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预警难防房地产企业债务违约
[中秋月 评] 时间：3-4 14:7
身处调整期的中国房地产行业，现金流一直是最为人们所关注的指标。由于缺乏流动性以及市场环境严峻，部分国内大型房地产企业债务违约风险日益严重。
据中证报信息中心统计，16家已披露年报的房地产业上市公司，2008年度经营性现金流量净值共计为负的124.67亿元，比上一年下降240.32%，其中有12家公司经营性现金流量净值为负值，而上一年仅有6家公司现金流为负。
销售不畅导致资金不能及时回流和投融资下滑是影响房地产商经营性现金流"吃紧"的重要原因，而楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。2008年，受到前两年房价上涨过快、金融危机爆发等因素影响，导致市场降价预期强烈，房地产销售量和销售金额大幅度下降，使得定金及预收款和个人按揭贷款这些开发商最主要的回笼资金来源同比下降接近20%。
房地产企业资金链紧张，市场销售回款减少，商业银行为控制风险又趋向收紧对房地产开发商的贷款，上市的房地产公司纷纷寻求其他途径缓解现金流紧张，降低资产负债率，如保利地产在年初就曾表示计划向特定对象非公开发行不超过公司总股本的20%。有数据显示，2008年上市公司中的中资房地产企业合计通过债券市场融资近400亿元，成为中国企业债市场规模最大的行业。今年1月份中国房价下跌了0.9%，连续第二个月下跌，也是自2005年8月政府开始发布该数据以来最长的下跌周期。流动性匮乏继续困扰房地产企业，大批开发商面临严重的流动性问题，越来越多的企业出于筹集现金需要而出售手中的土地。预计今年将有更多房地产企业将视野投向债券市场，比如广州富力地产将在债市大举融资，计划在今年5月前发行最多60亿元人民币债券。与大型优质房地产开发企业相比，小型房地产开发企业日子要困难得多，小型房地产企业的融资渠道即使没有关闭，也相当有限。很多公司经历了2008年大规模的现金消耗，且今年剩下来的10个月再融资需求较高，从而缺乏足以支持其运作的资源，因此行业内部整合将不可避免地加速进行，实力最弱的房地产企业可能没有能力等到宏观经济恢复活力的那一天。而在大量病弱公司倒闭发生之前，可能迫使市场由"量跌价滞"发展演变为迅速的"量价齐跌"。
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诡异的成交量回升
[中秋月 评] 时间：3-24 9:40
新年伊始，尤其是春节以后，从京沪穗深到部分二线大城市，楼市成交量明显回升，有的城市交易量创出70周最高，而且表现为量价齐升，已有开发商作出顺势涨价的举动；一系列“楼市重新走牛”的消息刺激着市场中的每一位参与者。如果是在整体价格下滑的情况下成交量回升，一点也不奇怪，可量价突然井喷，着实让人摸不着头脑。就在为是反弹还是反转苦心研究之时，看到了时寒冰先生的博客《近期房价上涨真相：假按揭骗局》，一下子恍然大悟。对此类手段早有耳闻，可就是无论如何也没往这方面想。
相类似内容还有牛刀、辣姜等位房地产业知名评家博文，建议大家看看就明白了。真是“听君一席话，胜读十年书”，看过这些讲真话的文章，再联系相关数据，什么都明白了。
成交量井喷，达到或接近历史高峰，诡异的是，全国60个大中城市土地市场交易仍然低迷。中国指数研究院发布的统计数据显示，2月份，全国60个大中城市共推出土地542宗，同比减少18%，推出土地面积2419.4万平方米，同比减少17%；成交住宅用地67宗，同比减少61%，除北京西城区德外关厢地块有17%的溢价之外，其余全部为底价成交；成交土地面积448.7万平方米，同比减少74%。而1、2月的累计成交宗数、成交面积同比分别下降了73%和84%。同时，土地流拍严重，2月土地市场中的115宗住宅用地，48宗流拍，流拍率高达40%。我们不由得要问，地价已经比高峰时跌了至少一半，房价只不过在上涨过程中停了停，如果楼市真的“回暖了”，开发商为什么不要地了？
还有更重要的关联数据，从前两个月的经济指标来看，信贷继续高增长、投资增速也开始发力，但进出口总值超预期下滑、消费增速继续放缓、工业增加值增速只有3.8%，2月的CPI、PPI双双负增长，经济尚未走出下行通道，消费者预期收入下降，这些都对楼市产生负面影响，房地产业靠什么会脱离宏观经济独自回暖？
这样下去真的很可怕，美国次贷危机必将在中国重演。
