万科调研纪要

l 目前万科前3个月的销量达到了过去几年的新高。

l 1到4月份总销售额为175亿，销售面积同比上升30%、收入同比上升20%。

l 08年的市场份额为2.34%，09年1季度的市场份额与08年基本持平。

l 今年以来房地产市场回暖主要得益于：1）政府优惠政策的推动，2）过去几个月投资性需求也有所上升（表现在高档公寓销量回暖）。

l 今年以来，按揭贷款买房的人明显增多，据万科统计，去年有70%的人是按揭买房，平均36%的首付；今年1-3月份有80%的购房人办了按揭贷款，平均首付比例为30%。

l 目前来看，房地产回暖的市场气氛没有变化，但是不是能够称得上是“房地产市场的反转”关键要看下半年，而下半年的销量主要是要看宏观走向、政策和信贷的变化。

l 在目前的房价水平下，万科会基本维持售价不变，因为价格下跌压力不大而涨价也不太允许。

l 开工面积在增加，中报之后会公布新的开工目标（去年是523万平方米），现在每两周都会开工面积作一次调整。

l 拿地：万科在08年也不是完全没有拿地，08年拿地的绝对面积是600万平方米，现在来看，土地价格可能会上涨，因此也会伺机拿地。今年以来就在广州拿了一块地，短期内肯定还会拿地。

l 之前政府宣布下调房地产业的自有资本金比例，本来说是从35%下调到20%，但现在的说法是由银行自己把握，这就给房地产商留下了很大的空间。

l 从地域分布来看，公司的销售1/3来自珠三角地区，1/3来自场三角地区，另外的1/3是来自环渤海和其他城市。去年进入了西安和重庆两个城市。