ZT:叶航论房市（强）

前面说两句：

本人关注地产较久，叶是我一位朋友读研时候的导师。07年底，叶在他的博客里就清晰地预告08年宏观会非常困难。后来我一直后悔没有重视其言论。
转一下他最近的文章，我觉得说的挺清楚。

1. 房市泡沫表现为房价上涨远远超过需求者的真实购买力，房价上涨之所以会超过需求者的真实购买力是因为房屋不是一般的消费品；作为不动产的房屋，除了可以居住，还可以像股票一样为购买者带来升值的巨大收益；于是，当投机者成为房市的主导者时，所有购房者都将受到“裹挟”，不得不陷入高位抢购的“囚徒困境”；但是，当投机者不敢在高位接盘时，房价就会出现高位滞涨，进而拐头向下；一旦房价下行趋势确立，投机者更不会入市，房价就会出现更大幅度的下跌。2009年会有“某某购房团”十几幢、几十幢地抢购新开楼盘吗？我认为没有。因此，正真的消费者可以大胆地持币待购，千万别让自己套在房价的半山腰，为那些投机者充当垫脚石。

2. 不要相信开发商“打死不降价”的“幌言”，大量的银行贷款需要归还，拖得越久负担越重；去年下半年开工建造的楼盘，就水泥和钢材的成本就下降了50%以上，凭什么他们要和其他开发商一样死扛房价？没有一个“价格联盟”会同舟共济、患难与共，尤其当价格下行趋势已经明朗之际；越是明智的开发商就越应该及早认清形势，为了你们自身的利益而选择站在大多数消费者一边；这就叫“苦海无边，回头是岸”。

3. 卖不出去的房子，房价再高，GDP也等于零；房子卖不出去，土地无人敢要，土地财政也等于零；地方政府的官员如果真的聪明，就应该想明白这个道理：降价并不会减少地方财政收入，如果房屋的需求弹性大于1；降价更不会丢失“政绩”，只有低位放量，地方的GDP才能被拉动。因此，无论从地方经济发展的需要还是官员自身利益出发，不要阻止房价下跌才是明智的。更何况，为官一方，为老百姓做点好事，是一件积阴德的事情。

4. 2009年的房市取决于：投机炒房者不炒房了，开发商的价格联盟维系不了了，地方政府干预房价失去积极性了；你说房价是跌还是涨？更重要的是，投机者、开发商和地方政府官员作出如此选择并不是出于他们对老百姓的“开恩”，而是出自他们自身的利益——这是在09年国民经济整体下行格局中，他们不得不作出的选择而已。

5. 中国的房地产自市场化以来，只经历过上涨还没有经历过下跌；但包括港台在内的境外成熟房地产市场的历史经验告诉我们：房价波动的周期通常滞后于经济波动的周期；因此，如果中国经济正真探底回升要等到2010年；那么，中国房地产市场的寒冬起码要延续等到2010年以后；2009年，这是开发商恶梦刚刚开始的地方！