深圳房地产：拥有旧工业区的公司将受益（增持）

他们 估计 也有 

大概也有 几千平米

拥有旧工业区的公司将受益
--对《深圳市城市更新办法》的再解读
Nov-2009
谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。 2 / 4
《深圳市城市更新办法》将于 12 月1 日起正式实施。该办法中所称的城
市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更
新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以
及拆除重建类更新。
所谓功能改变类城市更新即改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改
变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构的更新。
根据该办法的规定，功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先
满足产业转型升级的需要。实施功能改变类更新项目的土地使用权人应当向
市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续。市
规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出
让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关
规定缴纳地价。
功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：改变功能的原
有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地
价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准
计算的地价；改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使
用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励
发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按
照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营
性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权
使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期
限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功
能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府
关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳
地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转
让的有关规定。
我们的分析：
我们认为该《办法》的一个非常大的突破在于：鼓励权利人自行改造。同
时属于城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式转让，而不用一定经过
招拍挂的方式。
根据这一原则，最直接受益的公司应当是，原先就拥有一些的旧的厂房、
或旧工业园区的公司。如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的
功能，改做商业开发，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理
规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交地价即可。
对于这些公司来说，意味着：
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第一， 可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产
权；
第二， 躲过了招拍挂制度下高昂的地价；
第三， 改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。
第四， 这些公司将是《深圳市城市更新办法》的最直接受益者。
根据这一思路，我们梳理了在深圳拥有工业园区或可旧改项目的上市公
司。浮出水面的有两家公司：深天健与深长城。
深天健
公司旗下的天健工业园区，位于深圳福田区，属香蜜湖片区外围。占地5.6
万平米。现容积率不到2。如果该工业园区容积率提高到3，则可将建筑面积
提高到16.8 万平米。
在多年前公司即有将该工业园区改造为商品住宅小区的想法。本次《深圳
市城市更新办法》的通过无异给公司送来渴望已久的东风。该工业园区周边
比较高档的小区如水榭花都，二手房售价在4 万元以上。如果该工业园区顺
利提高容积率到3，改为商品住宅小区开发，即使按3 万元/平米的售价保守
估计，则潜在的销售收入也将在50 亿元左右。
我们对该公司今年和明年 EPS 预测分别为0.06 元与0.77 元。
深长城
公司全资子公司深圳长城物流有限公司下属的笋岗仓库，占地8.9 万平米。
位于笋岗－清水河片区，属于深圳的城市中心之一。
公司已在前期策划申请报批，将该仓库升级改造为长城国际物流中心。该
物流中心定位在“以电子产品为主要经营类别，以现代物流业为基础，以大
宗电子产品国际采购、分拨、集散、配送、电子商务等为主要经营方式，依
托深圳市国际化海港、空港口岸以及国内领先的物流业环境，打造多功能、
全方位、强辐射、大流通的大型国际采购物流展贸平台，并最终发展成为区
域电子行业国际采购商、跨国公司采购中心、物流企业总部最集聚的现代物
流中心。”
根据媒体报道，新规划后的长城国际物流中心总建筑面积 36.7 万平米。
其中包括23.5 万平米的国际电子采购中心及相关配套设施，6 万平米的国际
物流总部基地，7.2 万平米的地下停车场。如果按每平米1.5 万元的价格测算，
不考虑地下停车场，则改造后的物流中心潜在的市值应当在44 亿元左右。
我们对该公司今明两年的 EPS 预测分别为0.89 元与1.16 元。