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作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-24 11:16:00
任何时候都有很多买不起房的人，都有很多人希望房价下跌，如果“加息降房价”的理论成立，那么央行任何时候都有足够的理由加息，这个理由是冠冕堂皇的---为了降房价，为了让更多人买的起房。
因此，所有的贷款购房者，只有乖乖地引颈就戮，利息涨的再高你也不敢抗议，你抗议你就是炒房团，就是投机分子，就是妨碍别人买便宜房。
就这样，一批又一批的购房者在旁观者的喝彩声中陷入万劫不复的境地，而那些旁观者终究也是要买房，他们同样会被别的旁观者所喝彩，同样的故事会不断重复上演，最后所有的普通百姓都难逃一劫。在这场“杀猪吃肉”的游戏中，唯一的赢家只有吃得脑满肠肥的银行。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-21 17:55:00
以“抑制需求”来降低房价对我们来说是毫无意义的。
房价如果因为需求被抑制而降低，同样也会因需求激发而重新高涨。要知道，需求并不是消失，而是被强行推后了。可以这样假设：我们所有人都不买房，结果房价降低一半甚至更多。然而我们终究是要买房的，当我们都觉得价位合适准备购买时，需求会在瞬间被重新激活，房价会在极短的时间迅速飙升，我们不可能占到便宜。
所以，真正能直接有效、快速而持久降低房价的方法是扩大供给，而不是抑制需求。通过抑制需求即使能“降低房价”，那也不过是表面上的数字游戏而已，对于我们毫无实际意义。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-15 17:52:00
其实，“开征房产税”的始作俑者恰恰是开发商。一开始并不是说要征房产税，而是开发商说现在政府一次性收齐70年的土地税，对他们来说成本太高，因此他们希望按年收取，这样他们的资金一下子就宽裕很多，对他们的资金运作非常有利。
后来大家就热烈讨论土地税改革问题，媒体打出醒目标题：“土地税改革可以降低房价”，理由是：由于以前需要一次性付清的税费，现在分70年来收，那么在买房的时候，负担就会降低了，虽然以后每年缴税增加，但起码在买房的时候，房价似乎“降低”了很多，因为这其中原先房价三分之一是税，现在这部分成本分摊到70年，房价当然会“下跌”了，而他们提出“税改降价”的理论，恰恰是建立在这样一个理论基础上，即：其实减税才能降价。
但后来又有“专家”说了，以前卖的房子已经收70年的税了，如果以后买房的人按年收取，且每年按照土地增值增加税率，那以后买房的人会觉得吃亏，而且也不好操作。所以干脆另外开一个税种，就是房产税或者称物业税，这个税对所有买房的人都征，这样就对大家都公平了。
大家注意：在这个当中，有人故意偷换了一个概念，那就是把之前所说的“土地税改革”等同于现在的“开征房产税”，以前大家说的土地税分70年征收，就 等于在买房的时候减少了税收成本（至于以后每年征的是否更多还难说），至少在表面上，是可以“降低房价”的，但现在的开征的房产税却完全是另外一个概念，是另行开征的一个新税种，但有人却刻意模糊这两者的概念，借着之前“税改降房价”舆论的东风，大搞偷梁换柱的把戏，大肆鼓吹“开征房产税”可以降房价。
这就是“开征房产税降房价”谬论出笼的来龙去脉。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-13 14:12:00
加息加税最让人恐怖的是它的不确定性，房价再高，相对于加税加息都不算恐怖。因为，房价高，你可以有很多办法对。如：你可以等它降了再买，或者买相对便宜的，小房间，或者买偏远的，或者买旧的二手房等等，但，一旦你买了，就没有什么好担心的了，就可以安安心心过日子了。
