收集美国各类经济图表

3.2 2013年是中国的消费和房价高峰
  
  
  综合以上分析，我们两次人口高峰对应的就业高峰、成家高峰、首次购房、再次购房、消费高峰进行了测算。结果显示，以第一次人口高峰10年的中值1968年进行计算，45岁到达消费和房价高峰，这一年便是2013。未来5年（2008～2013年）之间无疑是这波婴儿潮40～45岁的繁荣阶段。
  
  
  同时需要补充的是，如下表2，未来5年（2008-2013年）将既是第一次人口高峰即婴儿潮一代的消费（2013年）和房价（2013年）高峰，同时也是婴儿潮的下一代即“80后”一代的就业（2009年）和成家（2014年）高峰。这种重叠效应不容忽视，后文的分析将证明成家高峰和消费高峰的叠加将进一步夯实经济繁荣的根基。
  
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  4 中国繁荣有双重高峰做支撑
  4.1 人口消费高峰的到来，意味内需的真正崛起
  根据上文的分析，如果说中国最大的人口消费高峰在2013年才会出现，那么中国经济至少可以繁荣到2013年。我们认为，消费高峰的到来，意味着中国大众消费时代的到来，意味着中国内需经济的真正崛起。
  如下图3，我们可以发现由于人口结构等关键因素的影响，中国的消费增速过去20年呈现明显的两次高峰。第一次消费高峰在1984～1989年（婴儿潮就业），第二次消费高峰在1992 ～1997年（婴儿潮成家），前者以购买老三样为主，后者以购买新三样为主，两者均以“消费产品、关注数量”为共同的消费特征，我们预计第三次消费高峰将在未来5年内到来（婴儿潮成熟为中国第一代中产阶级），其消费特征将由“消费产品、关注数量”转向“消费服务、关注质量”。从这个意义上讲，即将到来最大的消费高峰，必然意味着中国内需的真正崛起。相关的投资机会可以应运而生。
  
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  4.2 “80后”的成家高峰，进一步夯实繁荣的根基
  
  
  如果我们把日本和中国的人口年龄结构图放在一起进行对比，便更容易发现两国人口结构的一些差异，而这些差异对两国经济繁荣的进程产生关键性的影响。
  
  
  如上两图，中国虽然与日本中国类似，有两次较大的人口高峰，但是日本两代人之间相差25年，而中国两代人之间仅相差20年。这导致的结果是，当日本于1990年进入了婴儿潮一代的消费高峰时，其下一代还没有进入到成家高峰，平均年龄才只有15～19岁。相反，当中国于2013年进入婴儿潮一代的消费高峰时，其下一代以5 年高峰计算的中值是25岁，刚好进入了成家年龄。
  
  
  因此，从人口角度来看，即将到来的“80后”一代的成家高峰所产生的叠加效应，将进一步夯实中国经济的繁荣根基，中国虚拟经济的繁荣程度可能远远超过日本上世纪90年代的泡沫经济。 

w兄勤奋啊，好贴。有空跟你交流下国内股市的统计图片，呵呵，这几天净忙三个箱子的事了。

极端租售比的实例——美国纽约  作者：barrons

罗伯特·希勒（Robert J. Shiller）是耶鲁大学经济系著名教授, 当代行为金融学的主要创始人。2000年，希勒教授推出了一本面向大众读者的书——《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)。在这本书中，希勒教授比较了美国近140年来股票市场市盈率(P/E)的变化情况，指出在二十世纪九十年代末期，美国股票市场指数大幅上涨是脱离实际经济运行的反常现象。随后，就出现了2000年的美国股市大跌。

希勒教授还对美国的房地产市场有深入的研究，创立了著名的Case-Shiller住房价格指数。希勒教授早在2005年就指出了美国的房地产泡沫。

希勒的一个重要观点就是：住房价格长期无法超越通货膨胀。因为除了在土地严格受限制的地方，住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济收益（如租金等）。



从过去120年美国住房市场的走势可以看出，真实的住房价格指数随建筑成本而变化。在过去几年的美国房地产泡沫期间，住房价格严重背离建筑成本，最终泡沫破裂，房价崩溃。

过去120年，虽然美国的人口增加了2倍，从一个落后国家崛起为世界第一强国，但是住房价格平均每年只上涨3.11%，同期CPI上涨为平均每年2.85%，住房价格只比CPI高0.26个百分点。换句话说，住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。但即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的。过去120年，美国的建筑成本平均每年上涨3.27%，高于CPI的平均涨幅。

从人口角度论中国经济的繁荣进程热 
[ 作者：敖金波 | ：imste  2008年 第 15 期 ] 
 

