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专家叫·官员跳·开发商笑http://www.sina.com.cn 2009年04月01日13:20 北京晚报
苏文洋
随便翻看这几天的报纸，有关房地产的新闻，概括起来就是一句话：专家真叫，官员真跳，开发商真笑。
在近日召开的一个房地产论坛上，北京师范大学的董藩教授语出惊人，称房地产泡沫是全民性的错误认识，它忽视了生活方式变化对购房需求的影响。“房地产到底有没有泡沫？没有！现在离婚率比以前高了很多，理论上离婚就需要两套房子住人。我们还发现同居的人现在大量增加，同居也是需要房子的。”我认识董教授，人挺好的，就是讲话喜欢剑走偏锋。后面再说房地产有没有泡沫，单论离婚、同居需要房子，显然是只知其一，不知其二。董教授不知道中国式离婚往往并不需要两套房子，很多买不起房的人，离婚后也同在一个屋檐下过日子。很多中国式同居的农民工、大学生，只需要临时租个钟点房，甚至是在集体宿舍完成。
上周六，北京科技大学教授赵晓跑到成都，重提“买房就是爱国”，他表示：房地产市场是中国当前拉动内需的重要阵地，救中国经济必须稳定房市，“有人说我收了开发商的钱，其实（我）这是真正为老百姓着想”。我以为，赵教授、董教授二人是当今中国帮助开发商卖房子叫得最响亮也最有趣的专家，一定会载入史册，传为笑谈。
《经济参考报》本周一，头版头条刊发记者报道：《潍坊市寒亭区红头文件指令干部替开发商卖房》。6版头条刊发消息《房地产百强去年平均净利润8.17亿元》。两篇报道，参照两位教授的言论，实在令人拍案叫绝，大有“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”之慨叹。
今年1月14日，寒亭区政府下发《关于促进房地产业加快发展的意见》（寒政发[2009]3号），明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，完不成任务的，按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减。区房产局随后出台《关于机关干部购买（引荐）商品住房的考核认定办法》，要求全区副科级及以上干部每人至少购买或引荐购买一套商品住房，时间为2009年1月14日至6月30日；考核认定办法还规定，购买或引荐购买75平方米/套（含）以上商品住房的，认定为一套；不足75平方米/套的，按0.5套认定。考核结果每月通报。从1月中旬到3月20日，已有53个区直部门单位所属副科级及以上干部购房或引荐购房306套，当地媒体称“寒亭区促进住房消费增长见成效，房产市场呈现强劲反弹势头”。
事情应当这样看：房地产市场的寒症发作引出红头文件“寒政发”（此三字极为传神，绝妙好词）。于是乎，记者发现当地干部对卖房任务感到苦不堪言，怨声一片。一些强势部门准备由单位出资购买，相对弱势的部门则出台高压政策：工作可以放一放，但卖房任务不能放，任务完不成的扣发工资。照这样逼下去，我估计搞不好会有官员跳楼。
不用说平均净利润8.17亿元让全国百家大开发商乐开怀，有了专家叫，有了“寒政发”，中小开发商也一定会睡到半夜里乐出声。J012
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美国20大城市1月房价跌19% 创历史最高跌幅
2009-03-31 21:42:44 来源: 环球外汇网 跟帖 0 条
根据S&P/CS的房价指数，美国1月10城房价月降2.5%年降19.4%，20城房价月降2.8%年降19%，创历史最高跌幅。
据周二公布的一份民间报告显示，受市场需求大幅下滑和抵押品赎回权丧失率上升的影响，美国20大城市1月份的住房价格同比下跌19%，创下了有史以来的最高跌幅。
1月S&P/CS10城房价月降2.5%年降19.4%，为连续16个月出现月度下降。20城房价月降2.8%年降19%，20个主要城市中有14个房价年率出现超过10%的降幅。
