资金泛滥：4月杭州、厦门、深圳商品房同比价升量增！

地产轰轰烈烈！

楼市涨价调查：实体经济避险资金疯狂涌入 时间：2009年06月20日 09:11:55 中财网  
　　避险投资涌来房价回涨 冬天未逝
　　经济降温，让实体企业遭受打击，地方政府税收下降；
　　通胀预期下，充裕的资金没有好门路，大量流向楼市和股市；
　　不良的经济现状在眼下无心插柳地让房地产业回暖，
　　也注定未来居民收入增长有限，房价的持续上涨缺乏支撑。
　　各路人马正疯抢豪宅。
　　3月，北京每平方米3万元以上的房子一共卖了5.61亿元，4月翻了一番，5月则达到15.51亿元。之前几乎波及全国的房子"价量双升"的景气局面中，这些楼盘并不被看好，物业顾问公司仲量联行曾用"极其清淡，甚至颗粒无收"来形容。
　　但第一季度结束后，一切在顷刻间逆转。高档房突然走俏，即便托人也未必能买到。各种身份的投资者们正蜂拥争夺高档住宅。他们往往是实体经济企业的经营者，他们害怕通货膨胀。
　　同样是5月，冷清了一年的土地交易开始复苏。北京放出的土地是2009年前4个月的总和，2008年保持谨慎、缩减开竣工面积的万科，斥资23亿多元拿下188万多平方米土地。数家地产上市公司跟进，地产股领涨股市。
　　一切犹如2007年的鼎盛光景。但这并不意味着房地产业就要告别2008年那个灰头土脸的形象，开始复苏。
　　抢！高档房销售形势逆转
　　"眼下，通胀预期正在助长楼盘销售。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。实际的情形几乎是房子越大、总价越高，越好卖。4月份，深圳卖出的别墅套数是去年同期的6.54倍，上海也增长了53%；而北京前4个月卖出的别墅套数增长42%，面积增长得更多，达48%。
　　在南京，5月间3位企业老板争抢价值2000万元的绿城玫瑰园"楼王"，开发商只得定下规矩：先付定金者得。在北京，龙湖唐宁ONE的100多套总价超千万元的房子在四五月间卖掉三分之一。在深圳，华侨城推出的7套别墅，每平方米单价12万元，一天内卖光……
　　甚至不托人就买不到豪宅。中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲前不久打算买套房，结果发现"肯定没指望了，排号那么靠后"。不少开发商还没有从突然的需求放量中明白过来，就要想尽办法接待托了各种关系的买房者，争取让他们买到房。
　　"资金避险。"这是王哲打算买房的原因，而众多高档楼盘传递出的信息显示，来自实体经济的企业老板们，因为惧怕可能发生的通货膨胀，而纷纷涌入国内的两大价值洼地：股市和楼市。
　　"这些高端楼盘的投资者几乎100%都是原来经营实业的。甚至有内蒙和山西的煤老板把自己的矿关了，来北京投资地产。"华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎说，自从注意到北京高端楼盘的放量，他们就开始进行相关调研。
　　各家高档楼盘的开发商都发现，来买房的人往往希望用房子锁定货币。龙湖唐宁ONE的销售总监邹墨远发现，来买总价过千万房子的人，通常喜欢全款付清。他们最大一笔3000多万元的单子，买家一次性付了2000多万元现金。
　　长三角和珠三角，大手笔的身影也在闪现。温州投资者已经在上海买下13.42亿元的房产，他们在杭州、宁波和温州当地也同样活跃。深圳的别墅销量从年初就开始逐月增长，到4月更是"放了卫星"。
　　高档楼盘的热销带来的权重，使得北京虽然从5月开始成交量就明显下降，但房价却在上涨。这也给房地产业内带来了强烈的景气预期，6月的第一周，北京开盘的11个项目均价比前一周大涨20%。
　　然而，无论在房地产业界还是研究者眼中，这种避险投资行为都欠缺理性的色彩。"将来投资者会对自己的投资行为进行一个考量。"邹墨远说。安邦集团董事长、首席分析师陈功则警告，在眼下的形势下，通过购买房产规避通货膨胀的意义并不大。"资产的名义价格会上涨，但是实际价值未必会有明显增长。"
　　怕！2010年通胀不可避免？
　　通胀预期已经实实在在地横陈在当下，很多人认为今年年底、明年年初会出现通胀迹象，这种想法直接左右着购房者们的行为。很多人曾认为，这是开发商为了促进楼盘销量而制造的噱头，其实此轮较早提出通胀预期的，是安邦集团董事长陈功。
　　春节之后，在国务院召开的经济形势讨论会上，陈功提出未来可能发生通胀时，几乎没有人赞成他的看法。"我说这些时，樊纲就坐在我对面，他像看外星人一样看着我。"陈功说："在外部需求没有明显改善的时候，中国的经济不可能发生重大逆转，所以今年不大可能，我认为明年我们很可能会看到通货膨胀。"陈功说。
