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作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-2 15:39:00
本人之前发的很多帖子，从不同的角度对中国房地产的现状进行了分析，有些网友由于未能看完本人的全部帖子内容，仅根据个别帖子表面上的不同就作出了本人“思维混乱”的结论，为了澄清事实，解答部分网友的疑问，特再次重申本人的一些基本观点：
其实我的观点始终如一：“加息加税政策不能降低房价，反而会加重普通购房者的负担”。所有的论题都是根据这个论点而展开。
一、中国二手房房价的总体趋势必然下跌，这是由70年使用权的特殊国情决定的。当然，如果继续实施提高交易、保有成本等的措施（如开征房产税、二手房交易税、提高贷款利率等），则二手房的下跌趋势可能会被人为延缓。
二、加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。一个显而易见的事实是：炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房，那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。又假设该措施能炒房者暂时退却，使房价下跌，直到降到老百姓能买的起的程度，但问题来了，既然普通百姓都买得起了，炒房团不是更加能买得起吗，房价不是又很快被拉升了？
所以说，要从根本上降低房价，以“抑制需求、打击投机”为思路的“加息加税”政策是行不通的。
降低房价的根本解决办法是扩大供给，降低成本，鼓励竞争，压缩政府和开发商的利润（包括巨额的内幕交易费用）。
三、在中国土地垄断和官商勾结的基本国情下，“加息加税”措施不仅不能降低新盘价格，反而有可能进一步拉抬新盘房价，同时加重已购房的普通百姓的负担，使未购房者更加难以买得起房,本来部分穷人可以通过购买廉价的二手房解决住房问题，但加息加税措施将使他们买廉价二手房的希望成为泡影，要么咬牙购买昂贵的新房，要么只有终生不买房。
四、已购房者和未购房者（所谓的“多方”和“空方”）其实并不是对立关系，他们其实都是普通百姓，他们的角色是可以互相转变的，多方的对手不是空方，空方的对手也不是多方，他们唯一的区别是：一方已经承受了高房价，而另一方由于不愿意承受过高的房价正在观望。但真正能令多方利益受损的不是空方，能使空方利益受损的也不是的多方，真正能给大家的利益带来重大影响的其实是某些掌控大权和大量社会资源的官商集团，正是他们，从一开始就不断地恶意拉抬房价，不断从中牟取暴利，只有他们，才有能力操纵房价，才是中国房价畸高的罪魁祸首。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-7-2 16:05:00
很久以前，有一个小山村，山上有只老虎异常凶猛，吃人无数，后来终于被人抓起来了。大家就聚在一起商讨如何处置它。
“杀！”所有人都这么说，大家都认为老虎罪恶滔天，必欲杀之而后快，但在如何处死它的方式上却发生了分歧。
有人说要用刀砍，有人说要用棒杀，还有人要把它吊死.....正在大家争论不休的时候，一个陌生人的声音出现了：“我主张撑死它”！
这个陌生的志士虽然大家以前没有见过，但看上去慈眉善目的，而且声音洪亮，充满正气：“这只老虎太可恶了！村民们太可怜了！！我一定会帮大家相出一个最好的办法处罚它！大家看我的吧！”然后，志士自我介绍说他叫“容宪易”，曾经在“村外生活多年”，是处置老虎方面的“专家”，而且就生性爱为老百姓打报不平，从不计较个人得失。然后，他滔滔不绝论证了为什么不能用刀砍棒杀的方法杀死老虎，说是可能会遭到冤魂索债，会害死全体村民等等，只有他的方法是最安全最有效的，还列举了一系列如何撑死老虎的方案及细节。总之，用他的方法处死老虎，肯定没错的！
大家被“容宪易”的凛然正气和一心为民的诚意所打动，而且既然人家是“专家”，自然有不凡之处，就放心让这位志士进行杀虎计划。
村民们哪里知道，这位所谓“志士”原来是狐狸精变的，其实是老虎的死党，这次化身为人形，就是要打着杀虎的名义来救老虎的！
接下去发生的事情大家可以想象，容宪易要求村民每家每户每天都要提供上好的猪牛羊肉，用来“撑死”老虎，大家纷纷表示支持！不过其中有个村民比较聪明，不支持这种做法，但马上遭到其他村民的指责：“人家要杀虎，你却不支持，难道你想让老虎活下来不成？”聪明人只好禁声。
