双面胶片断

地下证券融资链调查
作者杨峰 张帆
时间2009-07-24 09:47来源21世纪经济报道 
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  7月23日,上证指数大涨,再创3328点新高,市场热情再次沸腾。

　　面对火爆行情,此前一天7月22日位于北京南新仓胡同附近的一家证券营业部里,大户室齐先生终于坐不住了,他找到一位客户经理,低声告知其想“拆借资金做一把杠杆”。齐先生在该券商营业部,资金量和交易量都能排入前五,算是优质客户了。

  毫无疑问,这又将让其交易量有一个提升,这位客户经理随即给几个熟悉的圈内朋友打电话。消息很快“放了出去”。当天下午两点多,已有多个融资圈的人回电表示愿意商谈业务。

　　“这就是目前最典型,也是最普遍的地下证券融资形式”,7月22日晚,1993年入市、后转做专业证券融资的山西人王吕（化名）,在自家楼下一个小餐馆里向记者透露。

　　“10多年来,这一行从未消失,而且越发展越壮大,也越专业”,虽然融资融券很长时间未被提上日程,但王吕依然“豪迈”地说,“但凡炒股的地方,一定有人做这事（证券融资）”。

　　“信贷资金到底怎么流入股市,我们心知肚明。这些事,其实就是通过我们操作的,外人摸不清门道。”

　　地下融资套利惊人

　　“一个老乡,每年都要带1000万元来京,只做拆借,赚取的利息一般都有10%-20%”,王吕介绍,“我做过的最大一单资金拆借,融资方拿出5000万元,按照1:5的比例找人融资,配完资后,融资方账户增至3亿元,差不多能做个小庄”。

　　虽然这次融资金额较大,但在王吕看来,1:5的融资比例仍较“保守”,“只能算是证券融资中融资比例的下限”。

　　按其介绍,通行的证券融资,正常比例应该在“1:5-1:10”。

　　因为有巨大的利息空间和较完备的风险规避措施,地下证券融资,才会成为各种“野资金”的“淘宝胜地”。

　　“因为这部分资金是以配资的形式流入股市,出资方与融资方对资金安全都有严格的协议、合同进行规定,只要不出现极端行情,比如连续跌停,无法砍仓的情况,资金安全一般都有保证。”

　　“保证资金安全的前提下,远高出存贷款利息的融资利息,就成为无风险套利的完美工具,最吸引人,”王吕说。

　　王吕介绍起这些操作轻车熟路,“我曾帮助操作过的一家公司,账上有闲置资金1000万元,公司资产2000万元,业务运营很正常,该公司用房产资产向银行抵押,贷出1000万元,然后将自己账上的1000万元的闲置资金对外拆借,收取15%的利息”。

　　“而他们从银行贷出的1000万元贷款,转而作为企业流动资金,而银行收取企业的贷款利息,尚不到8%”。

　　“一进一出,1000万元流动资金就多了7%左右的无风险收益——要知道,这家公司实体经营的正常利润率还不到10%。”

　　据王介绍,个人拆借资金的运作模式与此雷同,“常年搞这事的人,手里通常都有2000多万元流动资金,10%-15%的利率拆借资金,我们都能做到”,与王吕一起接受采访的另一名人士透露。

　　国债融资也是被王吕屡次提及的通行操作模式。

　　“买1000万元国债,直接抵押给银行,贷出资金后,拆借给股市,一来国债收益可以弥补银行贷款利息,二来资金拆借入证券市场,既没有错失证券行情,又可以获取基于上涨行情下的无风险高利息收入”。

　　“这一块（国债融资）,我现在都有很多朋友在做”,王吕强调,而且,“根本无法监管!”

　　谁在套利？

　　这其实就是变相的“杠杆交易”。“只不过1996年以前允许券商参与,后来禁止而已。”

　　“市场好的时候,总有人大比例拆借资金,数额少到10万元,多到千万上亿元。出资方多为个人或实体,或者根本不透露资金来自何方。而融资方多以个人账户或个人资产融资”,与王吕一起接受采访的上述业内人士表示,“利率形式（资金成本）随行就市,7%到28%不等,但都高于银行贷款利息”。

　　据其介绍,融资的利率高低一般取决于三个因素,包括银行利率高与低,国家监管严与松,以及市场行情好与坏。

　　而各种参与证券市场资金拆借的资金来源,其两位接受采访的人士介绍,渠道很多,但是主要只有几种。

　　最大的渠道是来自于企业。“大公司的票据可以贴现,小公司固定资产可（抵押）变现,这样就造成实业资产全部变现,通过各种隐蔽渠道,投资于证券市场。”王吕认为。

　　其次是停留在银行账户上的大量个人闲置资金,即个人银行存款。“如果长时间不用,一般也会被我们鼓动出来,如果自己有渠道,他们也会进行资金拆借”。

　　还有一个很大的资金流,来自于套利资金。这部分资金包括个人和企业。一般的操作模式是,以个人、企业的现有财富,比如房产、债券之类做抵押,从银行套出资金,或自己参与新股申购,或直接操作股票,或者就是进行资金拆借,套取银行贷款与证券融资之间利息差,以获得无风险收益。

　　“每当行情好时,就有大量个人和企业,从银行贷出资金,套取利差。原因是银行利率被管制,并且信贷资金不可用于炒股,所以就滋生出很多变相的操作模式。这正是导致信贷资金流入股市,而管理层无法查证的有效渠道。”王吕称。

　　行情不好时,这种事“越会发生”。

　　“此时,利率较低,流动性大,银行急于放贷,各银行争抢放贷,受流动性增加的刺激,企业往往会形成行情即将上涨的预期,随即利用抵押品,从银行以低息贷出资金,然后到二级市场融资配资。而一些精明的个人同样会用房产、债券等抵押,套出低利率资金,然后拆借。”王吕介绍。

　　“所以,当市场出现好坏股票都涨时,相对风险就较低,而市场也急于让投资者形成疯狂状态,此时资金拆借者遍地皆是,拆借利率自然也水涨船高,而银行方面即使加强监管,亦是防不胜防。”

　　典当行评估软件

　　许兆,北京某大型券商总部营业部的投资经理,记者第一次见到他,却是在另一家营业部的大户室。许过来谈融资业务,他把记者当成该大户的助手,对自己的融资方案没有避讳。

　　按许所在公司规定,资金拆借的比例是1:1.5到1:2,组成联合账户后的最低资金额度要达到1000万元以上,即融资方最少要有启动资金500万元。

　　“但我们有自己的风险控制规则,”许兆强调,“第一,必须在指定的营业部开户,账户必须接受监管,我们要随时查看买卖的股票和仓位,禁止的行业不能做,单个股票持仓不能超过5%,ST类股票不能做,重大负面消息漩涡中的股票和同行业股票不能做,比如去年的奶业股,并要设置止损线,一旦越位,我们有权砍仓”。