　　陈功认为，大宗商品价格的上涨，巨额的信贷增长，涉农产品的价格波动，以及4万亿元刺激性投资的低效率，都会形成实质的通胀压力。
　　"一旦粮食产品、涉农产品及其加工品的价格出现上涨，通胀就会形成。"陈功说："经过我们调查，今年我们应该是个丰收年，但明年可能出现一些问题。"陈功认为，目前市场处于紧缩状态，未来粮食收购价格不会有明显提高，农民增收在很大程度上要打折扣，这将影响农民的积极性，而限于眼下的经济形势，粮食和农副产品加工企业的积极性也已经受到了打击，这些可能导致明年农产品的供给发生问题。
　　虎杰投资首席分析师张寅也认为2009~2010年之交可能出现通胀局面。他表示，由于沿海部分民工回到内地家乡，使得农村已经平衡很长一段时间的人口格局被打破，势必影响食物和使用品供求关系，以至最终影响物价，因此有理由相信农村可能会领先城市走出物价通缩局面。
　　当然，未来通货膨胀的重要诱因，还包括资金的充裕和廉价，这也是通胀预期导致楼市升温的原因所在。"2009年前4个月的新增贷款达到5.2万亿元，已经超过了全年的贷款投放计划。"陈功说："很多大型企业以极低的成本拿到了大量资金，以及国家刺激经济的投资，这部分钱帮助他们度过了去库存化的阶段，过度充裕的资金就开始流向楼市和股市。"
　　资金充裕的同时，可以选择的投资机会却大幅减少，投向楼市和股市几乎是不假思索的选择。"过去这些资金还可以投向采矿业、发电业，但眼下需求不明朗，他们都不敢投了，发电量也在减少。"陈功说。公衍奎的调查则显示，不少昔日在山西经营煤矿的矿主已经关掉煤矿来北京买房，因为煤价下滑，国家的监管也越来越严。
　　陈功认为，通胀问题的症结之一是居民收入未出现实质增长甚至出现下降。"我相信1年之后，很多经济学家都会被迫正视居民收入问题，如果居民收入问题和外部市场的需求问题不解决，未来中国经济会成为这轮华尔街危机中最严重的牺牲者。"陈功警告说。
　　在陈功看来，通胀不仅不会救楼市，反而在未来会成为釜底抽薪的力量。"居民收入没有增长甚至出现降低，实质购买力就大打折扣，房地产价格的上涨是虚热，没有实质的支撑。"陈功并不认为投资房产一定能规避通胀的风险。"通货膨胀下，实质的资产价格会下降，交易的难度也非常大。所以未必能起到避险的作用。"
　　陈功认为，"如果人民币可以自由兑换，我们倒是可以在全球范围内寻求机会规避通胀的风险，但在目前这种情况下，我们无处可跑。"
　　难！大户型年底或将降价
　　谈起眼下地产市场回暖的情况，国家信息中心经济学家高辉清认为，背后原因在于：一是前期跌幅太大，对部分人具有较大吸引力；二是地方政府积极引导，对居民购房给予一定优惠，出现了一定的"政策脉冲效应"；三是房地产开发商利用外界信息严重不透明的弱点，有意识地做市；四是前期银行贷款规模较大，部分资金在缺乏有效投资途径的情况下，进入了房地产市场。
　　事实上，高端项目热销，实际上也是降价基础上的热销。仲量联行北京研究部主管马安平表示，由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。第一季度，北京豪华公寓的售价较上季度下跌了6.9%；同期别墅的售价则下跌了5%。
　　高辉清认为，房价上涨缺乏实际需求的支撑："从国内看，除了房地产依然具有较大库存之外，还有多方面的因素不支持房地产价格上涨：从投资的角度看，越早买房的人往往是越有钱的人，在上轮的房地产上涨周期中绝大多数有钱人已经进场了，场外的人相对而言缺乏对高房价的支付能力。"
　　实际上，缺乏实际需求支撑的情况，今天已经在楼市显露端倪。张寅认为，先前的房地产"小阳春"不过是中小户型去库存化的过程。他表示，这种去库存化的过程还会支撑楼市火到今年的9月前后，之后则会继续走向调整。
　　但是大户型的房子可能面临巨大的市场风险，并有被迫大幅降价的可能。"北京从4月~5月，未售出的现房单套平均面积从145平方米增长到147平方米；期房从去年11月的平均每套123平方米增长到128平方米。这就是说不好卖的都是户型较大的房子。"张寅说。
　　"现房的存量从今年4月开始下降，说明市场中的确存在带有恐慌情绪的投资，借助现房消除不确定性。"张寅说，但今年的房地产市场也存在实际的利好，那就是因为国庆60周年的原因，婚房数量可能激增。
　　张寅进一步分析认为，在豪宅热销、中小户型去库存化的进程中，剩下的高于100平方米的中高档房将在年底出现销售困境。"我在给某房地产企业做内训的时候讲，今年年底我们将目睹一个非常罕见的现象：小户型房子涨价，而且很难买到，大户型房子将遭受冷遇。所以我建议他们趁眼下先力推大户型房子的销售。"
