0
2008年3月21日，罗牛山将海南成燕房地产公司50%股权转让给海南星华集团投资。
2005年-2007年为中国房地产市场发展罕见的黄金期，为什么罗牛山把低成本获得的商业土地资源拱手让人，而在2009年1月——中国房地产发展相对低迷期开始开发手中剩余不多的土地资源呢？
罗牛山于2008年4月25日公告的《关于对中国证监会海南监管局现场检查问题的整改报告》为我们泄露了天机。
由于罗牛山资金和市场行情等因素的制约，公司一直未对上述土地进行开发建设。2003年7月9日，海口市国土环境资源局连续向罗牛山下发了（2003）告听字第89-94号、101号、102号、114号、115号土地行政处罚告知书，拟无偿收回该732,265.46平方米土地使用权。为防止土地被无偿收回，罗牛山只得对外联络买家。
资料显示，罗牛山拥有的众多土地储备绝大部分为多年以前取得，是否剩余的土地也存在类似被当地国土部门无偿收回风险呢？
值得关注的是，2009年10月14日，罗牛山发布公告称，依据《关于收回国有土地使用权的通知》（市土环资字[2009]1048号），海口市国土环境资源局有偿收回本公司持有的位于海口市白水塘、土地证号为海口市国用（籍）字第G0285号和G0290号的两宗合计面积8.4276公顷的建设用地使用权。
据罗牛山招股说明书，公司在海口白水塘取得的住宅办公用地面积只有44,633.05平米，约合67亩，至于媒体报道的罗牛山白水塘地产项目占地180亩，以及海口市国土资源环境局收回的8.4276公顷土地，谁也不知道公司是在什么时间取得的，因为罗牛山过往并没有对相关土地使用权的取得进行披露。
目前，不仅罗牛山拥有土地资源的准确数字无从知晓，而且相关土地储备的性质是否还存在被无偿或有偿收回的风险亦无人能说的清楚，罗牛山这个海南最大地主至今仍披着一层神秘、朦胧的面纱。
0
然而，这并不是罗牛山全部的土地储备，上市后还通过各种方式进一步增加了土地资源储备。
2001年6月20日罗牛山与大股东罗牛山控股公司签订《资产置换协议》，通过债权资产置换，取得琼山三江镇的12宗共5736.61亩土地使用权（作价14,339,406.00元），土地用途当时并未公开披露。
在罗牛山董事会秘书贾新文办公室里，记者告知其市场认为罗牛山是海南最大地主、国际旅游岛开发最受益，贾无奈地向记者表示，“那是市场的看法，从大股东那里置换进来的土地都是农业开发用地，该公告的我们都作了公告。”
可是，当记者问及迄今罗牛山在琼山三江到底拥有多少亩土地时，他向记者表示刚刚担任公司董秘不久，相关土地储备的具体数字暂时说不上来。
公司高管公开信息显示，贾于2008年11月6日开始担任公司董秘一职，一年多时间下来公司到底有多少土地尚未完全掌握，可见罗牛山的地遍布海南。
2008年7月1日，罗牛山发布的《收购海口永兴畜牧业有限公司100%股权的公告》显示，公司通过股权收购，间接取得了海口市秀英区长流镇永桂村45,119.45平方米工业用地土地使用权和位于海口市秀英区长流镇康安管区永桂村21,547.32平方米农业用地（养殖场）土地使用权。
此外，罗牛山在其《治理整改情况说明》中披露，公司于2004年10月20日向天津宝迪农业科技股份有限公司（以下简称“宝迪公司”）转让1225.20亩土地使用权，该宗土地为其海南临高农场的农业开发用地。
另据有关媒体报道，罗牛山爱华汽车广场在海口市滨海大道占地80余亩，位于海口市秀英区疏港大道的罗牛山三鸟批发市场占地300余亩。
据记者目前掌握的资料统计，罗牛山目前共有工商用地371亩，农业开发用地7852亩，公司目前拥有的可供商业开发用地远没有市场预计的那么丰富。
谜一样的罗牛山
2009年1月，罗牛山以专业化投资房地产为由专门成立了海南锦地房地产有限公司，该公司注册资本5000万人民币，负责公司在海口白水塘商业用地的地产开发，市场将此理解为公司将积极进军海南房地产市场。
然而据此不足一年，罗牛山却以优化产业结构为名，将拥有大量商业土地资源的海南成燕房地产公司股权悉数对外转让。
据了解，1998年底至1999年初，罗牛山共计取得了10宗732,265.46 平方米土地的使用权，然而罗牛山公司并未能守住今日看来非常可观的一笔财富。
