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黑牡丹(600510)1200亩商业项目启动
黑牡丹（600510）与阳光城（000671）公告，双方拟携手开发位于江苏常州市面积约1200亩的商业地产项目。
双方于9月30日签署《房地产合作开发意向书》，合作的项目为常州飞龙地块商业房地产开发。黑牡丹下属子公司常州火炬置业有限公司与阳光城集团拟在常州设立的阳光城集团（常州）君德投资有限公司合资成立项目公司，作为飞龙地块的开发主体。该项目公司注册资本暂定为2亿元，其中，火炬置业的权益比例为51%，常州君德的权益比例为49%。项目的后续建设资金和经营费用由阳光城集团负责筹集并投入，且不改变双方的股权比例。
飞龙地块属黑牡丹全资子公司常州火炬置业有限公司所有，位于常州市规划的飞龙居住区。飞龙居住区地处新北区南端；飞龙地块东起长江路，西至龙江路毛龙河，南起飞龙南路、飞龙中路，北至龙城大道；项目用地面积约1180多亩。（李巍）
【出处】中国证券网【作者】
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三、发展目标展望
作为城市资源的整合和价值发现提升者，坚持以市场为导向，以变革、创新、
转型为路径，以要素和资源整合、挖掘为手段，通过科技、投资、产业、人力、
组织、资本和文化的优化组合，培育可持续发展的核心资源，成为具有区域影响
力、品牌号召力的管理控股型集团公司。
到2012 年，公司产业升级、城市建设等城市资源开发的平台大格局基本形
成；公司市场价值充分展现。
到2014 年，新投资实业的领先地位基本确定；公司品牌价值凸现，对常州
城市品牌的影响力显著增强；公司核心竞争力明显提高；公司业绩稳健攀升，股
东投资稳定回报。
总体要求，规划期间的平均年度净资产收益率不低于10％、上市公司资产
收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150％；规划末期，上市公司的年度
利润总额达到15～20 亿元
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第三部分 黑牡丹的战略目标
一、使命和愿景
黑牡丹是常高新控股的子公司，常高新是常州新区的投资、融资、建设平台。
黑牡丹作为上市公司，又须具备上市公司的使命和愿景。
（一）使命
黑牡丹是国有控股公司，承担新区和常州建设的重任，新区和常州建设包括
城市基础设施、城市商业设施的建设，还包括城市产业群的建设。
由于黑牡丹特殊的股东背景和重组后赋予的任务，黑牡丹的经营实质已经从
单一的产品生产向促进城市发展、创新美好新生活、向中国和世界传递常州的使
命转变。
常州作为中国经济的核心地区之一，国际产业资本对常州投资比较密集，黑
牡丹作为常州资本市场旗舰的上市公司，其产业投资和资本运作动向不仅可以提
升城市产业升级的速度，搭建产业资本与金融资本的桥梁，同时，也体现着向世
界传递常州的使命。
通过高品质产品在世界市场、全国市场的畅销，消费者通过高品质产品来了
解黑牡丹和常州城市；形成任何产品、品牌皆是向全国和世界传递常州风采的路
径之一。
黑牡丹的任何产品、品牌的运营都是需要围绕黑牡丹新的使命来设计。黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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（二）愿景
让牡丹盛开，让生活更美。
黑牡丹的使命在产品经营方面的内涵就是创造高品质的产品，以高品质的产
品带动高品质的城市发展和城市生活。以高品质的产品传递常州的城市品牌。
黑牡丹现有的服装面料实业和房地产开发皆直接面对消费者的生活，计划的
新实业投资、服装面料和房地产的升级改造等等，也皆是围绕提升产品品质的内
涵，围绕提升生活品质来设计，使消费者的生活品质更高，生活更美好。
通过新实业投资、产业升级，黑牡丹的产品将更加丰富，产品的品质更加突
出、更加靓丽、更加丰富，以此促进常州和全国人民的生活更美好。
二、战略描述
品牌引领未来、品质造就价值；构筑产业升级、城市发展、地区优势协调一
致的核心竞争力，做开发城市资源的平台。
（一）品牌引领未来、品质造就价值的战略
“黑牡丹”是公司牛仔布的世界级生产品牌，是常州市的名片，是公司原有
实业长期积累的财富，需要创造性地利用和发展。
公司品牌战略应和城市品牌相进取、相一致、相促进。公司现有品牌需要创
造性地展拓，丰富内涵，提升品质。
（二）做开发城市资源平台的战略
黑牡丹的背景和使命，显现黑牡丹不是作为单一企业而存在，不以谋求单一
