人口红利与高房价

零度空间 发表于2009年12月11日 23:09 阅读(0) 评论(0)

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关于房价恐怕已经成了过街老鼠 任何人都可以借这个理由发泄自己潜在的不满情绪 对于社会的不和谐 人民自然有权利发表自我的看法 但看法归看法 有些时候更多表现出来的是一厢情愿 市场结果是各种因素撮合而成的 具有相对的合理性 而人的愿望并不能全面概括到市场各种因素 更不用说 人还有着主观的私心存在呢

有兴趣查了一下中国的人口增长趋势 如下：

国家统计局测算数据表明，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的21％。由于实行计划生育，中国13亿人口日的到来推迟了4年。 庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。 按照目前总和生育率1.8预测，2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。

由上可以看到 中国人口增长趋势在2020年之后才会进入一个增幅放缓甚至下降的结构 而很有趣的是 在各级政府对城市的远景规划中也不约而同地把时间定在了2020年作为一个时间节点 也就是说这一轮中国经济的高速发展将围绕一条主线 这是一个以人口为内需消费基础 城市化发展为表现形式 以房地产为依托的发展和转换结构的经济模式 这样我们就可以很清晰的看到一条主线上的两个支点：人口—房产 目前的中国经济其实就是城市化下的房产经济 人口的兴衰直接影响到房产经济 那么人口增长趋势也足以影响到房产走势 那么2020年左右的房产 就是我们该引起警惕的 回忆一下 这一轮的房产大牛市是否与当年40-50年代那个婴儿出生潮的时段有关呢 那个年代出生的大多都已成为现在社会中坚力量人群的父母 而那个年代正是我们“人多力量大”的基本国策开启了世界有史以来最伟大的人口膨胀 导致在60年后当初那些婴儿的孩子在为房产承受着各种压力

在国家规划的城镇化（出于不想误导地方政府发展成超饱和的高密度的几近瘫痪的高成本城市 其实是城市化的变异）带动内需经济发展的模式下 房地产将作为带动经济的一项重要纲领 所以在人口红利没有消失前 政策对房地产会保持原则扶持态度 而人口萎缩预期的到来 才会促使这种扶持被迫转变 而到那时 也就是世界著名学者所预测的中国超过美国成为世界第一经济强国的时候 所以在这样一条经济纲领面前 个人觉得2020年附近也许才是中国房地产发展至极的时刻 而那时的房地产价格 也许经历了几轮通胀之后 虽然单价未必低于现在 但那时的人们也许反而更能接受

房地产价格的高企的确不利于经济的平稳运行 然而幻想房地产价格出现暴跌来迎合购房族的需求 无异于杀鸡取卵 甚至有人将美国房价收入比来和中国作比较 这完全就是盲人摸象 只知其一不知其二 首先中国的人口基数和国民财富分配的国情导致经济机器一旦开动 不可能采取激进的休克疗法模式 国家承受不起 人民承受不起 政党承担不起 房地产下游的各个产业链更无法承受 只能采取软着陆模式 那么货币贬值或者通胀就是一种合适的手段 其次 中国的人口基数和发展中国家地位决定了 我们还处于需求大于供应的发展中模式 地区发展不平衡 物流输送环节的效率不足 导致生活必需品物价相对发达国家偏高是一种常态 以美国的房价收入比来比较 根本没有可比性 发达国家的物质需求基本达到饱和 经济增长所以才会低迷不前 房价收入比低于中国很正常 再者 美国才3亿人口 比中国整整少了10亿人口 他们的房屋稀缺性更没有中国来的严重 所以世界上的惯例到了中国这个特殊环境都要大打折扣甚至被改变 世界上人口最多将要成为世界经济增长新发动机的国家所形成的经济现象 怎么能用他国的不同一时期发展阶段的现象来解释 是否有古人刻舟求剑之殇呢 所有所说的 并非在为房地产商的暴利辩护 而是在这个特殊的国家 某些现象在还没开始就已经被安排了结局 我们所做的只能是顺应大趋势 衡量自己的能力 量力而行。