转帖:地产前景：打两下屁股 还是“亲儿子”

地产前景：打两下屁股 还是“亲儿子”




近来接连出台对于房地产行业的调控政策，包括于国务院常务会议明确要求遏制房价过快上涨势头。政策调控十分必要，有利于行业长期健康发展，从目的和结果上看政策不会改变行业向好趋势。



未来几年房地产行业政策重心将从过去抑制需求转向增加供给上，但由于供给释放需要时间，短期内政策会加强在信贷收紧、打击投资或投机等需求方面控制，信贷操作层面，严格收紧二套房至1.1倍利率可能性较高，首次置业的七折优惠延续也可能交给银行自主。



政策出台是为了抑制目前房价非理性上涨，不会改变行业向好趋势。目前较高的房价是经济快速恢复而利率维持较低水平所致，相对50%的新屋销售面积增速，15%的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观，目前的政策短期内在增加存量供给同时对需求进行一定抑制，有利于平抑房价，但在经济高增长下，在供给有效释放之前，而利率维持在较低水平下政策不会改变行业向上趋势。


料股价调整不超过两成


短期地产板块可能经历两到三周的调整期，但相对大盘跌幅有限，短期调整不会超过20%。



从历史上历次政策调控密集出台后房地产板块的表现来看，在经济向上趋势下，板块一般将经历两到三周的调整期，相对跑输大盘5%至10%；但在政策预期明确，特别是具体政策开始实施后，地产股将重新回到上升通道，且跑赢指数。


【点评】研究员有三点看法要指出：

其一，纵观房地产政策“调控史”，“强力调控”说明房地产企业处于盈利最丰厚的阶段，“适度调控”说明房地产企业处于盈利上升期，“不调控或扶助”说明房地产企业处于盈利下降期。房地产行业大部分时候都处于“适度调控”，很少有“不调控”的时候。因此，不要轻易把“打屁股”的动作当作“脱离父子关系”来理解。

其二，房地产企业盈利程度与宏观经济运行周期密切相关，房地产兴衰与GDP增长是“鸡与蛋”的关系。所以，当抑制“经济过热”时期来临，房地产的冬天不可避免来临。而其他时段，“六月飘雪”显然是不可持续的。

其三，说到底，中央政府不会盖房子，必须依靠房地产开发商。所以，符合政策导向发展的开发商将受到大力扶植。从这个角度，部分二三线房地产开发商具有“先发优势”。