　　与通行融资融券相区别的是,许兆提供的融资方案的利息很低,“年息15%,我们只要利息,不要盈利分成——我们部分收益来自手续费返佣。”许兆笑着说。

　　“如果亏损,损失全部由你们的资金承担,我们必须要求安全抽出本金。如果到了亏损砍仓的那一步,你的资金将由我们来调配,补齐我们的,再还你的。”

　　“对你个人资产进行配资前的评估,都是由一套软件进行的,这是瞬间的事——如果你要配80万元,我们的软件马上会对你的资产和股票市值进行估算,只要符合配资条件,钱立即就给你。”

　　“今天用完明天就还,也可以。”精细到“按天拆借”的证券融资,就是这个意思。“不过通常利率会高些。一般按天拆借的利率在万分之八,熟人、常客还可以把日利率优惠到万分之五。”

　　实际上,万分之八的日利息,折算成年利息,高达29%。即便万分之五的“打折价”,折算年息后也接近18%,远高于银行贷款利率。

　　典当行是此类融资必不可少的主力。

　　王吕至今还在为自己没有能在2004年以前批下典当行的特许经营牌照而懊恼不已。

　　“典当行和一些资金中间商,都采用一种专业软件,可以马上对客户的（证券）账户资产进行评估,快速计算出客户账户中的现金和股票市值,然后算出拆借资金额度,快速拨款到账,按天拆借的精细操作,也是典当行率先推出的。”

　　7月22日,记者以券商营业部大户身份致电位于北京三环路上某大型典当行,咨询是否可以进行证券抵押融资。

　　对方给出月拆借利息为3.2%,最低融资要求为100万元,半月融资的利息折半,但暂不提供5日内的资金拆借,该公司抵押部工作人员表示,“很多小典当行都在做,你可以咨询一下他们”。

　　该部门工作人员还表示,记者要求的1:5或者1:10的资金拆借比例,“公司都不能提供,但有很多证券界的人在做”。

　　上述两位采访对象强调,这是“实业资本”货币化,也是信贷资金的“变相入市”造成的后果,可能将是“毁灭性的”。

　　“大规模这样做,造成流动性泛滥,实体经济资产泛滥。由此带来的最大危险,是经济一旦反弹受阻,或银行利率短期大幅上升,导致资本市场泡沫破裂,市场就会开始回归。”

　　“通过上述方式进行操作,希望获取无风险利差的企业,一旦遇此情况,更是无利可图,由此导致公司资产下跌,恶性连锁反应会很快形成”。

贷款炒股基本畅通无阻 利率还可打7折
2009-08-06 10:16:18
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中国日报网环球在线消息：8月5日，中国证券报记者走访了深圳6家银行的营业网点，表示希望办理消费贷款用于炒股，除一家银行建议记者去其他银行办理外，其他5家银行的工作人员均爽快答应，并为记者指点迷津如何绕开监控。

贷款炒股利率可优惠

今年上半年，信贷资金放出天量。银监会于近日连续下发新规，要求银行从各个环节严格把关，确保信贷资金进入实体经济。然而在深圳一些银行，办理消费贷款用于炒股仍然轻松方便，甚至还可以享受贷款利率打折优惠。

8月5日，中国证券报记者走访了深圳6家银行的营业网点，明确提出希望将房屋抵押贷款炒股，其中5家银行均爽快答应了记者要求。一家股份制银行工作人员表示，从两周前开始该行对消费贷款的额度有所控制，贷款金额不能超过50万元，但对于资金用途他们不管。他还指点记者，只要上网搜一下就能看到很多装修合同文本，打印下来签字给他就能顺利办理贷款。如果股票账户在另一家银行开设，记者把钱转过去他们无法监控。“贷了款钱放在你账上，银行怎么可能管你花钱，只要你能提供贷款用途证明就行，比如装修合同。”另一家国有商业银行的工作人员表示，最近股市很火，他们也知道一些客户贷款是为了炒股，但资金去向难以监控。另一家国有商业银行的工作人员则直接告诉记者，只要把房产证、身份证等资料准备齐全，剩下的她能帮记者办好，至于资金去向他们不会管。

在6家银行中，只有一家上市股份制银行工作人员表示，人民银行对他们监控严格，建议记者去别家银行办理。他说，2007年股市最火的时候很多客户在该行办理了消费贷款用于炒股，人行通过系统监控到一些客户，要他们催这些客户还款，导致一些客户被迫割肉偿还贷款，闹得很不愉快，所以该行对贷款炒股控制严格。他建议记者去一些小银行办理，并称这些银行为了抢占市场份额给予的贷款利率最高可以打7折。记者采访中，银行普遍给予的贷款利率为基准利率打9折，但也有银行可以给予7.5折的优惠。某国有商业银行工作人员表示，只要在贷款用途上写“购房”，就能给予7.5折优惠，而且不需要提供购房合同。

多种办法逃避监控

在问到人民银行对账户的监控问题时，一些银行热情地指点迷津。两家国有商业银行的工作人员均表示，“只要钱不直接进入股票账户就行”。他们解释说，贷款划到记者账户后不要直接转入股票账户，而是先转到亲朋好友账户上，兜两三个圈子之后再进入记者股票账户即可。“最坏的情况就是人行要求你把钱还回来，但到现在我们还没碰到。”

此外，银行提供的一些理财产品也可以绕开监控。目前，多家银行都推出了自助贷款服务，即在银行办理一次授信业务后，客户就可以自助办理贷款并随借随还。某股份制银行工作人员说，如果在该行办理房产抵押贷款，款项必须由银行划入指定第三方交易账户。比如消费贷款用途上写的是购车，那么这笔钱就要划入对应的车商账户中，而不能直接进入记者账户。但如果办理了自助贷款业务，则可以从网上将钱直接划入自己账户，然后“想干什么都可以”。不过，办理自助贷款业务，所能提取的额度会比普通贷款业务缩减一半。