　　张寅认为，房地产行业并未走出调整周期。"我认为，从2007年6月深圳房价暴跌之后，房地产行业已经进入了3~5年的调整期，即使最乐观地估计，也要持续到2010年中期，现在的回暖只是调整周期中的第一波震荡。"
　　高辉清则认为，至少要到2012年前后，房地产才能重新走向景气复苏的局面。而身为开发商，阳光100副总经理范小冲认为："房地产现在有回暖的迹象不是真正意义上的复苏，我认为这只是冬天中短暂的'小阳春'现象。"
　　虚！坏景气导致地产升温
　　实际上，房地产业在可预见的未来里，前景算不上乐观。但通胀预期加上"小阳春"的销量增长让部分房地产企业加快了投资进度。国家政策的转向，也让很多开发企业认为复苏的迹象已经出现。
　　5月间，北京富力城房地产开发有限公司经过89轮竞逐拿到了北京广渠门外10号地，楼面地价高达14097元/平方米，其周边项目的售价也不过是这个水平。万科则以大手笔斥资23亿元在多个城市拿下188万平方米土地。
　　此外，万科、保利等大型地产集团还对6月份即将公开出让的土地跃跃欲试，并表示铁定会参与。
　　当然，这一切首先是因为房地产企业手头资金充裕。拿万科来讲，2009年前5个月，公司累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元。3~5月间的"小阳春"，让不少房地产开发商手头宽裕起来。
　　但王哲和范小冲认为，开发商拿地同样也有防范通货膨胀，利用土地进行资金避险的原因。范小冲对大型地产企业纷纷拿地的举动显得非常冷静："近期开发商拿地是事实。但是与2007年狂热拿地是不同的，现在只是个别房地产企业拿地而已。"实际上，从房地产投资来看，房地产企业拿地的热情还不如沉寂的2008年。1~5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。
　　但在张寅看来，2009年还会有新的"地王"出现。"原因很简单，因为各地企业盈利能力普遍降低，地方政府税收增长放缓，他们一定会采取各种方式鼓励和吸引开发商拿地。"与此同时，眼下也是拿地的较佳时机。"地价相比2007年有明显的回落。例如万科今年以19.43亿元在无锡和佛山拿到了87万平方米的土地，如果放在2007年，这只是其中一块地的价格。"
　　因而，开发商拿地的背后，并不意味着实质性的景气复苏，只是开发商出于自身发展节奏的考量，为两年后的持续发展积蓄土地储备。
　　尽管一部分开发商笃信政策风向的扭转是房地产市场恢复热度的重要信号，但张寅却颇不以为然。"银行的确将房地产企业的自有资金比率从35%下调到30%，但这是间接融资渠道，开发商们的资产负债率仍然很高。"
　　不良的经济环境，使得实体经济遭受打击，由此引发地方政府税收下降，加上强烈的通胀预期，在如今导致了两种情形，即资金流向土地市场。表面上看，是经济降温导致地产骤热，但经济降温同样意味着城镇居民收入增长的放缓，这将让眼下的"回暖"缺乏需求支撑。
　　中原地产华北区董事总经理李文杰警告说："失业仍旧维持在高位甚至还在增长、企业盈利的能力也远没有复苏、政府财税收入持续下降、人均收入没有增长、中小企业仍旧经营困难。但是在没有实际收入增加、租金增加的基础上的这种攀升，只能说是楼市的虚高。"
　　"开发商们往往喜欢活在一种乐观的梦境里。"张寅说："有趣的是，在房地产市场很景气的时候，开发商对市场的判断往往非常准确，而在调整期的时候，消费者的判断要比开发商准确得多。"
　　一房难求 销售火爆
　　高档楼盘病态发烧？
　　来自实体经济的资金正疯狂涌入楼市，
　　煤老板甚至把自己的矿关了，来北京投资地产。
　　专家称，一边是中小企业融资难，一边是注资楼市避险。
　　地产业真正复苏要到2012年。
　　对于高档楼盘而言，不少过去显得荒谬的事情正在发生。
　　"肯定是没指望了，排号排得那么靠后，怎么也轮不到我买了。"王哲摇着头对记者说。王哲是中体奥林匹克花园管理集团副总裁，最近正打算换一套好房子，去某高档楼盘询问后得知想买这样的高档楼盘居然需要排号，排号之后却发现身为开发商的自己也买不上房子。
　　高档楼盘出现了一房难求的情况！这种情况的出现是因为来自实体经济的资金正疯狂涌入高档楼盘，寻求资金避险。"我们也是发现高端住宅市场突然变得炙手可热，对高端住宅市场进行了调查。"华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎告诉记者。他发现这些高端楼盘的投资者几乎全是经营实业的。甚至有内蒙和山西的煤老板把自己的矿关了，来北京投资地产。"他们告诉我说现在煤价下降，管理又很严格，所以干脆把煤矿关了，投资房地产。"煤矿是煤老板的"聚宝盆"，现在他们却宁愿关掉煤矿买房子，这样的事让公衍奎很震惊。
