0
5月14、15号重庆、深圳地产调研(作者、单位不详)
重庆
我们看了华润二十四城、龙湖的春森彼岸和保力高尔夫公馆3个楼盘，这三个楼盘的定位非常不同，分别是中端住宅、高端住宅和别墅。但三个楼盘的销售情况都很不错，而且今年以来的销售有明显增加。他们在过去几个月也都略有提价。
在跟重庆一位研究地产的教授的交流中，我们还得知：
l 重庆的房价/收入比在3:1到5:1之间，并不算高，平均房价为3800元/平方米，人均收入1000元/月，无论是平均房价还是人均收入都比成都低1000块钱。重庆的房价是周边城市的洼地。
l 重庆有3000多家房地产公司，进入和进出行业的速度都非常之快，一年进入和退出1000多家。
l 重庆的施工面积远大于竣工面积，大概是竣工面积的4.5倍，因此一旦房地产企业失血，烂尾楼现象将非常严重。库存销售比为12个月。
l 由于地属山城，重庆房地产施工周期相对较长，一般在3年左右，但楼的层高一般都比较高，很多都是百米高楼。
l 重庆之前按照套内面积卖房，这在国内少有，现在按套内和建筑面积卖的都有，但多数仍然按照套内面积卖。
l 在重庆，炒楼方式通常有以下两种：1）买多套，但拖着不交款，直到房价上涨直接进入二手房市场卖出；2）通过担保公司（其实就是高利贷）借款。
l 08年，重庆房地产公司的资金链条非常紧，很多开发商都借了高利贷，最高的时候达到每个月10%的利息，据了解，80%以上的房地产都有高利贷。
l 近期重庆的购房人群，有60%是本地人，不到10%是外地投资，另外30%多是乡镇周边的人购买的。
深圳
万科
l 目前万科前3个月的销量达到了过去几年的新高。
l 1到4月份总销售额为175亿，销售面积同比上升30%、收入同比上升20%。
l 08年的市场份额为2.34%，09年1季度的市场份额与08年基本持平。
l 今年以来房地产市场回暖主要得益于：1）政府优惠政策的推动，2）过去几个月投资性需求也有所上升（表现在高档公寓销量回暖）。
l 今年以来，按揭贷款买房的人明显增多，据万科统计，去年有70%的人是按揭买房，平均36%的首付；今年1-3月份有80%的购房人办了按揭贷款，平均首付比例为30%。
l 目前来看，房地产回暖的市场气氛没有变化，但是不是能够称得上是“房地产市场的反转”关键要看下半年，而下半年的销量主要是要看宏观走向、政策和信贷的变化。
l 在目前的房价水平下，万科会基本维持售价不变，因为价格下跌压力不大而涨价也不太允许。
l 开工面积在增加，中报之后会公布新的开工目标（去年是523万平方米），现在每两周都会开工面积作一次调整。
l 拿地：万科在08年也不是完全没有拿地，08年拿地的绝对面积是600万平方米，现在来看，土地价格可能会上涨，因此也会伺机拿地。今年以来就在广州拿了一块地，短期内肯定还会拿地。
l 之前政府宣布下调房地产业的自有资本金比例，本来说是从35%下调到20%，但现在的说法是由银行自己把握，这就给房地产商留下了很大的空间。
l 从地域分布来看，公司的销售1/3来自珠三角地区，1/3来自场三角地区，另外的1/3是来自环渤海和其他城市。去年进入了西安和重庆两个城市。
招商地产
l 今年以来至5月份的第一周，已认购50亿，全年目标100亿。
l 行业是否反转关键要看3季度的销售情况。
l 长三角和珠三角的销售情况最好，超出预期，环渤海的销售一般。
l 北京的公园1872项目：前三个月基本没卖出去，但4月份卖了20多套，销售缓慢的主要问题可能是户型原因，另外交房时间要到2010年，也比较晚。
l 拿地：采取审慎拿地政策，07年盲目高价拿地400万平方米，09年最早会在下半年做出新的拿地决定，目前还在是否要拿地进行不断地讨论。如果拿地也会以一线城市为重点。
l 今年1-3月主要是刚性需求的释放，买方的都是小两口，买的都是90平米的小户型，但4、5月份改善性需求和投资性需求也有释放。
0
房价这东西还是要看城市的情况的
不过有一点相同的就是，政府靠地价支撑一部分GDP，开发商拿地花钱就多，再加上打通中间环节所需的费用也不低，还要追求点暴利
总之我想说我们的房价貌似不是完全由市场来调控的。。。房价开始跌了政府就组织团购，让银行放开信贷，总之办法挺多。
0
· 原创: BOOK11 只看该作者(-1) 2009-05-14 11:14】
花200万买套房，出租给别人5000/月，
=======================
在这里预言,三年后变300万!
出租给别人5000/月,那只能卖280万.哈哈
0
长期看房价还会创新高,无非想低点买.
回楼主几个观点:
1\我们的钱越来越不值钱,买房是一条出路.
2\合适的房子变得越来越贵,通常人的预期就是要买自己非常勉强的房子.
3\福州和厦门不同的有海外回哺的血汗钱在扫楼--福州独有的无数郊县子弟在海外打工,他们把美圆日元寄回来,换成人民币存银行?买房,不,扫楼!福州最好的楼盘是他们在买,即使在经济危机的今天他们下手更快,月供10K算什么,不就2K美圆嘛,他们缺?所以厦门现在还不贵(以后岛内起价20K每平),不要犹豫,买!
4\你们都还年轻,机会多,收入会多起来的,不会成为房奴!
0
赌人民币贬值的话，买房子也算对冲吧
0
假如不是急用那就再等等吧，毕竟高位买房不是一件舒服的事
0
可考虑去同安买房，5-6千元。上下班就辛苦些
0
如果不是炒房的，只要你有经济能力，就买吧，涨跌都与你无关
0
刚需的房按"需"买,投资的房按"时"买....
0
赞成！
[引用原文已无法访问]
1
评论(51)
收藏
展开