对银行为个人贷款炒股开绿灯的现象，国泰君安分析师伍永刚认为，不能简单将其界定为信贷资金进入股市。他说，不论是企业还是个人，大部分信贷资金进入股市是采用“替换”方式。如企业账上有100万元本来要用于支付货款，但它选择贷款100万元支付，自己的钱则拿来炒股，这种做法谈不上违法，只能算是“间接入市”。他认为真正的违规进入股市是客户缺乏资金，贷款就是为了炒股。他还认为，个人、企业之间如此大规模的资金往来，银行及监管部门要对信贷资金实现有效监控很难操作，最多只能采用抽样方式进行。

7月27日，银监会发布了《固定资产贷款管理暂行办法》等相关规定，以确保固定资产贷款资金进入实体经济。伍永刚认为，出台这些规定非常有意义，增加了企业挪用贷款的风险和成本，但要完全解决挪用问题是不可能的。比如资金往来方联手“坐庄”，银行就很难监控。

是否大规模入市有分歧

今年上半年天量信贷是否普遍流向股市和楼市，多位分析人士认为很难估算。不过，一些机构发布的报告认为，普遍进入股市和楼市的猜测没有太多证据。联合证券发布的分析报告指出，如果有大量信贷资金入市，那么应当看到券商保证金的大量增加。但是截至5月都没有看到这种现象。6月份保证金有了比较明显的增加，而与之对应的是储蓄存款的活期化，与2007年的情况较为相似。他们认为，这可能是居民风险偏好的提高带来了储蓄资金的入市。此外，分析报告还指出，近7.4万亿的信贷可能夸大了上半年实际信贷投放量。扣除票据融资部分，上半年信贷只为6.2万亿。另外，通常的项目贷款都是按照工程进度投放的，而今年上半年的情况则是银行倾向于在贷款审批完后，更快的把信贷资金交到企业手上。这意味着许多明明是下半年或者明年才会使用的信贷资金，今年上半年就交到了客户手中。这种做法不可避免地造成上半年的信贷投放快于正常的信贷需求。

交通银行研究部日前发布的报告也明确指出，今年上半年约有7%信贷资金违规进入股市，3%信贷资金违规进入楼市，加起来不会超过10%。报告称，全国范围内银行里近似反映炒股资金的存款增加了5255亿元左右，相当于全部新增贷款大约7%。而这部分存款与股价走势基本同步，高度一致。同时，从炒股资金和居民储蓄此消彼长的关系来看，绝大部分炒股资金来自居民储蓄的“搬家”。对于企业通过票据融资进入股市的比例，根据审计署公布的数据，上半年新增票据融资的20%没有进入实体经济，如果这20%的票据融资全部进入股市，那么上半年通过票据融资进入股市的资金为3413亿元，占全部贷款增量的比重为4.6%。

（来源：中国证券报 记者：杜雅文 编辑：欧叶）

送钱行情已经终结 大盘颠簸驶到Y字路口
http://www.sina.com.cn  2009年08月07日 03:44  中国证券报-中证网

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　　近期，针对流动性的微调动作频现，令本已处于高位的A股大幅震荡。

　　本报记者 贺辉红 深圳报道

　　近期，针对流动性的微调动作频现，令本已处于高位的A股大幅震荡。分析人士认为，在市场整体估值不再便宜的情况下，买入即可盈利的“送钱行情”已经终结，大盘驶入需要“注重安全”、“频繁刹车”的闹市区“Y字路口”。

　　重估基石遭棒吓
　　从本轮行情来看，A股重估的基石是房地产。作为最大的消费品，房地产市场的复苏，在一定程度上能够缓解需求问题。房地产的复苏能够带动数十个相关产业的就业、盈利以及银行的信贷资产质量。然而，近半年来各大城市的房价上涨过快，引发了多方博弈。

　　首先，从购房者与开发商的博弈来看，随着房价的持续走高，购房者的观望情绪也越发明显。据最新监测，7月27日至8月2日，在全国监测的33个大中小城市中，楼市成交面积环比上升的城市仅有11个，只占总城市数量的1/3；而在楼市成交面积环比下跌的22个城市中，环比降幅接近及超过10%的就有15个。其中，北京、上海和深圳都出现明显下跌的情况。

　　其次，从购房者与银行的博弈来看。7月初曾传出杭州收紧二套房贷的消息。近日，有草根调查显示，深圳不少商业银行已经收紧第二套房贷，原来的七折利率现在已经很难申请到，部分银行对申请高价房贷款的少数投机客也实施了上浮10%的惩罚性利率。

　　最后，从开发商与监管层的博弈来看，一线城市纷纷抛出增加供应量、整顿房地产市场等措施。而银监会也要求严格执行二套房贷标准，对投资性住房坚持首付高成数。国土资源部则决定加大土地供应。种种迹象表明，虽然货币政策仍未根本转向，但房地产市场正面临着一些变数。这对于刚经历一轮洗礼的投资者来说，心理影响无疑要比实质影响大很多。

　　重估驱动遭微调

　　在没有基本面的支撑下，本轮翻番行情更多的是由流动性扛起。上半年，国内信贷投放量高达7万多亿元，M1和M2更是创下历史新高，其中M2增速超过20%，远远大于年度目标17%。分析人士认为，正是因为在这种特殊的货币政策下，A股才能够不断创出新高，并在全球资本市场独树一帜。然而，这种情况正在发生微妙的变化。

　　首先，央行在8月5日发布的《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》中指出，下阶段中国人民银行将坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调。从之前央行对中国银行(3.75,0.08,2.18%)等发行的惩罚性央票来看，央行对于商业银行的过度放贷存谨慎态度。再结合之前，央行对于我国通胀形势的估计来看，现阶段还不至于完全改变货币政策方向。但严控信贷风险，优化信贷结构，加大公开市场操作力度的动作，可能会频繁出现。

　　其次，今年上半年发放的信贷投放过快。如果全年放出10万亿的天量信贷的话，下半年的信贷总额将会明显下降。而与上半年不同的是，管理层对信贷资金的流向可能会实施更加严格的管理。7月末，银监会陆续发布了《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、以及《关于征求〈流动资金贷款管理暂行办法(征求意思稿)〉意见的公告》。8 月初，银监会发布了《关于对实施新资本协议相关指引征求意见的公告》。分析认为，《固定资产贷款管理暂行办法》与《流动资金贷款管理暂行办法》若能得到有力执行，将在一定程度上限制企业对信贷资金的灵活运用，从而减少企业的投机行为，防止贷款资金过度流入股市和楼市。

