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谢国忠：中国政府完全有能力降低房价 2009-05-20 23:41
分类：言论 字号： 中中 小小 谢国忠：信贷增长的泡沫
2009-05-20 环球企业家
编者注：独立经济学家谢国忠在《环球企业家》杂志发表专栏文章“信贷增长的泡沫”，文中阐述了政府降低房价才能刺激居民消费的观点，以下为文章全文：
如今，大多数人都开始怀念过去那拥有“美妙泡沫”的日子。那样难道不好吗：所有的东西都在上涨和上升、无论什么人都在轻而易举的变得富裕。众多在结构性产品中亏损且仍然持有的人们开始将他们的全部希望寄托在了泡沫的复兴—这样才能将他们从账面贫困中解救出来。所有人都将目光放在了中国令人激动的信贷增长数据上，想象一下，如果所有这些钱都进入股票和房地产市场的情况，可是，中国的银行们真如“功夫熊猫”般开始拯救世界了吗？
事实可能并不如你想象得那么美妙。正如我曾经说的，这些资金中的大部分被用来维持企业资产负债表的平衡。投放给房地产开发商的信贷资金开始增长，抵押品是那些无法售出的房产。资金被用来对房屋进行打折出售，并置换到期的银行债务。银行系统资产负债表的膨胀，助推了实体经济部门资产负债的膨胀。在2008年12月到2009年3月的4个月间，银行新增贷款18%，达到5.4万亿人民币。企事业单位存款同期受制于恶化的销售情况，却出现了停滞：增长2.3万亿人民币，这些存款很可能是新增贷款转存所带来的。新增贷款和企事业单位存款之间3.1万亿的差额，则很可能正是从实体经济部门流出，进入其它经济领域的数量。
为什么企业借了钱又将它存回银行？首先，填平银行账户上的错综复杂的三角债占了其中一大部分。如果企业能够将那些已经开始打折的资产以100%的比例抵押出去获得贷款，他们当然愿意将这些贷款再转换成存款。第二，地方政府和企业担心信贷政策今后将会紧缩，因此，他们努力获取贷款：以现下的可以承受的成本换来资金，并储蓄起来以应付将来的支付需要。第三，在一些案例中，借贷的成本要低于存款利率，于是很多私人企业就在其中获得了套利的机会。
去掉这些“去而复返”的贷款之后。“真实”信贷增长平均在7750亿——这是仍然很高但不至于不能接受的数字。“真实”信贷额的很大一部分可能都用来支付工资欠款了，还有未知数量的一部分进入了股市。从3.1万亿元的信贷总量中去除这几部分之后，能够流动到实体经济的资金看起来似乎十分有限。
通过释放流动性来稳定经济是一种短期的解决办法，这并不能根治中国经济存在的问题。中国以投资和出口为拉动的经济发展模式已经到了转型之时。过去五年高速的出口增长率部分是由全球的经济泡沫推动的。泡沫破裂后，中国的出口正在趋于正常化。更重要的是，与世界其它国家水平相比，中国的基数太庞大了，因此它将来很难再继续高速发展。这表明，除非中国迅速找到一个新的发展模式，否则今后数年中国的经济增长率将会保持在较低水平上。
中国经济是靠出口驱动的。如果全球经济持续低迷—未来五年很可能会是这种情况，中国必须大幅改革以通过新的发展模式来取得较高的经济增长率。要达到这点，关键在于扩大居民需求。
然而，由于居民收入低、财富少，需求必然也低。因此除非这两点问题都得到了解决，不然振兴经济只是空谈。近十年来，中国政府一直努力刺激居民消费。
有两个政策能够迅速地改变当前情况。
第一，政府可以制定目标，将房价降低到每平方米1至1.5倍月工资的水平上。这个房价水平与国际相比并不低，而且能将居民财政压力减轻很多。当前，一个城市居住的青年想要结婚，家里整整三代人都要努力凑钱才能拿出首付。如此沉重的财政压力极大地削弱了家庭的消费能力。
中国政府完全有能力降低房价。因为五成以上的房屋销售成本都以土地成本和税费的方式缴纳给了国家。
第二，中国政府可以将其握有的上市国企股份分配给居民，这样就能够使每个人都成为市场经济的股东，从而保证未来数十年的稳定。
财富转移能够将居民消费的增长保持数年，这样一来就有了良好的劳动力市场和不断上涨的工资，从而进一步扩大消费。
虽然全球经济依然低迷，但中国有能力重获经济的高速发展。这需要实实在在的变革，需要时间。我认为很多人都希望能有个简单点儿的方法跳出当前的经济危机：大家都唱涨，投资者入市，然后一切就都能恢复了。但恐怕这次不一样。只有变革才能重见高增长率和牛市。（作者为独立经济学家）
http://xieguozhongblog.blog.163.com/blog/static/48120601200942011410419/
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山东潍坊人事局要求每位干部解决3名学生就业
2009-05-16 08:14:17 来源: 京华时报(北京) 跟贴 898 条 手机看新闻
核心提示：5月14日，山东省潍坊市毕业生就业工作座谈会上透露，市人事局给全体干部下了“死任务”，每名干部至少要为3个毕业生落实就业岗位。
京华时报5月16日报道 据《齐鲁晚报》报道 14日，山东省潍坊市毕业生就业工作座谈会上透露，市人事局给全体干部下了“死任务”，每名干部至少要为3个毕业生落实就业岗位。
2009年，潍坊市预计接收应届高校毕业生4.5万人，加上以往尚未就业的5000人，约有5万名毕业生需要就业，而潍坊当地高校2009届毕业生的初次签约率最低的仅为1%—2%。
潍坊市人事局局长杨同光说，人事局要求每名干部为3个毕业生落实就业岗位，每个科室(单位)必须完成帮大学生就业的任务。
潍坊市人事局事业单位登记管理办公室副主任逄峰说，给干部下达这样的任务是头一次，为了完成任务，干部们需要到企业、到社会上去找门路、想办法。为了保证落实这项任务还采取旬报制度，定时上报落实就业的情况。 (本文来源：京华时报 )
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“地王”竞赛大幕重启 房地产业回暖还是泡沫？
2009-05-15 03:03:59 来源: 21世纪经济报道(广州) 跟贴 2 条 手机看股票
各家较劲之下，4、5月间，在温州诞生了新的单价“地王”，创下19607元的平均楼面地价。在大连一个开发商一口气席卷7块住宅用地，以37.48亿元夺得2009年开年以来的总价“地王”。深圳、重庆、上海……高价地接踵降生。
21世纪经济报道5月15日讯 张华纲又成了“空中飞人”，在大江南北到处看地。
他已经有一年多没有这么做了——作为 金地集团(行情 股吧)总裁，过去一年他都忙于清理空置房，没有走进过土地拍卖场一步。
现在不一样了，这两个月他在全国各地忙碌，包括在上个月以5.6亿元高位拿下了上海青浦徐泾镇3号地块。在拍卖场上，他又看到了那些“阔别”一年的同行——万科、绿地、龙湖……
“感觉自己今年勤快多了，看地是最近的工作重点，”5月14日，张华纲对记者笑说，“我们挑选的是那些地价调整到位，供求关系比较好的城市，具体是哪些城市，暂时保密。”
