华盛达，南汇区划入浦东新区受益最大的股票！

华盛达资产置换 萝卜卖出人参价


 
http://zg.zjol.com.cn　浙股网　　编发时间： 2008-03-17 10:14:10 　
 

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　　3月7日，停盘月余的华盛达(600687)公告称，公司第一大股东及实际控制人华盛达控股集团有限公司拟将其持有的2276.10万股华盛达限售流通股份(占公司总股本的17.92%)转让给刚泰集团有限公司(以下简称“刚泰集团”)，刚泰集团拟将旗下地产类资产上海刚泰置业有限公司(以下简称“刚泰置业”)100%的股权与华盛达净资产进行置换，差价以华盛达向刚泰集团非公开发行不超过8100万股股份作为对价支付。

　　欲盖弥彰的资本扩充

　　上述交易完成后，刚泰集团将持有华盛达10376.1万股股权，占华盛达总股本的50%，成为华盛达的第一大股东，华盛达则通过置出原有资产并置入刚泰置业100%的股权转型为一家地产类上市公司。然而，《证券市场周刊》却发现，刚泰置业的资产质量与其置换给上市公司的价格严重不符。

　　华盛达的资产置换方案显示，其拟置出的资产为公司除部分不动产之外的资产净值，截至2008年2月29日，上述资产的预估值为2.2亿元。而华盛达2007年三季报显示，截至2007年9月30日，华盛达的净资产为2.21亿元，由于公司的不动产金额较少，同时公司只是保留部分不动产而并非全部不动产，因此保留部分不动产对华盛达净资产的影响较小，粗略估算影响应在2000万元之内，按此计算华盛达拟置出的资产经评估后仅有少许的增值。

　　反观拟置入的资产，刚泰置业100%股权的预估值为14.77亿元，而截至2007年12月31日，刚泰置业的净资产仅有3.59亿元，与预估值相比，评估增值率达311.4%。华盛达公告显示，截至2006年年末，刚泰置业的净资产为16269.51万元，按2007年刚泰置业取得净利润3235.01万元计算，截至2007年末，刚泰置业的净资产应该为19504.52万元，而华盛达公告中显示的实际金额为35904.51万元，二者相差16400万元，这说明刚泰置业在2007年新增加了注册资本16400万元。

　　为何刚泰置业在华盛达将要置入其股权时大幅增加注册资本呢?不妨做这样的假设，如果刚泰置业不增加这1.64亿元的注册资本，那么公司的净资产将下降至1.95亿元，而华盛达置换刚泰置业的价格将相应减少1.64亿元，下降至13.13亿元，但溢价仍为11.18亿元，而不同的是刚泰置业的评估增值率将由311.4%大幅提升至537.3%。可以看出，若不是临时大幅增加注册资本，刚泰置业的评估增值率会非常高，增加注册资本可以使评估增值率表面上看起来大幅降低，而实际上溢价金额并不会因此降低，经这样的巧妙的安排，资产置换方案更容易被市场接受。

　　萝卜变人参

　　华盛达收购刚泰置业股权溢价高达11.18亿元，那么刚泰置业的盈利能力如何呢?2005年-2007年，刚泰置业的净利润分别为3815.80万元、3201.09万元和3235.01万元，从表面上看，公司的业绩比较稳定，但资料显示，刚泰置业2005年的主营业务收入为13500万元，2006年为60173.02万元，同比大幅增长了345.7%，而公司净利润同比反而下滑了16.1%，同时公司2006年的主营业务利润率和销售净利率分别仅有14.99%和5.32%，而同期地产类上市公司的主营业务利润率和销售净利率分别平均约为32%和12%左右，相比之下，刚泰置业的盈利能力并不佳。

　　2007年，刚泰置业实现主营业务收入36561.76万元，同比下滑39.2%，公司实现净利润3235.01万元，与上年基本持平，公司的主营业务利润率由上年的14.99%上升至26.57%，销售净利率由上年的5.32%上升至8.85%。虽然由于2007年国内房地产价格的大幅上扬，刚泰置业的盈利能力得到了提升，但通过对比我们发现，刚泰置业的盈利能力仍明显低于同类上市公司(见附表)。

　　通过附表可以看出，目前已经公布年报的部分地产类上市公司2007年的主营业务利润率平均在35%以上，销售净利率约在16%左右，刚泰置业的盈利能力远远低于同类上市公司的平均水平。而刚泰置业每年3000余万元的净利润与11.18亿元的溢价难成正比。

　　刚泰置业目前正在开发的房地产项目来自其控股70%的上海刚泰房地产发展有限公司(以下简称“刚泰房地产”)和控股100%的上海铭远房地产开发有限公司(以下简称“铭远房地产”)。

　　刚泰房地产目前开发的项目为“艺泰安邦”项目，该项目于2005年开始开发，占地约550亩，总建筑面积约60万平方米，该项目分为七期开发。由于“艺泰安邦”一期和七期已于2007年底之前交房，因此这两期项目的利润应该已经在刚泰置业2005年至2007年的利润表中体现，而刚泰置业近两年糟糕的业绩反映出“艺泰安邦”项目盈利能力的低下。

　　“艺泰安邦”共分七期，假设七期的建筑面积是相同的，那么“艺泰安邦”项目目前已经开发完毕28.6%的建筑面积即17.16万平方米，剩余未开发及正在开发的建筑面积约为42.84万平方米。根据刚泰集团网站2007年5月的一则消息显示，“艺泰安邦”二期项目的均价为4700元/平方米，考虑到目前房价上涨的因素，按未来“艺泰安邦”的销售均价为8000元/平方米计算，42.84万平方米建筑面积的销售额约为34.27亿元。刚泰置业2007年的销售净利率为8.85%，考虑到房价上涨因素，按25%的销售净利率乐观计算，34.27亿元的销售收入对应的净利润约为8.57亿元，由于刚泰置业仅持有刚泰房地产70%的股权，因此未来“艺泰安邦”项目能够给刚泰置业带来的收益约为6亿元。