　　市场需重找供求平衡

　　在微调的背景下，股市需要寻找一种新的平衡。从流动性数据分析，考虑到内部流动性已在预期之中，今年三季度流动性评估更应该考虑另外一个重要因素，即境外资金的流入。根据人民银行公布的二季度外汇储备数据测算，二季度热钱流入规模高达1219亿美元。在内部流动性不变的情况下，如果今年三季度，国际资本向中国市场的流入明显增加，将会进一步推升流动性。

　　从A股的扩容速度来看，随着大小非的持续解禁、大盘股中国建筑(5.11,0.11,2.20%)的上市，M1、M2与A股流通市值比值目前都在下降，以1994年以来的数据作为样本来看，这两个指标都与上证指数存在严格的负相关。2007年10月，M1与A股流通市值的比值达到最低点1.681，上证指数也达到最高点，目前这个比值下降至2.152，虽然与最低点有一定距离，但随着大盘股的上市和大小非的持续解禁，这个比值处于下降通道中。
　　最后，从整个市场的风险偏好来看，联合证券编制的风险偏好指标显示，近期市场风险偏好指数虽然仍维持在历史平均水平上方，但趋势上呈现持续回落，这表明投资者情绪逐渐趋向谨慎。而从本周近两个交易日大盘的运行过程来看，反弹中遭遇的空头子弹比前期的“假摔行情”时更为密集，赚钱效应逐渐消失，这在一定程度上降低了投资者的入市热情，市场情绪的修复或许需要一段时间。

泸州老窖自我救赎之难  
[] 来源：21世纪经济报道 2009-07-31 13:41  
 
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泸州老窖自我救赎之难

记者 徐雅玲 2009-7-31

备受高档白酒销售与利润双下滑考验的泸州老窖(000568.SZ)，在实施提价和营销模式创新后，是否能收复高档白酒“失地”？

2009年的半年报或许可以显示一二。 

7月29日晚，泸州老窖2009年半年报在深交所网站上挂出。泸州老窖半年报显示，公司高档酒营业收入下降了4.19%至13.41亿元；毛利率也同比减少了0.36%至81.93%。 

“虽然提价对高档酒的利润率有所提升，但宏观经济形势依旧导致其高端酒营业收入和毛利率下降。”联合证券分析师赵勇分析。 

早在今年3月下旬，泸州老窖总经理张良就已经意识到了宏观经济势必会对泸州老窖的高档酒造成一定程度影响，他曾向记者透露：“拟和部分骨干经销商，以共同出资的方式成立利益联盟体，通过老窖产业资本、金融资本，以及证券资本的全面整合，共同对抗宏观经济形势给双方带来的风险。” 

时隔3个多月，该模式是否达到了泸州老窖的初衷呢？ 

双品牌再造 

早在去年底，泸州老窖就将中价位产品泸州老窖特曲提价20元/瓶，提价幅度为20%-22%。其中，52度泸州老窖特曲由原来的每瓶108元提高到128元，38度泸州老窖特曲由每瓶88元提高到108元。 

“提价短期内给公司的销售造成一定的影响，这个影响会持续到2009年一季度。”中信证券农林牧渔与食品饮料行业首席分析师许彪告诉记者。 

泸州老窖董事长谢明在年初向记者指出：“在未来3—5年，金融危机对中国高端白酒市场影响较大，泸州老窖可通过一些策略调整深拓中档市场，应对危机。” 

从半年报看来该思路初见成效：公司中低档酒的销售收入同比增长了25.01%至8.18亿元；毛利率为35.81%，同比增长8.07%。 

与此同时，泸州老窖半年报也证实了公司目前遇到的问题：首先是当前宏观经济环境对消费品行业的影响较大；其次是公司与行业龙头企业在经营实力、品牌竞争力等方面仍有一定差距；再就是白酒市场区域化竞争仍将长期影响公司市场发展，特别是各区域地产白酒，在各自主营区域的市场竞争力仍然是公司深化拓展市场的较大障碍；预计白酒消费税上调会导致公司未来税负加重。 

数据显示，上半年泸州老窖实现营业收入22.04亿元，同比增长4.43%；归属于上市公司股东的净利润8.52亿元，同比增长14.9%；每股收益0.61元，净资产收益率24.88%。 

“虽然上半年，国窖1573的销量稳中有升，特曲在成功提价10%后，被划分到了高档白酒阵营，但受宏观经济影响，高档酒的营业收入和毛利率均继续出现了不同程度的下降。”赵勇告诉记者。 

根据泸州老窖的发展规划，公司将继续推行“双品牌塑造，多品牌运作”战略，对国窖1573实行限产保质、量服从于价、重质量、重结构原则，对泸州老窖特曲按“出厂价200元，销售2万吨”的目标运作，对中低端品牌实施“以量为主，强化竞争”。 

“为了实现这一战略，我们目前正着手在营销模式上创新。”张良说。 

营销模式创新 

泸州老窖的“创新型模式”，部分借鉴了格力电器(000651.sz)的“股份制区域销售公司”。

 

四川一位泸州老窖经销商告诉记者，泸州老窖于年初决定在重点区域市场设立股份制片区销售公司。“今年4至6月已分别在湖南、四川、北京成立试点。该模式为：泸州老窖的区域销售人员和当地经销商共同入股，成立片区销售公司。泸州老窖通过合同对销售公司的行为予以规范和监督，经销商以资金入股后，从销售公司拿货可以获得更多优惠，在扩大自身销售时也可以获得销售公司的分红。”

3月以来，记者对泸州老窖不同区域的经销商进行追踪调查，发现，经销商对于参股泸州老窖销售公司总体上很踊跃，泸州老窖也向记者证实收到大量入股资金和保证金。 

“虽然借鉴了格力电器的模式，但还是有些差别的。”赵勇指出，“二者在出资方、管理层、控制权等多方面都有不同。” 

比如，泸州老窖的股份制片区销售公司董事长由经销商推选，总经理由公司选派；格力的股份制区域销售公司董事长由厂家决定，总经理由经销商选举。 

赵勇分析认为，销售人员入股销售公司，能为泸州老窖节省大量销售费用和管理人工等支出；经销商以资金入股，并支付保证金等，可以使泸州老窖增加现金流入；最重要的是泸州老窖和经销商进行利益捆绑，有利于实现对终端价格的管控，并团结一批当地较有实力的经销商。 

但是，前述经销商也提出自己的质疑，泸州老窖的新模式虽然利于发挥各经销商渠道资源的合力，并防止同一区域内不同经销商之间的相互竞争和渠道资源浪费，“但容易造成厂家与消费者之间的疏远，信息不对称增强；潜在风险还包括入股经销商和一般经销商渠道竞争加剧等等。” 