张华纲表示，金地正在重启停顿多时的土地吸储计划，将投入50亿到100亿的资金用于增加土地储备。
凌厉出手的显然不止金地一家。一个月来，张华纲明显地感到他的对手也在加码。
招商地产(行情 股吧)总经理林少斌比张华纲还“勤快”，他把3月份31天中的25天花在了出差看地上。“只要保证净资产负债率在40%，多出来的钱都用于购买土地。”林对今年增加土地储备信心十足。
各家较劲之下，4、5月间，在温州诞生了新的单价“地王”，创下19607元的平均楼面地价。在大连一个开发商一口气席卷7块住宅用地，以37.48亿元夺得2009年开年以来的总价“地王”。深圳、重庆、上海……高价地接踵降生。
2007年疯狂的“地王”竞赛尚未走远，仅仅经历了一年的封冻期，一些城市的土地交易所的气温再度上升。2009年的4、5月间，真的是一个“春回大地”的时点吗？
从南到北的新一代“地王”们
“9亿元一次！9亿元两次！9亿元三次！”锤起花落，结束了原温州长运集团地块持续一个多小时的争夺。
4月7日这天，这块挂牌起始价只有57809万元的地块，经过14个回合的争夺，最终超过50%的溢价成交，高达19607元/平方米的楼面地价，是2008年以来的全国最高价。
虽然此价格比之2007年 苏宁环球(行情 股吧)在上海163号地块上创下的6.69万元楼面地价还相去甚远，但已超出同年杭州“地王”的19000元，在迄今为止的单价“地王”中可排名第二。
21天后，4月28日，大连金赛置地有限公司以37.48亿元总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为2008年市场调整以来的首个总价“地王”。
该总价未能超过2007年长沙“地王”的92亿元、成都“地王”的72.4亿元，以及上海苏宁环球地王的44亿元，但已高于广州、北京、福州在2007年产生的“地王”。
一天后，4月29日，重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中，溢价43%。
五一节假期未过，深圳土地市场便结束了持续10个月的“零成交”岁月。5月3日，位于回龙埔平西路和爱心路交会处的2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，溢价51%。
“竞争在加剧，这一轮出手的全是大开发商，大家的预期都比较看好。”张华纲说。在4月29日上海青浦徐泾镇3号地块的角逐中，张华纲费了不少力气才战胜了同场的10家同行巨头，以5.6亿元摘得地块，溢价高达82%。
在张华纲眼里，这块地的楼面地价为5600元/平米，位置不是特别偏离，“相当于深圳的罗湖区，可以赚不少”。
根据中原地产研究中心的统计，在4月初时，全国至少已有10块以上的土地超出底价成交。
“经过了2008年的萧条，新增土地储备量急剧减少，压抑了一年的需求开始在找一个释放点了。”张华纲说。
“一个月有25天在看地”
去年这个时候，地产巨头们纷纷收紧口袋，土地储备大幅萎缩。万科2008年新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，比2007年的934万平方米腰斩一半；中国海外发展集团仅为200多万平方米，不足一年的销售；金地从2007年9月之后只收入一个西安的项目；招商地产以资产注入形式增加了7个项目203万平方米，相比2007年新增14个项目447.53万平方米，也是缩水一半。
如今，银根放松和楼市销售回暖，使地产巨头们感到拿地的时机再度来临。中海集团董事局主席孔庆平年初就表示，2009年中海外将扩大土地储备，增量不会小于400万平方米。
金地则打算在已有布局的城市中扩大规模。“往年大盘太多，今年不拿大盘，只做短平快项目。基本指标收益率为18%以上的项目可以考虑。”张华纲说。
拿地，得先拿钱。一年来不买地，光卖房，使不少开发商手中备足了银弹。WIND数据显示，截至5月13日，证监会分类的83家地产开发类企业2008年总利润为405亿元，一季度现金以及现金等价物的增加为219.8亿元，改善经营性现金流约163亿元。
银行的贷款也是拿地的重要资金来源。国家统计局的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中国内贷款2545亿元，增长8.0%。
“为了大力放贷，银行从‘决战三月’到‘决战四月’，再到现在‘决战五月’，年初计划的新增贷款在一季度就用完了。”深圳某商业银行的一位信贷经理说，提款审批手续也大为简化，2008年提款要一系列签字审批，今年只要一个部门审批，额度审批通过就可以提款。
“市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由8%下降至5%，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢？”张华纲说。
4月下旬，国务院常务会议决定调整商品住房项目资本金比例。联合证券分析师鱼晋华认为，这将再度为开发商资金松绑，使其负债能力以及滚动开发能力提高，有利于进一步扩大土地储备。
大反转还是大泡沫
对于这一波拿地热究竟是地市见低后短期的库存调整，还是房地产市场反转来临的标志，地产业内判断不一。
鱼晋华是乐观派，她认为，当开发商拿地意愿上升时，行业开始脱离底部；当大规模拿地出现时，行业应该是明确进入上升期了。
世联地产一位从事土地研究的顾问表示，曾做一份土地储备的摸底调查，下半年开发商购买土地的欲望更为强烈，目前他们已经掌握了200多家开发商有购买土地的计划。
“在此背景下，4月土地市场的回暖将只是个开始，未来土地市场仍将不断升温。”鱼晋华说。
张华纲也认为市场反转的态势已经明朗。“如果连续三个月销售转暖，基本上就可以认为市场已经反转，而现在深圳的商品房销售已经持续6个月回暖，发展到了价量齐升；上海、北京的改善性需求也已进入回暖区间。”
戴德梁行的分析显示，一季度个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年第二季度以来首次正增长，此项指标逐季下降的趋势已得到扭转。一季度全国商品住宅成交规模超出2006-2008年同期平均水平的12.6%，显示市场成交恢复明显。
“最艰难的时期已经过去。”孔庆平也断言，内地部分地区如珠三角的房地产市场已经见底。
而华盛国际投资公司中国区副总裁赵祥龙则持相反观点。
“这一轮回暖可能是回光返照，作为宏观经济的敏感行业，现在房地产市场的数据和一些关键性的宏观数据是背离的。”赵祥龙5月14日晚间质疑说，今年一季度和4月份，全国工业用电量、外贸出口等数据仍然没有扭转下降势头，在整体经济没有根本反转的形势下，断言地产市场的反转为时尚早。
赵祥龙预计，今年的房地产市场将呈W形走势，“市场在去年下半年到达谷底，4万亿计划出台后，会有一波反弹，而当4万亿效应递减后，市场的新一波滑坡就可能到来”。