2004年5月2日，公司将其中2宗土地（共192.91亩）转让给海南燕成置地有限公司。
2005年6月，罗牛山与海南燕成置地有限公司成立海南成燕房地产公司，罗牛山占股90%。此后，罗牛山将剩余8宗土地入股成燕房地产公司。2006年6月至2007年5月公司先后3次向燕成置地公司转让成燕房地产公司股权。截至2007年5月，公司与燕成置地公司各持有成燕房地产公司50%的股权。
0
罗牛山资产真相追问:海南最大地主资产成谜
2010年01月29日23:1721世纪经济报道朱益民我要评论(0) 字号：T|T
海南国际旅游岛主题投资有如熊熊火焰， 在当下寒风阵阵的股市中激情四射地燃烧着。
无论海南上市公司主营业务是旅游、服务，还是交通、地产，所有与国际旅游岛开发沾边的， 其股价一律逆势大涨。
1月29日，集海南最大地主以及猪肉、鸡肉大王光环于一身的罗牛山（000735），继前一个交易日尾盘放量拉至涨停后再度大涨了6.04%。
尽管生猪销售价格大幅下降导致罗牛山2009年第三季度业绩下滑亏损、同比下滑86.99%，但公司庞大的土地资源储备以及国际旅游岛开发规划建设受益的强烈预期，鼓舞公司股价节节攀升。
海南国际旅游岛概念风靡市场始于2009年11月，自2009年11月1日至今，罗牛山股价累计劲升了80.67%，与公司主营业务利润大幅下降、房地产板块上市公司股价跌跌不休的走势形成了强烈反差。
深圳某证券公司在其题为《围猎海南岛》主题投资报告中着力推荐罗牛山，认为公司是海南省规模最大、配套体系最完备的畜牧业龙头企业，在多元化经营的战略中，积极进军房地产市场，1万多亩自有土地中有近2000亩可供商用开发，“土地增值+股权收益”助推主业扩张。
国际旅游岛规划建设将会给海南上市公司带来巨大的发展机遇，但问题是，罗牛山真的能如同市场憧憬的那样，以海南最大地主的身份尽享房地产开发和土地增值的丰厚回报吗？
地主“浮财”
在海口当地要问哪家公司是当地最大的地主——土地资源储备最丰厚，几乎所有的人都会不假思索地告诉你是罗牛山，然而没人知道罗牛山在海南究竟有多少土地储备、多少近期可供开发商业用地。
徜徉在海口的大街小巷，你会随时在不经意间看到罗牛山的商业广告，也有人指点这片地是罗牛山的，那块地也是罗牛山的，那么罗牛山到底有多少土地浮财呢？
据罗牛山招股说明书披露，在公司上市前的1993年-1994年先后取得了七宗土地的使用权，它们分别为：琼山市府城镇南村商用土地23124平方米， 使用期限70年（从1993年9月30日至2063年9月30日）；海口市白水塘住宅办公土地44，633.05平方米，使用期限70年（从1994年11月4日至2064年11月3日）；琼山市三江镇茄南村牛岭坡农业开发土地530,610.8平方米，使用期限至2063年6月28日；海口市业里村饲料厂建设用地11，116.10平方米，使用期限70年（从1994年10月11日至2064年10月10日）；海口市业里村饲料厂建设用地9，632.97平方米，该土地已获国有土地使用权证，土地使用期限为70年（从1994年10月11日至2064年10月10日）。海口市海秀乡业里村工业水库南侧建饲料厂建设用地16，650平方米，使用期限为70年（从1993年3月1日至2063年3月1日）。桂林洋旅游区兴建宾馆土地17，452.0144平方米。使用期限为70年（从1994年7月25日至2064年7月24日）。
0
海南国际旅游岛被炒作 规划纲要难公开发表
http://www.sina.com.cn 2010年01月30日 01:54 21世纪经济报道
曹元，钟良，朱益民
海南处在了被炒作的风口浪尖。能遏制这股炒风的一度被寄望于《国际旅游岛规划纲要》。
但原本定于在1月25日在《海南日报》，以整整五个版面进行公开发表的这份规划纲要最后仍不见影子。
这让市场在猜测中再度肆虐。
1月28日，本报记者独家获得了这份由相关部门主导的规划方案(草案)。草案强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发。
“这也可能是规划草案迟迟没露面的原因。”海南一位知情人士告诉记者。