“由于试点公司成立时间不长，后续效果还要观察。”前述经销商说。

谁在推动白酒涨价？2009年08月05日10:20 [我来说两句] [字号：大 中 小]  来源：21世纪网-《21世纪经济报道》 作者：文静 
8月4日，五粮液(000858.SZ)给全国的一级代理商发出通知：52度五粮液批发价(即一级代理商批发给二级批发商的价格)不低于578元。此前，这一批发价在480元至530元之间。

　　而早在几月前，白酒消费税即将上调的预期，已让批发商尝到了甜头：在市场推动下，五粮液批发价已上涨40元左右。

　　8月1日开始执行的《白酒消费税最低计税价格核定管理办法》，彻底改变了对白酒企业消费税的征收方式：20%的消费税，原来只在白酒生产环节征收，现在改为，以白酒企业对外销售价格的60%至70%作为税基征收。

　　以52度五粮液为例，这就意味着，厂家大致要比之前多纳37.66元/瓶的消费税。

　　在此番批发价上调之后，尽管五粮液厂家表示，至少8月，52度五粮液469元的出厂价不会上调。但每瓶酒新增近百元的批发利润，已为厂家提价留足空间。

　　五粮液出厂价的调整，或将在9月开始的白酒销售旺季。事实上，据本报记者了解，五粮液、茅台已开始提前控货。

　　以消费税上调为契机，白酒厂商有望获得更大的利润空间。而这些利润，将在包括生产厂商、各级经销商和零售商的整个销售链条上重新分配。

　　消费税的推动

　　根据天相顾问投资公司提供的数据，在消费税新规调整前，52度五粮液纳税情况大致如下：

　　2009年7月前，五粮液上市公司先将酒卖给五粮液集团旗下的进出口公司，以此可达到避税目的。出厂价469元/瓶的52度五粮液，大致以140元价格卖给进出口公司，每瓶的消费税为140元×20%=28元。

　　而调整后，税基改为“对外销售价格的60%-70%”。按469元的出厂价来计算，每瓶52度五粮液所纳消费税为469×70%×20%=65.66元。

　　据五粮液内部人士透露，包括老酒、1618、52度五粮液和六和液等各种自有品牌中，目前利润贡献最大的，正是52度五粮液。

　　据记者了解，随着消费税调整，茅台的批发价也上调，从608元逐步上调到638元，再到680元，而剑南春的批发价上涨了10元，原价是285元。

　　“茅五剑的价格是白酒的风向标，他们的批发价一涨，其他中低端白酒将跟着涨。”一位白酒代理商对本报记者表示。

　　安抚代理商

　　“这几天，52度五粮液批发价一直在变，从555元涨到560元，今天到578元了！”8月4日，在接受记者采访时，重庆市五粮液的一级代理商不停的接着订货电话。

　　多位经销商告诉记者，得知消费税要上调，几个月来，一瓶52度五粮液至少有了平均40元的批发差价。

　　就在批发商纷纷提高批发价格时，8月4日，五粮液厂家最终发话：厂家要求一级代理商给下游商家的52度五粮液批发价不低于578元。以一纸书面约定，五粮液保证了长期捆绑在一起的经销商的利益。

　　“这对五粮液的经销商来说，是很大的利好。”德诚酒业五粮液专卖店总经理何介林在电话里说。

　　而长期以来，五粮液厂家给批发商的利润空间远不如茅台。

　　何介林告诉记者，从52度五粮液的零售价598元来看，价差相当可观。但实际情况是，“由于经济危机影响，五粮液大量走的是团购价和批发价，价差就低了。我进52度五粮液的成本，加上运费什么的算起来有480元，卖给团体和批发才480元，基本是没有利润，甚至要亏本啊！”

　　“但卖茅台酒就不一样了，价差很大。现在53度茅台出厂价只有438元，而团购和批发价仍在500-600元间波动，经销商最少有110元的价差。即使压货压一年，经销商也有赚头！”何介林说。

　　在他看来，除了价差小，五粮液的压货也给经销商带来了资金压力。

　　另一位代理商对记者表示，和名酒做一级代理，凭的就是资金实力，除了从厂家进货要提前3个月打款外，给下游的商超供货，也要延后收回货款。“没有上千万的资金，根本做不下来。”

　　“但现在批发价上去了，卖五粮液的利润空间大多了。”这位代理商表示。

　　厂家的利润空间

　　不过，批发价的上涨，并不意味着代理商已经获得了现实的利润，因为，“从厂家拿不到货”。

　　“按常规，我的52度五粮液库存应该有3000箱，但现在还不到500箱，货还没到。”上述代理商说。在接受本报记者采访时，多位经销商表示，“目前正在等厂家的货”。据记者了解，今年，五粮液和去年产量一样，仍然是一万吨。

　　事实上，这只是白酒厂商的惯用的销售策略——控量，即，在提价前控制产品投放市场的数量。上述代理商表示，目前手头的剑南春也不到2000箱，正常库存应在4000-5000箱。

　　“五粮液8月不会提价，方案也没有出来。”8月4日，五粮液品牌事务部一位负责起草提价方案的人士告诉记者。

　　这位人士表示，尽管消费税额目前有所增加，但五粮液厂家的利润早已保证。

　　一位知情人士对本报记者表示，大型白酒企业一般都会“避税”。为了少交消费税，由厂家设立销售公司，将产品以远低于出厂价的价格出售给它，再由销售公司高价(按真正的出厂价)出售给经销商。此前，20%的白酒消费税只在生产环节增收，而在销售环节征收的营业税，只有5%。

　　2008年，五粮液共上缴消费税4.17亿元，占销售收入的4%左右。而2009年，据天相顾问测算，五粮液将缴消费税大约10亿元，将占五粮液利润总额的18%-23%。

　　而在消费税增加不可避免的情况下，五粮液显然有提高出厂价的动力。在2009年4月的股东大会上，五粮液董事长唐桥曾表示，2009年，五粮液要在去年60亿元利润的基础上，增加5亿元利润。

　　虽然，上述五粮液内部人士表示，“我们不仅能达到，还有多的利润。”而利润主要来源于2008年8月五粮液已经提了一次价，每瓶五粮液出厂价提了50元。“现在发的货，执行的都是提价后的价格，所以今年不用再提价，利润也出来了。”