这是犯罪，不管其是个案还是群案，银监会、纪检委、检察院都应马上介入。
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楼市需要再一次降价
李一戈 2009-3-27 3:52:22
专栏作者
李一戈的专栏
李一戈，本名袁一泓，从业房地产新闻报道多年，现为《21世纪经济报道》地产周刊新闻总监。
楼市需要再一次降价 -2009-3-26
曾经被夸大的房地产需求 -2009-3-20
奉劝地产商别涨价 -2009-3-12
楼市的时间偏好 -2009-3-6
混乱的声音 -2009-2-27
我连续写了几期反对开发商涨价的文章后，一位朋友给我打电话说：购房需求这么大，你是打不下来的。他说自己看中的一个楼盘，都排不上号了。
我承认，确实有股强大的需求在楼市里涌动，除了一部分刚性需求，还有就是所谓先富起来的一部分人。但是，春季这一波购房需求已经释放得差不多了，那些胆敢涨价的地产商们，将会像退潮后晾在沙滩上的鱼一样难看。扑腾两下，看能否爬回大海里吧。
与涨价相反，楼市需要一次降价。如果要选择好的时间点，那就是即将到来的4月。准备开盘的，低价开盘吧；企图涨价的，原价不动吧；高价卖不动的，变相降价吧——我愿意再一次重复这个从实践观察到的事实：只要价格到达部分消费者的心理线，他们就会入市。
虽然银监会对开发企业贷款有所松动，但能够获得信贷支持的，总是那些大企业、好项目。对绝大多数开发企业来说，2009年依旧是资金紧缺的一年。不要抱着楼市回暖、坚守价格不放的幻想，而是要把销售率、现金流放在第一位。成交量而非价格，才是地产商的救命稻草。
政府部门出台那么多鼓励住房消费的政策，为了什么？本质上是为了GDP，但如果消费者被逆市涨价的地产商吓住了，不敢入市，楼市没有成交量，住房消费就不可持久。只有成交量上来了，地产商才敢去买地，增加投资，地方政府才会有更多的财政收入。而涨价与政府部门救楼市的初衷并不一致。
所以，在我看来，适当降价，可以达到消费者、地产商与政府部门的利益均衡。但是，地产商担心，降价会不会引发新一轮的长期观望？譬如像2008年那样。虽然历史总是惊人的相似，但楼市不会跳进同一条河流。2009年的楼市很难复制2008年。
宏观方面，强大的政府投资正在刺激经济向好的方面发展，就是像我这样悲观的人都认为，2009年三季度后中国的经济会结束调整，掉头向上。企业投资将呈现抬升的趋势。人们的消费信心正在恢复。
行业方面，虽然商品房库存量庞大，但在建规模、新开工面积都在萎缩，供应量增幅仍在缩减。房地产业是经济景气的先行指标之一，假如我们同意三季度宏观经济会恢复性增长，那么，房地产没有理由趴着不动。
降价，推动房地产市场成交量的增长，其实正是为了让房地产回到良性发展的轨道。倘若4月份楼市真的有一轮降价，经过5、6月的消化，市场将会达到一种平衡，这样，下半年房地产市场步入恢复性增长才有了稳定的基础。否则，楼市的波动会更激烈，调整的时间也会更长，对市场各主体也更为不利。
但是，期望房价大跌的消费者也可能要失望。与上文的理由相近，宏观经济和行业背景都不允许房价进入暴跌轨道。我表达这个观点时，另一位朋友听了大笑：你这么说，不但等待暴跌的消费者会骂你，希望涨价的地产商会骂你，投资客也会骂你。是啊，左右不是。但市场自有其逻辑，楼市的平衡也是需要各方的充分博弈才会达到。
让楼市经过痛苦的洗礼后，到达多年来我们一直孜孜以求的理性、良性循环吧。
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上海房地产开发成本实地调查
21世纪经济报道记者 田新杰 上海报道 2009-3-13 0:49:33
全国“两会”期间，有关提案披露“上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%”的情况，令上海房地产成为关注的焦点。
“我个人了解和运作众多项目的直接感受，与这个报告的结果是吻合的。相对其它城市，上海的成本确实最高，其中主要部分与政府有关。”某全国主流开发商的投资部资深人士向本报记者透露。
该人士解释：“以本公司在上海某主力楼盘为例，若同样的项目在杭州等其他城市开发，成本可以减少超过每平方米1500元(建筑面积，下同)。”
本报记者调查分析了近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据，发现两者之间呈现明显正相关，尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年，该市全年地方财政收入2102.63亿元，比上年增长31.4%，高于其它年份10%－20%。