　　这种市况给销售人员带来的触动更大。"原来投资方向多的时候是项目找客户，现在没什么投资途径，投资者开始主动找楼盘了。"龙湖唐宁ONE的销售总监邹墨远说。龙湖唐宁ONE超千万元的豪宅有100多套，在4~5月间就卖掉了三分之一，并且多是全款现金付清。
　　"过去我们就是每月卖出几套，不温不火的，但是最近不一样了。"某楼盘的销售人员告诉记者。
　　确实不一样了。根据易居CRIC系统提供的数据，3月份北京每平方米单价3万元以上的楼盘总销售额为5.61亿元，而4月份这个数字达到了11.85亿元，增长超过100%，到了5月，3万元以上的高档楼盘更是卖出了15.51亿元，是3月份销售额的近3倍。
　　大量资金正疯狂涌入高档楼盘。
　　实体投资者涌入楼市
　　王苏云卿女士被圈子里的朋友亲切地称为王太，她从台湾来大陆已经十多年了，长期以来对各地高档住宅的投资让她获益颇丰。
　　"我的朋友都抱怨钱没地方可以投，做生意都不景气，现在有些朋友开始找我，想投资房地产。"王太说。北京购房"限外令"的中止和近期实体经济的不景气让王太的台湾朋友又开始对投资高档住宅有了兴趣。
　　和王太一样，香港人陈廷钧也遇到了这种情况。2008年经济危机后，他投资的两套高档住宅回报率下滑了30%，让他对楼市不看好。2009年春节后，他发现情况又变了，身边的朋友又开始对高档楼盘感兴趣。
　　高档楼盘的热销印证了王太和陈廷钧的情况。"我们最大的一笔单子是最近一下子卖出了两套380平方米的房子，一共3000多万元，客户一次性付了2000多万元的现金。很多1000多万元的单子都是一次全款付清。"邹墨远说。
　　把自己的生意关停进入高端住宅市场的并不只是内蒙和山西的煤老板。实体经济的经营者正迫不及待地把原来应该投进实业的现金塞进开发商的口袋。邹墨远说："据我们观察，来我们这里买房的客户私营企业主超过了一半，这个比例比原来提高了不少，而且其中有不少是把自己的生意暂时关停了的。"
　　温州人的身影也开始在高端楼盘频频出现。最近两个月，温州新开的多个高档楼盘，开盘当天就销售一空。绿城开发的鹿城广场二期100多套房子，总价至少500万元/套，更高的总价甚至达千万元，在当地属于顶级豪宅，也在两天之内销售一空。之前，绿城董事长宋卫平坦言，鹿城广场一期利润高得"都没好意思说"。
　　据统计，5月份温州民间资本在上海楼市"砸"下约13.42亿元，买走732套房源。
　　资金集中避险
　　高端楼盘火爆可见一斑！为什么民营企业、实体经济都选择在这个时候涌入高端楼盘呢？
　　温州投资客李先生刚刚在陆家嘴购入一套豪宅，这套世茂滨江花园的房产总价600万元左右，可观江景，而李先生购房的主要目的是投资。李先生告诉记者，来上海投资前，他刚刚卖掉了效益不佳的工厂，因金融危机这家专门加工塑料制品的工厂亏损严重。
　　与投资客李先生有类似经历的一位浙江服装企业的负责人介绍，服装行业等轻工产业，现在全球产能已经过剩，再加上危机后需求不旺，企业不可能再继续扩大产能，能做的只有改善渠道、流通、商贸等，一般不会有大投入。这时一些企业家发现，房地产是最安全的投资品种，且只需要20%的首付款资金。
　　这位负责人最近也在寻找投资目标，他计划买一套1000万元以上的房子，首付资金来自企业，并最大化利用银行贷款。"主要是用来投资的，如果房子确实好，可能还会加大投入。"他说。
　　这一轮资金流入高档楼盘市场相当集中。5月份，北京每平方米单价3万元以上的17个项目共卖出了15.51亿元，但这17个项目中，仅御园、北京尊府、紫御府3个项目就卖出了超过10亿元。4月份，北京3万元以上的19个项目共卖出了11.85亿元，北京尊府、紫御府、国奥村、御园4个项目就卖出了超过8亿元。"现在虽然看起来很红火，但是卖得好的就是那几个盘，交易量就集中在那几个盘上，说明客户对项目还是很挑剔的。"龙湖唐宁ONE销售总监邹墨远说："但是他们一旦认定你这个项目好，有实力的投资者就毫不犹豫地两套三套直接买进。他们进来就是为了避险，所以要挑好的项目。"
　　造成这种状况，除了实体经济经营难以为继之外，通胀预期也是主要原因之一。
　　"现在物价涨幅虽然还是为负值，但在经济回暖之下，面对国际和国内如此庞大的流动性注入，市场不能不关注未来的通胀预期，这是稍有头脑的投资者都会考虑的问题。"安邦咨询高级分析师贺军说。