摘要：文章从人口角度审视中国经济的繁荣进程，借助人口统计学的分析框架，论述了中国第一次人口高峰即婴儿潮一代的消费高峰尚未到来，中国经济的繁荣根基依然存在，并有望延续至2013年的观点。重点分析了：中国两次人口高峰的特征；人口消费高峰决定经济繁荣进程；中国的人口消费高峰尚未到来和中国繁荣有双重高峰做支撑四个部分，和大家共同探讨。
关键词：人口因素；消费高峰；繁荣根基

从人口增长和经济增长繁荣关系的现实状况分析，消费增长和衰退与人口年龄结构具有紧密的联系，从人口角度联系美国、日本经济增长、我们可以清晰的看到过去20年美国和日本经济的表现基本验证人口因素形成的消费高峰周期是主要的、起决定作用的经济周期。研究中国人口的年龄构成会对中国的经济增长周期、消费高峰的到来具有前瞻性的作用。
1 中国两次人口高峰的特征分析

第五次人口普查数据显示，2000年我国的人口年龄结构明显呈现两个高峰，第一个高峰持续 10年，年龄分布在28～37岁之间，第二个高峰持续5年，年龄分布在10～14岁之间，他们也正好是第一个人口高峰的下一代，两代人之间大致相差20年。
1.1 第一个人口高峰出生于1963～1972年，时间跨度为10年

这其中1970年是我国历史上出生人口最多的一年，1968年和1963年与之持平，略次之。总人口数量达到2.56亿，约占当前全国总人口数量的20%。现在，他们已是社会的中坚，也幸运地成为中国第一代真正意义上的中产阶级。
1.2 第二个人口高峰出生于1986～1990年，时间跨度仅为5年

其中1990年是这5年中出生人口最多的一年），由于计划生育的实施，第二个人口高峰的人口数量虽不及第一个人口高峰，但人口总量也有1.24亿，接近当前全国总人口的10%。作为第一个人口高峰的下一代，又称为“80后”一代。

为了表述的更简单明了，我们以下的分析将引入中值的概念：第一次人口高峰的出生年份中值为1968年，其意义代表的是以1968年为中轴的前后10年；第二次人口高峰的出生年份中值为 1988年，其意义代表的是以1988年为中轴的前后5年。

以此类推，2008年第一个人口高峰的年龄在36～45岁之间，中值为40岁——他们正当壮年，正是消费支出的全盛时期；而第二个人口高峰的年龄在18～22岁之间，中值为 20岁——他们刚刚成才，正是劳动力供应的全盛时期。这一结论对我们从人口角度判断中国 经济的繁荣进程至关重要。
2 人口消费高峰决定经济繁荣进程
2.1 当预言变成美国的现实，便凸现人口因素的决定作用

如下图1，2000年美国的人口年龄结构显示美国人口高峰即婴儿潮一代的出生高峰是1956～1 965年之间的10年，出生年份中值为1961年，而且就单年而言也是1961年出生的人最多。
 

《下一个大泡泡》一书中，根据2000年美国劳动统计局公布的消费者支出调查，作者统计出美国居民就业、成家、首次购房、再次购房等重大决策的平均年龄分别为20岁、26岁、31岁和41岁。同时，他研究发现48岁将是美国居民的消费高峰，房价的高点也基本与消费高峰一致，换句话说，尽管购房的动力在41岁最强，但是房价高峰却在49～50岁左右。

根据以上的人口统计学分析，笔者进一步大胆预言以1961年为中值的人口高峰将于2009年和 2011年分别进入消费高峰和房价高峰，应该说这一预言已经基本得到证实。美国的股票市场和房地产市场近几年来一直保持强势，当前美国次贷危机爆发，美国股市和房地产市场均出现调整，很多人可能会将2008年视作是美国经济繁荣进程中的拐点之年，即便这样，尽管作者没有预计到次贷危机的风险，但结果也与作者的预言也相差无几，足以验证人口因素对经济繁荣进程的决定作用——只要人口高峰对应的消费高峰尚未到来，经济繁荣的根基便依然存在。
2.2 90年代消费高峰过后，日本股市和楼市均大幅调整 

日本上世纪90年代泡沫经济的破裂也可视为人口统计学的一个经典案例。如上图2，2000年日本的人口年龄结构明显呈现两个高峰，第一次高峰持续5年，年龄分布在49～53岁之间，  中值为51岁，第二次高峰也持续5年，年龄分布在25～29岁之间，中值为27岁，两代人口高峰之间大致相差25年。

我们无法精确地获得日本的人口统计学的经验数据，但是日本国家统计局公布的全部居民消费支出的数据也显示，40～49岁是人口年龄结构中消费支出最高的群体。

根据以上分析，如果历史向前倒退10年，1990年时日本的第二次人口高峰年龄处在15～ 19岁之间，中值为17岁，这一代人还没有进入成家高峰；而第一次人口高峰年龄处在39～43岁之间，这一代人可以认为基本已经进入了消费高峰，中值仅为41岁，反过来说明日本居民的消费高峰年龄比美国有一定的提前，但仍属于40～49岁的正常范围内。从这一点来看，1990年代末期日本泡沫经济的破裂，基本上也与日本已经进入人口消费高峰保持一致。

