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今年投资者的困惑
by 张化桥
在当政期间，格林斯班说过一句名言，“如果你认为你完全理解了我的政策意图，那你一定是误解了我” 。我对这句话的翻译是，“如果你对经济和市场的预测信心十足，那只能说明你是初哥”。
2009年，每个投资者都是英雄，但今年就没那么容易。我有如下疑问和想法跟大家探讨。
现在众口一词，说今年的楼市和股市都会很不错，论据都是大家所熟悉的，我就不在此重复。众口一词是泡沫的发源地，所以我们要非常小心。虽然群众也有正确的时候，但是在投资这个问题上，群众多半是错的。
为什么2009年的房地产价格涨得这样快? 虽然在这个问题上我运气好，似乎蒙对了一次，但是涨价的速度让我非常吃惊。货币供应量的高速增长，城镇化，通货膨胀预期，山西的煤老板， 以及灰色收入这些原因大家都知道。但是，我还是有些疑问: 国外的房价一般相当于平均年收入的十倍，而在我国的大城市，这个比例经常是30-40倍，这个比例是不是太高了呢? 不少人说，房子缺货。但在大家抢购的时候，当然缺货。可这不说明任何问题。2008年大家为什么不抢购呢? 换个角度看这个问题: 在中国现有的购买力情况下，我们真的缺少房子吗? 有多少房子是买了之后长期空置的呢? 如果房价停止上涨，人们还会再买更多吗? 或者会不会抛售?
度假屋是一个自欺欺人的概念。 大家知道，有闲钱的人们往往也是很忙的人们。他们一年能否到同一个地方度假两次，三次? 住酒店似乎更便宜和舒适。多数度假屋根本没有装修。如果房价下跌，有闲钱的人们还会不会持有度假屋，并且购置更多的度假屋? 我看他们实际上是投资客，投机客。
中国经济的增长速度比国外要快，所以平均房价相当于平均年收入的30-40倍也许可以接受，前提条件是我们的年收入能持续地以很高的速度增长。这相当于利润增长快的公司的股票应该比其它股票有更高的市盈率一样。我们要用未来的收入跟今天的房价相比。可是，我们的人均收入能否持续高速度增长呢? 中国的未来增长究竟靠什么? 环境污染，严重缺水和缺乏资源的问题能否支撑我们浪费型的高增长?
在中国大多数城市，办公楼，商场和酒店的空置率很高，租金回报率很低，而且新的供应量也很大。在全世界人民都担心欧美的商业地产市场会导致下一轮经济危机时，大家更应该看看中国的问题。也许我是杞人忧天。只要银行不断提供新的贷款， 经济能持续地高速增长，也许这个问题可以延续很多年， 甚至终究得到神奇的化解。可是，有谁能保证中国经济永不放缓呢?
虽然房地产市场的负面因素不少， 但正面的因素也不容忽视。(1) 房地产公司在经历了2009年喜人的预售之后， 手上的现金很足。可以说，整个行业的负债率几乎比历史上任何时候都要低，它们抵抗风险的能力比一年前有了的改善。(2) 购房者的首期最低也在20%，比欧美的最低比例还是要稳健一些。(3) 虽然2009 年出现了一些地王，但地王占房地产公司所有土地储备的比例并不大。房地产公司手上主要的土地储备还是前些年获得的比较便宜的土地。(4) 现在中国利率低，银根很松，所以即使政府在2010年开始收紧银根，要让房地产公司真正感到痛苦， 也需要长达一，两年的一个过程。 这会给地产界足够的时间进行业务调整。
从2010年元月开始，即使银行贷款余额一点也不增加，一直如此持续到年底，那么2010年的平均信贷余额也会比2009年增长许多。为什么? 因为从2009年元月到十二月， 银行贷款余额经历了一个很陡的爬坡过程。所以，即使从2010年元月不再新增任何贷款，前半年与2009年同期相比，也会有双位数的增长。
综上所述， 我对2010年的市场有如下基本判断:
1. 银根会从很松经过12-18个月之后变为中性;
2. 房地产价格的上涨会随着供应量的大增和银根的渐渐收紧而放慢;
3. 国内A股的上升空间比较有限， 而港股的上升空间比较大。 这不仅仅是因为它们目前估值水平的差异(这种差异从来就存在)，更重要的是因为两地利率水平的差异。虽然两地的利率水平都会有缓慢向上的趋势，但香港的绝对利率水平不到国内目前的一半，所以即使翻一番也还是很低的。