上海开发成本高在哪里？
一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
据这位投资部资深人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。
“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”
本报记者进一步获得的详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50％以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，仅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。
而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2%。
上述房企投资部资深人士告诉记者，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”
如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然，那么，土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别，则更令开发企业颇感无奈。
不同城市不同标准的公共配套设施费，是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用，上海远远高于其他城市。据了解，上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元，其他城市则相对“廉价”很多，其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多，例如苏州约为每平方米120元。
“这一费用还涉及到政府返还环节，主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。不过，在上海，即使一个住宅项目同时配建医院和学校，返还额一般是每平方米100元，还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。
另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。
记者从沪上多家房地产企业方面了解到，这笔费用总额虽不大，但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示，2002年至2007年，上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。
此外，2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升(从0.5％上升到1.5％)，2007年该比例降为0.8％。
正相关：地方财政与房地产
上述提案相关负责人强调，相关的调查和提案，出发点不是针对地方政府，而是希望通过对成本的分析，从土地出让制度、房地产财税改革等途径寻求解决房价居高不下的老问题。
事实正是，近几年，房地产行业的表现与当年的地方财政收入呈现明显正相关，地方财政过度依赖房地产。
记者分析上海市官方统计部门近五年来公布的数据发现，房地产行业的景气很大程度上影响着当年地方财政收入。
在2004年、2007年上海房地产景气的年份，上海全年商品住宅销售额分别为2064.74亿元大增58.8%、2706.3亿元大增47%，相应的该市全年地方财政收入分别为1119.72亿元增长24.5%、2102.63亿元增长31.4%，均出现超过20％以上的较大增幅。
2006年及2008年房地产行业处于调整期的年份，上海市全年房地产开发投资额分别为1275.59亿元略增2.3%、1366.87亿元略增4.5%，全年商品房销售额分别为2177.08亿元仅增长0.7%、1608.47亿元大幅下降40.6%，相应地，该市全年地方财政收入分别为1600.37亿元仅增长11.6%、2382.34亿元仅增长13.3%。