　　"我现在去银行取钱，给我的基本都是新钞票，虽然政府出来澄清了，但是空穴不来风，我觉得通胀会在今年年底或者明年年初发生。" 中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲言之凿凿。
　　在公衍奎看来，资金流入楼市是实体经济出了问题。"资金流入楼市显示经营者对于实体经济信心不足。"公衍奎说，"一套房子就是1000多万元，这1000多万元拿到实体经济当中就是一笔大生意，买了这么多豪宅就意味着少了很多生意。"
　　在实体经济和民营经济中占据重要位置的中小企业的经营状况很能说明问题。"中小企业生产经营面临着严重困难，据国家统计局和工信部统计，到2008年底，全国中小企业中歇业、停产、倒闭的大约占7.5%。"中国中小企业协会会长李子彬说："一是因为国际市场需求大幅度下滑；二是中小企业融资困难更加凸显。广大中小企业至今没有从积极的财政政策和适度宽松的货币政策中直接受益。"
　　一方面是中小企业融资难，另一方面，企业的经营者正在把资金注入楼市以求避险。"流入楼市的资金不会创造新的就业机会，不会对实体经济有所促进。"公衍奎说："现在的形势是经济大势生病，地产发烧。"
　　"发烧"并非常态
　　高档楼盘的火爆会一直持续下去吗？受访者对此持否定的态度。
　　虽然目前唐宁ONE卖得也很好，但是邹墨远并不认为好日子能一直过下去。"我估计这一波会持续到年底，然后投资者会对自己的投资行为进行一个考量。"邹墨远表示。
　　实体经济不会永远差下去，高端楼盘也不会永远火爆。"现在经营者把资金从实体经济中抽出来，是因为他们发现原来那只下金蛋的'鸡'现在光吃粮食不下蛋，所以他们只能寄希望于另外一只'鸡'--也就是楼市，还能下蛋。这种状况是不会持续太久的，进入楼市的资金很多只能是沉淀下来，实际上失去了钱生钱的能力。实体经济不景气只是暂时性的，一旦情况好转资金就会从楼市流出，重新投入实体经济。"一位地产业内人士如此分析。
　　"仅仅依靠房地产市场不可能拉动经济整体上升，经济回暖还是得靠实体经济。"公衍奎表示，"这种房价上涨的态势是打压不下去的，实体经济形势好转之后，资金自然会流出楼市。"
　　国家信息中心经济学家高辉清认为，任何行业都有一个周期性运行规律。在行业过剩产能或者说库存消化之前，行业是无法进入景气上升阶段的，房地产也不例外。"房地产是一个典型的周期性行业，目前房地产库存量依然较大，然而景气却开始上升，应当说有些出人意料。"高辉清表示，"但按照我国房地产扩张期与收缩期时间1.5:1的比例推断，本轮房地产收缩期将为5.5年左右，也就是说在2012年前后才将重新走上景气复苏时期。"
　　抢地风潮为何卷土重来？
　　一方面国家放宽了货币政策，缓解了开发商资金流的困境；
　　另一方面4万亿元人民币振兴经济、美元贬值等强烈信号，
　　开发商担心地价会上升，认为现在是拿地的好时机。
　　初夏，北京开始越来越热，地产开发商们似乎也进入了"夏长"。房价和高档楼盘的销售节节攀升，与此相呼应的是地产商开始纷纷拿地。这一轮拿地是经过前两年调整后的理性回归，还是将2007年疯狂的昨日重现？它将对房地产市场产生怎样的影响？
　　开发商抢地风潮再现
　　北京富力城房地产开发有限公司以10.22亿元的价格从众多竞争者中胜出，最终拿到广渠门外10号地，楼面价高达14096.55元／平方米，高出起拍价7.2275亿元。人们惊呼"富力夺地，地王归来"。
　　无独有偶，保利地产在北京以3.85亿元的底价拿下密云水名苑居住项目用地，该地块占地面积178099.1平方米，规划建筑面积315580.468平方米，这是今年年内北京土地市场交易土地中面积最大的地块。
　　阳光100副总经理范小冲对记者分析道：近期开发商拿地是事实。但与2007年狂热拿地是不同的，现在只是个别房地产企业拿地而已。其中原因一部分是因为房地产"小阳春"，使得房地产企业现金流宽松，在销售回暖后，拿地的房地产企业储备地不足也是战略布局需求。另外比较重要的是国家放宽了货币政策，缓解了开发商资金流的困境，比如银行放低了资金要求，房地产企业的资本金比例由35%下降到30%。现在房地产企业拿地的付款进度和方式宽松了很多，很多房地产商都认为现在是拿地的最佳时期，地价相比2007年有明显的回落。例如万科今年以19.43亿元人民币在无锡、佛山拿到87万平方米的土地，如果放在2007年可能只是一块地的价格。