4. 虽然名义货币供应量在2010年还会以很快的速度增长，但实体经济的增长可能需要占用很多资金(包括房地产的开发和消费两个环节)，而股市有可能感到资金相对不够。这种情况会不会是2000-2004年A股市场的重演? 我没有把握。
5. 很多学者的实证研究显示通货膨胀不利于股票市场的表现。这好像与很多人的直觉不一样。请参考 John H. Boyd 等人2001年写的文章 “The Impact of Inflation on Financial Sector Performance” (Journal of Monetary Economics) 。
本文所述观点是作者个人的看法，不代表瑞银投资银行。
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2009年郑州市房地产交易金额占GDP的比例将超过20%！
按照郑州房地产网(http://www.zzfdc.gov.cn/)每月的统计数据计算2009年1-11月份，郑州市商品房和二手房交易金额为564亿人民币，假设12月份是50亿，则2009年全年房地产交易金额将达到614亿元。
按照官方公布的数字，2008年郑州市GDP是3004亿元，估计2009年增长10%左右，将达到3300亿元，则房地产交易金额占GDP的比重将是：
614 / 3300 = 18.6%
考虑到二手房均价大部分在过户时为了少交税，存在做低价格的情况，所以估计房地产交易金额占GDP的比重将超过全年GDP的20%。
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2009北京购房消费7100多亿 相当于6成GDP(转载)
http://www.sina.com.cn 2009年12月30日 15:23 千龙新闻网
2009年北京楼市各月成交均价。
2009年北京楼市各月成交均价
记者今日从有关部门获得权威数据显示，2009年，北京商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元，等同于北京全年GDP(国内生产总值)收入11346亿元的六成。
业内专家指出，这不仅说明北京市民2009年的大部分消费都用在了买房上，而且表明楼市泡沫已达到一定程度，高房价已“绑架”了北京的财政收入。
全年居民购房消费7100多亿
今天上午，记者统计北京房地产交易管理网上商品房及二手房成交总额，发现2009年北京商品房成交额达3955.2亿元，而二手房成交总额也达到了3147.7亿元。居民全年用于购房的总消费额达到了7100多亿元。
而北京市经济信息中心近日公布的《2009年北京市经济形势分析及2010年展望》，预计本市2009年全年经济增长9.6%左右，达11346亿元。两者相比之后，居民住房消费与GDP总额的比值竟达到了62.6%。
据了解，2009年全国商品房销售额与GDP的比值为13%，而北京商品房与GDP的比值为34.9%。北京比全国高出了两成多。
高房价“绑架”财政收入
据了解，2008年全年北京房地产销售额相当于GDP的30%左右，而2009年翻了一番。对此，今天上午财政部科研所研究室主任赵全厚表示，“住房销售额毫无疑问是GDP的组成部分，目前占比过高，说明房地产行业完全地成了北京的支柱产业。”
近期，关于楼市泡沫膨胀的声音越来越清晰，社科院的《经济蓝皮书》介绍，当前有85%的中国家庭买不起住房；《福布斯》将中国楼市列为全球第二号泡沫；中国人民银行调查报告说70%受访者认为房价太高；万科掌门人王石称楼市泡沫严重……这些都已在提示，现在的楼市泡沫已不小。
首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授、美联物业市场总监张大伟都认为，虽然现阶段房地产投资对我国经济增长的贡献较为明显，但在土地资源十分有限的情况下，想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。
从长远的观点考察，拉动经济增长的主要力量应当是消费，而不应当是房地产投资。
专家呼声
国家应尽快出台物业税