但加息加税就不同了，一旦这个潘多拉魔盒开启，一旦加息加税成为一个名正言顺，自然而然的政策，被政府不断使用的话，你就不知道何日有停止的那一天，不管房价是否下跌，只要你买房，那么从你买房的那一天就是你受苦受难受折磨的开始。
你必须一天到晚地担忧下个月会不会再加息？明年会不会再次调高房产税率？这个月的薪水够用吗？能指出不断增加的月供和税费吗？未来利息和税收将高到什么程度？我还能养的起房吗？.....等等等等。
所以说，这种恐怖将是无穷无尽，伴随终生的，比仅仅的高房价不知要恐怖多少倍！！！房价再高，你可以藐视它，甚至可以逃离高房价的大城市，到小城镇买房，可加息加税政策一出，你敢藐视它吗？你逃得出它的手掌心吗？你就是逃到天涯海角，只要你在中国的版图内买房，你就得背上一辈子的税费和利息，而且它们是每年、每月不断增长的，是不受你本人控制的，还有比这更恐怖的事情吗？
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-31 16:22:00
问：为什么你会认为加息加税会使房价下跌？
回答：因为炒房者抛售
问：为什么他们要抛售呢？
回答：因为他们顶不住了，利息税费太高了
问：他们顶不住，普通百姓就顶的住吗？就不怕高利息高税费吗？
答：我们等他们抛到一定程度再买，那时房价跌了，所以不怕。
问：但那时房价便宜了，普通百姓都买的起了，炒房者不就更加买的起了？普通百姓都不怕30年的高利息高税费，炒房者会怕2-3年的高利息高税费吗？你认为普通百姓会比他们更有资金实力，动作更快吗？
答：.......（抛砖引玉，大家请继续）
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-31 15:27:00
关于“加息降房价”的奇怪悖论
有一种说法是：加息可以降低房价，但同时又不会对普通贷款购房者造成太大负担。
但问题来了，既然加息对普通贷款购房者都无法造成太大负担，又何以对炒房者造成压力呢？既然无法对他们造成压力，又如何能逼迫他们抛售呢？
而如果要达到让炒房者抛售的效果，那就一定得让他们痛，但他们都觉得痛了，普通贷款购房者就不痛了吗？
不要说什么一加息“炒房者利息会增加多少万”，而“普通贷款购房者利息只会增加几百块”，所以对“加息对炒房者的影响要远远大于普通购房者”之类的低智商的话，要知道，资金实力一百万的人损失一万与资金实力1万的人损失100，其损失比例是完全一样的，甚至可以说，即便是损失比例相同，后者的“心痛指数”也要远高于前者，因为谁都知道：穷人的钱更珍贵！！
而且，这里的普通购房者不仅指已经买房的人，也包括未来的购房者，即现在的无房者，因为只要你贷款买房，就必然要承受高利息之痛，我们可以假设，假如你觉得房价合适了，买的起了，也感觉不到高利息的痛，可以动手买房的时候，那么炒房者会和你有同样的感觉，他们没有理由不出手，那么房价肯定将立即飙升，所以你根本不可能有买到低价房的机会。
这样一来，悖论出现了：降房价本来是要减少购房者的负担，而加息要么无法降价，而一旦达到要降房价的效果，则必然同时让普通购房者的负担更重。
-----号称为了降价，为了减负的政策，到头来最终效果却是给普通百姓带来更重的负担。这显然是一个很滑稽的事情。
由此我们不难看出：加息不可能降低房价，“加息降房价”的理论基础从根本上就是错误的，完全是一个逻辑死结，是一个不可能实现的悖论。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-30 14:05:00
房地产税前景预测 专家测算:安全税率为0.8%
news.longhoo.net 2005-4-1 10:16:49 推荐本稿 短信订阅
【龙虎网讯】有消息说南京将是继北京、上海之后，开征房地产税的第二批城市。在房价居高不下的今天，老百姓对房地产税这个陌生的名词怀有渴盼，又抱有一份疑虑。随着央行两次个人房贷利息上调，买房养房成本的悄悄增加，使踏踏实实过日子的老百姓神经为之敏感。那么，当房地产税进入房地产市场之后，普通老百姓买房养房的成本会发生怎样的变化?施行房地产税后，购房者的承受能力如何?记者请专家就此算了一笔精细账，为已购房者和未购房者提供参考与借鉴。
