设情况的叠加反应。
我再来分析房地产现状处于假设2的那一个阶段。以前几年国家的城镇人口增加，主要由农业人口向城镇转移每年以2000万/年的速度增加，可以预料以后几年这个速度只会加快，造成了房地产市场市场化解决供需矛盾的手段完全失灵。绝大多数城镇房地产从97年左右开始，即房地产市场化开始，到目前价格已经翻了多倍，但是价格的上涨而带来的供给的增加，并没有解决房地产供需的矛盾，而且在未来城镇化继续加速的背景下，这种失衡将更加严重。这里固然有房地产商由于价格继续上涨的预期所以认为控制供给的增加，以及投资性购买后待价而沽闲置房地产的因素，但我认为不是供需矛盾的主因（因为没有具体真实的数据来源，所以不能量化说明，只是感性认识）。我看政府相关政策的变化，预示着国家已经认识到房地产市场的现状，开始采取非市场手段增加供给来解决房地产市场的矛盾了。第一是增加房地产转让成本并可能开始采取物业税的办法，增加投资的成本减少投资的获利，逼迫闲置房进入市场；第二是由政府直接投资建设，增加房地产市场的供给。那么现在房地产市场很可能就处于价格大幅持续上涨，向快速大幅下跌转变的一个转折时期。
如果上述分析成立，那么我们房地产市场价格变动，近期会稳定温和的下降，以致于可预期的不远的将来会有大幅下跌的可能。但是如果假设通货膨胀较高（6％的假设）的情况下，在下跌的价格上另外叠加6％增加。总体来说房地产市场实际价格是下降趋势，投资到这个市场上不能达到保值增值的目的。
（注：上面所谈的价格，在假设1、2、3中都是实际价格，而假设4中所谈的价格是名义价格，这点大家要注意。）