“我国房地产行业的泡沫已经到了比较严重的地步。”财税专家、中国人民大学财政金融学院教授安体富对记者表示，如果这种情况继续加剧，很有可能出现像美国、日本一样的房地产崩盘。但房地产业涉及政府、银行以及开发商的多重利益，政府要调也不是一件容易的事情。
安体富表示，目前的买房人中，有半数是为了投资，对此国家应该尽快出台物业税，增加房产保有环节的成本，控制房地产投资。
另外，政府收取的高额土地出让金也应该合理地运用，否则，楼市泡沫将严重威胁到中国经济。
名词解释
国内生产总值(简称GDP)是指按市场价格计算的一个国家(地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。
其三种表现形态表现为三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。
2009年北京楼市各月成交均价
2009年是北京十年来房价涨幅最高的一年。商品房均价全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%。
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SOHO断暖事件疑为潘石屹制造 欲操盘小区物业
SOHO停电断暖事件 竟是潘石屹制造？
住着880平方米的房子 居然拖欠物业费十几万
我们关注北京建外SOHO东区的停电断暖事件，这几天我们一直对这起事件进行跟踪报道。几天前，SOHO中国的董事长潘石屹在他自己的博客里说，建外SOHO的物业公司因为拖欠电费，被北京市朝阳区供电局断电了。他还透露，在北京大雪纷飞的那一天，这个小区的居民既没有电，也没有暖气，屋里的温度，只有三度。潘石屹前天在接受我们记者采访的时候说，他曾经想过要搬家，来抵制管理小区的物业公司。可是我们的记者在接下来的调查时，却发现情况和潘总说的并不一样。事情的真相究竟是什么呢？来看看我们记者的调查。
本月10日，房地产开发商潘石屹在自己的博客中，说建外SOHO雪天断电停暖，室内温度不足3度，居民急切等待政府救援，而到底潘石屹家中有没有停暖呢?记者在本周五晚上联系到了小区的物业公司，宾至物业。宾至物业总裁范希俊告诉记者，“是这样的，就是说他（潘石屹）回家了，回家之后，他（潘石屹）说家里特别冷，后来给我打电话，我们公司就派人去他们家看，去看了结果上楼发现了，发现了是因为没有开关，开关没有打开，后来呢，我们公司的人就告诉了这个情况，潘总同时也给我发了个短信。”
记者从范希俊的手机中调出了这个短信，上面写到：范总，谢谢，我们家的暖气开关没有开，要尽快的查查其他户，天太冷。如果温度太低一定要千方百计去解决。有事需要我们的，请你直接去找许总。晚安，潘石屹。记者还掉出了发这个短信的电话号码，与潘石屹之前打给记者的手机号码完全相同。
潘石屹的家里没有停暖，其他小区住户家里，有没有停暖呢？记者又拨通了小区其他住户的电话。其他住户均表示，“没有停暖，没有停电。”
没有停电断暖，作为开发商的潘石屹为什么要在小区里，博客里，掀起指责物业公司停电断暖的事件呢？尤其是潘石屹带领众多业主，指责物业公司拖欠供电局，热力部门高达1500万的费用的事实。对此，记者也来到物业公司宾至公司进行了了解，负责人解释说，原因很简单，因为很多业主都不交物业费。而且不缴费的业主中，就有作为开发商的潘石屹，而且他拖欠的物业费高达十万元。
当记者问到潘石屹，“宾至短信上说，他已经告了几个业主，因为没有交物业费，您交了吗？”，潘石屹肯定地表示，“我都交着，我肯定都交着。”
而记者在物业公司的缴费账单上，却看到的潘石屹所居住的东区，总共880平米的房子，不仅没有交2009年度的物业费和供暖费，从物业公司宾至物业去年10月接手建外SOHO东区以来，潘石屹就没有交过的水电费，到目前为止，潘石屹共拖欠的水电暖气物业费用合计10万零180元。宾至物业总裁范希俊告诉记者，“潘总不应该是这样的人，我们保留诉讼的权利。”面对这样的结果，记者随后电话联系了潘石屹，潘石屹说，他要陪孩子，晚上要去看电影《2012》，至于到底缴没缴费，他需要通过秘书查证后再说。
SOHO断暖另有隐情 潘石屹要当小区物业的操盘手