　　但亦有经销商向记者表示，现在是白酒淡季，啤酒消费旺盛，高端白酒需求小得多，因此，经销商并不希望厂家现在涨价，“至于到中秋国庆旺季会不会提，这要看市场情况”。

全球投行业面临的十大挑战 
来源： 中国证券报 发布时间： 2009年08月31日 07:51 作者： 贾国文 
 
 
  　　作者认为，此轮席卷全球的金融危机给全球证券投资银行业的发展带来了巨大的挑战，它们包括：短期主义、全球化、会计标准、股东权利、前瞻性分析、公司治理、主权基金、衍生产品、价值分析、监管机构10大方面。如果我们现在不重视研究这些挑战并拿出对策，那么它们可能引发出比我们今天所看到的更大的市场失败。
　　□贾国文 
　　
　　当我们深入探讨美国此次次贷危机的成因并给出相应对策的同时，同样也要把眼光往前看，并为下一次可能带来危机的10大挑战做好准备。如果现在不重视研究这些潜在的挑战，那么它们可能形成比我们今天所看到的更大的市场失败。
　　短期主义 很多机构（包括CFA协会）已经将上市公司管理层过度关注短期盈利数据（例如季度每股收益）的负面影响阐述得非常清楚了。很多公司将经营管理层的报酬与经营业绩挂钩，但是经营业绩的定义不应该是“仅仅达到了某个数字”，还要在此基础上加上一些定性的内容，比如公司是否因此变得更有竞争力，以及这个数字是否优于同行等等。目前，我国证券行业的分析师、基金经理和上市公司高管对于短期业绩的关心相比于美国有过之而无不及。
　　全球化 证券投资行业需要认真处理全球化所带来的变动和变化。全球化是一个非常复杂的命题，分析师们将在对这一命题的阐述中发挥重要作用。加入WTO后的中国同样受到全球化带来的深刻影响，诸如世界制造中心和外储等所带来的问题。
　　全球会计标准 将全球财务报告进行统一的会计标准正有条不紊地往前推进，但是财务报告会计标准只是范围广泛的会计标准的一部分，世界需要一套基于各国不同经济结构并不断演进的范围广泛的会计标准。如果没有一套全球普遍接受的会计标准，那么证券投资行业在对上市公司进行估价的时候会发生非常大的问题，尤其是非美国公司已经或正在从美国投资者手中吸收大量的资金。本月初，我国财政部已草拟了我国企业会计准则与国际财务报告准则从实质趋同向全面趋同过渡的路线图。美国也已经承诺在2014年前完全照搬国际会计准则，放弃现行的GAAP。全球主要经济体实行大一统的会计标准指日可待。
　　股东权利及代理 美国是为数不多的几个实行少数服从多数投票机制的国家之一，它实际上剥夺了某些股东的选举权（少数服从多数投票机制是一种竞争性选举制度，获得票数多的候选人为获胜者。在非竞争性选举制度下，即使是获得一票的候选人也可以进入董事会）。这些少数股东只能被动地对候选人进行投票或者委托别人代理投票，而选举候选人的权利却被剥夺了。有的上市公司在试图改变这种现状，很多机构也在呼吁改变，这个问题已迫在眉睫。而我国的公司治理主要参照了美国模式，因此上述问题在我国同样存在。
　　前瞻性分析数据 看上市公司的财务报告，有点像看汽车的后视镜，因为这些财务报告阐述的都是过去发生的事情。除了这些历史数据以外，投资分析所需要的却是把目光聚焦于上市公司未来会发生什么。尽管预测未来非常困难，但是我们需要制定一套报告标准，要求上市公司提供一些前瞻性的判断和数据预测。现在许多券商分析师到上市公司调研就是为了打探这类前瞻性判断和数据，这已经远远超越了分析师的职责范畴。
　　公司治理 中国、日本、俄罗斯以及其他许多国家，在对比了美国的公司治理之后，对于“到底什么是好的公司治理”这个问题都有着不同的理解。例如，日本的传统观念就非常关注公司雇员的责任，而把股东放在一个非常次要的位置。虽然多数日本公司的公司治理仍然是公司雇员导向型的，但是有些公司已经转向股东导向型。伴随着经济发展，关于公司目标、功能和责任的争论将会增加，大量的工作仍将停留在对这些问题的澄清上，但不管怎样我们需要化解这其中的主要分歧，也要解决公司治理结构是以公司雇员为导向还是以公司股东为导向的问题。
　　主权基金 外国主权基金不断进入私营部门和不断收购美国公司的股权的事实表明，主权基金问题已经远远超过了政治范畴，变得既有趣又棘手。有些人担心主权基金将会获得与新产品和服务有关的内幕信息和公司知识产权。投资经理则需要考虑主权基金作为美国公司股东的影响，同时也要考虑保障资本自由进出开放的市场所带来的好处。主权基金的规模将不断增长，并在接下来的时间里对美国经济施加影响。
　　衍生产品 衍生产品的风险常常连设计这些产品的人都不能完全的理解，更不用说那些普通投资者。现在的问题是，是否应该做些什么以阻止令人费解的衍生产品对正常的市场秩序造成影响。对于某些类型的衍生产品，需要采取行动以避免将来产生问题，尤其是那些呈现爆炸性增长的衍生品。不过，美国很难提前对衍生品采取行动，因为在美国，法律没有规定不能做的就可以做，金融行业享有充分金融创新的自由。
　　价值分析 证券投资行业现在处于一个劣质分析盛行的时期。所谓的劣质分析，就是局限于诸如对短期每股盈利是增长还是减少的推测上。而最相关的财务报表分析却没有真正完成，这类分析才是能够甄别出真正优秀的公司，包括评估公司管理层的企业家技能、对公司薪酬体系以及投资决策的专业判断。研究和投资专业人员需要回归到价值分析上来，也就是回到投资的根本上来。按照这个标准，我国目前无疑也处于这样一个时期。
　　金融监管机构 在不断演进的金融行业面前，美国目前的金融监管架构显得越来越力不从心，许多监管机构在其建立时所秉持的一些理念现在已经过时了。美联储除了控制流通中的货币，还负责监管银行，因此美联储是一个谨慎的监管者，这意味着它专注于维持银行体系的有效性和流动性。在银行业，美联储往往以保护银行体系为名接管问题银行。在证券业，美证交会则以保护投资者利益为名，对证券欺诈和内幕交易进行打击，有权力采取罚款、处罚和市场禁入等措施。在保险业，各州保险监管机关则关注保单的备付金是否充足，以及保单销售是否存在欺诈和误导行为。这些分类监管的界限随着金融业的日新月异而变得日益模糊。例如，不断创新出来的衍生产品是不是属于证券？如果不是，它们又是什么？到底归谁来管理？解决这些问题的关键在于目前的监管系统和各监管机关的范围需要重新定义。那么，大一统的监管体系是否可取呢？从已经实行大一统的英国金融监管的实践来看，其显然不是美国要学的模式，同样也不是我国学的模式。（作者系民族证券金融创新首席分析师）