理论:安全税率是如何测算的
房地户税税率多少比较合适?国土资源部土地勘测规划院曾委托南京大学城市与资源学系以假设开征法进行了测算，该系博士生导师黄贤金教授调查测算房地产税税率为0．8％。其假设前提是：开征房地产税后，为保证政府财政收入不减少，数据以土地出让金及拟与房地产税合并的税费为税基进行测算。
税率为0．8％时，虽然政府的利益有了保证，那么老百姓的利益呢?黄贤金教授认为，这需要测算居民家庭税负变化，以家庭为单位，并依据家庭收入房价比进行测算。设房地产税年税率r=O．8％，物业现值为V，根据我国目前的情况，收入房价比(用R表示)在1：6至1：8较为合理，则家庭年收入(I)为V／6-V／8。
房地产税税负=(当年不动不财产税征收额／当年家庭纯收入)x 100％=Vx r÷(Vx R)=r／R
按照收入房价比1：6-1：8计算，在不动产财产税率为O．8％的情况下，房地产税税负占家庭年收入的4．8％-6．4％时，可见，具有一定的承受能力。黄教授认为，对于居民来讲，实际承受的不动产财产税税负可能更低，这是因为：一是政府可能仍然会有部分来自土地出让金的收入，从而房地产税税率可能低于O．8％，二是除了居民外，企业等部门将是房地产税的主要纳税主体，从而也将可能降低居民的实际税负，使居民税负能够实现低起点运作。
实例:买套房子得花多少本钱
房地产税开征能否平抑房价?专家学者们对此观点不一，目前主要有两种见解。
观点一：房价取决于市场供求关系等许多因素，不能说房地产税开征就能降低房价。但是，如果房地产税征收面广，涉及城市、农村的居住用户、经营性和非经营性房地产等项目时，房地产税税率可以处于0．2%～0．5%(假定维持不变)这样一个低水平之间。
观点二：房地产税税率为0.8%（假定70年维持不变）。
根据这两种观点，房地产税开征后，人们买房究竟得花多少钱呢?我们以下面一个实例向读者说明。/何先生看上了城中皇册家园一套116平方米三室两厅的房子，该楼盘现在均价7000元／平方米，总价是是116x7000=812000元。
总价 年税率 70年应征税 合计
观点一 812000 0.20% 113680 925680
观点一 812000 0.50% 284200 1096200
观点三 535920 0.80% 300115.2 836035.2
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大家看到没有，如果按专家建议的0.8%的年税率， 总价535920元的房子仅房产税就需要交纳300115.2 元！！！！！
而且不知是什么原因，这篇文章并未对812000的那套房子按照0.8%的年税率计算，只计算了50多万的那套。有心的人不妨可以算一算！
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-18 13:43:00
有人说,央行禁止买卖期房是为了提高住房质量，提高开发商的进入门槛，从而淘汰一批中小开发商，保护消费者利益。我不能苟同这种观点。
靠提高门槛来保护消费者利益，看似有理，实则缪矣。
假如哪一天有关部门以保证某商品的质量为由，把大批生产该商品中小企业取缔，而只保留极少数大型公司垄断市场，那么该商品价格会不会上涨？
最近的油荒就是一个典型的例子，在中石油、中石化的垄断经营下，全民都受到要挟，油价必须不断攀升，否则他们就断你的油？你有什么办法？而以前有大批社会加油站存在的时候（现在这些私营小油站基本已被中石油和中石化全部吞并），他们无法垄断市场，是断断不敢如此任意胡来的。