以上美国和日本两个国家的案例分析，都验证了一个观点：人口因素对经济的繁荣进程有着举足轻重的影响，如果人口高峰对应的消费高峰尚未到来，经济繁荣的根基便依然存在。
3 中国的人口消费高峰尚未到来

前面我们已强调了，2008年，中国第一个人口高峰也是最大的人口高峰的年龄在 36～45岁之间，中值为40岁——他们正当壮年，正是消费支出的全盛时期。即便是按照日本 41岁进入消费高峰的保守估计，2009年之后才会迎来中国的人口消费高峰。

以下我们尝试着对中国人口消费高峰的具体时间点进行测算。
3.1 中国居民重大决策的年龄特征

我们在分析时基本采信了美国居民重大决策的年龄特征数据，比如就业、成家、首次购房、再次购房的年龄。但在消费高峰和房价高峰的年龄上，考虑到中国的老年保障不如美国以及中国作为东方人对房子的特殊态度，也为了更加谨慎一点，我们把消费高峰的时间从48岁提前到45岁，把房价高峰从49～50岁也提前到45岁。

3.2 2013年是中国的消费和房价高峰

综合以上分析，我们两次人口高峰对应的就业高峰、成家高峰、首次购房、再次购房、消费高峰进行了测算。结果显示，以第一次人口高峰10年的中值1968年进行计算，45岁到达消费和房价高峰，这一年便是2013。未来5年（2008～2013年）之间无疑是这波婴儿潮40～45岁的繁荣阶段。

同时需要补充的是，如下表2，未来5年（2008-2013年）将既是第一次人口高峰即婴儿潮一代的消费（2013年）和房价（2013年）高峰，同时也是婴儿潮的下一代即“80后”一代的就业（2009年）和成家（2014年）高峰。这种重叠效应不容忽视，后文的分析将证明成家高峰和消费高峰的叠加将进一步夯实经济繁荣的根基。

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4 中国繁荣有双重高峰做支撑
4.1 人口消费高峰的到来，意味内需的真正崛起
根据上文的分析，如果说中国最大的人口消费高峰在2013年才会出现，那么中国经济至少可以繁荣到2013年。我们认为，消费高峰的到来，意味着中国大众消费时代的到来，意味着中国内需经济的真正崛起。
如下图3，我们可以发现由于人口结构等关键因素的影响，中国的消费增速过去20年呈现明显的两次高峰。第一次消费高峰在1984～1989年（婴儿潮就业），第二次消费高峰在1992 ～1997年（婴儿潮成家），前者以购买老三样为主，后者以购买新三样为主，两者均以“消费产品、关注数量”为共同的消费特征，我们预计第三次消费高峰将在未来5年内到来（婴儿潮成熟为中国第一代中产阶级），其消费特征将由“消费产品、关注数量”转向“消费服务、关注质量”。从这个意义上讲，即将到来最大的消费高峰，必然意味着中国内需的真正崛起。相关的投资机会可以应运而生。

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4.2 “80后”的成家高峰，进一步夯实繁荣的根基

如果我们把日本和中国的人口年龄结构图放在一起进行对比，便更容易发现两国人口结构的一些差异，而这些差异对两国经济繁荣的进程产生关键性的影响。
 

如上两图，中国虽然与日本中国类似，有两次较大的人口高峰，但是日本两代人之间相差25年，而中国两代人之间仅相差20年。这导致的结果是，当日本于1990年进入了婴儿潮一代的消费高峰时，其下一代还没有进入到成家高峰，平均年龄才只有15～19岁。相反，当中国于2013年进入婴儿潮一代的消费高峰时，其下一代以5 年高峰计算的中值是25岁，刚好进入了成家年龄。

因此，从人口角度来看，即将到来的“80后”一代的成家高峰所产生的叠加效应，将进一步夯实中国经济的繁荣根基，中国虚拟经济的繁荣程度可能远远超过日本上世纪90年代的泡沫经济。

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货币循环的另类观察（http://www.***.com/）
这个思考似乎揭示了泡沫的问题。试问当下金本位是否合理？

学了。

[引用原文已无法访问]

泡沫程度有客观标准吗？中国人用20年供一套使用权70年的房子，和美国人6年供一套具有永久产权且每年缴税1%的房子有啥区别？

2008年全年全国商品房空置率分析报告 一、统计指标及计算方法的确定根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：空置面积消化周期=(当年空置面积/当年销售面积)*12 (单位：月) 空置面积与当年销售能力的结合一定程度上反映了，空置面积的消化压力。二、全国商品房及商品住宅空置情况演变 1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化 2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。并总结出五点。结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。 1994-2008我国商品房及商品住宅空置率走势 根据国家统计局数据整理（空置率=空置面积/近三年累计竣工面积）结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。 ............