产品利润最大化为目的，而是寻求最大限度地通过对城市资源开发实现其价值最
大化。这项特殊使命就促使黑牡丹必须具备平台型功能，必须紧紧围绕平台功能
和上市公司效益两个主题，设计和组织黑牡丹的运营。
城市资源的开发与发展需要具备创新精神，而创造性地进行城市资源的开发黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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和利用需要思维创新和制度创新。
（三）构筑核心竞争力的战略
产业升级、城市发展、地区优势是公司构筑核心竞争力的三个内容，三者之
间相互前提、相互条件、相互目的。
产业升级战略必须以促进城市发展为目的，以地区优势为条件，以城市资源
为前提。
城市发展战略、地区优势战略，亦然。
1、产业升级战略
产业升级是提供城市竞争力的主要内容之一。
公司的产业升级战略既包括现有纺织服装产业的经营模式、产业链、品牌管
理、技术创新等实施的改造和升级；更体现在结合常州和新区产业升级的规划，
进行新实业的投资。
未来公司升级的产业不仅包括现有的纺织服装实业，还包括新进行投资的实
业，实业范围更要拓展到包括新材料、新能源、生物医药、节能环保等行业内的
重科技、重资本投资的产品生产和投资。
常州及新区的改革开放积累了制度创新、思维创新和组织创新能力。同时，
积淀了大批的产业群，为产业升级提供了基础条件。
2、城市发展战略
城市发展是公司成长的引擎，是公司产品经营、品牌发展依赖生存的根本，
是公司业绩的策源地。
城市是形成消费、需求内部循环的主要场所，城市发展是经济发展的引擎。
城市的发展为品质生活提供载体，为品牌经营提供温床，为产品经营提供基
地。
公司城市发展领域的选择，应优先选择常州新区，在条件许可的情况下，推黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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及常州全市。
3、地区优势战略
区位资源同自然生成资源一样，是城市不可选择的资源。区位资源包括经济
区位、科技区位、地理区位和政治区位。区位资源是把城市和外在空间作为一种
可以增值的生产资源加以利用，区位优势是一种潜在优势，只有被城市各产业利
用产生价值后才能成为城市竞争的优势资源。
（1）常州的地区优势
常州是功能资源相对完备的城市，但常州是自然资源缺乏的城市。
常州是科技人力资源相对优势，但是复合型的人力资源相对缺乏的城市。
常州是资本和产业结构相对优势，但仍然面临升级调整的城市。
常州的政府领导力和执行力、政策、制定的政治、经济和文化等各项制度的
能力比较高效。常州政府的创新能力名列全国前茅。
常州是具备历史积淀的城市。常州早期改革的成就苏南模式是改革开发的代
言词之一。常州是文化氛围浓郁、底蕴丰富、文化魅力的城市。也是我国著名的
商业城市之一。但是目前常州还不具有全国显著的城市品牌形象。
（2）地区优势战略的依据
地区优势是城市资源中重要的组成部分。对城市资源的利用是城市长期发展
的依据。
常州确定高新技术产业密集区、现代制造业集聚区、体制机制创新示范区、
对外开放先导区的总目标。公司定位地区优势战略基于常州的区位优势，优先选
择科技资源、人力资源、政府资源综合利用的领域。
三、发展目标展望
作为城市资源的整合和价值发现提升者，坚持以市场为导向，以变革、创新、
转型为路径，以要素和资源整合、挖掘为手段，通过科技、投资、产业、人力、黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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组织、资本和文化的优化组合，培育可持续发展的核心资源，成为具有区域影响
力、品牌号召力的管理控股型集团公司。
到2012 年，公司产业升级、城市建设等城市资源开发的平台大格局基本形
成；公司市场价值充分展现。
到2014 年，新投资实业的领先地位基本确定；公司品牌价值凸现，对常州
城市品牌的影响力显著增强；公司核心竞争力明显提高；公司业绩稳健攀升，股
东投资稳定回报。
总体要求，规划期间的平均年度净资产收益率不低于10％、上市公司资产
收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150％；规划末期，上市公司的年度
利润总额达到15～20 亿元
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三、黑牡丹面临的竞争环境