事情看到这里，大家可能有些糊涂了，开发商制造舆论，指责物业公司拖欠费用，导致上千名业主大雪天里受冻。经过记者一番调查，小区里却根本就没有发生过停电断暖的事情，不仅是无端指责，作为开发商的潘石屹，还欠着物业公司十万多元的物业费不给。这家宾至物业公司和潘石屹到底发生了什么？事件背后的真相又是什么？记者在调查中看到这样一组画面，画面中大概有40-50多人冲击物业公司的大门，期间骂声不断。原来是建外SOHO新旧两家物业公司冲突的场面，其中，黑色衣服的这几个人来路不明，江湖味道很浓。自从2008年10月13日，建外SOHO小区业主委员会宣布解聘原有的赛特国际物业管理公司，而与宾至国际物业管理公司签订了小区物业管理协议之后，这样的暴力场面就一直在小区里持续上演。
昨天，记者在建外SOHO小区进行调查时，发现建外SOHO东区物业管理中心里，依旧还是两拨保安，身着绿色制服的保安挂着赛特物业的胸牌，而身著蓝色制服的就是宾至物业的保安。现在管理小区物业的宾至物业管理人员告诉记者，目前的管理方式是酬金制，公司每月仅收20万元。难道老物业公司赖着不走，就是为了这区区20万元的酬金吗？新老物业公司在这个小区里的纠纷，记者不感兴趣，但这几天从不在乎赚小钱的开发商潘石屹也突然宣布，他也要准备开始做物业公司了。首先制造了一场子无须有的停电断暖事件，然后指责现在的物业公司失职，如今自己跳出来要做物业公司，开发商潘石屹的葫芦里究竟在卖什么药呢？宾至物业总裁范希俊告诉记者，“项目上的一些问题，甚至是业主跟开放商之前的权益，一般情况下，物业公司往往是比较清楚的，我想，潘总他想做物业公司，有可能是他想规避一些，在项目中出现的问题和风险。”“比如说，有些项目上属于业主的公摊面积，开发商从中赚取利益。”
【来源：经济信息联播】 (责任编辑：董文)
——看了今晚的电视，随即在潘博客上留言，一会留言就没了。呵呵~
知人知面。。。
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透过社科院“住房绿皮书”看未来房地产走向
《住房绿皮书》指出，2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，更可能展现一种温和上行的走势。从住房金融市场的结构看，住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续，但结构占比可能会有所下降。相应的，直接住房金融市场特别是二级直接住房金融市场的地位或有一定提升，但提升比重不会太高。
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http://www.***.com/
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招商华侨城5.3亿拿下深圳新“地王”
2009年09月11日19:53 [我来说两句] [字号：大 中 小] 来源：全景网-《证券时报》 招商华侨城5.3亿拿下深圳新“地王”
本报讯华侨城A（000069）、招商地产（000024）同时公告，二者的合营公司深圳招商华侨城投资有限公司以总计5.3亿元的价格，拍下深圳市宝安区尖岗山地块。
据悉，该地块最终成交楼面地价约1.89万元/平方米，刷新深圳地王记录。
该地块编号为A122-0332，位于深圳市宝安区广深高速宝安出口处尖岗山片区，占地面积2.34万平方米，建筑面积2.81万平方米，容积率≤1.2；土地用途为居住用地，土地使用年限为70年。经核算，该地块成交楼面价为1.89万元/平方米，地面价为2.26万元/平方米。
深圳市土地房产交易中心信息显示，该宗地块的拍卖自10日下午3点开始，起拍价为3.8亿元，经过短短十几分钟，共27次的举牌，很快以5.3亿元成交。
据悉，该地块距离招商华侨城正在开发销售的曦城项目西侧约1公里。地块所在尖岗山片区以海拔202.9米的尖岗山为中心，四周环山，拥有山景、水体自然资源。与宝安公园隔路相望。该片区统一规划为低密度高尚住宅区。
资料显示，2003年和2004年，招商地产联手华侨城共耗资22.65亿元，两次在尖岗山拿下占地面积超过60万平方米的曦城别墅地块。其中，第二次拿地的楼面价高达8575元/平方米。华侨城和招商地产的合营公司招商华侨城成立于2004年11月，主要负责开发宝安区尖岗山高尚住宅区。据称，招商华侨城对拍卖地块是“志在必得”。