标普/Case-Shiller报告显示，1月份住房价格的下跌幅度高于此前预期，也高于去年12月份修正后的下跌18.6%。连续第10个月，没有一个地区的房价能够避免年比的下降。其中凤凰城和拉斯维加斯再次成为最差表现的城市，分别年降35%和33%。达拉斯和丹佛再次相对最好，分别年降4.9%和5.1%。
标普指数委员会主席戴维·布利策(David Blitzer)发表声明称：“这一数据中几乎看不到什么亮点，全美大多数地区的房价似乎仍走在下跌之路上。”
紧张的信贷和仍暗淡的经济前景以及高水平的裁员，都增加了美国消费者的紧张度。 (本文来源：环球外汇网 )
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北京社科院：政府应该降低地价抑制过高房价
2009-04-01 03:48:09 来源: 新京报(北京) 跟帖 31 条
北京市社科院发布《2008－2009北京社会发展报告》中指出,土地购置费用约占房地产开发投资的35％,为此,政府适当降低土地出让金,对抑制过高的房价也很必要。
新京报4月1日讯 北京社科院31日发布的《北京蓝皮书·社会发展报告》披露,在今年经济发展遭遇困难的大背景下,政府将加大干预房价,促进市场消费。报告同时指出,同时,房价的月供已超过一般居民的接受限度。
房价收入比远超国际标准
统计数据表明,2004年,北京住宅商品房销售均价4747元;城镇居民人均可支配收入15638元。2005年,商品房价格涨幅高达41.6％,居民收入涨幅仅为12.9％。即便去年受金融危机影响,房价涨幅依然达13.5％,居民收入增长为12.4％。房价上涨,已远超居民收入的增加。
报告指出,当上涨领头羊上海、深圳等地的房价开始下降时,北京的房价仍逆势而上。尽管一些楼盘在降价促销,但整体房价仍在走高。2008年,全市房屋售价比2007年上涨9.5％。考虑到当年限价房推出数量不少,对房价有所下拉。因此,纯商品房价格上涨幅度实际上更高。
同时发布的《2008－2009 北京城乡(行情 股吧)发展报告》也指出,2007年底北京平均房价是每平方米15162元,按照户均100平米计算,则当年房价与收入之比约为23:1,远远高于3－6.1:1的国际标准,也高于国内其他大中型城市。以自有资金计算,房地产开发商利润率高达200％以上;以全部开发资金计算,利润率在50%以上。
1/4受访者去年收入减少
报告同时指出,调查显示,将近七成受访者认为自己已受到国际金融危机影响,26%的人2008年收入有所减少。而78.4％的专家认为,北京经济增长速度会出现下滑,失业率将会上升。
■ 算账
三口之家 难扛月供四千
按2008年1月至11月北京住宅商品房均价13000元计算,一套70平方米的住房价格为91万,首付30%即27万元以后,享受目前70%房贷利息优惠,20年内应分期还款约95万元,即每月约4000元。而市统计局发布的同一时期城镇居民年人均可支配收入为22690元。
“北京市三口之家平均每月可支配收入为5672元,扣去4000元房贷月供,还有1700元。供3个人吃穿行用,够还是不够？”社会发展报告主编戴建中算账举例说。
■ 建议
政府降地价 抑制高房价
社会发展报告认为,到2010年后,大量保障性住房的上市,不仅可以把“夹心层”住房要求从商品房市场转移出来,亦会对房地产市场价格产生“釜底抽薪的作用”,使房价大幅度降低。
此外,报告提出,土地购置费用约占房地产开发投资的35％,为此,政府适当降低土地出让金,对抑制过高的房价也很必要。
同时发布的北京城乡发展报告则指出,北京流动人口居住现状比较恶劣。2006年北京户籍人口人均住宅面积19.5平米,而流动人口仅有5.6平米。报告建议,对在城市有固定工作、居住一定年限的低收入农民工,政府应提供低租金住房或租金补贴;放弃农村土地承包经营权的农民工,应与户籍居民同等享受廉租房供应,符合条件的应允许其购买经适房和两限房。
(本文来源：新京报 作者：蒋彦鑫)