这种关系在实际运作中给开发企业带来的直接感受，就是企业开发成本中流向政府的比例居高不下。“所谓流向政府，并不仅仅是如土地出让金等直接交给地方政府的部分，还包括其它泛政府性质的一些机构，如和公建配套相关的水电气等国资企业。开发企业与这些泛政府性质的角色谈判的具体费用，实际上也是流向政府的组成部分。”
日前，上海市市长韩正对相关提案披露的调查结果表示质疑，称实际并没有如此高的比例。
但关于这一比例的详细数字，记者并未查到直接的公开数据。在查阅过程中，记者发现，2004年和2005年，上海市曾在当年财政收支概况中披露，全市房产税完成分别为27.08亿元增长20.8%和34.1亿元增长25.9%，但除此之外的年份，官方统计网站上并未披露相关数据。
在土地出让收入，也并未有官方统计数据公布。据民间研究机构根据上海市通过当年公告出让住、商、办(包括其它)地块的信息统计显示，2007年和2008年仅这部分土地出让收入就分别达391.42亿元和154.26亿元。
本报记者日前向上海市政府新闻发言人小组及上海市规土局有关对外部门询问相关数据，但并未获得可以说明上海开发项目总销售收入中流向政府份额的信息。(相关报道见22版)
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去年房地产广告投放量强势增长
21世纪网 2009-3-13 16:07:04
国家工商总局13日发布消息称，2008年，房地产广告经营额继续迅猛增长，仍然保持第一位，达234.25亿元，同比增长28.25%，占全国广告经营额的12.33%。
去年，广告经营额投放量居前5位的产品和服务类别与上年保持一致，仍是房地产、药品、食品、汽车、化妆品。其中药品广告经营额为158.16亿元，同比增长6.89%，占全国广告经营额的8.33%。食品广告经营额147.62亿元，增长4.60%，占全国广告经营额的7.77%。
此外，在服务业、服装服饰、保健食品、金融保险、信息产业领域内投放的广告经营额大幅度增长，增长率均超过20%。服务业广告经营额首次超过100亿元，达到107.13亿元，比上年同期增长28.77%。
2008年，全国广告经营额共计1899.56亿元，比上年同期增加158.60亿元，增长9.11%。
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谁更害怕房地产的冬天
时寒冰 2009-3-17 9:12:51
专栏作者
时寒冰的专栏
时寒冰，上世纪70年代生人。现居上海。现为中国财经传媒人联盟特约观察员、凤凰博报特约顾问、南京大学客座教授。
别让“限薪令”越限越高 -2009-3-18
谁更害怕房地产的冬天 -2009-3-17
谁说提高印花税率能够增收？ -2009-3-16
谁在误判经济形势？ -2009-3-11
假如股市只剩下“炒” -2009-3-2
最近，住房和城乡建设部公布了住房成交数据：前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。他们得出结论，住房成交量有所回升。
前两个月住房成交量是怎么增的？业内人士都心知肚明。继1月新增贷款1.6万亿之后，2月新增贷款再超1万亿元，达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模已达2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。贷款的大幅增加及房贷政策的放宽，为开发商搞假按揭提供了天然的良机。在存量住房压身，新楼盘不断上市，压力重重，资金链随时崩裂的情况下，开发商乘机通过假按揭，套现撤离，而把包袱甩给银行。这种所谓成交量回升的把戏，开发商们早已玩得滚瓜烂熟了。
所谓欲盖弥彰。远远超出民众购买力的高房价、失业率的攀升……从大趋势来看，房地产的冬天才刚刚开始，在这个冬天，房地产将进行一场残酷的大洗牌。
并非每个人都惧怕冬天。在房地产领域，在房地产开发商中，喜欢冬天，利用冬天养精蓄锐或趁火打劫的人，也大有人在。笔者经过数据对比发现，这样的地产商主要包括两类：一类是通过降价措施，在冬天悄悄扩大市场占有率，为将来做大做强打基础的开发商。另一类是现金流充沛，而存量住房和土地较少的开发商。房地产的众生相决定着，楼市的冬天并非冬眠之日，而是暗潮涌动，甚至刀光剑影的时期。
第一类的典型代表是王石，他先跑的目的很简单，后跑的人会被拍在沙滩上，他们的财富会被先知先觉者捡到自己手里。王石提前预知到了冬天的到来。他作出这一判断的依据并不复杂：一，面粉贵过面包的现象不可能持续。二，房价泡沫已极端严重。