　　另外，房地产企业拿地也会有通货膨胀预期的一部分原因，在这一轮经济危机影响下，很有可能引起通货膨胀。范小冲认为现在是通货紧缩时期，通货膨胀将在1~2年后才会发生，但是已经有通货膨胀的苗头，部分开发商看到中国4万亿元人民币振兴经济、美元贬值等强烈信号，导致开发商担心之后地价会上升，现在拿地是保值的手段。范小冲认为房地产现在有回暖的迹象，但不是真正意义上的"小阳春"，而是冬天中的"小阳春"现象。
　　地方政府刺激地产商入市拿地 
　　监测报告显示，"五一"后的第一周，全国20个重点城市共推出土地宗数环比增长73%；推出土地面积环比增长48%；成交土地宗数环比增加13%；成交面积环比增加34%。在2008年，众多城市未能如期完成土地供应计划，有可能会在今年推出，同时，4万亿元投资项目将陆续上马，地方政府将加大2009年土地供应力度。
　　在北京，土地供应节奏由年初适当从紧转为加大供应。4月，供应量比去年同期增加了近两倍。5月，继续放量供应，全月计划供应300公顷。目前，计划在6月份交易的土地达14块，加上5月未交易完成的地块及近期新推的土地，6月北京有近30宗地块挂牌。而5月至今，北京已经成交地块达16块，成为今年前5个月成交土地最多的一个月。包括富力地产、龙湖地产、金隅嘉业、保利地产及北京亿城等众多品牌房企，均在5月出手拿地。
　　各地政府在加大信贷优惠政策力度的同时，还对开发商给予税费优惠。在浙江宁海，当地政府专门为9块住宅和商业用地举行了推介会，9块土地的面积合计达1073亩。据了解，为鼓励住房消费和土地投资，宁海和建行签订了40亿元的战略合作协议，一方面解决开发融资问题，另一方面则以金融支持居民消费。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，房地产投资对GDP拉动很明显，近期很多地方政府积极推出较多地块吸引外来投资，目的是稳定市场预期，稳定房地产投资，保持经济增长。
　　央行发布2009年第一季度《中国货币政策执行报告》显示：一季度国内房地产开发投资的增幅，比上年同期回落28%；到3月末，商业性房地产贷款余额的增幅，比上年同期降低了13%。而更值得注意的是，很多地方性国企或者民企不具备贷款资质，但是由于和地方政府的财政收入挂钩，地方政府往往采用政府信用担保，给地方金融机构施加压力和影响，以至于很多不合规的不良贷款滋生。
　　新一轮泡沫正在吹起？
　　最近在市场层面不断有人打听"有没有项目出售？"、"能不能托人买房？"、"有大宗资金收购"等消息，让人不禁想起2006~2007年的市场狂热光景，也正是土地价格的大幅攀升，给了市场"房价将大幅攀升"的强烈暗示，开发商"抢地、囤地"风潮受到资金涌入的鼓励相信已经到来。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，今年2~3月份是以刚性为主的自住需求释放，这是合理健康的市场复苏，3~4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚性需求开始观望萎缩。4月以来，部分投资需求入市，炒房苗头出现，这就有些不健康了，投资投机的特性是追涨，随着房价的快速上涨，新一轮泡沫正在吹起。
　　从最近的经济数据我们可以看到，各项指标虽然"好于预期"，但是全球乃至中国的经济仍旧可以说是未确定已经全面复苏走出低谷，这种不确定主要体现在失业仍旧维持在高位甚至还在增长、企业盈利的能力也远没有复苏、政府财税收入持续下降、人均收入没有增长、中小企业仍旧经营困难。但是由于刺激经济的"量化宽松的信贷政策"，又重新导致市场资金泛滥，商品价格不断走高。
　　中原华北董事总经理李文杰告诉记者，我们近期看到广渠路10号地地王归来以及开发商抢地风潮再现，再看到不断走高的土地价格以及不断走高的石油、贵金属、原材料等，就不难理解房产总体销量虽然上升，但是仍旧未达到高峰期的成交量，不由得让人担心在实际需求没有增长的前提下，楼价的增长后续支撑不足，反而是资金泛滥导致买楼重新成为资金的避险选择。
　　专家认为，集中土地放量，必然导致2~3年内项目的集中供应，届时楼市是否会面临新的压力？ 
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温州炒房团"嗅"出什么？------人们又开始排队买房，杭州下沙、滨江等地许多楼盘在短短一两天里销售一空。2007年底消失的房产公司销售部门口漏夜排队的景象又出现了。 
　　杭州市产权交易中心两层楼的大厅人满为患，办证人员抱怨没法休息。 
　　楼市库存被迅速消化。5月份杭州市新推出的房源为67万平方米，但成交量高达108万平方米。如果按照5月份一个月一万多套的消化速度，杭州很快就会无房可售。 