一位国际投行中国区负责人则认为，不排除出现经济持续低迷而房地产、股市等资产泡沫则被疯狂吹大的局面。“在信贷激增背景下，如果获得过多贷款的大企业如果因为经济周期的现实不愿增加资本性投资，资金几乎是必然地会到被流动性催高的资产市场逐利。”
“目前银行的钱虽不能直接用于投资土地，但在信贷扩张背景下，银行有时难以严格监管资金的用途。”前述某商业银行的信贷经理也说，“只要经过一系列周转，将资金转入下级企业，则可将贷款洗成了‘自有资金’，用于购买土地。”
国家统计局近日发布的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业“自筹资金”达3791亿元，增长13.1%。 (本文来源：21世纪经济报道 )
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北京楼市退房率局部异常 部分开发商资金告急http://www.sina.com.cn 2009年05月13日 03:55 中国证券报-中证网
视频：4月份70大城市房价较上年同期下降1.1% 媒体来源：第一财经《早市导航》
一方面是部分楼盘销售火爆，开盘当日便告售罄；另一方面，则是官方数据显示，不少项目出现了高退房率。北京楼市这一“冷热反差”让置业者疑虑，市场回暖是否存在“人造因素”。
“ 北京楼市退房率局部异常 部分项目开发商资金告急”
本报记者 林喆 于萍
北京房地产交易管理网最新数据显示，目前，北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。京城几大在售项目中，部分楼盘的退房率远高出正常水平。其中，美利山的退房率为11.97%、中堂为21.68%、沸城为30.85%、万象新天家园的退房率则高达85.62%。
5月11日，中国证券报记者以购房者的身份走访了上述几大楼盘。销售人员表示，退房是正常现象，“前期，我们部分楼座确实存在较多退房现象，但都在正常范围内，客户退的房源现在都已基本售完。”
业内人士分析，退房率并不像数字显示的那么简单，原因也较复杂。其背后可能是部分项目存在资金链紧张；也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。
整体退房率“趋降”
“去年我买这个楼盘时是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，开发商推出的四期每平方米才9000元出头。哪怕扣掉10%的违约金，退了都划算。但现在，价格大部分又涨回来了，退了也不太好买。”一位在东北五环外购房的客户向中国证券报记者诉说。
西南四环一楼盘的销售人员告诉中国证券报记者，今年初，由于该项目竣工交付时间拖延，不少业主以此为由要求退房。“那时候，我们的退房率是比较高。但后来市场转好，退房现象明显减少了。”目前该楼盘前期的房源已经全部售罊。下一期预计在五月中旬开盘，销售价格将上涨1000元/平方米左右。
由于房价上调，北京楼市整体退房率呈下降趋势。以存量房网上签约数据为例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套数为703套，退房率为3.16%，而三月份存量房退房率为3.6%。
在西南五环边的沸城，销售人员告诉中国证券报记者，该楼盘目前仅剩下几套三居室在售，均价为9500元/平方米，并一再强调，“剩下的房子已不多”。当谈到较高的退房率时，该销售人员解释道，主要由于之前一家公司买了沸城数十套房，后来出于资金原因而清退。
对于高退房率，业内人士却指出，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将极大增加。但4月份，北京房地产市场销售创三年来新高，房价企稳回升，则将降低退房的概率。
根据发改委和国家统计局12日公布的最新数据，4月份，全国70个大中城市房价同比下降1.1%，降幅比上月缩小0.2个百分点。其中北京房屋销售价格指数同比下降1%，但环比上涨0.4%。
专家指出，一般情况下，退房者主要分为以下几类人群：一是前期高价购买了期房的购房者，当房价下调后希望通过退房而寻求更高性价比的住房。或是同一小区不同期开盘的业主，由于开发商降价超过心理预期，导致前期业主要求退房。二是因为房价下跌，短期内难有收益的房地产投资者。三是希望通过提出退房要求而对已有费用进行减免或补偿的业主。四是确实由于交付房屋存在质量问题或者房屋配套与开发商承诺不符，从而要求退房的购买者。
由于我国房地产市场正处于调整期，房价波动对购房者的心理预期产生了极大影响。退房反映出部分购房者对未来房价走势的看法。当预计未来房价将相对下跌时，就容易产生心理落差从而导致退房。同时，部分退房者也是此前房价泡沫的受害者。随着开发商名目繁多的降价促销，房屋的价值在不断缩水，因此更多的人为了维护自身权益也开始将退房付诸行动。
然而专家也提醒大家，按照现行的法律规定，仅仅由于房屋成交后价格的巨大差距还不能成为退房的理由，在法律上难以得到支持。
背后是开发商资金紧张
部分项目退房率高，其实是因为项目中部分楼座存在抵押，相当于完成一次销售。而在解除抵押重新上市时，交易系统中的统计便显示为“退房”。这一现象在楼市中较为普遍，其背后则是开发商资金链紧张。
业内人士更是透露，万象新天家园超过80%的退房率，正是由于之前开发商对部分楼房进行了银行抵押。在解押的过程中需要通过退房这一步骤，因此造成了高退房率。
去年，房地产销售遭遇深寒，信贷普遍收紧，导致部分开发商的资金链趋紧。项目抵押和降价促销的策略，成为开发商缓解资金链压力的有效手段之一。
2009年2月，位于北京市东北三环的太阳星城项目，有两座楼以每平方米8200余元的价格整体出售给了一家大型央企的消息，再一次引发了前期业主退房的呼声。因为，那一区域目前的销售均价已超过15000元/平方米。
太阳星城开发商冠城大通(11.02,0.72,6.99%)(600067)内部人士向中国证券报记者证实了以上传闻。他表示，这个售楼合同早在2005年就已签订，当时每平方米8000多元是市场价格。
然而当记者询问他目前18000元/平方米的价格相比之下是否过高时，该人士表示，公司认为当前价位是合理的，并且决不会因为央企的购楼价格而对其它房源降价。
长城证券的研究表明，房地产商采取“低价快跑”的策略可以为公司资金解困。尤其在股权融资收缩、债权融资受阻、房屋销售不畅的种种不利背景下，地产商会采用适当降低单个项目毛利率的做法来提高整体资产周转率、加快资金回笼。
在实际生活中，确实也出现过由于开发商资金链紧张、延期交房所导致的大规模退房事件。北京通州区的世纪星城二期住宅项目，交房时间延期14个月，从而引发了业主的集体退房。据了解，该楼盘原本的交房时间定为2008年7月底，后来经过一拖再拖延期到了2009年9月底。无独有偶，位于西南四环外的沸城8-1号楼，也延期交房近8个月。