7天酒店捆绑社区网络
2009-08-31 06:28:28　来源: 中国证券报　跟贴 0 条 手机看新闻 7天连锁酒店宣布，推出社区网络（SNS）“快乐七天”，通过虚拟社区和酒店会员的互动，以增强会员黏性。7天酒店CEO郑南雁接受中国证券报采访时表示，通过这种方式，不仅可以减少酒店的宣传与推广成本，同时能够增强会员对酒店的品牌信任和凝聚力，有助于提高会员对酒店的认可度。

电子商务的“里子”

经济型连锁酒店曾经是风险投资的热点。如家、汉亭等，都曾经在金融危机前获得风险投资的竞相追捧。7天酒店也是经济酒店投资热中的一个典型，但与其他酒店稍有不同的是，从一诞生，7天就明确了电子商务在其酒店运营中不可或缺的地位。

“电子商务不是酒店运营的一种技术手段，而是一种生存模式。”出身软件行业的郑南雁认为。由于7天对于电子商务的运用程度更深，7天的中央预订系统可实现即时酒店的房间销售信息，所有信息完全都在网络上即时展示，无需人工干预，因此节省大量的人工成本和工作强度。目前网络订房率达到６０％。

郑南雁认为，传统酒店行业捆绑电子商务，可以分为四个层次，第一个层次是借助IT优化流程降低运营成本；第二个层次是方便客户订购产品，减少客户的时间成本；第三个层次是所有的价格、房间等信息可以完全从网络上展示，增加销售的优势；第四个层次则是通过与用户的互动交流，建立品牌效应。寻求更多商业机会

目前，大部分SNS社区的做法是：先积聚人气再实现商业销售目的，而7天的“快乐七天”社区则是先有实体酒店的会员，然后通过社区增加人气和品牌凝聚。郑南雁表示，“快乐七天”不希望做成大而全式的产品，而是凭借600万忠实会员的感召力，聚合更多的受众注意力，为日后的电子商务工具的顺势导入夯实基础，寻求更多的潜在商业机会。

“快乐七天”的主打产品是游戏“快乐酒店”，参照了最流行的“争车位”、“买房子”、“开心农场”等SNS游戏，而专为7天酒店的实际运营而量身打造的社会化在线虚拟游戏。游戏玩家通过邀请自己的好友入住自己的酒店（现有7天会员或者通过注册7天会员资格，便可获得相应的游戏资格，成为自主经营的酒店店主），游戏玩家在接下来的游戏进程中便能获得多项极具吸引力的游戏权限，所形成的游戏积分可实现与7天酒店的积分兑换。类似的操作，又能极大吸引和发展大量新的7天酒店会员，实现用户规模的扩展。

此外，还能够提供旅行帮助工具，如天气、地图、城市生活互助资讯，以及租车、机票、保险等在线服务。该社区的推出不仅有效地增强600万会员的品牌黏性，而且还提升了会员正向顾客体验度。

专家认为，7天酒店捆绑SNS社区是主动打开了消费者与企业信息沟通的通路，而不是继续让这种消费者的“自发＋能动”继续默默无闻地蜷缩在信箱、传达室、意见簿、Email和BBS留言中呼呼大睡，发挥并放大这种信息的功用，才是7天酒店设置SNS的底层初衷。此外，借助SNS，7天得以进一步顺势夯实其电子商务基础，除现行提供的7天酒店+星月联盟酒店外，后续陆续推出的租车、机票、保险等涉及出行的配套在线服务将会带来更多潜在的商业机会。

郑南雁表示，对“快乐七天”的目标是，到０９年底能够吸引几十万人上线。 (本文来源：中国证券报 作者：周婷)

何分析公司收购的可能性 
来源： 第一财经日报 发布时间： 2009年08月31日 09:47 作者： 安东尼？波顿 
 
 
  　　
　　安东尼?波顿
　　
　　手上的股票有时会被溢价收购，这是持有股票的一桩美事。平均收购溢价会超过最近交易价格的23%至30%，特别是在买家竞争收购的情况下，竞购溢价可能会远高于上述比例。
　　大型公司被竞标收购的情况较为罕见。因此，投资组合中多包括一些中小公司的股票，那么这些持股被收购的可能性会大增。
　　公司竞购人一般分两种类型：业务相似的同业公司及私募股权公司等财务投资者。就第一类竞购人而言，你应有能力判断出哪些行业的整合可能性较大。有些情况下，根据《反垄断法》，某些合并根本无法实现。因此你必须了解这些基本信息。
　　虽然私募股权公司有时是出于产业目的进行竞买，但更多时候是被竞购目标公司的财务特点所吸引。在所有条件不相上下时，竞购人更钟情于那些现金流稳定、可预测的公司。这是因为，公司有外部股东加入时，新公司的借贷能力远远超过管理层的负债意愿。
　　分析股东名单为判断公司收购可能性提供了另一条线索。由一名或两名非控股大股东拥有的公司，与由少数几家机构股东控制的公司一样，比较容易被收购。此类股东给予了公司股票“选择性”。竞购人很清楚，若能得到两三名大股东的同意，那离收购成功就不远了。
　　特别是，经营过程中创造了现金结余且无控股股东的公司极易被收购。多数竞购人希望能获得90%以上的股东同意，尽管只要超过50%就表明收购成功。若收购的股份比例达到90%，则能够实现强制性收购剩余股份。
　　很多投资者经常依照投资提示进行决策，试图挖掘出自认为短期内会被收购的股票。在极短时间内就能预测并购目标，我对此持怀疑态度；根据提示购买股票必然导致投资失败。
　　不过，我发现，在出价公布之后，很多投资者往往会急于卖出股票。最终价格一般都会高于首轮出价，因此首轮出价公布之后最好不要急于出货，除非你已察觉出影响竞购成功的风险。并购套利专业人士仅专注于上述并购情形投资，我相信，经过仔细分析后他们确实能够胜券在握。
　　（节选自安东尼?波顿著作《反向投资：毕生投资经验总结》。本文由富达基金提供。）