抢银行，购地产，挖矿产

抢银行，购地产，挖矿产，敢抢的就赚到了........

本轮行情的最重要主线就是货币贬值下的预期商品涨价行情！
  
人气最旺的有色，煤炭，地产，，，等资源股一波比一波高！

金融股也整体蠢蠢欲动了！

深圳楼市五月成交额破百亿 新一轮房价泡沫隐现  翟敏  每日经济新闻 

  根据深圳各大地产机构的监测数据显示，5月份，深圳市成交新房8479套，成交面积为77.6万平方米，成交均价为12901.93元/平方米，月度总成交金额今年以来首度突破百亿元大关。销售量的上升也导致可售房源逐步降低，有业内人士担心供求关系的变化可能产生新一轮的房价泡沫。
 

　　来自深圳房地内参·半求工作室的观点认为：与4月成交数据相比，深圳新房又现价量齐升景象，成交套数再次上扬，环比上涨10.2个百分点;成交价格环比上涨11.5%。

　　可售房源锐减至4万套

　　成交量的火爆带来的是可售房源的进一步下降。目前，深圳可售套数维持在4万套左右。而深圳的可售套数从2008年年初至今，基本都维持在5万套左右。只有在楼市调整最深的2008年上半年，楼市成交量较低，积压的可售套数一度突破6万套，成为不少开发商的噩梦。

　　“只要房源保持在5万套左右，深圳基本就处于供求平衡状态，不会出现供应紧张的局面。”深圳市房地产研究中心副主任王锋表示。在5月初，深圳的可售套数还有4.7万多套，此后，一路猛跌。截至5月30日，可售套数仅40589套，照此下去，跌破4万套只是时间问题。

　　“这说明刚性需求很强劲，同时新增没有供应上来。”王锋告诉记者。

　　或现新一轮房价泡沫?

　　2009年初以来，新增入市的房源消化很快，很多楼盘开盘便销售七八成，甚至出现开盘即售罄的“日光盘”现象，这也是可售套数难以增加的一个原因。王锋表示，据统计，去年深圳新开工的项目，可售套数总计有6万套。

　　深圳某一线品牌开发商的研究资料表明，基于今年前几个月的销售情况，该开发商对于下半年市场的判断基本是供不应求，他们认为供求关系的逆转会使楼价上行的可能性陡然大增。只要关内关外房价在现有价格水准上上浮15%，加上信贷宽松，使流动性泛滥又可能抬头，更有可能诱发新一轮房价泡沫。

　　房地内参·半求工作室也表示，目前深圳的房价还在一个健康合理的水平，供应减少，难以避免短期上涨，如果金融政策和土地政策不变，深圳房价可能要进入一个“失重”状态，房价可能完全是开发商说了算。

　　五月北京市场：成交下降拿地火爆

　　每经记者 张敏 发自北京

　　5月北京商品房和土地市场的走势犹如波浪两端，出现了“一冷一热”的现象。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据显示，5月份北京共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，环比增加91%，超过今年前4月成交量总和。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，显示出强烈的“井喷”态势。

　　北京大学房地产研究院院长陈国强表示，经过前两个月的销售回暖，开发商的资金状况有了较大改善，这是拿地积极的主要原因;同时，市场信心回暖也促使开发商加快囤地;另外，与往年相比，政府推地力度也在加大。

　　继广渠门外10号地成功入市以后，备受关注的广渠门15号地也将于6月中旬挂牌亮相，有传闻称，包括万科、SOHO中国、合生等巨头都将参与夺地。有业内人士认为，“15号地”颇具“新地王”潜质，而在其带动下，北京土地市场将在6月迎来新的高峰。

　　与土地市场的火爆相比，住宅市场似乎已经迎来成交量下滑。

　　据亚豪机构统计数据显示，5月期房商品住宅成交套数为13662套，成交面积153万平方米;同期，现房商品住宅成交面积为45.2万平方米，环比下降近一成。

　　亚豪机构副总经理王英男称，5月成交量的下滑，主要是由开发商的主观提价行为所造成。据统计，5月北京新开盘项目的整体均价环比涨幅达13.8%。

　　多家机构的数据显示，二手房成交量也开始回落。

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最好地产当属粤宏远A

=>一、二线城市商品房交易继续放量:福州、厦门、武汉、北京同比增幅均超过200%，分别达到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、长沙、南京、天津、西安同比增幅均超过100%，

=>房价环比呈现结构性涨势：杭州、厦门、深圳成交均价环比涨幅均超过10%，分别达到14.7%、11.6%、11.1%；

政府解救开发商融资或成新一轮政策主流2009年05月08日 23:36华夏时报【大 中 小】 【打印】 已有评论19条本报记者 王冰凝 北京报道

4月29日，国务院宣布调低商品住房等行业的项目资本金比例，政策放宽开发商资金链，显示政府对地产行业的支持从重点刺激消费转向鼓励地产开发。

“预计这是政策导向的一个转折点，政府在刺激购房这一块估计不会再有新政策，但目前宽松的房产政策将得以稳定，而政策的支持重点将转向鼓励开发企业融资这一块。”商务部市场运行调控专家洪涛表示。

地产救市政策转向开发商

4月29日，国务院决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这是自2004年房地产开发项目资本金比例由30%提高至35%后，政策首次放宽地产商资金链。