业内人士指出，开发商前期高价囤地，在遭遇销售不畅时，就会产生资金紧张，影响工程推进计划。
虚假销售回笼资金
此前有媒体报道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可谓一石激起千层浪。尽管潘石屹后来亲自出面澄清了此事，但有关“假按揭”的消息还是引来了广泛关注。
中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授就认为，开发商通过“假按揭”套现，导致退房率过高的情况是存在的，但目前国家银行按揭审批程序比较严格，因此只是个别现象。
而据业内人士透露，“假按揭”现象的发生，主要由于开发商手中“缺钱”所致。去年楼市清淡使得开发商资金链告急，因此通过“内部销售”或者找“托儿”假借购房者身份买房，做“假按揭”从银行骗取贷款。当市场回暖时开发商再把房子退掉。这样一来，不仅解决了资金链问题，还能趁机赚上一笔。尤其自去年银行下调了房贷利率之后，“假按揭”的现象便有所抬头。一方面，开发商的贷款审批要求越来越严，而住房按揭贷款的手续要相对简单一些；另一方面，个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此开发商通过“自买自卖”从银行套现，既缓解了资金问题，又回避了降价售楼的尴尬，并且通过捂房制造虚假繁荣推高了房价。
因此有专家指出，监管部门应该严防“假按揭”等金融案件的发生。除了进一步规范个人住房按揭贷款业务外，还应对楼盘退房率设置“警戒线”，一旦出现异常现象，就要引起监管部门的足够重视。
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深圳土地拍卖再现火爆场面 房产商开始酝酿囤地
2009-05-06 07:30:50 来源: 中国证券报 跟贴 279 条 手机看股票
曾经一度远去的开发商“抢地”时代近日在深圳上演，与去年冷清的土地市场如同天壤之别。不仅是土地拍卖市场出现回暖，协议转让的地块数量也有大幅攀升。面对楼市回暖行情的持续，各家开发商信心有明显回升，开始酝酿储备土地。
中国证券报5月6日报道 随着4月29日深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区两块居住用地以8亿元的高价拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢价获得成功，而这场拍卖会也是时隔五个月深圳首度推出居住用地。
与此同时，上海青浦区徐泾镇一地块受到10余家开发商的强烈追捧，最终 金地集团(行情 股吧)以5.6亿元的价格获得该住宅用地，溢价82%。
“抢地”再现
曾经一度远去的开发商“抢地”时代近日在深圳上演。4月29日首场拍卖会推出龙岗区的两块土地，底价定在5.3亿元，深圳市尚模发展有限公司和佳兆业地产（深圳）有限公司展开百轮竞买，持续长达一个小时，最终将价格抬至8亿元被尚模发展拍得。这就意味着这两块地的楼面地价约为2586.08元/平方米，地面地价达到10292.57元/平方米。
“没有想到成交价会抬到8亿元，超乎了我们的预料。”深圳市尚模发展有限公司总工程师刘一新表示，之前估计竞买成交价不会超过7.5亿元，没想到对手如此强硬。这两块地属龙岗区旧城改造项目，目前该区域新房均价为7000多元/平方米，楼面地价达到2586.08元/平方米，还需要提供回迁补偿面积和保障性住房面积。尽管如此，尚模发展仍是信心满满。
深圳土地市场破冰如此惊心动魄，与去年冷清的土地市场如同天壤之别。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地块频频流拍，成交量不足推地量的一半；下半年仅成交了一块居住用地，11月26日位于南山区某地块被苏州冠城宏业房地产有限公司、深圳市森帝贸易发展有限公司联合以8亿元底价成交，折合楼面地价为3889元/平方米。这块土地去年6月6日曾首次拍卖，惨遭流拍后不得已由11.8亿元下调至8亿元，且付款方式首次采用分期付款，才终于找到买主。
不仅是土地拍卖市场出现回暖，协议转让的地块数量也有大幅攀升。今年以来深圳市共有11块居住用地和2块商业用地成功协议转让，尤其是3月份单月就有8块居住用地协议转让成功。
同样是4月29日，上海市青浦区徐泾镇一地块受到10余家开发商的强烈追捧，金地、绿地、新加坡吉宝、新加坡庆隆、江苏新城、南京朗诗置业等知名房地产公司齐聚招拍现场，最终金地集团以5.6亿元的价格获得该住宅用地，溢价82%。
此前，在北京以国企为首的开发商开始积极拿地。3月6日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以5373万元竞得石景山区金顶街居住项目的国有土地使用权。3月16日，北京城市开发集团有限责任公司以9974.63万元竞得昌平区回龙观（F01地块）商业金融项目的国有土地使用权，同时以11113.44万元竞得昌平区回龙观（F03东-1、F03东-2地块）商业项目的国有土地使用权。3月30日，北京市大兴区黄村镇居住用地（电信局线路局改造项目用地）国有建设用地使用权出让公告经过54轮竞价最终由北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得。
对于这些现象，深圳市时代财富集团投资策划总监赵磊表示，去年以来土地市场冷清，价格大幅回落，政府推地热情也极大消退，尤其是下半年推出的居住用地更是寥寥。开发商拿地意愿有所恢复后，政府的推地数量预计也会有所增加。
开发商“王者归来”
去年甚至更早，各家地产龙头不约而同谨慎拿地，导致去年土地市场异常冷清。万科从2007年度中期报告开始就放缓了获取项目的节奏，2007年销售额增长超过一倍的情况下，购置土地面积反而低于2006年。
2008年万科继续在项目获取上保持谨慎的态度，全年新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，远远少于2007年的934万平方米，其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元，土地的平均成本约2003元/平方米，明显低于2007年地价水平。
万科一季报显示，在各类存货中，拟开发产品即对应规划中的项目为317.4亿元，占比37.7%，较去年年底的341.3亿元降了23.9亿元；在建开发产品457.8亿元，占比54.3%，较去年年底的438.3亿元有所上升。
面对楼市回暖行情的持续，各家开发商信心有明显回升，开始酝酿储备土地。大连万达集团3月份以10.45亿元价格竞得天津河东区地块，并表示今年计划投资200亿增加土地储备。绿地集团4月底以9.5亿元拿下上海松江区辰花路地块。SOHO中国董事长潘石屹(博客)在公司获得100亿元授信融资额度时，大胆放言，这笔金额加上现有的100亿元存款，都将用于土地和项目的收购。