王石是这样判断的，也是这样做的，但许多人在沙滩上痛苦挣扎的时候，王石悠然自得地透露：由于“提前撤退”，万科的市场占有率不断增加。特别是2008年在楼市环境不好的情况下，万科市场占有率提高了50%。来自万科的运营数据显示，该公司2009年1月实现销售面积28.6万平米，销售金额21.9亿元，分别同比增长24%和19%，在楼市步入冬天的情况下，如此业绩可谓骄人。
一位私募基金人士表示：“万科前段时间率先降价一个心照不宣的理由就是要拖垮其他地产公司，但出乎他们意料的是，目前死掉的公司还不是很多。”一句话道出真谛。作为一个楼市冬天的获利者，王石当然希望冬天更冷一些，冻死更多的竞争对手，减少扩张的阻碍。因此，王石直言不讳地说：“现在的市场调整是应该的，我觉得调整还没有到位。”手持200亿元左右资金的万科，正在等待冬天里冻死的业内同行，廉价收购的戏法接下来就会上演。因此，对于王石，他宁愿冬天来得更寒冷一些。
另一个在冬天坐等机会的是潘石屹，他是第二类型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是，潘石屹做的主要是商业地产，而且，现金流相对比较充沛。手里有钱的人就想买东西，当然，价格越低越好——这跟他卖房子的心态完全不一样了。潘石屹想买的是别人的存量土地。我曾经多次与潘石屹交锋，他对泡沫有着清醒的判断。海南炒房，他之所以能攫取第一桶金，就是在房地产泡沫破灭前及时获利了结的结果。这次也一样。2007年，当别人疯狂拿地的时候，潘石屹再次嗅到了危险：泡沫要破灭了。
潘石屹的判断依据同样非常简单：公开资料显示：2007年1到11月，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9%。而2007年全国的商品房销售也就1万多亿元，加之开发商还要交纳税金，这意味着，“2007年一年，全国开发商把一年绝大部分的销售收入，通过出让金和税金交给了国家”。随后，潘石屹抛出了他著名的“百日巨变”理论，对硬挺的房地产商进行精神上的打击。
面对那些为资金链的断裂忧心如焚的开发商，潘石屹说：“只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了，新的生命才能够起来。我说话尽管声音不高，可是底气足，因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说，是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。”
当然，欢迎冬天来得更冷一些的不仅仅是王石和潘石屹。两会期间，恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受记者采访时表示，他将建议国家用“三控”手段（政府让利、国家让利、企业让利）来降低房价。全国政协委员、星河湾老板黄文仔则表示：房地产业无须列入振兴计划，“房地产振兴它干吗？发展商有那么多土地，发展的能力也大，全国几万家房地产企业，要振兴，马上把土地消化得一干二净”。是的，全国房地产企业过多，行业集中度低，即使龙头万科这样的企业，在市场的占有率也非常有限。既然冬天的到来不以人的意志而改变，哪个有实力的地产商不希望趁着冬天的大洗牌捞一把呢？
由此看来，即使在地产界，渴望房地产洗牌的人也大有人在，这意味着，随着冬天的到来，房地产界将以更惨烈的方式洗牌，弱小者将被淘汰出局，而那些现金流充分，降价售房果断的房地产商，将脱颖而出，在冬天悄悄成长起来。当然，我们希望这种洗牌或竞争，能够真正促进房价的理性回归，使购房者真正得到实惠。当房价跌到与民众购买力相对接的地步，成交量才能真正被激活，那时，房地产对经济的拉动作用就会重新体现出来，可谓利国利民。同时，政府应该也必须加大社会保障性住房的供应，真正本着执政为民的出发点去解决住房问题。
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美国最大房地产建筑开发商的土地沦陷
21世纪经济报道记者 徐广蓉 深圳报道 2009-3-20 3:12:10
成也萧何，败也萧何——这也许是在金融危机中苦苦挣扎两年的美国最大房地产建筑开发商Pulte Homes，Lnc，(PHM,下称帕尔迪)的写照。帕尔迪2009年2月26日发布的2008年财报显示，其净亏损达到14.7亿美元。