投资项目资本金指的是在项目的总投资中，由投资者认缴的出资额，除外商投资和公益性项目外，所有项目无论国有非国有，资本金不到位，便不能获得贷款，不能开工建设。

“此次针对地产行业的政策不同于去年，去年末以来，政府出台的房地产政策包括降息、降低首付比例、减免交易税费等，主要针对购房者，意在刺激购房消费；而此次政策降低资本金比例，则是针对地产商，直接降低了地产商投资的资金压力，降低地产商投资门槛，提高融资比例，有利于刺激开发商开工和投资的积极性。”洪涛告诉《华夏时报》记者。

根据洪涛预测，针对购房者的新政策估计不会再有，但政府鼓动开发商投资的政策则显示了去年底以来的地产政策在未来较长一段时间内将保持稳定，与此同时，政府针对地产行业的政策，将直接转向开发商。

“政策将进一步鼓励大型开发商的融资，包括银行贷款力度的加大和证券市场融资的机会增多。但类似的鼓励政策将不仅针对地产行业，而是将针对包括地产行业的一系列基础设施的行业。”洪涛认为。

据测算，以一个总投资额为5亿元的中等楼盘为例，假设商品住宅项目资本金比例降低5个百分点，调整后将使得房产开发商的自备资金减少2500万元。此政策对缓解开发商的资金压力确实很有效果。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为，此轮扩大内需重点扶持的是大型基础设施的行业，降低资本金要求后，这些行业融资能力将提高，下一步它们得到信贷支持的空间将更大。

大地产商进一步受益

与国务院的步调一致，在信贷方面，银监会也明确表示今年信贷规模没有限额，进一步表明了信贷对投资的支持。

中国银监会主席刘明康在安徽调研时表示，“我们保增长需要多放款，对贷款规模没有限额，信贷对实体经济的支持，将是一场持久战和拉锯战”。

“全景证券分析师”系统的监测数据显示，受到国务院调低商品住房等行业项目资本金比例的政策以及银监会言论提振，上一周8.51亿资金回流房地产开发经营板块，远超其他行业。个股方面，金地集团[0.00 0.00%]、金融街[11.42 4.87%]、华侨城A[17.16 1.66%]、万科A[9.84 7.89%]等进入资金净流入前十名之列。

而国内部分开发商3、4月份已经有了大胆行动，表现在一些资金实力较强的开发商已经在购置土地及增加商品房新开工面积。

4月29日新政的出台，正值北京房地产市场迅速回暖，新政进一步激发了开发商推动项目入市的迅速，从4月30日到5月3日，短短4天，北京就有熙典华庭、龙熙顺景、西山华府、大成郡等11个商品房项目拿到预售许可证。

“新政策降低了信贷自付比例，预计能省下一笔不小的数目，信贷资质良好的大型地产商将进一步受益，但随着信贷力度的加大，银行方面估计会加大资格审查力度，部分资质不好的地产商反而难贷到款。”首创地产一人士认为。

政策利好，摩根大通及高盛等投行纷纷看好中国房地产市场。

摩根大通报告指出，随着新楼盘存货被快速消化，发展商或不会再以降价方式减低库存，二手房市场因而开始恢复。高盛也认为，楼市回暖加上中央支持楼市、放宽借贷，大型房产企业融资需求可望受到支持，出售资产套现压力缓解，如果楼市数据第二季度持续改善，则内地房地产股下半年股价复苏力度将更强。

后市销售尚不明朗

开发商们加快了开工速度，投资的加速是否预示楼市回暖的势头有望延续，从5月初的市场销售来看尚不明朗。

根据北京市房地产交易管理网、亚豪机构统计显示，5月1日、5月2日两天，北京期房商品住宅网上签约分别为619套、253套，呈现出逐日递减的态势。相比较4月份，五一前两天，期房商品住宅日均成交325套，环比下降了27%。

同时，二手房市场的销量也走跌。北京市房地产交易管理网统计显示，5月1日、5月2日二手住宅网上签约套数仅为154套，而此前4月30日、4月29日签约套数分别为580套、916套。

亚豪机构副总经理高姗认为，国家对休假时间的调整，对楼市产生了一定的影响。小长假期间，消费者缩减消费计划，选择购房的群体相应减少，一定程度上造成了楼市销量的下降。 

洪涛也认为，因为“5·1”小长假的调整，单看5月初的成交量不能判断楼市回暖是否在持续或者回落，但从今年下半年整体后市来看，中央和地方政府推出的各项促进购房消费政策效果的逐渐显现，使得压抑许久的自住房、改善房等刚性需求集中释放，已经造就了今年楼市前几个月的回暖，而政府进一步帮助开发商改善资金状况，相当于发起新一轮“救市”政策，有助于延续楼市回暖。

“从长远看，随着消费者信心恢复，房屋库存逐步消化，开发商加快项目投资也有利于保障未来楼市的供应稳定，从而稳定价格。”洪涛认为。