招商地产(行情 股吧)董事总经理林少斌曾告诉中国证券报记者，今年上半年情况会比较乐观，如果年中各项宏观经济数据比较乐观，中国经济出现复苏迹象，相信全年销售都会比较好。林少斌同时表示，如果下半年形势明朗，宏观经济有所好转，下半年加大土地储备将会是一个好时点，招商地产的重点是在北京、上海、广州、深圳四个一线城市拿地，目前土地价格回落，相对容易买到合适的土地，可以考虑趁低价吸纳一线城市土地。
金地集团董事长凌克也表示，今年将采取相对有弹性的拿地方案，计划用于新增土地储备的资金规模在50亿－100亿元，拿地重点是经济龙头的长三角、价格调整比较到位的珠三角和金地比较缺项目的环渤海区域，其他二线城市也会做一些呼应。除了政府招拍挂的土地，希望能有项目转让和合作开发的形式。
专家认为，土地市场的回暖肯定会慢于楼市，只有当楼市的库存量消化到一定程度之后，开发商才会考虑去拿地。如果楼市在二季度依然能保持一季度的成交量和市场热度，土地市场的回暖会进一步加快。 (本文来源：中国证券报 作者：万晶)
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《经济半小时》居心何在(2009-04-20 08:59:53)标签：《经济半小时》 购房入户 房产
前几日《经济半小时》连续报道的是“户籍制度”的专题，却将购房入户当成靶子，先后用天津、成都和上海的情况做了对比。天津与成都的调查与对话中，支持的人占多数，但结论却是购房入户与户籍改革是悖论。
我参加过无数次《经济半小时》的节目和活动，与大多数的编导和主持人都很熟，经济节目也是我关注最多的电视节目，许多热播的电视剧我几乎都一无所知，但经济信息却几乎是一天不可缺少的“粮食”。
但对《经济半小时》近半年多以来的节目，特别是有关于房地产的专题节目却不敢赞同，且大失所望。尤其是每次前半个小时的采访似乎都与最后几十秒的文字结论是背道而驰的，内容不但不支持结论，反而让结论失去了经济性的价值，完全变成了主持人的主观意见，一种完全无经济意义的情绪倾向。
小纸条更证明了上述这种情况。也许是出于对房地产业的仇恨，《经济半小时》大多数对房地产专题的报道都事先就带有强烈的倾向性，先以恶的角度出发去选题，然后按这种思路去采访，为自己选择可利用的武器，再在一系列的采访后，只选择可能对自己事先得出的结论有帮助的个别段落进行编辑播出，给民众一种错误的导向。
前几天我在接受采访之前就事先指出了此类问题，节目播出后，果然结论与内容完全不同，更非我主要想说的话，于是我又向节目制作方提出了意见。看来《经济半小时》的节目制作只能服从于他们预先设计的思路，否则播出的一定是被扭曲的事实。
购房入户是多个城市近期出台的重要措施，刺激了房地产市场的交易活跃，也被《经济半小时》当作了打击的目标。很清楚的表达了对地方政府用购房入户来刺激房地产市场的不满，尤其是此前《经济半小时》曾大呼让房地产商降价降价再降价，而2、3月份全国交易量的上升打破了《经济半小时》带有仇视性的预言。于是《经济半小时》就将房价没有按他们的意见降价降价再降价的罪恶根源责难于地方政府的救市政策，包括购房入户、降低税费及其他。哪怕这个推理与结论都是错的，他们也仍坚持要用独家的话语权来发起毫无理由的攻击。尽管他们用户籍改革作为掩护，但仍透露出的是醉翁之意不在酒。
《经济半小时》将购房入户视为房地产救市的一种交易，是与户籍制度改革相悖的，并认为购房入户是户籍改革的一种破坏，会引发城市教育资源与交通资源的不配套发至，会引发更为严重的城市病，因此是有害而无利的，由此来否定购房入户对房市和城市发展的积极作用。
许多人都知道国外移民中很重要的一个优先因素就是投资移民，其中就包括了购房的投资。通过购买国外的住房而优先取得移民权，理由是有能力投资住房的移民大多不会给这个国家或城市带来负面的经济影响，如生活的救济、就业的压力和低生活的保障。而大多会带来财富、消费和经济增长的正面影响。因此投资移民就成为了财富积聚的一道防火墙，用财富的门槛起到净化城市人口素质、限制人口过度增长和防止出现大量贫民窟及减少政府救济性转移支付公共支出的作用。
我不赞成中国的户籍制度对人口自由迁徙的限制，这是人权中最应优先保障的权利。但历史的原因自1959年之后，《宪法》中取消了中国人自由迁徙的权利，实行了严格的户籍管理与差别性歧视。而户籍制度的改革在中国城市化率较低时看来还没有偷到全国人大立法改革的议事日程上来。
于是地方政府有了户籍制度的变相调整。先是80年代深圳实行的特区暂住证；中是1999年上海实行的与购房挂钩的蓝户口制；随后有了许多城市购房入户的政策。也有的城市如石家庄和上海没有与购房严格挂钩也取消了部分户籍管制的条件，这些都无疑是在没有进行《宪法》中户籍管理限制人权的迁徙权利之下的一种进步。虽然这种进步与改革是与购房或就业等挂钩，但至少是一种突破，一种有限条件下应被表扬的改革行为。
户籍改革中最难的既不是《经济半小时》中所说的教育资源紧张问题，也不是城市人口集中后的交通拥挤问题，相反的正是《经济半小时》所攻击的住房问题，居住权利的保障问题。
所有的城市化进程中最突出的矛盾是如何解决农村或非城市人口向城市集中后的住房问题。之所以英、欧、美、印、拉美等国家会在高速城市化中出现大量的贫民窟，正是因为政府无力解决这种没有户籍限制条件下的人口向城市涌入中的居住问题。
而中国中央政府也恰恰是按着人口户籍用严格的土地计划指标管理着城市建设用地，恰恰是将不得出现贫民窟的住房社会保障责任强制的压在了地方政府的头上。而地方政府的财力又恰恰要从土地中获取，才能保障户籍人口的保障性住房问题，因此住房不但是压在政府头上必须保障的一座大山，也是政府实施保障政策的一个经济来源。
地方政府比《经济半小时》更聪明的正在于官员们知道自己面临的教育资源、医疗资源、交通资源在人口集中时的矛盾，但更知道住房压力是城市化中的首要和负担最重的矛盾。地方政府还知道不管有没有购房入户的规定，这些外来人口已经在这个城市中生活，不但占用着教育资源、医疗资源，也在影响着交通的资源，但他们也在这个城市中做出贡献，无非他们没有户籍、没有享有因户籍而带来的公共资源。这本身就是对他们的歧视与不公平待遇，而如果没有购房入户就允许他们改变户籍，就会给城市带来更多的公共开支负担，包括住房的保障责任。
恰恰是住房入户才合理的解决了这一双方的矛盾，政府用住房作为限制入户的门槛，移民以住房作为换取户籍的代价，减少政府的担忧与负担；政府用住房市场的活跃与税收，包括从土地中获取的收益，承担移民转为户籍人口的其他公共支付和责任。岂不恰恰是一种利益平分与双赢的最佳结果吗？岂不是对户籍制度的一种改革吗？怎么能说是与户籍制度改革冲突的悖论呢？