中小私营油站固然可能有假冒伪劣问题的存在，但如果没有这些小油站的竞争和制衡，市场完全被大石油公司垄断，那么消费者面临的将不仅仅是劣质油的问题，而是根本加不到油的问题了。以前你觉得小油站品质不好，你可以不选，如果你囊中羞涩，但又急于用油，即便质量差点也可以忍受，但现在消费者连选择的权利都没有了！这次的大油荒就是一个活生生的案例！！！
房子也是如此，小开发商的房子质量可能不算好，但它可能价格便宜，对于要求不是太高的穷人来说，也可以作为一个选择，最重要的是，它制约了大公司房价的攀升，因为人们自然会比较，凭什么你的价格就比人家高一大截？你到底好到哪里去？在这种情形下，大开发商迫于竞争压力，势必不敢随意涨价。
而一旦中小开发商被各种人为设置的门槛赶出市场，大开发商没有了低价竞争者的压力，就可以肆无忌惮了。到那个时候，别说它价格高，即便是价格高的同时质量也差，你又能奈何？你有别的选择吗？谁又能保证大开发商的房子就一定质量好呢？
其实，任何人为提高房地产开发门槛的做法都是在变相拉抬房价。房屋质量的提高是在正常的市场竞争中优胜劣汰，自然实现的，它不能依靠人为提高行业门槛来解决。
央行建议禁止期房销售，这无疑是提高了房地产开发的门槛，部分实力不济的小开发商可能会资金断裂，甚至可能破产。但作为消费者，我们应该明白，开发商数量减少，市场资源被少数大型开发商垄断，对我们来说并不是件好事。
也许（仅仅是也许），房屋的质量上去了，但更多的可供选择的低价房消失了。更何况，在市场垄断的状况下，价格高并不意味着质量也高。
真正能降低房价的办法是降低房地产开发的门槛，鼓励中小开发商参与竞争，只有竞争对手多了，市场实现充分竞争，才有可能出现“价格大战”，房产价格才能被拉低。否则，大开发商对市场的控制程度越高，价格同盟越容易建立，房价就越坚挺。
因此，任何人为提高开发门槛的做法对于大型开发商都是有利的，都是在帮助他们清除竞争对手，实际就是在变相拉抬房价。
就像买衣服，有些人就喜欢买地摊货，当然他们也知道那些衣服质量不高，但图的就是便宜啊！更何况，在地摊上淘出物美价廉的好衣服的也大有人在。
如果把那些地摊货全部封杀，你再想买便宜衣服，上哪找去啊？只好买贵的了。但贵的是否就一定质量好呢？不一定吧！但衣服总体价格上扬是一定的了。
中小开发商、期房就像那些地摊货，也许他们的东西不怎么让我们放心，但起码给我们提供了更多的选择，加大了供应量，货比三家不吃亏。而一旦大量的中小开发商被淘汰，期房完全禁止销售，地摊货都没有了，那我们唯一的选择就是买高价的“精品”了！
但是不是人人都必须消费“精品”呢？谁又能保证那些所谓的“精品”是真正的精品呢？
比如作为我个人来说，出于规避风险的考虑，以我保守求稳的性格，我可能会觉得买现房比较稳妥。
但从另一方面说，期房价格比较低，而且加大了市场的总供给，对于平抑房价是有好处的。而消费者是否选择期房，要根据各人的不同情况和需求而定，不能一概地说好好和不好。
所以，央行强制性地要求禁止期房，表面上是维护消费者利益，实际是剥夺消费者的选择权，人为缩小了市场房产的供应量，短期内势必将拉升房价，长期看将打压、排挤中小开发商，使大开发商的垄断地位得到进一步加强，更有利于房价长期在高位维持甚至不断拉升。
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作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-12 11:36:00
加息加税究竟能否降低房价？
我的观点很鲜明：加息加税不可能降低房价，只会进一步增加普通购房者的负担。
理由如下：
论点一、其实减税才能降价，加税只会导致房价进一步上升。
1、最现实的例子：关税壁垒。国家为保护国内汽车工业，对进口汽车征收100%的关税，因此进口车价格居高不下。而随着中国加入WTO，关税也逐步下调，与此同时，进口车价格也随之明显降低。随着进口车价的降低，国产车价格也开始大幅度下滑。