老虎当然知道狐狸精的诡计，心照不宣，配合默契。“撑死老虎”的措施刚一实行，老虎就猛吞几只肥牛，然后装模作样地大呼“啊呀，受不了啦，不行啦！”一副行将就木的样子。村民看到这种情况都很高兴，以为撑死老虎的措施真的发挥效力了，就欢欣鼓舞地奔走相告：“老虎就快死了！”
但过了几天，老虎就是不死，聪明人又提出质疑，容宪易就大肆宣扬说：“不要着急，老虎就快要被我撑死了，快不行了，大家再耐心等几天，老虎一定会死的！”，又等了几天，老虎不仅没死反而更精神了，有部分村民忍不住了，容宪易看势头不对，就急忙对大家说：“这说明我们的措施还是太温和了，看来需要下猛药才行！必须加大撑死老虎的力度，老虎食量太大，按照现有的力度，很难撑得死，看来每家都必须加大生肉的供应量才行！”这时，就听到那个聪明人又嘀咕说：“老虎一直活得好好的啊，根本没有撑死的迹象，这办法灵不灵啊？”，容宪易听到后勃然大怒，吼道：“那个谁谁谁，你胡说什么？大家都说老虎快死了，你偏说它活得好好的？你究竟什么用心？你和老虎究竟什么关系？我看你就是虎托！！”众人一听这话，群情激愤，对刚才乱说话的人怒目而视，甚至有人要对他拳脚相加，聪明人见势不妙，只好灰溜溜地逃掉了。
从此，山村里再也没有人反对容宪易“撑死老虎”的措施了，老虎就这样天天被好肉供着，连捕食都不用了，暗地里笑开了花！不仅一直没死，反而长得越发膘肥体壮，还生了好几只虎仔，总食量愈发惊人。而容宪易白天人模人样的，一到晚上，就原形毕露，跟着老虎一起大块朵颐，好不痛快！最惨是村民，他们宰杀了所有的牲畜，甚至不得不供上自己的儿女血肉，用于“撑死”老虎，生活过的越发困苦，度日如年，但他们都默默忍耐着，因为他们相信：“只要再耐心等几天，老虎就一定会死的，一定会死的，一定会死的……”
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-3-31 11:48:00
逻辑死结：关于房地产税的几点疑问
文章提交者：二十二画生 加贴在 经济风云
逻辑死结：关于房地产税的几点疑问
近日，随着财政部官员的表态，房地产税成为人们议论的焦点。笔者认为，在我国内地征收房地产税应该慎之又慎，因为在目前来看，房地产税至少存在以下几点疑问难以解答。
第一，房地产税向谁征收？是向房产所有者征收，还是向土地所有者征收？这一问题看似简单，但实质上却是房地产税的要害所在，甚至构成房地产税的逻辑死结。
在土地私有的国度，存在房产从属于地产的物权关系，所谓的房地产税或者“物业税”基本上等同于“地产税”，房地产税作为财产税从而成为一个普遍实施的税种。但我国的情况完全不同——商品房用地全部属于国家所有，私人只能拥有土地最多70年的使用权和房产的所有权。这种房产和地产分离的物权关系使房地产税陷入逻辑悖论：征收房地产税的核心依据在于，土地升值带来了房产的升值，按照谁受益谁付费的税收公平原则，房产所有者应该纳税，但问题是，土地的升值仅仅是国家或者政府财产的升值，如果房产所有者没有把房产出租，土地升值不会给房产所有者带来任何收益。需要注意的是，在最多70年的土地使用期内，房产所有者不但没有享受到任何收益，其房产的价值反而在不断折旧过程中，所以房产所有者实际上只是一个70年的长期租住者而已。显而易见，向房产所有者征收房地产税，难逃“名不正”之嫌！而向土地所有者征收则属于政府向政府征税，实属荒唐！
第二，房地产税的征收将刺激还是抑制泡沫？
有人认为房地产税一旦开征，以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这既有利于遏制政府为求财政收入而卖地的短期行为；也有利于降低房价，从而抑制泡沫，保证房地产行业健康、持续的发展。但现实不会如此简单。因为开征房地产税后购房者的购房成本似乎会降低，但开发商的开发成本则降得更直接、更明显，甚至几乎无成本。这样，开发商可以更为从容的囤积更多的土地，在房子供求双方的谈判地位上消费者将更为弱势，房价可能不但不会下跌，反而可能出现税征了、房价更上涨了的“房地产黄宗羲定律现象”，房地产泡沫不降反升。
第三，房地产税的征收能否有助于解决或者缓解民众的住房问题？