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海外购房团流行 主办方醉翁之意不在买房
星岛环球网 www.stnn.cc 2009-03-31 【星岛网讯】中国首批赴美购房团前往美国实地看房后，虽然媒体对其也褒贬不一，但第二批购房团如今正在报名之中，最快将在4月中旬成行，不仅如此，天津、沈阳等地的赴美购房团也在筹备之中，赴日、赴英的房地产考察团也不是新鲜事儿。
然而海外房地产市场并非想象中的很适合投资，远非像主办方宣传的那样美好，有主办方却表示，虽然没成交，但取得了巨大的社会效应和新闻效应。
购房团实为主题旅游
《北京晨报》报道，对于海外购房团，一位供职旅行社的资深旅游业内人士指出，赴美购房团的实质，是一种在旅游活动中增添了购房内容的主题旅游。对于有相应资源的旅行社来说，是一种非常容易操作的旅游形式。这种说法在记者向旅行社咨询时得到印证，很多大型旅行社都能根据游客需求，设计相应的旅游线路，只是费用比普通旅行团贵了不少。
而资源的取得也并非难事，美国是个商业化发达的国家，不会放弃任何一个可以赚钱的机会。如果旅行团有意赴美看房，美国的中介机构非常乐意提供帮助，旅行社除了按照常规安排游客的食宿外，只需在安排适当旅游景点的同时，额外增加房地产项目。在当地参加的有关房地产方面的讲座和培训，也有可能是由目的地的房地产中介机构免费提供的。
美房产人士：赴美购房不现实
美国房地产市场现在是不是具备投资价值，只有美国本地的房地产经纪公司最了解。律师殷国华此前曾表示到美国看房的目的，就是为三岁多的儿子挑选一处好的学区的房子，以备将来儿子去美国留学时居住。
波士顿的房地产经纪人Brenban称，以波士顿为例，在麻省理工等所在学区的房子，价格并未有所松动，甚至还开始上涨，对于为子女今后教育的购房者来说，现在买和以前买是差不多的。想到学区置业的外国人中并不仅有中国人，像南美的很多人，金融危机以前就开始到学区置业。
Brenban说，购房团刚到洛杉矶时，在报纸上还可以看到报道，但来到波士顿后就没有任何消息了。www.stnn.cc
据Brenban介绍，中国人到美国买房首要的问题，就是办理贷款很难。美国是个信用制国家，而中国人在美国没有信用记录，在现在的金融危机的背景下，贷款卡得很严，只有付全款购房才能成交，所以对大多数中国人来说，去美国购房不太可能。而购房还需要办理很多手续，仅凭一次到美国看房就买下房子是很不现实的。Brenban说，以前也有中国个人到美国置业，但没有组团来购房的先例，购房团的实际意义可能仅在于拓宽中国人的投资眼界。
主办方：取得社会和新闻效应
举办首个赴美购房团网站的CEO代建功表示，赴美购房团让美国人看到了中国人有强大的购买力，转变了国人的投资理念，虽然没有成交，但取得了巨大的社会效应和新闻效应。
这位负责人说，网站并没有刻意去炒作，最初是美国当地的合作伙伴提议有良好房源，我们抱着试试看的想法推广，没想到有500多人报名，媒体主动关注。代建功表示，“做了第一个吃螃蟹的人，媒体关注是无心插柳。”从未想过主题旅游的问题，团员费用全都交给旅行社，网站提供的都是服务。
办购房团利润丰厚
现在美国东西海岸12日游价格在14000元左右，旺季时也不过16000元上下。与首个赴美购房团的行程相比，只少了波士顿，洛杉矶、拉斯韦加斯等城市都相同，但首个赴美购房团每人的团费为26000元。由此看来，两者的差价超过万元。
由于首个赴美购房团没有公布具体行程，也无从估算大致的花销。不过按照团员的介绍，他们除了在纽约游览了第五大道，在赌城拉斯韦加斯玩了一天外，未去其他景点。不过业内人士表示，看房会产生不少额外的交通费用，也是一笔不小的开支，足以抵消不去景点门票的费用。而吃饭和住宿的开销与普通旅游团一致，如此推算下来，主办方可以从每个团员身上赚到2000到3000元，而目前赴美旅游团的利润，也就在千元左右，利润率不足10%。www.stnn.cc
而同样报价26000元，仅在美国西海岸看房游览的赴美购房团的利润则更加令人吃惊。在协办该购房团的旅行社的网站上，美国东西海岸加夏威夷全景14日游的价格也不过27500元。业内人士称，保守地估计，该购房团每位团员的利润将有七八千元，利润率逼近30%，这对于一个旅游团来说，利润是非常丰厚的。
