被低估的好股！

600223是一支被低估的好股。

我们于 12 月17 至12 月18 日对ST 鲁置业进行了实地调研,调研信息如下：
在实地调研鲁商置业济南和青岛的楼盘之后，我们依然看好公司未来5 年的成长空间，在不考虑增发的情况下，维持09 年到11 年EPS 分别为0.45 元、0.73 元、1.10 元的判断。
青岛鲁商广场：业已动工燕儿岛项目地处青岛市南区，东临澄海一路，西临燕儿岛路，北临香港中路，南临珠海路。燕儿岛项目占地面积12.22 万平米，建筑面积74.52 万平米，其中，住宅项目建筑面积37.26 万平米，商业项目建筑面积37.26 万平米。该项目公司权益占比75%。
青岛鲁商广场一期占地面积约 40,000 平方米，土地用途为住宅，建筑面积约198,000 平方米，其中回迁住宅50,000 平方米、商品住宅148,000 平方米。
目前，该项目一期已处于打地基阶段，预计 11 年中实现销售。
表 1：周边楼盘售价
项目名称 位置 售价（元/平米）
香港置地 市南区香港中路 89 号27,000
东海路9 号市南区东海西路 9 号31,000
百丽澜庭（BC 地块） 市南区增城路 30,000
百丽澜庭（A 地块） 市南区增城路 25,000
凯悦中心市南区燕儿岛路 8 号28,000
数据来源：兴业证券研发中心
济南鲁商广场：销售超预期
鲁商广场东临泉城公园，西临省体育中心，北靠济南城市主干道经十路，南倚千佛山。该项目占地面积5.92 万平米，建筑面积20.4 万平米，可售面积17 万平米（全民健身中心地上部分替政府代建），公司权益占比100%。
目前，该项目写字楼部分已出售 90%，商铺销售过半，预计10 年年中实现交房。
表 2：济南鲁商广场项目明细
建筑面积（平米） 类别 售价（元/平米）
A 6,000 商铺30,000
31,288 银座商城地上部分12,000
B
17,000 写字楼13,000
15,000 商铺35,000
C
12,000 写字楼13,000
40,113 银座商城地下部分12,000
地下
33,671 车库持有
资料来源：兴业证券研发中心
软实力的提升
近期公司正在进行内部整合，具体措施如下
1、实现分公司管理“垂直化”
以往，公司的分公司以项目命名。早期，这样的方式尚可管理。随着，公司项目持续增加，“扁平化”
的管理方式不利于成本控制。例如，蓝岸国际（青岛）和鲁商广场（青岛）同处青岛，但却隶属不同的
公司管理。未来，公司的项目将以区域进行划分管理。目前，公司已成立北京、济南、青岛、重庆等4
家区域公司。