这份刚刚于1月17日定稿的草案，根据行政的流程，将下发征求意见，最后修改后大概于3月份左右报送国务院审批。
今年1月4日，国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》，激起了各界对国家旅游岛的关注。
“在过去20多天里，海南建设国际旅游岛受关注的程度和范围已经堪与22年前建省办经济特区相媲美。”在刚刚召开的海南省政协会上，海南政协代表钟业昌说。
1月15日，海南政府宣布在国际旅游岛规划获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。
受到关注带来的副产品就是海南房价再度遭到爆炒。“一天一个价，你还是抓紧时间吧。”海口海甸岛某销售部经理表示。这样的言辞已经不被视作漫无边际的推销。
按照初步计划，如果该《总体规划》能在3月底获得国家发改委批准，则海南的商业性开发土地出让将会在届时“解禁”。而海南“限地令”解禁之时，新的土地供应有可能引导海南新一轮开发格局。
一线海景房或将不再开发
推进国际旅游岛，却掀起地产爆炒，这是现实。
在期盼国际旅游岛的日子里，海南房地产无疑是最受益的。海南地产界人士表示，以海口市海甸岛的地产项目为例，两三年前拿地的楼面地价不过1000余元每平米，但如今房价已经涨至近万元每平米。
在海南，一线海景房最为受益。从三亚度假归来的深圳游客介绍，亚龙湾某楼盘房价涨到了12万元每平米。
但是草案已经对一线海景房发出了禁令。草案强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)，岸线土地由省土地公司统一进行一级开发，后按照每年新增岸线不超过2%的比例进行招拍挂。
禁令还包括，所开发的项目必须符合《规划纲要》，按照“项目带土地”的原则，经过省旅游规划委员会规划审批后进行项目开发，距离最高潮位线2km以内建筑物不超过30m，滨海旅游区绿地率大于60%，容积率小于2.0，建筑密度小于30%。
知情人士担心，如此规定可能造成一线海景房的房价继续暴涨，这也可能是规划草案迟迟没有露面的原因。
《总体规划》(草案)显示，海南将“使房地产业成为海南省的支柱产业”。
但是面对高不见顶的房价，海南省省委书记卫留成坦言，面对国际旅游岛获批后的海南房地产热潮，无论是在心理、法规及规划等方面，海南的准备都欠充分。
“强岛富民是国际旅游岛建设的根本出发点。”1月26日，在海南省“两会”期间，面对日益高涨的海南房地产热，卫留成如是表态，“至少在未来30年内，房地产都是海南的支柱产业。但如果海南人民的生活依然贫穷落后，那就背离了国际旅游岛建设‘富民’这一出发点，意味着国际旅游岛建设是项失败的事业”。
如何实现“强岛富民”？《总体规划》(草案)为未来这个国际旅游岛定下了地产布局。
草案规定，将旅游度假的一线土地主要开发建设酒店，购物场所，不夜城、酒吧等娱乐场所，文化体育展馆等满足公众消费的经营服务类旅游房地产项目，二、三线土地主要开发建设景区住宅(风格别墅)以及度假长居型地产。
从空间布局看，旅游地产和商业地产将形成三大圈层、南北两极和东西两翼。
三大圈层。即海岸圈层，房地产重点发展区；台地圈层，房地产适度发展区；山区圈层，房地产限制发展区。
南北两极。以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展。
东西两翼。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊；西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊。
但政策的尴尬却在于，一方面要适当遏制爆炒地产，另一方面却又为炒作提供了各种方便。
为了促进海南旅游地产和商业地产发展，《总体规划》(草案)在购房入户政策上，建议降低外籍人士购房的门槛，取消限制办理居住证，推动开展房地产信托基金试点。
分析人士表示，海南，特别是三亚的住房产品结构比较特殊，多数是岛外购买者用来度假的，将其看做投资也可以，将其看做自己的度假居所则是自主性需求。这一类商品房的开发具有移民性质的特点。如果海南省降低入户标准，无疑对海南省商品房空置率一直较高的状况有所改善。