2、一件商品，本来卖10元可以回本或盈利，如果再另外征税如（征10元），那么他就不可能只卖10元，因为如果再卖10元就会血本无归，那还不如不买。在这种情况下，任何一个理性人唯一的选择就是涨价，而且一定要涨到20元才可能回本或盈利。
3、杭州、南京等地实施二手房营业税以来，都导致本地房价进一步迅速飙升。
4、建设部政策研究中心主任陈淮自己承认：“比如对非普通居民住房征收营业税，必然导致这部分住房的买方价格上涨，而不是下跌。”
以上均说明，加税必然提高商品价格，而减税才可以降低商品价格。
论点二：对二手房征税无法降低房价，反而会进一步拉升新盘价格。
对二手房的征税措施实际是提高了二手房的交易成本，打击了二手房市场，这对新盘市场是一个利好，等于清除了其最大的竞争对手，从而保护了新盘市场，对开发商拉抬新盘价格是十分有利的。因此，对二手房征税不仅无法降低二手房价格，反而会进一步拉升新盘价格。
论点三、“抑制需求”来降低房价的思路是错误的，加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。
1、炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房，那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。
2、又假设该措施能炒房者暂时退却，使房价下跌，直到降到老百姓能买的起的程度，但问题来了，既然普通百姓都买得起了，炒房团不是更加能买得起吗，房价不是又很快被拉升了？
3、部分投机者可以消灭，但资金不会被消灭，市场上永远都有富余的资金，一批投机者消灭了，另一批投机者裹挟着资金会卷土重来。
4、当政策强硬到能迫使所有投机者撤出的程度（如利息极高、税收极高时），那么普通百姓自然更加不敢涉足，而一旦政策有所松动，老百姓都敢于购买时，那么炒房资金当然更加敢于买进了，而且他们会比普通百姓动手更快，在普通百姓还未反应过来之前，房价势必会在短期内再次飙升，普通百姓不可能占到便宜。
5、就像通过禁止大家吃饭来降低粮价一样，大家要求粮价降低的目的就是要吃饭，你反而通过不让大家吃饭来降低粮价，这种逻辑是荒谬的。正确的方法是扩大供给，而不是抑制需求。
6、房价高企的最初原因并不是“投机”造成的，投机现象的出现只是房价不断攀升的结果，而不是原因。而这一波房价的大幅度攀升实际是土地高价拍卖的结果。地价接连翻翻必然导致人们对房价有更高的心理预期。
7、通过提高购房成本的办法并不能打击投机，因为，房价上涨本身就是提高购房成本，炒房者连房价上涨都不怕，还怕增加的那些短期的税收和利息吗？
8、炒房者都是做短线，短期的利率上涨和税收对他们影响不大，但真正购房自主者是要长期使用住房的，长期的利息和税收增加对他们的影响非常巨大。
9、永远都有没房子的人，永远都有人盼房价下跌，当我们能买得起房的时候，就代表所有人都能买房了吗？肯定不是，肯定还会有大批买不起房等待房价下跌的人，如果政府始终以这个借口来对已买房者提高贷款利率和开征房产税，我们又该怎么办？按照这种逻辑发展下去，实际所有的普通百姓都难逃一劫。
所以，以提高购房成本、打击购房者的办法来“抑制房价”，这个思路根本就是完全错误的，它所能产生的唯一后果就是普通百姓造受更种的盘剥，政府部门继续聚敛巨额社会财富。降低房价的根本解决办法是扩大供给，降低成本，鼓励竞争，压缩政府和开发商的利润（包括巨额的内幕交易费用）。
论点四：加息不会降低房价，反而会进一步拉抬房价
1、加息对房地产投机者影响不大，他们本来就是赚短差，利率变动只对长期投资有较大影响。
2、由于贷款利率增加，直接导致房地产大宗贷款风险加大，新的、实力较为欠缺的地产商不敢贸然进入。地产行业由于缺乏新鲜血液加盟，地产商之间的竞争削弱，大财团的垄断加剧，对价格的控制力增强。
3、利率增加使原有房地产商也不得不缩小投资规模，直接制约了新楼盘的开发数量，致使空置房面积减少，有效供给急剧降低，现有楼盘日益紧俏。