如果户籍制度改革可以不考虑政府责任与负担，尤其是不考虑政府住房保障的责任，那么户籍制度一旦放开，允许农民自由的进入城市，那对政府对社会都将只能是一种灾难。不仅当地政府根本不可能承受这种住房保障的责任，城市中也必然会出现大量的贫民窟，让户籍改革无法实现，也让那些早已在城市中买了房、生活了多年的“移民”没有机会成为城市的市民。至少购房入户让这些长期的移民与准备长期的移民有了一个机会，也等于开了个户籍转换的口子。如果所有的城市都有了这种购房入户的改革，至少可以让中国更多的非城市人口有了成为城市人口的机会，有了享有更好的子女教育、就业、医疗的机会。
换个经济算账，购房入户至少形成了私有财产，这种私有财产归以所有并且可能升值创造财产性收入，又怎么算得上是换取身份的代价呢？户籍同时带来了教育、医疗等其他公共资源的享有，并且是花高价都可能换不来的权利，这种因非户籍而增加的费用并不比购房的费用便宜。因此购房作为入户的门槛，既有其政治上的合理性，也有其经济上的合理性。
如果移民的农户能用购房入户的方式改变了户籍，而农村的土地承包权仍留给了家里的其他人，对全家不更是个贡献与收益吗？（嫁女入城而土地承包权不变）。
北京的户籍人口大约只有1200多万人，但常住人口为1600多万人，其中有约400万是无户籍但长期生存在这个城市的人口，他们仍无法改变户籍关系。
《经济半小时》似乎并没有算政府的账、购房人的账和社会平衡的账，更没有算过制度改革成本的账。好像《经济半小时》并不知道经济的含义，不知道市场经济为何物也。
从三鹿的事件中我们可以看出，不救市场就没有企业；不久企业就没有奶农的收益。只保奶农先救奶农的结果是伊利近十万吨奶粉的库存，当伊利无法再增加库存时，伊利倒了，还有什么企业来就奶农呢？
房地产市场也同样，不救市场，难道会有更便宜的房子和住房条件的改善吗？请问没有更多的人购买商品房以扩大城市人均居住面积，最低生活保障的住房面积和标准会提高吗！
一提到有钱人住了好房子，全社会（尤其是《经济半小时》）就恨得咬牙切齿，似乎富人将资源都占用了，穷人就会更穷。资本主义社会所反映出的贫富差别就一定会在中国出现。但中国和许多资本主义国家的保障制度，如最低工资、失业救济、住房保障最低标准等，又有哪一个不是随着社会总体水平发展而提高和增加的呢。没有有钱人拉动整体水平的上升，又怎么会有平均水平的增长呢……
无非要解决的只是如何用税收去平衡，如何将高收入家庭的税收向社会保障转移支付，仇恨房地产业是没有任何经济学上的道理的。中国不是有《房地产法》吗？《房地产法》不明显说明，企业是以盈利为目的的吗？仇恨政府的购房入户更没有任何道理了。《经济半小时》为了传播这种仇恨，将以上几个根本就不是一回事的问题故意串联在一起，用批评政府购房入户政策的方式间接打击房地产市场和经济，最终试图实现打倒房地产商的目的。却不知道当预定的出发点是错误的时，必然导致其方法、判断与分析都发生了错误，最终结论也是错误的。
还好我们的地方政府并没有像《经济半小时》的主持人、编导们那么愚蠢，没有受这些书呆子们的偏见影响，做出了正确的决定，并为户籍制度的改革做出了贡献。用购房入户的方式既有利于解决非农、农民入户的长期矛盾，又有利于解决城市的快速膨胀和政府的保障负担。这本就是一举多得的好事，却被当作了批判与攻击的对象。
难道《经济半小时》誓死也不愿意让农民有任何机会变成城市户口的城市人吗？
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潘石屹：钱不值钱了赶紧买房http://sz.house.sina.com.cn 2009年04月17日08:43 深圳新闻网
贷款只能延缓资金链条断裂的时间，根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式，狠抓销售。
“钱不值钱了，赶紧买房！”
由观点地产新媒体组织的2009城市观点论坛沈阳行媒体见面会上，一家沈阳媒体的年轻记者向SOHO中国董事局主席潘石屹请教：“现在刚刚有能力买房，但不知道该不该现在买？”潘石屹坚决的说：“赶紧买房，如果父母有钱的话。因为一下子发放4.58万亿贷款，以后钱会越来越不值钱！”
众所周知，2009年1月和2月人民币新增贷款均过万亿，3月份人民币贷款继续保持高增态势且新增贷款再次创天量。根据中国人民银行公布的数据，3月份当月人民币各项贷款增加1.89万亿元，同比多增1.61万亿元，加上前两个月新增贷款量，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，为历年所罕见。有业内人士分析，这部分资金大部分并没有流向企业变成投资，而是很大一部分流入了股市和楼市。
“房地产回暖的主要原因是信贷大扩容。”
潘石屹在媒体见面会上表示，二月份、三月份中国房地产回暖的主要原因不是开发商降价，而是因为市场上的钱很多。
“一、二、三月份中国银行放出去的贷款是4.58万亿，这是一个天文数字，还有4万亿的投资款要陆陆续续的投放下去，短短的时间有7、8万亿的放在市场上，这是从来没有过的，中国去年的GDP才24万亿。”其次才是政府出台的刺激政策，潘石屹表示，减免税费的政策出台后，二手房市场在很大程度上刺激起来了。“二手房、原来住的房子能够出租就有动力再买一个新房。”潘石屹认为，第三个原因才是房地产商降价。
“中国的房地产，只是一个爬山虎。”
潘石屹认为，未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球的金融危机的演变情况，因为这次金融危机还远远没有结束。全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击，如果中国对一季度经济运行情况过于乐观，就会犯错误。
“目前，‘过剩’仍然是中国经济的主流，也是中国房地产的主流。”在房地产的过剩中，也存在着结构性的问题——两头过剩严重。为世界500强、跨国企业服务的房地产项目的影响较大，如北京、上海的五星级饭店空置率都非常高，另外，接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压，导致出现这部分商品房的过剩。
著名经济学家钟伟曾在4月11日举办地2009年城市观点论坛郑州行上发表演讲表示，现在房地产市场是可持续的回暖，调整即将结束。对此，潘石屹表示了类似的观点，他认为，如果一季度的这种发放贷款的巨量持续到四五月份，房地产就会复苏。但潘石屹同时也表示，这么大的流动性释放出去，肯定会有严重的后遗症。
在潘石屹看来，中国经济还没有真正好转。“中国经济真正的第一线的指标，一季度的用电量，却同比下降了0.71%，财政收入下降了8.3%，一季度的出口还在下降，所以说中国经济的各个指标，并没有复苏，尤其是用电量这个指标，是最基本的指标。出口也没有复苏。”
潘石屹认为，只有房地产和中国经济同步复苏，才是健康的状态。如果中国经济没有复苏，只是房地产的成交量和价格大幅度的上升，就会重复日本当年的泡沫。
“中国的房地产，只是一个爬山虎。”潘石屹说，如果没有一个大的中国经济的复苏作为支撑，中国的房地产很难真正的复苏。
反驳王石：最重要的是安排好自己的资金链