“造成如此亏损的局面，与帕尔迪一直娴熟地使用的土地期权杠杆有密切的关系，好的时候，杠杆翘起来的是利润，下跌的时候杠杆放大的是风险。”一位国内研究帕尔迪的开发商如此认为。事实上，帕尔迪CEO理查德·杜格斯就表示损失主要来源于土地相关费用，此次帕尔迪近15亿美元的亏损最重要的来源在于计提了12亿美元的土地减值。
33亿美元土地损失
15亿损失具体包括计提12亿美元土地减值，3300万美元定金以及预购款的账面损失，2700万持有土地亏损出售的损失，另外还有1800万美元的合作公司归属该公司合资带来的损失。
亏损最为严重的是2007年，支出和计提的土地相关费用合计20亿美元，这一项，2006年仅为4.09亿美元，2005年仅为1900万美元。这20亿美元中注销土地交易所损失的费用为2.39亿美元，出售土地1.99亿美元，控制中的土地减值准备为16亿美元。2007年有土地期权4.39亿手，价值24亿美元的土地合约需要交割。
年报显示，从2006年下半年开始，公司在土地上的损失超过了33亿美元。
“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建，并且置竞争对手于劣势。”一直以来，杜格斯都是这样认为，土地是最大的竞争力，而运用杠杆去控制更大范围的土地则是帕尔迪的强项。
帕尔迪大量地使用了土地期权，首先是获取土地储备时并非全部拥有，大部分土地是通过期权来加以控制。2004年，帕尔迪通过期权的方式控制了185000块土地，这些土地价值65亿美元，而公司用于控制的期权保证金仅为4亿美元，仅为土地价值的6.15%。
“在美国，一般的期权可以先预交土地价值的1/17，各个州不一样，比例有的甚至可谈判，他们的土地储备年限很长，平均为8年。”一位正合地产研究员向记者解释。并且是可以发债券买地的。而且他们的债券大多是长期债券。根据2007年年报显示，其平均债券的年限是12年。这样多渠道融资便利，使开发商更大程度扩大土地储备。
而根据年报，截至2007年末整个土地期权仍然有15亿美元，控制了价值95亿元的土地期权。
土地期权就是一个杠杆，在市场情况好的时候，这一期权能够使开发商在占用资金量极少的情况下，尽可能控制更多的土地，这种做法能够使开发商有较高的资本周转率，正常年份帕尔迪资产周转率保持在1以上，通常为1.1左右， 2005年为1.13，中国最好纪录为万科2006年创造的周转率为0.69。
“在土地价值下跌的过程中往往要不断地计提土地减值准备。这一个项目直接影响到公司的资产价值变化，而期权则将这一风险放大了。”上述研究员分析。
按杠杆比例放大损失，而这些损失都会作为土地的减值准备进行计提。
“美国的土地市场比房屋市场下跌更为严重，”全球房屋基金会主席Tim Wilkens在接受到限制记者采访时表示，“土地贷款比房屋贷款更为紧缩，开发商的开发量缩减，都使土地的价格下降更快。”
显然这样的损失，使帕尔迪账面雪上加霜。2006年杜格斯做出的调整计划中，最重要的策略是调整土地战略，包括延迟或者放弃土地期权，计划在2006年到2008年期间，消减控制下的未平仓土地期权36%，共23万手，价值约为60亿。“虽然这将付出财务成本，但是对于市场的情况我们认为是必要的。”杜格斯表示。
据正合地产在其《在不确定中前行：做有准备的企业》中统计，从2006年第四季度次贷爆发至2008年第三季度，帕尔迪土地储备规模(包括在建房屋、在开发土地、可直接开发的土地储备)大约下降了50%左右。其中，下降幅度最大的为在开发土地。只要在开发土地售价能满足公司所能够接受的价格，帕尔迪便快速出售。2007年帕尔迪住宅销售收入下降36%，而土地销售收入同比增长却达141%，可见减持在开发土地规模力度之大。通过快速减少在开发土地和在建房屋，帕尔迪存货总量不断减少，从高风险范围重新回归到安全线内。
同时，帕尔迪减缓开工项目，把边远地区的投机性住宅项目减少1/2的开工量,从2006年最高的9000套下降至5000套，不久，开工量进一步减少到3200套，“不能够在过剩的市场中投入更多的投机性产品。”杜格斯表示。金融服务也是其一大损失点，但是其业务规模不大。
沦陷始于2007年
帕尔迪2008年经过调整的营业收入为63亿美元，比上一年度的93亿美元下跌32%，平均售价也出现大幅下降，为28.4万美元，比去年下降12%，加上销售数量下降24%，为21022套，2008年的税前亏损为17亿美元，相较上一年度的25亿美元税前亏损略有缓和，新订单下降为1.5万套，较上年下降40%。
事实上，就在2006年帕尔迪还是全球最成功的企业之一。