（一）潜在进入者的威胁
城市资源利用角度较多，如果管理和利用不善，势必造成城市资源的分散利
用而使城市资源利用的综合效益下降，政府管理城市的负担加大。新进入者包括
各类具有城市资源利用能力的地产商、城市建筑与建设商、财务投资者、产业投
资者等。
（二）供应商资源紧俏及其议价能力增强的威胁
城市资源供给者主要是政府及其相关职能部门，在建设和谐社会的进程中，
政府会加强城市资源的利用竞争性，势必影响城市资源利用的议价能力。黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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（三）业主要求日益苛刻的威胁
城市发展的要求日益提高，城市资源利用的品质要求会逐步提升，有时候业
主等相关主体可能会在短期内迅速提高要求。
（四）行业内竞争日益加剧的威胁
本地地产商、建筑和建设商、财务投资者等对城市资源的争夺，从而造成竞
争程度加剧。
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改个名就这么难？
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二、竞争力分析
（一）现有的优势
1、常州城市发展提供的城市资源优势比较健全
（1）城市资源的概念
城市是一个国家或区域经济、社会和文化发展的中心，是经济、文化等各种
资源的集结点。从经济规模扩张的角度来看，城市是引领一个国家经济发展的龙
头和经济增长的节点。
城市资源是指城市所拥有的人类赖以生存以及生活品质提升的物质要素、精
神要素及运用这些要素的能力的总称。简单概括为城市产业、科技、人力资源、
文化、政府信用、土地、地理区位、经济收入、税收等各种要素。
（2）常州的城市资源优势
长江三角洲是我国人口稠密、经济发达、人民生活富裕的区域，也是我国经
济增长的重要贡献地区。2007 年长三角地区实现地区生产总值达到4.67 万亿元，
经济总量占全国的比重达18.92%。
常州地区地处长江三角洲地区中心地区，经济活跃，商业环境良好，社会投
资规模较大。中国社科院《2007 年中国城市竞争力蓝皮书》百强城市综合竞争
力排名，常州在200 座地级以上城市（含直辖市、港澳台城市）中综合竞争力黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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排在第20 位；2009 年常州荣获政府创新能力第一名。
2008 年常州地区生产总值地区生产总值（GDP）2202 亿元，按户籍人口
计算，人均GDP 超过9000 美元。全市高新技术产业实现产值2568 亿元，同
比增长27%，其中规模以上高新技术产业实现产值2330 亿元，同比增长28.3%，
占规模以上全市工业总产值的44.8%以上。
常州是全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区，集中了大量优秀企业。
2006 年常州市政府还与中科院共同建立了中科院常州中心。
常州新区已经初步形成了技术水平先进、产业特色鲜明的工程机械及配件、
新材料、医药及精细化工、新型电子元器件四大产业群。
常州北部新城70 平方公里规划即将出台，为城市发展提供了新的依据和动
力。
2、公司现有实业的优势
现有实业主要是纺织服装业务，其生产领域的优势仍然存在。
（1）牛仔布的品牌、质量和技术创新能力仍然在全国保持领先。
（2）众多世界牛仔品牌服装的服装代工基地，服装业务基础良好。
（3）青龙工业园区的建设，对提高产业集中度和促进产业升级有较大的基
础优势，努力成为公司纺织服装业务的创新示范区。
（二）现有的劣势
1、城市开发品质主导不足
提升城市开发品质是造就城市资源价值、城市价值的重要途径，是创新美好
新生活的主要途径。
作为新区政府的建设平台，目前，公司对城市发展规划的实施参与深度不足、
对规划实施的提速作用不足。
公司刚刚涉足住宅和商业地产业务，对城市住宅和商业地产的品质提升不黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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足，没有显现通过提高城市开发品质从而提升城市稀缺土地资源的价值。
2、城市资源综合利用和城市品牌经营不足
常州优质的城市资源，如科技资源、产业群资源、金融资源等开发利用不足。
公司经营的产品品牌没有主动与 “城市品牌”经营挂钩，企业产品的“城