疯狂的房价
“疯狂的背后就是泡沫。”面对着节节攀升而又高不可测的房价，李宏依旧在享受着泡沫背后短暂的喜悦。
1993年的地产泡沫似乎又在重演。通过稍微灵敏的嗅觉，李宏在09年初已经出手拿到一套“国际旅游岛”的“概念房”。如今，通过几个月的时间，仅仅通过抢占买房预付定金再转手高价出让的手法，李宏用赚取的资金在海口又高价拿下一处房产。
其实早在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布之前，海南楼市已经持续高烧。
以2009年12月为例，国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，三亚以5.1%的环比涨幅排第一，海口以3.3%排第四。而搜房网提供的最新数据显示，海口商品房销售均价已经达到9110.03元／平方米，三亚的均价几迈万元大关。与此同时，琼海、博鳌等海南省内城市的新房均价相比2009年初，也涨了近1倍。
其实在高烧之前，海南楼市已经预热许久。
2008年，海南省全年房地产开发投资189.31亿元，增长48.4%。2009年，海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和为317.17亿元。
作为“国际旅游岛”的开局之年，海南省房地产依旧昂首阔步。海南省住房和城乡建设厅有关负责人透露，2010年房地产行业开发投资计划完成330亿元，同比增长15%；商品房施工面积将达到2500万平方米，同比增长25%，其中商品房新开工面积将达到900万平方米，同比增长13%。
在1月29日闭幕的海南省两会期间，海南省省委书记卫留成表示，海南“十一五”期间的重点是打基础，“十二五”初期是快速发展的准备阶段，而“十二五”中后期则有望进入快速发展期。要实现“快速发展”，单就GDP而言，年增长速度不能低于14%或15%。
被卫留成视为国际旅游岛建设注入了强大的发展动力的海南把2010年GDP增速定为10%以上。
博彩业的突破
值得一提的是，草案对海南发展博彩业较此前的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》有了进一步突破，主张开发合理的有中国特色的博彩项目，用疏导的方法满足人们娱乐和消遣的需求，吸引大批境外高端游客来海南休闲度假、娱乐和消遣，带动旅游业、娱乐业的发展。
而在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的表述中只称海南可以试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。
这意味着，外界备受关注的“赌场”并非不可能存在。
记者在飞机上遇到了两位澳大利亚某公司的人员，据他们介绍正式来海南考察建设赌场的可能性。
除了博彩业之外，建设海南国际旅游岛，是国家的重大战略部署，规划草案在政策、资金、项目安排等方面非常详细。
如在投融资政策方面，将按照西部大开发政策；发行旅游企业支持债券。根据国家关于企业债券发行的规定和办法，鼓励和支持符合条件的海南省旅游企业发行企业债券。
在财税政策方面，将研究制定在海南境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策实施办法，上报国务院批准执行。积极引进大型免税集团和大型商业公司建设、经营免税店。
其他配套政策还包括，在海南省金融机构开展景区经营权和门票收入等质押贷款业务。
0
海南官员称房价极限每平米27万 开发商表示有点难以接受 合理的极限价位在每平米17万左右”
0
有望入选2010年度雷人语录，年底看房价
0
我靠，这生意做的，这戏演的，啧啧
0
海南官员称房价极限每平米27万 开发商表示合理
－－投机商表示未来还有估值提升的空间。
0
即便做戏也应该认真点，别太赤裸裸了
“海南官员称房价极限每平米27万 开发商表示有点难以接受 合理的极限价位在每平米17万左右”
这样给人感觉起码经过了一系列的推理论证
0
海南官员称房价极限每平米27万 开发商表示合理
-------
很幽默。
1
评论(10)
收藏
展开
