大老哥：五部委的土地新政是一个促涨的政策

大老哥简介：原名程伟明，浙江杭州人，杭州民间楼市名嘴。

我不是一个阴谋论者，但今天五部委的的土地新政我还是认为是一个促涨的政策，是一个保护现在已经囤地开发商利益的政策。

17日财政部、国土部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。很多人认为这是房市调控打出又一重拳。市场的反应也的确如此，今天股市房地产股集体暴跌就是一个明证。今天龙头万科下跌6.03%；保利地产下跌7.48%，招商地产下跌8.97%，浙江广厦，广宇集团，顺发恒业也都下跌9%以上。这是因为所有的股民都把这一政策理解为重大利空。

我在今天早上看到这个消息时就怀疑过这一政策。虽然由于接二连三的房地产调控政策，有可能影响人们的心理，改变人们的心理预期改变，加上房价上涨过快，楼市有可能出现一个盘整期，也不排除短期有下跌，但就五部委政策的实质性内容来说，这肯定是一个促涨的政策。

1：市场价格的短期波动按经济学理论，是供求关系引起的。事实也是如此，凡是供应量大的城市，房价就不会大涨，象石家庄，11月房价是下跌，主要原因也是当地的存量房源太大。五部委的政策，加大进入房地产市场的门坎，把大量的中小开发商拒之于门外，现在象杭州市场上，动不动土地总价就在10亿以上，能一次性拿出50%的开发商少之又少。能一年内付清土地款的又有几家。所以我说2010年肯定又是土地出让量非常少的一年，就象08年一样，直接导致现在市场供应的不足，2011年最多是2012年又可能进一个新的循环的开始。

2：这一政策没有触动现在囤地开发商的利益。因为已经出让，已经和政府签订了转让合同，所以政策不可能溯及以往的囤地。在某种意义上说政策保护了这部分开发商的利益。有报导说：今年三季度末，全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米，其中恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米居第二、第三，万科以2450万平方米居第九。按今年前三季度的销售业绩算，这些房企的土地储备最长可供其开发40年，最少的也可供其开发6年。如果按去年这类“淡季”的销售业绩算，这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。所以新的土地政策对他们没有影响。只要过熬过一段困难的时期，这些开发商又是一个艳阳天。

3：贷款银行和地方政府将继续对已经囤地的开发商采取睁一只眼，闭一只眼的政策，所以囤地多的开发商并不急于把房子开发推向市场，正如国土部资源网分析师王永先所说：尽管看上去从拿地到项目建设再到销售收入，开发商严重依赖银行贷款，但银行在为开发商提供资金的同时，自己也收获了丰厚的利润。“毕竟在房价上涨行情里，房贷是非常优质的产品。但是银行为了自己的利益，在贷款审批中难免存在监管不严，最终导致银行背负极高的金融风险，成为房地产开发商的傀儡。”此外，当前各地的财政收入大量来自卖地，所以，基本上绝大部分地方政府都不会排斥高地价，也不会直击抢地、囤地，对两年不开发即收回土地的规定也只是睁只眼闭只眼。

4：政策将会加剧垄断。提高首付比例后，短期内土地价格可能会有所压低。但也可能出现另外一个后果，就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显，而不利于中小开发企业。现在高价拿地大多是国有企业和有实的民营企业，上市公司。政策的实施有可能出现大企业拿地冲动更旺盛，小企业反而受到遏制的情况，这样就会加剧房地产市场的垄断和大型企业对价格的话语权，并不有利于市场的充分竞争。

我曾多次说过：我看不明白的是每一次房地产价格调控的政策一出台，土地政策总是收紧的，收紧的结果是进一步加剧市场的供求矛盾，一旦时机成熟，房地产价格又会山呼海啸般地上涨。“战术上是打压，战略上是保护”可能就是政策的动机。因为有人知道，在房地产绑架了经济的今天，“跌”－－全完蛋。