这位业内人士透露，如果有房子能成交的话，中介机构将会给予主办方2%到3%的佣金。在一则赴美购房团的宣传中，经过购房团安排，成功购房总额达50万美元以上的购房人，可享受返还全额考察费用。如此算下来，至少1万美元的佣金，退还几份团费都绰绰有余。
如此算来，即使购房团没有成交一栋房子，主办方赚不到佣金，也不至于亏本赚吆喝。房地产网站和旅行社之间是如何分成的无从得知，但可以肯定的是，旅行社赚到了银子，房地产网站也达到了宣传和提升知名度的效果。
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“小阳春”弄虚作假 房价还能涨多久星岛环球网 www.stnn.cc 2009-03-30
3月以来，全国楼市集体“回暖”。深圳市市可售房源已低于5万套，距离今年1月10日该数据跌破6万套仅仅过了两个多月。>>深圳两个月消化万套房源
作为全国楼市的风向标，深圳楼市的回暖也体现了中国楼市的现状。全国楼市一片红： 北京楼价一夜涨2000元 广州平均1分钟卖一套 香港两天卖出200套房
深圳可售房源低于5万套，意味着楼市供求关系的重要转折，将对购房者心理产生重大影响。SOHO中国董事长潘石屹表示，如果继续保持3月份商品房的成交量，深圳的可售房源将在年底基本清空，到那时，楼市的“供过于求”的局面将转化成“供不应求”，房价上涨蓄势待发。
亚洲商界领袖李嘉诚也表示说，投资者现在如果口袋有钱，现在适合买房。
楼市的拐点真的要来了吗？那得先看看这次回暖的原因是什么。
中国房价之所以在经济危机中逆势上涨，很大一部分是假按揭推动的结果。深圳宝安区3月17日的一手房成交均价是13000多元/平方米，但有民众实地调查后反映，即使是宝安中心区的全新房价也都是在8000元~9000元。”这正是假按揭下的典型特征。房地产假按揭导致成交回暖 当银行是猪？
问题是，中国的信贷投放不可能一直延续前两个月的规模。一旦贷款投放规模收缩，假按揭今后就很难再如此轻易得逞了，楼市“倒春寒”也就近在眼前。
不仅如此，因被虚涨假象“激励”出现的打折停止、故意提价等现象，正为今后的“倒春寒”打下坚实基础。
此外，目前的量升价涨现象，与开发商和地方政府刻意营造的托市氛围，及房屋成交方式有关。上海政府为托市让国企团购 山东潍坊指令官员替开发商卖房
由此看来，这波楼市“小阳春”弄虚作假的结果。如果政府没有强有力的救市政策出台，“小阳春”之后必定是“倒春寒”。
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万科声称：深圳短时间内回暖 不代表楼市走向
2009年3月31日 10:18 来源：央视国际
最近一段时间，关于深圳楼市价格的走向成了大家关注的一个焦点，各种言论不绝于耳，在众多的声音中，万科的声音因其在房地产业的龙头老大地位特别引人关注，他们对房价的走势是怎么看的？
万科企业股份有限公司总裁郁亮：“过去一年深圳房地产的平均价格已经从差不多17000左右调到12000左右，调了30%左右，这调整幅度是比较大的。”
我们得到这样一组数据，从2007年到今年2月份，深圳楼市的价格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%，正是基于以上数据，万科的董事长王石放言，珠三角楼市调整已基本触底。
郁亮：“因为我觉得珠三角地区，尤其深圳这样的它在底部运营并不代表着房地产这个调整已经结束了，因为刚才说一个底部运营之后，还需要一个持续的活跃的成交量来支持。”
万科认为，由于北京等很多城市的存量房数字仍然巨大，因此这些城市房价仍然存在下跌空间，深圳的楼市并不能代表其他地方，万科还是会根据各地的市场情况作出相应的价格调整。
郁亮：“我们现在房地产行业的调整还没结束，还需要更多的时间来观察。”
