袁剑：楼市已在泡沫顶部随时破灭，中国99%的白领破产整体判断是对的

人们认为房价还会继续涨，但少有人意识到楼市其实是处在泡沫的顶部——虽然短期内这个泡沫还可能继续扩张，但破灭的可能性很高。

　　理财一周报记者/余果

　　万众瞩目的中国楼市在经历了2008年下半年和今年年初的短暂回调后，从今年3月份起环比价格连续三个月出现上涨。

　　一半是火焰，一半是海水。在各地区的房地产交易中心、售楼处、中介公司，随处都可听到销售“火爆”的字眼；另一方面，指责哄抬房价、楼市数据不可信的声音也不绝于耳。

　　房价到底怎么了？理财一周报记者近日就此焦点话题采访了财经作家、独立评论人袁剑。

　　10月前后楼市下跌

　　理财一周报：很多人恐慌，楼市是否再度进入了上升通道。您如何看待这两个月房价的井喷现象？

　　袁剑：我不知道怎么定义所谓的“上升通道”。确实，现在无论是成交量还是成交价格都出现了一个比较明显的反弹，但是，投资的上升通道是随时可以改变的，不可能永远都是向上通。

　　我们现在看到的“量价齐升”现象只能说是一个短期的反弹，这样理解比较好。我的判断今年房地产会是一个过山车行情，向上爬的这段路已经出现了，而下半年更大可能会进入向下的这半段路。

　　具体何时回落很难说，我猜测会在10月份左右。至于所谓的楼市拐点其实就和股市一样难以判断，我所能肯定的是，基本面是绝对不能支撑这种上涨的。

　　理财一周报：外来“炒房团”历来被认为对上海楼市的影响巨大。您认为就本次上涨而言，投资资金杀入和刚性需求推动之间哪个因素更影响房价？

　　袁剑：那肯定是投资需求的影响大于刚性需求的影响。不过需要指出一点，鉴于目前楼市的资金回报率已经比较低，投资心态和过去的短期投机有所不同，投资资金应该是保值、避险目的大于投机目的。

　　我不认为刚需是推动此番房价上涨的主要因素。刚需是一直存在的，前两三个月显示的那些成交数据可以说明，刚需的量并不足以带动房价上涨。因为上海有大量的存量房，供给量足以满足未来2-3年的刚性需求，那么多的供给起到的作用应该是压制价格才对，但事实却是相反的。

　　所以显然，有更多的投资客以保值为主要目的进行大量囤积，这才是更主要的因素。

　　理财一周报：这次上涨最大的因素是什么？房产投资需求缘何突然飙升？

　　袁剑：相比于真实的供求关系，我认为金融因素影响较大。国家放松银根，使得资金充裕，而这种货币政策的宽松使通胀预期也在不断上升，但当时大家还没有及时反应过来。

　　直到今年2、3月份，一部分刚性需求释放，大量投向小面积、低价房，通胀预期进一步加深，所以到了4、5月份，投资客的保值避险需求才大面积爆发，涌入楼市。目前仅仅是通胀的“预期”就导致了房价大涨，其实，预期会不会实现还是个问题。

　　不久前，我正好和一个房地产商聊起。他告诉我，目前唯一的想法就是“尽快出货、能出就出”，因为他自己也并不看好未来的房价。

　　现在市场上呈现出来的火爆景象，除了供需本身的原因之外，当然还有很多因素，比如开发商狡猾的营销手段、误导，以及地产商对媒体宣传导向的影响过大等等，哪个影响更重要则很难说清。

　　我的判断是，除非出现了真正的、而且是非常严重的通胀——一般的通胀程度也不行，才有理由支撑房价上涨。

　　理财一周报：近日关于“地价是否推动房价”的争执也让人看不懂：国土资源部公布的全国土地价格占房价比例平均为23.2%，而两会期间全国工商联提到的是58.2%。您觉得哪个数字才是真实的？

　　袁剑：我手头没有足够的研究数据作出孰是孰非的判断，不过，这个数据之所以有出入，主要是因为不同的数据代表了两拨人的立场。

　　比如工商联肯定是站在开发商角度上说话的，这个数据较高无非说明了土地成本很高，开发商没有能力控制这一成本，所以他们对高房价是没什么责任的。同样的，国土资源部则正好说明了相反的立场。

　　但不可否认的是，我国本身土地利用效率很低，造成大量房源的囤积和浪费。我在北京、上海、南京可以看到大量的闲置房源。有这么多房子空关着，市场上居然还是呈现出“一房难求”的局面，说到底还是制度问题。

　　目前就是泡沫顶部

　　理财一周报：就上海而言，目前居民平均月收入不到3000元，而全市房屋均价超过1.3万元，房价收入比处于一个非常高的位置，这是否合理？如果明知不合理，购买者为什么会有勇气出手？

　　袁剑：和国外相比，中国的房价收入比的确是严重畸形的，绝大部分人的收入完全不能支持房产的消费。但大家却还是要买，其中不可忽视的一个原因是文化因素的影响——中国人对住房的需求不可替代，比如租房结婚在中国人的观念中就很难被接受。

　　虽然许多年轻人工资收入有限，但实际情况是，很多中国家庭都是集两代人的资金、全家人出资给年轻一辈买房，所以即使房价再高，大家还是会买。

　　理财一周报：许多消费者有急迫感，觉得如果再不买房，可能永远买不起了。您是怎么看这个问题的？大家应该尽早买房吗？

　　袁剑：我始终觉得，房价不可能长上天。无论是收入、消费能力、未来的租金回报率还是其他诸多因素，都不能支撑地产商漫天要价。加上未来政策影响，比如加重税率，会使得囤房的动力减弱。我是一定不看好未来房价的上升空间的。

　　理财一周报：最近有人预言，未来2-10年，中国99%的白领有破产的可能性。因为如果中国楼市如此快速上涨，可能会出现类似于美国次贷式的风险。您怎么看年轻人买房？

　　袁剑：99%不敢说，但我相信他的整体判断是对的。

　　中国人买房首付比例相对于外国要高，从这点上来说年轻白领的抗风险能力稍强一些。但是每月还贷资金占收入的比例太高，隐藏着很大的风险——很多小家庭都是用收入的50%～60%去还按揭贷款，但未来的经济形势很难说，一旦有危机出现，断供的可能性很大。

　　现在楼市对经济较多的都是正反馈，所以人们认为房价还会继续涨，但少有人意识到楼市其实是处在泡沫的顶部——虽然短期内这个泡沫还可能继续扩张，但破灭的可能性很高。一旦楼市有了负反馈——房价下跌、开发商贷款的滚雪球效应破灭、银行大量坏账等等就来了。