据了解，近日万科董事会主席王石在其年度股东大会上透露，到2014年万科市场占有率力争从现在的2.34%提高到4%。
对此，潘石屹表示，这次金融危机不是周期性的危机，而是结构性的危机。周期性危机是以时间为标志，时间到了，经济自然就开始复苏；但结构性调整，不会是短时间的。
他认为，中国房地产的这个调整期才刚刚开始，在这个调整期中，一定会一阵好、一阵坏，这个大的调整远远没有结束，所以现在就定一个很大的目标，要让市场占有率达到什么程度，还有点遥远。对于中国的几万家房地产企业来说，最重要的是安排好自己的资金链，这比发展到多大的规模重要得多。很多世界性的巨人公司，资产量很大，市场占有份额非常高，但在金融危机的过程中，资金链就是生命线，资金链崩断马上就死了。“在金融危机的时候衡量一个企业的标准，不是它的规模多大，不是它的市场占有份额多大，最关键的是衡量这个企业健康不健康，就是它的资金链能不能倒得过这口气。”
出路：老板变成售楼员
“在这次危机的调整的过程中，中国经济表现出来最基本的特征是过剩：生产能力的过剩，劳动力的过剩，能源、原材料一切生产要素都过剩。”潘石屹表示，在未来，房地产和中国的经济一样，最基本的特征也是过剩，对任何行业来说，市场的销售才是唯一的出路，中国的房地产行业当然也不例外。房地产企业要改变现状，最重要的是要有销售收入，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势，根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。
阳光100集团董事长易小迪在同日接受观点地产新媒体采访时表示，受到潘石屹的启发，阳光100去年开始狠抓销售，并且对内部管理架构进行了调整，由总部亲自来抓销售，并取得了良好的销售业绩。
潘石屹指出，现在的形势下，什么都过剩。房地产企业要生存，销售是第一位的。楼卖出去了，什么问题都解决了——“开发商自己应该成为最大的售楼员。”
“中国房地产企业在2008年底2009年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。”
去年年底以来，银行对房地产企业开发贷款的放松后，不少房地产企业的资金链似乎都已经解除了警报。
对此，潘石屹表示，本来2008年底，由于银行欠款太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也很多，中国大多数的开发商都难以渡过年关，有许多房地产企业的资金链马上就要绷断，很多国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时等待聆听中国房地产企业资金链断裂、破产的爆炸声。
“就在这紧要关头，中国的银行大量发放贷款，据我所知，截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件，允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年底2009年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。”潘石屹表示。
但潘石屹同时表示，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势，根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式，狠抓销售。(林向)
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未来房价仍将继续调整http://nj.house.sina.com.cn 2009年04月17日10:01 上海金融报
3月份，上海楼市在刚性需求、改善性需求和投资需求的推动下快速回暖。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示———
3月份，上海楼市在刚性需求、改善性需求和投资需求的推动下快速回暖。数据显示，3月上海商品住宅新增供应量126万平方米，环比增幅250%。成交量156万平方米，环比增幅97%，该数据已超过了上海住宅市场最为火热的2007年的同期成交量。
同时，来自开发商方面的信息也显示，房地产产业似乎已经熬过了寒冷的冬天。SOHO中国(3.72,0.00,0.00%)董事长潘石屹日前表示，中国房地产企业在政府帮助和银行注血下已度过了“生死劫”。万科董事长王石也认为中国房价不会大跌。联系到上月上海五成新房悄然涨价的情形，投资者不禁担心未来楼市是否会回到两年前的“快车道”？对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，未来房价仍然继续调整。
尹伯成分析，楼市小阳春的出现主要基于以下三个因素。第一，政府于去年下半年来针对楼市的种种救市措施逐渐取得成效。第二，开发商于此期间确实有了相当程度的降价。而在这两个因素的影响之下，楼市产生了最为根本性的变化———压抑许久的刚性需求得到释放。这是第三个因素。
但是，“小阳春”是反弹而非反转。首先，国内外经济大环境不支持房价上涨和房地产业的全面回暖。第二，在目前的市场环境下，如果房价继续上行，则要依靠政府后续政策的推动。“但目前我们看不到政府出台新政策刺激楼市的意图，比如关于投资性第二套住房贷款，相关部门的口风一直没有松动。”尹伯成表示，刚性需求对房价十分敏感，在小阳春行情中第一波需求已经得到释放，第二波需求没有前者来得那么迫切；如果行情上涨，很难刺激购买需求。
尹伯成分析后表示，当前楼市供过于求的压力仍然十分巨大。根据戴德梁行报告，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。巨大的库存在6-8个月内很难得到消化，因此，“楼市下半年回暖”的说法并没有依据。
持有这样观点的业内人士并非少数。国家信息中心经济预测部主任范剑平也在日前强调，房地产价格尚未回到合理水平。4月第一个交易周上海楼市的表现或许可以印证这一说法———成交量上，上海商品住宅成交量38.84万平方米，环比少成交4.95万平方米，减幅11.29%。商品住宅成交均价12488元/平方米，环比下降了915元/平方米，跌幅6.83%。这一数据与刚刚过去的火爆3月相比，显得黯然失色。
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王石：中国房价不会大幅下跌 未来会财务外包
http://www.beijingoffice.com.cn 2009-4-17 16:53:14 东方早报 刘秀浩
昨天,万科企业股份有限公司董事局主席王石在台北出席一场“道路与梦想——走向卓越的华人现代企业精神”论坛时表示,目前看不出中国房地产价格有大幅下滑的趋势,按公司第一季度的表现来看,对今年发展谨慎乐观。