郁亮认为，深圳在短时间内回暖并不代表全国楼市的走向，还有很多前期存量比较大的城市，房价持续下跌的可能性还很大，他的说法是否准确？我们再来看看北京的情况。
一家楼盘位于北京市南四环边上，他们参加了北京春暖楼市降价活动，走进售楼部记者看到，这里除了几名销售人员，看房的人很少，售楼大厅显得十分冷清，而销售人员似乎也没有什么情绪。
“现在有优惠吗？”
“贷款98折，全款95折。”
从这份价格走势图上记者看到，去年3月这个楼盘开盘的均价是13248元，在去年6月一度上冲到14432元，此后半年的时间里，价格一直在13000元上下徘徊，就在今年2月，该楼盘的成交价格突然下降了500多元，达到12572元，不过即便是这样，买房人似乎并不买账。
“不好卖吗？”
“对，销售不是很火爆。”
记者在销售部呆了半个小时，只见到一个来看房的人，事实上，从去年3月开盘至今，这家楼盘一直卖得不好，除了去年7月成交49套以外，其它的月份每个月的成交都不超过10套，如此冷清的交易也难怪销售人员都没有了热情，销售人员告诉记者，在4月初的北京房展会上，他们将推出大幅度的降价。
“幅度大不大我们想知道。”
“据说不小吧，10900元的均价，四五十套房。”
从13000多元的价格下调到11000元左右，降价幅度大约是15%左右，这里的工作人员告诉记者，他们希望借降价来吸引更多的买房人，打破如今成交极其清淡的局面，不过降价以后买房人究竟会不会愿意买单，他们心里也没有底，只有等到4月初的房展会上才知道
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潍坊寒亭区红头文件真蹊跷 干部必须替开发商卖房
山东省潍坊市寒亭区下发红头文件，要求副科级以上干部替开发商卖房，并制定了具体考核办法。当地很多干部对区政府下达的卖房任务感到苦不堪言，怨声一片。
据经济参考报报道，因为商品房滞销，区政府下发红头文件要求副科级以上干部替开发商卖房，并制定了具体考核办法。
干部卖房任务写进红头文件
今年1月14日，寒亭区政府下发了《关于促进房地产业加快发展的意见》(寒政发20093号)，明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，完不成任务的，按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减。
随后不久，寒亭区房产局制定出台了《关于机关干部购买(引荐)商品住房的考核认定办法》，要求全区副科级及以上干部每人至少购买或引荐购买一套商品住房，时间为2009年1月14日至6月30日；考核认定办法还规定，购买或引荐购买75平方米/套(含)以上商品住房的，认定为一套，不足75平方米/套的，按0.5套认定；并对完不成任务的如何从所在单位招商引资额中扣减做出详细规定；并同时表示，对考核结果每月予以通报。
对于这项任务，寒亭区负责人在大会上再次强调，要强化责任，狠抓落实，每月评比通报，完不成的要扣工资。
记者了解到，在区政府的强力推动下，副科级以上干部卖(购)房政策初见战果，1月中旬到3月20日，已有53个区直部门单位所属副科级及以上干部购房或引荐购房306套。当地媒体称“寒亭区促进住房消费增长见成效，房产市场呈现强劲反弹势头”。
高压之下干部吆喝卖房
一些干部动用了各种关系完成了卖房任务，但是依然有很多干部在为完不成卖房任务发愁。
“卖房子不像卖水果、卖烟酒那么容易，真愁死人了。”一位不愿透露姓名的干部对记者说，自从文件下发以来，许多机关干部无心工作，整天都在想办法卖房子，可现在房地产市场低迷，引荐给谁？
该区一名干部说，春节后到现在，他揣着区里的红头文件，四处“吆喝”卖房，“文件都翻得起了毛，却没找到一个买家”。记者接触的另一位副科级干部反映，单位要求推销不出去就自己买，但几年前寒亭区就建了一个区机关小区，很多部门都给干部职工盖了住宅楼，几乎所有的副科级以上干部都有住房，没必要再买一套；另外买一套房至少需要20万元，个人就是想买一般也买不起。