另据公告，华侨城A重大资产重组事项已于9月11日获得证监会并购重组委有条件通过，公司股票将于9月14日（星期一）起复牌。 (来源：证券时报·时报在线)
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记者观察：地价取代房价 沪地产市场1-2-3格局
http://sh.house.sina.com.cn 2009年09月11日09:06 东方早报
（作者：刘秀浩）数年前，上海的楼市专家们还在这样预言：未来上海每平方米房价将会呈现外环1万-中环2万-内环3万的格局(简称1-2-3格局)。不料如今，这个标准已经退而求其次，俨然成为上海土地价格的最新范本。
2007年11月8日，龙湖地产在青浦赵巷拿地的报价让上海郊区土地楼板价第一次站上了1万元/平方米的高位。同一天，仁恒地产在新江湾城拿地制造出楼板价2万元/平方米的惊人价格。
如今，这一当年看来不可思议的价格却变成了各家开发商的最低参考价。
不管理由如何，华润置地10日1.15万元/平方米的出价，让松江泗泾这个配套商品房基地现在也成为了豪宅的备选区域。再次将“上海遍地皆是豪宅”的说法印证得更为直接。
中海发展70亿元拿地后，22409元/平方米的楼板价也将人们对于这一区域的定义更新。由于规划要求全装修房交房，按照中海目前的报价，高昂的财务成本加其他费用，未来楼盘售价必须接近5万元/平方米才能得到合理利润。
由于豪宅专家星河湾浦东花木项目此前的热销，各家开发商们似乎获得了无限的鼓励。金地集团副总裁赵汉忠说，他们获得的赵巷10号地块项目未来上市价格至少3.5万元/平方米，未来上海住宅价格似乎真的在朝着此前国金证券首席经济学家金岩石预言的每平方米10万-20万-30万迈进。
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中国房价的虚虚实实2009-06-23 20:29最近在写“发扬韬略”系列时，扬韬提出一个观点：工薪阶层轻易不要过早买房，因为其未来增值能力极其有限而又蕴含着下跌的巨大风险，在自有资金不充足的时候，宁可租房子住，也不要买房子。观点提出后，不少网友来信交流自己成为房奴的体会，对过早买房子深表懊悔。同时，有不少早期买房子的朋友已经享受到了10年之内房价涨7倍的利益。而未来10年，要让房价再涨10倍，谈何容易呢？
为什么说中国当前的房价过高了呢？广东省的一位副厅长说，他的月工资8000元，而广州很多楼盘的房价超过2万元/平米，他两个月不吃不喝都买不起一套房屋。要知道，月工资8000元，已经是中国绝对的富裕阶层了，中国普通百姓的月平均工资是不超过2000元的。两个月工资买不起一平方，是一个普遍现象。按照这样的比例来算，买一套90平米的房子至少要15年不吃不喝。如果有一半的收入用于买房子，则需要30年的时间才能有一套房子。这样的比例是严重不合理的，他实际上给工薪阶层当头一棒：对他们来说，几乎必然要到60岁的时候才能实际拥有自己的住房。奋斗三十年，除了房子，还能有啥呢？他们不是房奴又是什么呢？
此前，扬韬曾指出，即便上海广州北京这样的大城市，其建安成本也绝对不会超过2000元/平米，但房价却绝对在1万元以上，其原因何在呢？扬韬认为，其原因在于房地产商获取了大约30-40%的毛利润。而开发商则认为，是地价过高推高了房价。但是，这种说法今天被无情地戳穿了——
今天，国土资源部副部长鹿心社回答记者提问时说，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。“我们调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查的结果表明，目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%”。“我们与国际水平做了大致的比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，我们这个比例远低于我们的邻居”。