通过开征房地产税调控房价的初衷是好的，但是由于房地产税的调控对象是消费者，其对民众的住房问题的影响并不乐观甚至是悲观的。首先，房地产税的征收可能使大家“养不起”房子。房地产税是随着土地房产的增值而水涨船高的，那么对于多数人而言，购房的门槛似乎低了，养房门槛却高了。许多人终其一生所有可能买的起房子，却可能会养不起，而“养不起”最终将变为“买不起”。其次，房地产税征收将使房租猛涨。一方面，房地产税使更多人买不起房子，但这部分人的住房需求却并没有消失，他们必然转向租房，租房的需求增加；另一方面，物业税使购房出租者所负担的成本增加，很多人将退出这个市场，租赁市场的供给下降。在这种供需的双向错动之下，租金必定节节高升。
显然，存在上述疑问的房地产税如果贸然实际征收，带来的恐怕不仅仅是福音。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-3-29 14:36:00
加息和开征房产税将彻底断绝普通民众的买房梦！
央行提高房贷利率，财政部征收房产税，据说可以抑制需求，从而降低房价，但其本质上都是进一步增加购房者的购买成本，使普通民众的买房梦变得愈发遥不可及。
因为，老百姓之所以抱怨房价过高，实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房，而为了能让大众买的起房，当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。房价仅仅只是购房成本的一部分，老百姓真正希望降低的，是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费。很明显，贷款利息支出是老百姓负担的一个大头，有时利息的总和几乎超出房价本身，而各种税费的负担也不轻，如果按照财政部的说法，征收房产税已成定局，那么购房者将必须终生缴纳房产占有税，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房成本更是高得惊人。
且不说提高房贷利率和征收房产税是否真能降低房价，即便是按照某些御用学者的估计，房价真的有所降低，但与此同时，老百姓需要负担的利息和税费却增加，老百姓的总体购房成本不仅没有降低，反而会进一步上升，老百姓将更加买不起房，这难道就是政策制定者的初衷吗？
更何况，提高贷款利率和征收房产税也根本无法降低房价。所谓通过抑制需求来降低房价的是说法是完全错误的。这是因为，住房并不是象某些人所宣称的那样，是“可有可无的奢侈品”，住房恰恰是人民正常生存的必须品。衣食住行乃人类的基本需求。没有房子，难道让大家都睡大街吗？都去租房？谁喜欢过寄人篱下、颠沛流离的生活？任何生物都有属于自己的的小窝，这是赖以生存的前提，更何况人呢？所以，对房屋的需求，完全是刚性的，它是仅仅在“食”之后“行”之前的生活必须品。人们可以暂缓购买房屋，但对房屋占有的需求乃是不可阻挡的天然本能，也是人类的最基本人权。所以，不管购房成本提高多少，为了维护正常的人类尊严，人们最终还是会咬紧牙关去买房，这就和一个饥饿的人可以用黄金换粮食是一样的道理。所以，人民住房的需求是不可能抑制住的，这种需求可能会被强行推后，但绝不可能消失，积累到一定程度，最终还是会爆发出来，这也是房产商敢于肆无忌惮地炒高房价的一个根本原因。所以，所谓“通过提高购房成本抑制需求来降低房价”的说法纯属无稽之谈！
这次提高贷款利率和征收房产税还有一个借口，那就是“打击炒房”，这更是一个不堪一击的论调。谁都知道，真正的炒房大户大多资金雄厚，用不着贷款，即便有贷款，投机者也基本都是快进快出，打的就是短平快，房子在手里超过两年就差不多是极限了，你利息提的再高，对他来说影响甚微。基于同样的原因，房产税对他们来说也基本毫无影响。因此，提高贷款利率和征收房产税的打击对象，只能是真正需要住房的普通老百姓。
退一万步说，就假设这次提高房贷利率和征收房产税真的导致房价降低了，那也不过等于将原先属于房产商的那部分利润挪到了央行和财政部，表面上房价似乎降了，但老百姓的购房成本不仅不会有丝毫降低，反而还会进一步上升，这对于未购房的老百姓并无任何实惠可言。同时，由于房价下落，而贷款利率升高，开征房产税，导致原先贷款购房的普通百姓也将遭受重击。
总而言之，在这场游戏中，不管是否已经买房，所有的普通百姓都是输家，央行和财政部本身才是真正的赢家。
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