面对刚性的卖房任务，为了不影响本单位在区里的考核，区直不少单位想出各种办法。一些强势部门甚至考虑在所属干部实在完不成任务的情况下，由单位出资购买；相对弱势的部门则出台“高压政策”：工作可以放一放，但卖房任务不能放，任务完不成的扣发工资。
“媚商”行为损害政府形象
寒亭区政府出台这项政策是否合规合法？寒亭区房产局副局长辛冠华始终回避记者提出的问题。
在副区长徐方吉的办公室，得知记者的采访意图后，徐要求记者“赶紧出去，不要在我办公室呆着”。在记者再三坚持下，徐方吉说：“房地产是石区长分管，我只是分管房产局，这个政策的制定我没有参与，也不清楚！”
而记者从寒亭区政府网站和区政府办公室都看到，房产管理在徐方吉分管工作之列。
中国政法大学教授谭秋桂认为，政府下红头文件强制推销商品房是“媚商”行为，此举固然能博得房地产开发商的欢心，却是以滥用行政权力为代价的。地方政府一旦逾越了法治与公平，形象将受到极大损害。
王文志
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时寒冰：楼市“小阳春”后必是“倒春寒”
2009-03-28 04:00:59 来源: 东方早报(上海) 跟帖 13 条
现在楼市出现的所谓“小阳春”只是阶段性的……房地产真正的复苏关键在于销量的长期稳定，“小阳春”后不排除“倒春寒”的事情发生。
时寒冰
人们的判断往往会被各种错觉所干扰，但清醒的人永远存在。最近，全国政协委员、林达国际投资集团董事长李晓林在接受媒体采访时认为：现在楼市出现的所谓“小阳春”只是阶段性的……房地产真正的复苏关键在于销量的长期稳定，“小阳春”后不排除“倒春寒”的事情发生。
我深以为然。事实上，“倒春寒”的条件正在逐渐形成。
其一，因被虚涨假象“激励”出现的打折停止、故意提价等现象，正在为今后的“倒春寒”打下坚实基础。尽管有开发商提醒同行“我们现在房地产行业的调整期还没结束就开始涨价，会打击好不容易回升的销售量，这是十分不理智的，甚至会带来灾难”，但是，能听进去的又有几人？
制约中国房地产可持续发展的一个最根本问题，是房价过高且远远超出民众实际购买力的脱节问题。脱离现实的提价只会进一步拉开购买力与房价之间的距离，使房地产市场再次快速冷却。
其二，信贷政策的放宽与大量贷款资金的投放是不可能持续的，一旦利好出尽，“倒春寒”也就近在眼前。
中国房价在经济危机中之所以逆势上涨，很大一部分是假按揭推动的结果。一位读者在给我的来信中，谈到了他的困惑：“深圳宝安区3月17日的一手房成交均价是13000多元/平方米，可我经过实际调查发现，即使是宝安中心区的全新房价也都是在8000元~9000元。”
这正是假按揭下的典型特征。哪一个做假按揭者，不希望多套出些银行的资金？而提高房价，正是实现这一目的的最佳途径。
问题是，中国的信贷投放不可能一直延续前两个月的规模。今年前两月新增贷款规模达到2.69万亿元，而今年全年我国总共计划“新增贷款5万亿”，前两个月已经完成了一半还多。一旦贷款投放规模收缩，加之假按揭现象正在引起决策层的关注，假按揭今后就很难再如此轻易得逞了。而这也意味着，信贷因素可能从房价的推手，快速转变成“倒春寒”的前兆。
其三，目前的量升价涨现象，与开发商和地方政府刻意营造的托市氛围，及房屋成交方式有关。
我们不妨仍以官方数据为例，有些数据显然是自相矛盾的。以郑州市为例，郑州市房管局公布的数据是：2月份，郑州市商品住宅销售均价4355元/平方米，比1月份每平方米涨了447元。2月份，郑州市整体二手房成交均价为2958元/平方米，较上月下降了。
一位郑州的房地产分析师也开始困惑不已：新房4355元/平方米，而二手房均价为2958元/平方米。这似乎更让人难以理解。莫非新房子刚买来就这么快贬值？
随后，他让我分享了他的调查结果：开发商把买房优惠的钱直接帮你付了首付，你还按照原价来买房，再需要付扣减优惠金额的首付后，办理按揭手续。这样一来，“5192元/平方米成交的房子，账面上显示的却是5900元/平方米”。既得利益集团从数据上托高房价，摧毁住房需求者心理底线的伎俩，可谓炉火纯青、层出不穷。