翻开2006年的年报，第一页只有一个数字“500000”，这是帕尔迪在彰显其公司建立以来已经建筑了50万套的房屋供应于社会。帕尔迪涉足51个市场，开发项目遍布26个国家，在美国的市场占有率超过4%，而且是在所有主流市场提供产品的公司。
帕尔迪最好成绩创造于2005年，公司实现销售收入为146.9亿美元，净利润达到14.92亿美元，当年售房45600套。
公司创造了连续56年的盈利纪录，是多个国家地产公司学的标杆。中国最大的房地产公司万科，就一直视其为榜样，万科2008年实现销售收入410亿元人民币，国内的市场占有率为2.7%。
“能够(像帕尔迪那样达到市场占有率)做到4%，应该是最好的。”王石曾经在接受记者采访时表示。
然而，辉煌到巨亏只用了两年。
虽然人们记忆中的金融危机是从华尔街的次级债爆发，贝尔斯登的沦陷开始的，但是，美国房地产市场的疲软在2006年底就开始显示出来。
帕尔迪的2006年报表中就已经显示出市场下滑趋势，销售收入142.7亿美元，比2005年下降了3%，净利润下降54.3%，每股收益下降51.2%。
杜格斯在2006年已经露出了担忧，他表示，根据政府的数据显示，在2001年到2005年，每年美国的房屋销售增长100万到130万套，但是这一趋势在是年已经翻转。
2006年，美国房屋销量锐减11%。帕尔迪减少开发量将近9%，并且表示将针对市场情况进行调整。
2007年，次级债爆发，地产行业的泡沫冲击金融行业，一场深重的危机迅速蔓延，这一年的帕尔迪开始它的第一次亏损记录。税前收益为-25亿美元，净利润为-22亿美元，每股收益下降至-9.02美元。
另外销售收入也随着市场锐减，虽然帕尔迪已经将价格调整，平均销售价格由33.7万美元下降至32万美元，但是无法抵挡销售低迷的市场冲击，销售收入由2006年的139.7亿美元，下降至2007年93亿美元，同比减少34%。并且订单减少31%，由3.4万套下降至2.5万套。订单取消量也上升至33%，该数字2006年为26%，2005年为17%。
土地期权到期的资金压力
帕尔迪的黄金原则除了土地以外，还有财务纪律——长期有息负债占资本的比例不超过40%。“这在美国5大地产上市公司中处于较低的水平。其财务杠杆使用并没有过于极端。”上述研究员认为。
但是这一规律也受到了金融风暴的冲击。
帕尔迪只考虑长期负债占资本的比例，而不考虑短期偿债风险，主要是依赖于他的高资产周转率(收入/资产)，保持在1.1的水平，这意味着公司的资产可以很快转化为收入，而且帕尔迪的应收款非常少，几乎可以忽略不计，这就意味着在确认收入的同时就已经变现。快速销售，回笼资金，是其高周转率的原因之一。
然而，经济危机直接带来对销售的冲击，目前帕尔迪的周转率已经随着市场的萎靡下降到0.7，这就使短期资金压力迅速上升。随着土地期权到期，这一资金压力将不断增加。
而美国市场销售的情况仍然不明朗，根据U.S. National Association of Realtors在2月25日发出的研究报告指出，2009年1月份，房屋的销售速度比去年12月份环比下降了5.3%，为449万套，比去年同期下降8.6%。但是由于开发量萎缩，总库存量也跟着下降，1月份下降2.7%，未来市场情况仍然不明朗。
帕尔迪目前经常出售一些位于公司开发的社区之内或相邻的土地给一些零售商或商业机构，有时甚至会将位于自己所开发社区内的土地出售给其他开发商，此外，还会将不需要的土地转让给适当的最终使用者。而这一解决办法，是否能够在土地交易同样低迷的市场上获得好的效果，仍然备受质疑。帕尔迪2008年土地销售收入为1.3亿美元，比2007年2.4亿美元减少45.8%。
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瑞银称中国房地产业衰退已基本结束
21世纪网 2009-3-23 14:05:37
21世纪网讯 瑞银称，近期数据意味著中国房地产和建筑业的衰退已经基本结束。
瑞银称，看看中国的汽车销售、国内钢材消费以及总体的建筑指数，这些数据上个月都从至少7年低点强劲上升；要等到基本的建筑活动恢复，经济才能复苏，上述数据意味着中国房地产和建筑业的衰退已经基本结束。
该行认为，这种趋势将在未来几个月得到证实，中国经济将迎来众多利好迹象；与出口、财政刺激或其他任何经济事件相比，中国房地产和建筑行业的低迷一直是过去一年当中最关键的趋势，建筑需求的前景是决定中国2009年及以后经济命运的最重要的变量。
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