杨红旭：香港哪类房屋租金回报率最高 
 
 
http://www.beijingoffice.com.cn 2009-7-29 13:00:26 中国地产网  

　　提要:从结构分析，香港各类型物业租金回报率有所差别，按高到低排序依次为：分层工厂大厦、零售业楼宇、甲级写字楼、私人住宅。

　　理论上讲，与其它类型的资产相似，房价由未来预期现金流（租金）和作为贴现率的回报要求（长期利率加风险溢价）来计算。这就是为什么租金水平对于房价具有重大决定性。在最近的房屋租金回报率专题研究中，我们整理了一些资料，其中香港的情况可拿来，作为深圳、上海、广州等一线城市借鉴。或许对各位网友在投资购房中有些启发。

　　近20年来，香港物业租金回报率总体呈下降趋势（见下图）。从结构分析，各类型物业租金回报率有所差别，按高到低排序依次为：分层工厂大厦、零售业楼宇、甲级写字楼、私人住宅。其中分层工厂大厦的租金回报率浮动较大，但整体水平明显高于其它物业类型。零售物业、甲级写字楼和私人住宅的租金回报率，在房地产繁荣期差别较小，但随着房地产泡沫的破灭，零售物业、甲级写字楼的租金回报率回调力度明显较私人住宅高。

　　1987年-2009年1季度各类型物业租金回报率比较

　　香港五种面积户型私人住宅租金回报率比较。从下图可以看到，1987-1997年间，各面积户型的租金回报率的相近，1997后，差距渐渐拉开。从结构分析，户型越小，租金回报率越高。A类小户型的投资价值明显高于其它类型。

　　1987年-2009年1季度私人住宅各面积户型租金回报率走势

　　香港把住宅分为五类:A:实用面积小于40平方米的户型；B：实用面积为40-69.9平方米的户型；C：实用面积为70-99.9平方米的户型；D：实用面积为100-159.9平方米的户型；E：实用面积为为160平方米以上的户型。

　　

香港租金回報率低-上海證券報20090828(2009-08-28 10:39:51)标签：股票  分类：港股 
一個朋友搬了新家，昨天邀請了一班朋友去了他家參觀。房子是租的，在九龍站的上蓋，是香港樓齡比較輕的豪宅區。他租的屋苑叫凱旋門，發展商是新鴻基地産（16）。在香港，聽到新鴻基的名字，就會聯想到品質的保證。

 

一進入凱旋門的大廳，就看到幾個操着普通話的人在地産經紀的陪同下看房子。而那幾個人，還是拖着行李箱來的。報紙新聞常常説，九龍站上蓋的房子有非常多的買家是來自内地的，其中包括很多650萬的投資移民。而且有一些人，從看房子到拍板只用一天時間，看來這是一點也不誇張呀。我們先去了設在60幾層的會所，果然是超級華麗。維多利亞港、中環的寫字樓、美麗的城市夜景，一一盡收眼底，簡直就是五星級賓館。接着去朋友的家，在50幾層，50多平方米的房子，月租23000元港幣，市價買的話，是800多萬元。他告訴我們，原來23000元的租金在這裏算是便宜的，因為這個單位是看不到海景的，因此才如此“便宜”。

 

我覺得如果有800萬，應該是可以改善到生活水平的。但是原來在這個豪宅區，800萬只能買到個50平方的小窩，值不值得真是仁者見仁，智者見智了。我覺得，買來自住，真不算太實惠。那這房子如果是買來放租又如何？不知道大家知不知道，香港這個城市的租金回報率是極低的。調查發現，在112座城市中，只有6座城市的整體租金回報率超過10%。這包括摩爾多瓦的首都基希訥烏(14.17%)、開羅(12.00%)、雅加達(11.27%)、菲律賓首都馬尼拉(10.99%)、馬其頓斯科普裏(10.11%)、秘魯首都利馬(10.09%)。而香港的排名是倒數的，回報只有3%左右，所以“以租養房”在這裏行不通。買來為了收租，到不如買點香港本地地産股來得方便。

 

收租回報不夠理想，那就只有一條路，等升值。香港樓價的升值空間能有多少，我有點懷疑，至少我覺得長遠空間一定不比上海北京來得大。其實這在股票市場上也可見一斑。只做香港本地地産的公司，一般股價相對資産净值是有不同程度折讓的。而幾乎所有的内房股，及主要投資在内地的香港地産公司，股價相對資産净值一般呈現一個溢價。

 

王雅媛

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香港租金回报率低

 

一个朋友搬了新家，昨天邀请了一班朋友去了他家参观。房子是租的，在九龙站的上盖，是香港楼龄比较轻的豪宅区。他租的屋苑叫凯旋门，发展商是新鸿基地产（16）。在香港，听到新鸿基的名字，就会联想到品质的保证。

 

一进入凯旋门的大厅，就看到几个操着普通话的人在地产经纪的陪同下看房子。而那几个人，还是拖着行李箱来的。报纸新闻常常说，九龙站上盖的房子有非常多的买家是来自内地的，其中包括很多650万的投资移民。而且有一些人，从看房子到拍板只用一天时间，看来这是一点也不夸张呀。我们先去了设在60几层的会所，果然是超级华丽。维多利亚港、中环的写字楼、美丽的城市夜景，一一尽收眼底，简直就是五星级宾馆。接着去朋友的家，在50几层，50多平方米的房子，月租23000元港币，市价买的话，是800多万元。他告诉我们，原来23000元的租金在这里算是便宜的，因为这个单位是看不到海景的，因此才如此“便宜”。

 

我觉得如果有800万，应该是可以改善到生活水平的。但是原来在这个豪宅区，800万只能买到个50平方的小窝，值不值得真是仁者见仁，智者见智了。我觉得，买来自住，真不算太实惠。那这房子如果是买来放租又如何？不知道大家知不知道，香港这个城市的租金回报率是极低的。调查发现，在112座城市中，只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的，回报只有3%左右，所以“以租养房”在这里行不通。买来为了收租，到不如买点香港本地地产股来得方便。

 

收租回报不夠理想，那就只有一条路，等升值。香港楼价的升值空间能有多少，我有点怀疑，至少我觉得长远空间一定不比上海北京来得大。其实这在股票市场上也可见一斑。只做香港本地地产的公司，一般股价相对资产净值是有不同程度折让的。而几乎所有的内房股，及主要投资在内地的香港地产公司，股价相对资产净值一般呈现一个溢价。

 

王雅媛