谎言终归是谎言，弄虚作假的“小阳春”之后必定是“倒春寒”。我对房地产业并无厌恶之感，而是充满理性的。我认为，高房价下的房地产业是畸形的，只有当房价与民众的购买力相适应的地步，房地产对经济的拉动作用才是健康的、可持续的，否则，一切都将终止于泡沫破灭之时。 (本文来源：东方早报
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利率政策对房价变化是中性的
唐学鹏 2009-1-7 23:33:43
近日，住房和城乡建设部副部长齐骥向媒体表示，尽管四季度数据还未统计清晰，但预计2008年商品住宅销售面积约5亿平方米，而2007年全国商品房销售面积7.6亿平方米，这意味着2008年的商品房销售下跌了21%。另外，根据央行公布的房地产贷款数据显示，个人住房消费贷款的增长速度回落明显。量缩价滞成为目前房地产的主流形态，为了破除这一形态，齐骥认为，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力，激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。
由于岁末年初，为了“保增长”需要，必须借助于房地产消费的重新启动，出台了大量针对购房者和地产商的“利好”，例如契税减免、利率下调等等。不过却对地产界形成了一种“持续性政策刺激的期待”，使得“救市”预期变成了房地产价格弹性调整的阻力。
对中国人来说，房产投资是一个很容易被“神话”的品种。中国人多、城市化率低，于是很容易形成“刚性需求”的假设。金融危机正在“深度发作”期初始，房产价格的高位回调很容易被看作是一种“暂时的调整”，尤其全社会并没有完全感受到实际收入流(不包括财产性收入的月收入流)的明显衰竭势头，对于一部分人来说，会构成一种“房价很快反弹”的错觉。
纵览世界诸国的房地产波动历史，几乎没有出现过在“向下经济周期”的V型反转的，即使出现过也成就了“反弹时期的套牢盘”(例如上世纪80年代的英国)。同时也没有出现通过货币政策刺激可以阻止房价下调的。这里面的机制很简单：房地产按揭其实对应的是弗里德曼式的持久收入假说(一生的收入流)，而不是凯恩斯式的当期收入流。也就是说，政府减免些税，或者调低利率制造当期收入流的繁荣(因为按揭的成本变低)并不十分有效。
如果民众对自己持久收入流有一个判断，觉得在持久收入流面前房价还是很高，那么他们依然会放弃购买。他们会认为，当下的降息仅仅是一个“当期举动”，没有长远性。因为房地产按揭年限比较长(至少15年以上)，在未来消费者肯定会遭遇到一个“升息周期”，于是从长远看，利率的变动对于房价的影响是很轻微的。对房价的最重要的影响就是家庭的财务平衡方程——即家庭的每月持久收入流能否匹配按揭支出流。例如在计算目前的利率的时候，我们就不能按照下限利率4.16%(在基准利率下银行给予7折的优惠)来算，而是根据6.12%来算(这是对未来15年的利率水平整体评估)，那么对于北京上海这样地方，均价1.2万的90平方米房子，其每月按揭支出依然在8000元。这对于不断衰减的民众收入流来说，是一个比较艰难的价格。所以，住房和城乡建设部副部长齐骥会认为，“各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力”。
过去的房地产价格狂飙的基础力量不是地产投机或者开发商欺诈，而是从2002年－2007年中国民众整体收入流每年以12%的速度增长，这一爆发性的增长会造成“过度乐观”并最终“透支”在房价上面，现在当民众看清楚其整体收入流不会像过去那样增长，于是他们就用一种“悲观”的眼神来看待资产价格，这一姿态最终将“支付”于房地产未来价格上。这是一个亘古的“起落定律”，新的故事将严格遵照旧的历史。即使有一些富裕人群，他们拥有房产手握资金，但由于“民众收入流永恒增长”基础的丧失，他们也不敢随便“入局”炒作房产。这也意味着即使“二套房”解禁也不会带来房地产市场的反转。
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