市品牌”特征不强烈，企业品牌和城市品牌的有机联系没有充分相互传导。
3、业务内容不足
一是除经营业绩不占主导地位的牛仔布产品外，城市开发产品依赖于本地销
售，产品的外向性不足；
二是总承包商实力和能力不突出，对政府拉动的依赖明显，角色和业务的匹
配性亟待加强； 作业简化、单一，绿化、养护、路边广告等配套功能没有深入
开发；
三是“黑牡丹”品牌价值存在局限，需向消费者品牌发展，由生产领域向商
业领域转变。
第二部分 黑牡丹的外部环境
一、宏观环境
（一）国际宏观环境
以信息技术为代表的高科技产业快速发展以及地缘政治、民族自治、新民族
主义等快速变换，导致世界经济之间的相互割裂、相互融合、相互依赖、相互竞
争等关系越发复杂、变化频繁，在此影响下，城市国际化、人口国际化、消费国
际化、产业国际化等的趋势明显加快。
传统产业中的资源类企业获得快速发展，新产业中的资源类企业孕育大的发
展机会，产业群之间的复合能力在新需求的驱使下，迅速发展。
自主创新能力、知识产权、行业标准等技术竞争成为国际竞争的内容之一。黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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金融安全成为各国主权的重要内容之一。
地区冲突的内涵因素复杂化、冲突常态化。
（二）国内宏观环境
国家宏观经济政策以促进经济结构调整、转变经济增长方式、走新型工业化
道路为主导思路。强调扩大内需，特别是消费需求；淘汰落后产业、加强科技创
新成为推行经济结构调整、转变经济增长方式的主要方向。
扩大消费以解决就业和分配为主要方向。淘汰落后产业以加大科技支撑力
度，培育新的经济增长点为主要方向。城市化进程政策、农民就业政策、房地产
政策、汽车、钢铁、信息等产业振兴规划，无不围绕上述主题进行。
保障社会安全成为国家经济政策的重要方面之一。
政府创新能力进一步强化。国务院推出的《进一步推进长江三角洲地区改革
开放和经济社会发展的指导意见》积极鼓励和支持长江三角洲地区的城市化进
程。《江苏沿海地区发展规划》突出长江三角洲地区产业优化升级和整体实力提
升，完善全国沿海地区生产力布局，促进中西部地区发展，加强中国与中亚、欧
洲和东北亚国家的交流与合作的战略布局。
二、国内外经济环境
城市发展和产业发展之间存在相互依存关系，城市发展主要依赖于产业发
展，产业给城市发展提供收入（税收等）来源；产业发展又离不开城市发展。
城市发展与产业集群成为我国经济发展的主旋律，城市化进程是解决中国特
色经济向深度发展的必由之路。城市发展与产业发展相互呼应、相互制约、相互
支持。
作为一个整体，城市经营到最高阶段，其竞争力的载体就是城市品牌。城市
品牌是城市核心价值的高度概括和提炼。城市品牌的提升还可以带来城市经济、
文化、科技集聚力的增强，增强城市的辐射带动能力，从而进一步提升城市资源
价值。黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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城市的科学和谐发展与城市确定重点产业发展的定位直接相关。过度依赖土
地资源、廉价劳动力资源不利于城市长期发展。产业升级和产业定位对城市持续
发展有直接的影响，产业结构合理和融资渠道通畅是解决城市化有序、高效发展
的重要因素。
目前，我国城市经营是三个阶段相互共存的。第一个阶段即初级阶段，着眼
于如何解决城市基础设施资金短缺，属于“城市公共设施的投融资体制改革式”
的城市经营；第二个阶段，以土地作为城市经营的主要内容，政府垄断土地一级
市场，控制出让金，构成了第二阶段城市经营的特点；第三阶段，以城市竞争力
为内容的城市经营，主要体现在产业结构调整和产业升级方面。政府拉动、政府
信用支持成为目前我国城市经营的主要手段之一。
我国城市的产业特征方面，国际化、全球化产业分工、全球制造基地趋势明
显；农业产业化，新能源、新材料、节能环保、生物制药、新服务等产业逐步兴
盛；先进产业和劳动密集型产业并存；金融资本与产业资本齐头并进。
常州是《2009 年中国城市竞争力蓝皮书》政府创新能力第1 名的城市，目
前的城市定位是科学的、合理的。
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黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
使命：向中国和世界传递常州
愿景：让牡丹盛开，使生活更美
战略：品牌引领未来、品质造就价值；构筑产业升级、城市发展、
