拥有上海浦东土地储备2500亩重组大黑马！！！

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楼主人呢，不关注了啊？

牛大侠

华盛达资产置换 萝卜卖出人参价


 
http://zg.zjol.com.cn　浙股网　　编发时间： 2008-03-17 10:14:10 　
 

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　　3月7日，停盘月余的华盛达(600687)公告称，公司第一大股东及实际控制人华盛达控股集团有限公司拟将其持有的2276.10万股华盛达限售流通股份(占公司总股本的17.92%)转让给刚泰集团有限公司(以下简称“刚泰集团”)，刚泰集团拟将旗下地产类资产上海刚泰置业有限公司(以下简称“刚泰置业”)100%的股权与华盛达净资产进行置换，差价以华盛达向刚泰集团非公开发行不超过8100万股股份作为对价支付。

　　欲盖弥彰的资本扩充

　　上述交易完成后，刚泰集团将持有华盛达10376.1万股股权，占华盛达总股本的50%，成为华盛达的第一大股东，华盛达则通过置出原有资产并置入刚泰置业100%的股权转型为一家地产类上市公司。然而，《证券市场周刊》却发现，刚泰置业的资产质量与其置换给上市公司的价格严重不符。

　　华盛达的资产置换方案显示，其拟置出的资产为公司除部分不动产之外的资产净值，截至2008年2月29日，上述资产的预估值为2.2亿元。而华盛达2007年三季报显示，截至2007年9月30日，华盛达的净资产为2.21亿元，由于公司的不动产金额较少，同时公司只是保留部分不动产而并非全部不动产，因此保留部分不动产对华盛达净资产的影响较小，粗略估算影响应在2000万元之内，按此计算华盛达拟置出的资产经评估后仅有少许的增值。

　　反观拟置入的资产，刚泰置业100%股权的预估值为14.77亿元，而截至2007年12月31日，刚泰置业的净资产仅有3.59亿元，与预估值相比，评估增值率达311.4%。华盛达公告显示，截至2006年年末，刚泰置业的净资产为16269.51万元，按2007年刚泰置业取得净利润3235.01万元计算，截至2007年末，刚泰置业的净资产应该为19504.52万元，而华盛达公告中显示的实际金额为35904.51万元，二者相差16400万元，这说明刚泰置业在2007年新增加了注册资本16400万元。

　　为何刚泰置业在华盛达将要置入其股权时大幅增加注册资本呢?不妨做这样的假设，如果刚泰置业不增加这1.64亿元的注册资本，那么公司的净资产将下降至1.95亿元，而华盛达置换刚泰置业的价格将相应减少1.64亿元，下降至13.13亿元，但溢价仍为11.18亿元，而不同的是刚泰置业的评估增值率将由311.4%大幅提升至537.3%。可以看出，若不是临时大幅增加注册资本，刚泰置业的评估增值率会非常高，增加注册资本可以使评估增值率表面上看起来大幅降低，而实际上溢价金额并不会因此降低，经这样的巧妙的安排，资产置换方案更容易被市场接受。

　　萝卜变人参

　　华盛达收购刚泰置业股权溢价高达11.18亿元，那么刚泰置业的盈利能力如何呢?2005年-2007年，刚泰置业的净利润分别为3815.80万元、3201.09万元和3235.01万元，从表面上看，公司的业绩比较稳定，但资料显示，刚泰置业2005年的主营业务收入为13500万元，2006年为60173.02万元，同比大幅增长了345.7%，而公司净利润同比反而下滑了16.1%，同时公司2006年的主营业务利润率和销售净利率分别仅有14.99%和5.32%，而同期地产类上市公司的主营业务利润率和销售净利率分别平均约为32%和12%左右，相比之下，刚泰置业的盈利能力并不佳。

　　2007年，刚泰置业实现主营业务收入36561.76万元，同比下滑39.2%，公司实现净利润3235.01万元，与上年基本持平，公司的主营业务利润率由上年的14.99%上升至26.57%，销售净利率由上年的5.32%上升至8.85%。虽然由于2007年国内房地产价格的大幅上扬，刚泰置业的盈利能力得到了提升，但通过对比我们发现，刚泰置业的盈利能力仍明显低于同类上市公司(见附表)。