看了这个权威的说法，我们会恍然大悟，房价中的地价只有23.2%的比例而已。也就是说，单价1万元的房子，其2320元是地价，大约1500元是建筑成本，合计3820元。剩下的6180元就是开发商的毛利，其中还有大约2000元属于各种税费，开发商净得4000元左右，即毛利率40%。
如果我们再形象一点，那么，单价1万元的房子，真正的土地和建安成本不超过4000元，国家税费2000元，开发商利润4000元。也就是说，你买的房子，真正的成本绝对不会超过4000元。假设是农村集体用地，扣除土地成本，每平方米的成本更是绝对不超过1500元。
要知道，在中国，所谓的地价，只是70年土地使用权而已。而在英美等国，其土地使用权是999年。此时你才会发现，人家的永久性自有的土地，在房价中的占比也才只有24-30%。要知道，欧美等国的人工成本何其高、各种环保成本和建安成本何其高。在中国，人工便宜，建安成本便宜，但70年使用权的地价仍然占到了房价的23%，这是严重不合理的。
如果一定要给中国的房价一个合理定位，那么，土地成本占比达到15%是合理的，建安成本达到50%是合理的。国家税费达到20%是合理的，开发商的毛利15%是合理的。在这种情况下，大城市的合理房价应该低于4000元，其中，土地800元，建安成本1500元，税费1000元，开发商利润700元。以此作为参照系，中等城市的合理房价应该低于3000元，小城市低于2000元，农民小产权房价格1000元左右。
如果上海的普通住宅降低到4000元，那么，一个百平米的住宅售价40万元，首付8万元后，剩下的32万元如果在30年内偿还，每月的按揭不到1000元，工薪阶层还是能承担得起的。这样的价格，那位副厅长每个月的工资能买2个平方，大约4年就可以买一套房了，买房子也就不会成为人生的负担了。
但是，上面的善良愿望很难实现。为什么？因为政府首先就不肯降低土地出让价格，那是很大一块“非税收入”，每年差不多有1万亿的收入呢。在财政收入紧张的情况下，他们更舍不得低价卖地了。其次，水涨船高，你地价高一点点，开发商的定价就高一大块。开发商是不会给消费者让利的，而是贪得无厌地要获取更高利润。这一点，我们从今年春天后房价上涨就能看到。当然，还有第三点，开发商的所谓利润里，有很大一块是灰色收入、灰色支出。何以见得？从高检的12309举报热线网络系统第一天被点爆就能看出来，全国老百姓有多少对象要举报啊。这些因素不消除，指望房价跌下去，短期看还是不现实的。
既然如此，作为普通的工薪阶层，就没有必要赶在这个时候，为各种各样的利益阶层买单了——租房子的收益率只有2%啊，这是多么廉价的成本，50年才能收回成本的租金率，为什么不选一套好一点的房子签一个长一点的合约呢？
最后一点说明：如果说现在房价是合理的，也可以被接受，但前提是中国百姓的收入水平在现有基础上提高150%，即上海这样的城市，最低收入保障水平提高到2500元，一般本科大学生毕业后的起薪点是5000元-6000元，博士研究生毕业的起薪点达到1万元左右。那么，现在的房价就是可以被接受的。
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杭州6笔退房价值1.12亿 开发商自买自卖曝光
2009-05-28 10:39:27 来源: 浙江在线-钱江晚报(杭州) 跟贴 1315 条 手机看股票
杭州透明售房网上最近突然接连出现6笔“大单”，价值1.17亿，记者调查发现，退房的原购买人竟为楼盘投资方。
钱江晚报5月28日讯 5月楼市成交火爆，很多人惊呼抢房现象又重演。伴随着火爆而来的是退房“大单”频现。记者发现，杭州透明售房网上最近突然接连出现6笔“大单”，只是“大单”出现的地方不是成交记录，而是解除合同记录。
6笔退房大单涉及金额1.17亿元
最早两笔出现在5月5日和5月8日，涉及城西同一个楼盘。5月5日，原购买人王某退房4套，涉及面积1153.05平方米，金额约3300多万元。5月8日，原购买人徐某退房4套，涉及面积1273.52平方米，金额约3700多万元。这两笔大单，总共涉及金额在7000万元左右。
第三笔大单也出现在5月5日。杭州瑞丰格林苑5号楼同一天出现退房14套，涉及面积1126.53平方米，金额约1900多万元，原购买人为杭州瑞丰格林酒店有限公司。