地区优势协调一致的核心竞争力，成为开发城市资源的平台
文化：远见、责任、变革、和谐
第一部分 黑牡丹的内部环境
一、基本情况
为切实维护黑牡丹国有股东和社会公众股东的利益，利用上市公司参与和推
动常州市国有经济战略性改组，同时，为常州市产业结构升级和经济结构调整、
城市发展提供重要的平台，黑牡丹于2008 年实施了重大资产重组。
通过重组为国有控股股东建立上市公司资本平台。国有控股股东利用上市公
司的投融资能力，为常州新区并延伸至常州市全面建设和发展提供资本平台。
重振处于困境中的牛仔布业务。通过本次重组可以为原有业务恢复历史地位
提供时间和创造空间。
重组后的黑牡丹，主营业务将向城市资源的开发和建设方面发展，通过产业
升级、城市建设开发等方式，利用常州优质的城市资源，谋求促进常州城市发展黑牡丹2009 年～2014 年规划纲要（摘要）
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的提速、区位品质的提升。
计划对原有产业进行升级改造、进行新实业的投资，以此提升产品品质、实
现产业升级；计划加大对城市建设和开发的投入，提升常州城市建设的新速度。
以高品质的产品创造高品质的美好生活，使常州城市更美，使城市品质更高，使
城市品牌更靓。
围绕常州城市资源要素的科学开发，建立公司业务的核心竞争优势。
利用绩优上市公司的良好社会影响力，传递常州的城市品牌。
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《2009年～2014年发展规划纲要
作为城市资源的整合和价值发现提升者，将成为具有区域影响力、品牌号召力的管理控股型集团公司。到2012年，公司产业升级、城市建设等城市资源开发的平台大格局基本形成；公司市场价值充分展现，到2014年，新投资实业的领先地位基本确定；公司品牌价值凸现，对常州城市品牌的影响力显著增强；公司核心竞争力明显提高；公司业绩稳健攀升，股东投资稳定回报。总体要求，规划期间的平均年度净资产收益率不低于10％、上市公司资产收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150％；规划末期，上市公司的年度利润总额达到15～20亿元。
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黑牡丹拟设立创新产业投资公司将有利于提高盈利能力
黑牡丹拟出资3亿元设立牡丹江南创新产业投资有限责任公司，此举将有利于公司的战略转型，提高公司的盈利能力。
黑牡丹 (600510：9.3，+0.02，↑0.22%)发布公告称，公司拟出资3亿元成立牡丹江南创新产业投资公司，该公司将对未上市股权进行投资、并购其它优质资产、孵化优秀中小企业、引进先进技术并对公司现有技术改造进行投资等。此外，公司拟成立常州绿都房地产有限公司，常州绿都房地产有限公司将对占地面积约1,200亩的飞龙地块项目进行商业开发运作，该公司注册资本金3,000万元人民币，由公司独立出资设立。此举将提升公司商业地产运营的效率，加快常州新北区飞龙地块的土地开发。
公司原是专业生产牛仔、色织面料及服装的综合型企业，由于金融危机等因素的影响，公司作为外向型出口加工企业，面临较大压力。09年初公司实施了重大资产重组，置入了常州高新城市建设投资有限公司和常州火炬置业有限公司，公司整体盈利能力得以增强。此次公司拟出资3亿元设立产业投资公司，将有利于公司的进一步战略转型，提高公司的盈利能力。
资料显示，注入公司的火炬置业是常高新旗下专业从事房地产经营、安置房建设以及其他配套基础设施开发建设的子公司；高新城投主要从事高新区市政道路、管道、桥梁等基础设施及商业配套设施的建设开发。而目前火炬置业拥有1,500余亩经营性土地。08年高新城投、火炬置业共实现净利润16,410.25万元。09年1-6月，两公司合计实现净利润19,793万元。
公司2009年1-6月每股收益0.24元，每股净资产4.25元，净资产收益率5.74%，营业收入121,045.93万元，同比增长58.23%，净利润19,472.63万元，同比扭亏为盈。其中高新建投实现主营业务收入2,6055万元，净利润3,003万元 ；火炬置业实现净利润16,790万元。纺织服装业务实现主营业务收入40,236万元，净利润-426万元 ，比上年同期减亏3,196万元。
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市场还有1倍RNAV的地产股吗？
平均都是1.5倍了。。。
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