4、由于加息提高按揭成本，会促使部分本来有能力消费高档住宅的人群被迫选择中低档住宅，导致中低档住宅需求旺盛，价格提升。
5、由于利率的增加，现有房地产商的资金成本增加，必然会有一部分转嫁给消费者，这也是促使房价持续上涨的又一动因。
6、提高贷款利率使得普通购房者的住房持有成本增加，如果他要出售住房，这部分成本会累计在价格之中，导致房价上升。
所以，综合来看，加息不但不会抑制房价，反而会促使房价进一步攀升，房地产泡沫进一步扩大。
论点五、上海的“房价降低”只是特例，其他地区依然继续上涨。
1、上海房价本来就过度虚高，降低一点并不困难；
2、数据未必完全真实；
3、即便真的降低，那也是政治高压下的结果，并不是加息加税造成的。
论点六：真正应该降的不光是房价，而是整体购房成本。
1、老百姓之所以抱怨房价过高，实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房，而为了能让大众买的起房，当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。
2、房价仅仅只是购房成本的一部分，老百姓真正希望降低的，是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费。
3、贷款利息支出是老百姓负担的一个大头，有时利息的总和几乎超出房价本身，而各种税费的负担也不轻，如果房产税正式开征，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房和保有成本更是高得惊人。那么老百姓即便能买得起住房，也养不起了。
这并不是我们想要的结果。
论点七：新开征的物业税不具有合法性
1、其实房地产税已经缴一遍了
其实你买房子之前建筑商都已经缴一遍了，什么城市建筑税、方向调节税、土地转让税、农田耕地税等，总共是六税一费都缴过了。在洛杉矶房地产税最高是 1.2%，大陆现在上海试行的是3%。大家算一算，50万一个房子，一年就一万五千块，一个月大约一千两百块。百姓买了房子，一个月要交两三千，一下子又额外增加了一千两百块的房地税，老百姓能受得了吗？这对老百姓的压力就非常大了。
2、中国土地不属私人 使用权不应交地产税
中国的土地到现在为止都不是私人的，只有70年的使用权。换句话说我跟中国政府租了70年地皮盖了房子，而且租金是一次交清。这和美国的简易可移动房(mobil house)没有什么区别。在美国你租块地皮盖房子是不交税的，交税的是土地拥有者。按照国际上普遍观点，房屋是属于财产税。房屋脱离土地是不会增值的，房子建完之后70年内会老化的，会折旧。土地是国家的，房屋不增值，土地增值。
附1： 真正能降低房价的若干建议：
一、政府每年从出卖土地的财政收入中拿出至少80%，大量修建经济适用房，以平抑房价，满足中低收入阶层之急需。土地本来就是归全国人民所有，本来就不是政府部门的私家财产，取之于民用之民乃天经地义！
二、用现成的工商管理反暴利条例直接打击开发商，有暴利嫌疑的一律不得发售；
三、降低房地产行业进入门坎，鼓励充分竞争（现在所谓挤压房地泡沫的做法起到的效果恰恰相反，反而维护了大型开发商的垄断地位）；
四、政府部门运作公开化、透明化，接受大众监督，严厉打击拉抬房价的行为。
附二、美国是如何实现居者有其屋的
美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。如《合众国住房法》，就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅
税收实行减免优惠
美国自住房减免税额达2750美元
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天涯有高人.
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