　　通过附表可以看出，目前已经公布年报的部分地产类上市公司2007年的主营业务利润率平均在35%以上，销售净利率约在16%左右，刚泰置业的盈利能力远远低于同类上市公司的平均水平。而刚泰置业每年3000余万元的净利润与11.18亿元的溢价难成正比。

　　刚泰置业目前正在开发的房地产项目来自其控股70%的上海刚泰房地产发展有限公司(以下简称“刚泰房地产”)和控股100%的上海铭远房地产开发有限公司(以下简称“铭远房地产”)。

　　刚泰房地产目前开发的项目为“艺泰安邦”项目，该项目于2005年开始开发，占地约550亩，总建筑面积约60万平方米，该项目分为七期开发。由于“艺泰安邦”一期和七期已于2007年底之前交房，因此这两期项目的利润应该已经在刚泰置业2005年至2007年的利润表中体现，而刚泰置业近两年糟糕的业绩反映出“艺泰安邦”项目盈利能力的低下。

　　“艺泰安邦”共分七期，假设七期的建筑面积是相同的，那么“艺泰安邦”项目目前已经开发完毕28.6%的建筑面积即17.16万平方米，剩余未开发及正在开发的建筑面积约为42.84万平方米。根据刚泰集团网站2007年5月的一则消息显示，“艺泰安邦”二期项目的均价为4700元/平方米，考虑到目前房价上涨的因素，按未来“艺泰安邦”的销售均价为8000元/平方米计算，42.84万平方米建筑面积的销售额约为34.27亿元。刚泰置业2007年的销售净利率为8.85%，考虑到房价上涨因素，按25%的销售净利率乐观计算，34.27亿元的销售收入对应的净利润约为8.57亿元，由于刚泰置业仅持有刚泰房地产70%的股权，因此未来“艺泰安邦”项目能够给刚泰置业带来的收益约为6亿元。

　　铭远房地产目前开发的项目为“临港国际大厦”项目，该项目位于上海市南汇区海港新城滴水湖1号地块，占地12亩，建筑面积约32000平方米。目前南汇区的房价在上海市属于比较低的，按每平方米1万元计算，“临港国际大厦”可实现销售收入3.20亿元，按30%的销售净利率计算，该项目可获利0.96亿元。

　　“艺泰安邦”和“临港国际大厦”项目是目前刚泰置业最主要的利润来源，根据上述较乐观的估算，这两个项目在全部建成后，合计的净利润仅有6.96亿元，而目前华盛达收购刚泰置业的溢价幅度高达11.18亿元，这样的资产置换给上市公司带来的显然是祸而不是福。

　　资产重组重蹈覆辙

　　通过将刚泰置业股权高溢价置换给华盛达，刚泰集团不仅回避了目前房地产市场面临的销售面积降低，销售价格下滑的行业风险，还提前锁定了超额利润，而风险则全部转嫁到了上市公司的身上，此次资产置换上市公司处于明显的劣势。

　　资料显示，刚泰置业的盈利能力不尽如人意，刚泰集团的情况则更为糟糕。2005年-2007年，其净利润分别为2242.77万元、1267.41万元和943.06万元，净利润呈现明显的下滑趋势。刚泰集团持有刚泰置业100%股权，若扣除刚泰置业的利润因素，刚泰集团2005年-2007年的净利润分别为-1573.03万元、-1933.68万元和-2291.95万元，可以看出，刚泰集团除刚泰置业之外的资产亏损累累，且亏损额不断增加，未来刚泰集团是否有能力扶持上市公司的持续发展令人质疑。

　　上市至今，华盛达已经多次重组，公司的实际控制人也几经易主，但公司却日渐衰落。如今公司又通过重组高溢价置换盈利能力极低的资产，此次重组是否又会重蹈覆辙呢?

妈的一个个都是意淫王!

明天抢反弹

好股

牛呢？哪去了？

志在千里。上12元应该不成问题。

193和373继续发力，怎么这股成最差的了，不相信