王石同时表示,希望5年后万科的市场占有率增长一倍,而台湾房地产市场很成熟,万科不会来台湾投资。
房地产市场长期看好
王石在过去一年多时间里成功扮演了地产预言家的角色,他称,从万科今年一季度的销售情况来看,他对于全年发展呈谨慎乐观态度。万科日前的业绩公告显示,公司一季度累计销售面积152.5万平方米,销售金额122.2亿元人民币,同比分别增长33.2%和21%。王石称,目前来看,国内房地产价格看不出有大幅下滑的趋势。
王石表示,国内房地产市场中长期的发展还是看好的。他称,中国目前的城市化达45%,还在进行中,符合第三世界国家发展的平均速度。而先进国家已达85%到90%,中国的城市化进展到70%之前,房地产市场不会停止。
5年后市场占有率达5%
万科目前是国内最大的住宅房地产开发商,数据显示,公司2008年销售额达479亿元,净利润48亿元。
王石表示,万科集团开发的区域仅占中国国土面积的4%,2008年市场占有率约2.34%。若以日本前五大房地产商市场占有率20%来推算,他相信未来5到10年内,万科集团会达到5%的目标。他称,万科今年上半年的开发户数可达20万户,未来5到10年国内房产市场占有率有望翻番。
王石昨天也明确表示,由于台湾房产市场已经成熟,分工很细,值得大陆学;他认为万科沒有竞争优势,所以不会来台湾投资。
未来还会将财务外包
去年8月,万科副总裁肖莉曾表示,公司下一步会实现销售全面代理。王石昨日也表示,万科的住宅100%交由专业代销公司,未来将继续扩大外包范围,包括与台湾代理企业的合作。
王石称,今年在发展策略上将从销售为重转向为技术研发、增长方式则从规模转向为效益型增长。此外,也会将业务陆续外包,除已将销售交给中介商外,未来还会将财务外包。
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万科金色雅筑被指建筑面积集体缩水 涉嫌欺诈
2009-04-07 07:46:57 来源: 中国经济网(北京) 跟贴 142 条 手机看股票
万科上海项目金色雅筑近日被推上了风口浪尖，连续被曝出存在渗水、不隔音等质量问题，但其实在这之前，也曾因建筑面积集体缩水卷入了“面积门”事件。
万科退房背后：建面缩1平米 多赚1400万涉嫌欺诈？（图片来源：中国经济网）
中国经济网北京4月7日讯 万科上海项目金色雅筑近日被推上了风口浪尖，连续被曝出存在渗水、不隔音等质量问题，但其实在这之前，也曾因建筑面积集体缩水卷入了“面积门”事件。业主们在收房的时候发现，建筑面积集体缩小一平米以上，但因为套内面积扩大了，按合同的附加条款规定，反而需要给万科补齐差价才能收房。
建面集体缩水业主倒贴钱
“明明建筑面积少了一个多平方，我们却要给万科补钱”，多位业主对此愤愤不平。
金色雅筑是上海万科住宅产业化的首个全装修楼盘代表作，全部采用了PC技术(预制装配式混凝土结构)，在销售过程中首推其主力创新产品“90+”的紧凑三房设计，称在采用这种技术后施工失误率可降低到0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%，但许多业主在收房时才发现房产证上的建筑面积缩水了一个多平方，而套内面积却增大了0.05个平方左右。据业主项女士介绍，她的房子买房付费面积为90.22平米，现在只有89.09平米，套内原来是72.84平米，实测为72.89平米，增加了0.05平米，因此必须要多交八百元钱给万科，才能拿到钥匙。
出现这样的状况，原因就在于少的那一平米都在公摊面积上。但在购房合同补充条款上，明确写着“在交房时，如实测面积与暂测面积不一致时，双方同意按下列套内建筑面积和公摊建筑面积分开处理的方法处理”，“当实测套内面积与暂测套内面积误差绝对值在3%以内的，按合同约定的单价(建筑面积单价)多退少补”，“对公摊面积误差以及因此造成的建筑面积增减，双方均不多退少补”。对于这样的条款规定，多位业主们表示是这是霸王条款。
律师：不公平、不合法
因成功打破交房潜规则胜诉的著名维权人物崔鹏表示，该补充协议中对于面积差异处理的约定明显是不公平的，必然会对业主权益维护造成一定的障碍。他认为，如果当初签订购房合同时房价是按建筑面积单价确定的，那么最终的房价也应当是实测建筑面积乘这个单价而确定。而开发商制定的“套内建筑面积、公摊面积”分开处理条款，且处理的原则不一致显失公平。“除非当时这样约定，套内12000元/平米，公摊8000元/平米，开发商再分别制定不通类型面积差异处理原则，还说得过去。”
北京义方律师事务所张育东律师认为，开发商这一做法在一定程度上也并不合法。建设部《商品房销售管理办法》规定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人。但并未作出套内面积和公摊面积应以此方式进行差异化处理的规定。由于在这方面没有更高一级的法律，因此该法规具有法律效应，可以作为法律依据。“这个误差比原来规定的是5%，后来就是因为存在开发商据此牟利的情况，所以新规定才降到3%”，张育东律师表示。
另外根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，张律师建议业主可以向人民法院或者仲裁机构证实该条款无效，申请予以变更或者撤销，然后再据实结算房款。
多赚1400万万科涉嫌欺诈？
在业主自发统计的一份长长的名单中显示，金色雅筑一共885户，793户公摊面积缩水，其中有620户业主面积缩水达一个平方以上，部分大户型甚至缩水两个平方，整个小区缩水总面积共达到847个平方，如果按均价1.65万计算，折合房款近1400万元。业主们多次向万科公司提出交涉，要求其解释为何出现大范围、有规律的公用分摊建筑面积缩水，万科公司的回答是，一切以合同为准，如有不同意见欢迎起诉。
一位业内人士对记者表示，在商品房买卖尤其是在预售中，在订立合同时房屋面积无法精确地予以确认，出现建筑面积缩水或增加都有可能，公摊面积缩水在业内是很常见的现象，在合同中也多以附加条款分开处理。“不排除开发商借此机会赚钱，但套内面积增大对房子而言是增值了，因为得房率更高了”。
为什么会出现公摊面积集体缩水？从浦东新区房地产测绘中心了解到的情况是，这是由于开发商使用了PC技术造成的。传统建筑外墙50毫米厚的保温隔热层，PC楼并不会用到，而保温隔热层正是公摊面积的组成部分。有部分业主认为，万科公司涉嫌欺诈。因为万科在两年前就已经交付过PC楼，但现在在知晓相关影响的情况下，依然有意按传统技术向测绘部门提交预测图纸，并利用格式合同的补充条款，免除其对最终必然发生的公摊面积缩水应承担的责任。张育东律师表示，如果能有确切的证据证明，开发商在采用新工艺之前确实依据旧工艺提交预测图纸，是可以起诉开发商涉嫌欺诈的，但从目前的情况看，搜集证据比较困难。 (本文来源：中国经济网 作者：李跃)
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