第四笔大单出现在5月7日和5月15日，杭州钱江商务中心退房11套，涉及面积768.98平方米，金额约870多万元。所退11套房均位于同一层，原购买人均为孙某。
第五笔大单出现在5月20日。城西楼盘香墅同一天退房5套，涉及面积327.31平方米，金额约1000万元，原购买人为杭州润安投资有限公司。
第六笔大单出现在5月26日。城北一楼盘退房6套（商铺），涉及面积543.82平方米，金额约900多万元，原购买人为浙江广源建设集团有限公司。
截止到5月27日，杭州透明售房网上显示，5月份已有113套解除合同记录，是今年以来最多的一个月，而这六笔大单在其中尤为显眼。
原购房人竟为投资方
这些“大单”引人注意不单是因为退房数量多、涉及金额高，而且有的楼盘，其原购买人和楼盘开发商有着千丝万缕的联系。
先说香墅，其开发商为杭州富越房地产开发有限公司，在香墅的楼盘介绍中有这么一段话：“杭州富越房地产开发有限公司成立于2005年7月，注册资金5000万元，由浙江富越控股集团有限公司、杭州瑞立房地产集团和杭州润安投资有限公司共同出资组建”。很明显，杭州润安投资有限公司是该楼盘的投资方之一，而香墅5月20日的5套退房原购买人均为杭州润安投资有限公司。
从杭州透明售房网上看，同一天解除合同的这5套住宅均位于6号楼，其中4套上下左右相邻，单套建筑面积从30~90平方米不等。记者随即致电香墅销售部。“一期没有房子了，一套都没有了。”售楼小姐表示一期房源早已售罄，要买得等二期开盘。“透明售房网上看到你们一期有好几套小户型退房了，这么快已经卖掉了？”“我们是几套小户型拼成一套大户型卖的，那套房子已经有客户看好了，今天就要来签约了。”“确定是6号楼吗？”“是的。”售楼小姐挂断了电话。
杭州透明售房网上看，香墅一期的销售率高达90%，而在5月20日这5套退房产生之前，它的销售率是100%。
2008年年底该楼盘一开盘，起价760万元/套，均价约1200万元/套，如此高价却在当时非常低迷的楼市里卖了个开门红，成为今年1月成交量排名前十楼盘之一。当时市场将它的热销归结于挖掘了数量众多的外地客户。
瑞丰格林苑5号楼所退房屋的原购买人为杭州瑞丰格林酒店有限公司，而瑞丰格林苑5号楼实际上2006年10月已经作为“最佳西方精品杭州瑞丰格琳酒店”开门营业，杭州瑞丰格林酒店有限公司是酒店的经营方。
至于城北楼盘，在广源建设集团的2008年企业内刊上分明写着“×××项目是我司与××集团合作开发的第一个项目……”看来，这又是一起开发建设方“自产自销”的案例。据该开发商解释，这6套商铺当时是作为分红卖给广源建设的。
杭州钱江商务中心在透明售房网上的已售才134套，退房11套，已占了8%，而这整个楼盘开盘一年的销售率也才30%左右。5月26日，透明售房网上显示，11套退房中有3套已成交。
要防资金紧张催生虚假交易
现在想来，香墅当时的热销似乎并不那么简单。投资方成为购买人之一，虽然不违法，但背后原因令人猜疑。
记者联系了香墅开发商，相关人士解释说，原购买人是今年1月签的合同，因打算购买二期而退掉一期的房子。
但业内并不这么看。“这可能是开发商左手倒右手。”采访中，一位知情人告诉记者，该楼盘当时实际销售情况并没有那么火爆，这么做有可能是迫于资金压力，“再怎么样，拿房子去做抵押总比通过其他途径贷到款要方便。”
这些退掉的房源现在刚刚过了三天公示期，马上就有购房者接手。“这段时间市场好了，如果有购房者看中开发商手里的这批‘自产自销’的房子，他们就会解除合同再销售，近期同个楼盘出现多套退房几乎都是这种情况。”这位知情人说。
“最近退房量确实在增加，而且不乏同一个楼盘集中退房的情况。”采访中，一位业内人士直言，这波小阳春里涌现出来的“退房潮”应该引起有关管理部门的重视。“特别是同一人买、退多套房屋的情况，这类交易很多时候是开发商在资金紧张的时候以房屋为抵押品向个人融资的一种方式，只是虚假繁荣，会造成更大的楼市泡沫。”
相关房产管理部门表示，他们已注意到这一现象，但从交易手续看，却没有明显的违规。如何监管这一行为成为楼市难题。 (本文来源：浙江在线-钱江晚报 )
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