　　铭远房地产目前开发的项目为“临港国际大厦”项目，该项目位于上海市南汇区海港新城滴水湖1号地块，占地12亩，建筑面积约32000平方米。目前南汇区的房价在上海市属于比较低的，按每平方米1万元计算，“临港国际大厦”可实现销售收入3.20亿元，按30%的销售净利率计算，该项目可获利0.96亿元。

　　“艺泰安邦”和“临港国际大厦”项目是目前刚泰置业最主要的利润来源，根据上述较乐观的估算，这两个项目在全部建成后，合计的净利润仅有6.96亿元，而目前华盛达收购刚泰置业的溢价幅度高达11.18亿元，这样的资产置换给上市公司带来的显然是祸而不是福。

　　资产重组重蹈覆辙

　　通过将刚泰置业股权高溢价置换给华盛达，刚泰集团不仅回避了目前房地产市场面临的销售面积降低，销售价格下滑的行业风险，还提前锁定了超额利润，而风险则全部转嫁到了上市公司的身上，此次资产置换上市公司处于明显的劣势。

　　资料显示，刚泰置业的盈利能力不尽如人意，刚泰集团的情况则更为糟糕。2005年-2007年，其净利润分别为2242.77万元、1267.41万元和943.06万元，净利润呈现明显的下滑趋势。刚泰集团持有刚泰置业100%股权，若扣除刚泰置业的利润因素，刚泰集团2005年-2007年的净利润分别为-1573.03万元、-1933.68万元和-2291.95万元，可以看出，刚泰集团除刚泰置业之外的资产亏损累累，且亏损额不断增加，未来刚泰集团是否有能力扶持上市公司的持续发展令人质疑。

　　上市至今，华盛达已经多次重组，公司的实际控制人也几经易主，但公司却日渐衰落。如今公司又通过重组高溢价置换盈利能力极低的资产，此次重组是否又会重蹈覆辙呢?

自己顶一下！

想钱想疯了，坚决打压没商量。

顶，封板

中华企业太高，这个价位合适，无JJ,

中华企业  龙头  还用问？

转贴：华盛达自刚泰集团于08年2月入驻后，其经营调整、产业布局和谋求资本市场做大做强的战略十分夺人眼球。处于十字路口并已成为空盒的华盛达公司也该亮出底牌了。该亮出什么底牌？本文试图从以下五个方面去深度探寻大股东玩转潘多拉魔盒的路线图，请网友们批评指正。
  一、原刚泰置业100％股权注入方案的先推后否事出有因
  大股东入驻同时迅速抛出了一揽子增发注资的重组方案，购买包括艺泰安邦、临港国际大厦为重头的房地产项目，华盛达摇身一变为房产公司。然而好景不长，*C*Z*B的一纸罚单使方案夭折。此事件表面上看是因*处*罚而中止了重组，实质是由于集团层面谋求资本市场发展重大布局的战略转变使然。折射出集团层面或有更优质的潜力资产值得期待，而罚单仅是借口而已。如原房产项目执意要做下去，就决不会因区区10万而改变。与即将浮出水面的潜力资产相比，房地产项目去年来随着金融危机而一獗不振，且成为GC*调*控的首当其冲，方案要获批甚难。因此，集团适时转变策略实为明智之举。
  二、刚泰矿业旗下的“大桥南金矿项目”包装注入条件业已成熟
  尤其值得玩味的是，一头在中止原重组方案，一头却在紧锣密鼓地推进甘肃西和县的“大桥南金矿项目”，这是巧合吗？从集团网站可知，08年6月至9月间，西和县领导和刚泰集团的恋爱搞得异常热乎，双方互访和考察，大手笔签订了6亿元的一揽子投资方案（包括3亿金矿项目、2亿仇池山旅YOU项目、1亿城南综合开发项目）。尤其引人注目的大桥金矿项目，西和县*Z*F动用了大量的人力物力，从07至08年9月间进行了突击性的普查和勘探（网上多有报道），签约后有效的探矿权面积为38平方公里，金矿石储量逾2000吨。从已勘探情况看，共实施钻探87孔10000米，坑探4个800米，槽探10000方，钻孔见矿率90％以上，初步估计稳获332＋333储量10吨以上。在房地产市场一獗不振和国际贵金属价格一路走高的鲜明对比下，集团层面运作金矿项目上市的推手越加迫切和强烈。
  三、华盛达频频清剿原有资产几成空壳
  自刚泰集团入驻后，大股东剥离上市公司原有资产的脚步始终没有停止，08年11月出售华盛达电子60％的股权，这次随年报又披露了两起处置亏损资产的公告：一起是*B*J华商达数据公司，另一起是华盛达物流公司。至目前，上市公司仅剩注册于浙江的华盛达房地产公司一家了。值得注意的是，去年两家被处置公司累计亏损1900万余元，靠着华盛达房产公司尾盘销售的1900余万的净利润才相抵后微利。而09年华盛达房产公司已无存量盘销售，更无新项目开盘。今年如无新的外力推动，则华盛达09年必亏损。鉴此，年内新的注资方案不但是必须的，而且是十分迫切的。考虑到方案出台后还要层报*Z*J*H审批后才能确认当年度的新资产收益，而报批没有三至五个月下不来。故从时间上推算，新的注资方案很可能在上半年推出。（一强人的分析 转贴）

是有这个题材,

顶

貌似非上海股??