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房价:最后一根稻草(2007-08-02 转多彩)

09-01-22 15:19 1682次浏览
扬韬
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投资家1968于2007-08-02 17:48发表主帖:
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两年前,我还天真地以为中国经济的辉煌将出现在10年后,2015-2020年将是经济巅峰时代,我们的幸福生活,将在那个时期达到极致。但两年可以改变一切,人性的贪婪可以逆转一切。如今,投机者的贪婪正在扭曲经济发展的节奏,我们即将迎来一个谁也无法回避的痛苦时期:泡沫的破裂。而刺破泡沫的那根针、压垮大象的最后一根稻草,不是别的什么东西,却恰恰是最能兆示经济状况的东西:房价。

根据国家统计局的统计,2007年上半年,全国商品住宅销售面积2.54亿平方米,由此推算,全年销售面积大约为5亿平方米。按照均价4000元计算,全年住宅销售收入就将达到2万亿元,加上商业用房,房地产销售已经能占GDP总规模的10%,成为中国经济的支柱产业之一。不过,数据也显示,同期商品住宅的施工面积是13.4亿平方米,大约相当于2年半的销售量。如果要卖掉,将回笼资金5万亿以上。这些住宅应该是2年内陆续竣工和销售的,所以,不会产生很严重的积压问题。但是,上半年房地产开发投资增长近30%,在房价持续走高的情况下,新房供应只能越来越多。而且,由于房地产二级市场相对发达,所有新竣工和刚销售的楼盘都可以成为二级市场的新卖盘。房地产供给规模越来越大,房地产市场的供不应求的局面将很可能在两年内甚至在一年内得到彻底缓解。

根据《上海金融稳定报告2007》的数据,2006年底,上海市中资银行房地产贷款余额为4634亿元,同比增长9.2%,占各项贷款的29%。按照这个速度推算,到2007年年底,上海的房地产贷款余额将超过5000亿,占贷款余额的30%。上海的房地产金融比较发达,全国的房地产贷款占比不会达到30%。有一个统计数据显示,2005年的房贷总额为4.91万亿,占当年贷款余额的比重为23.7%。不过,这个数据仅出现于媒体报道,我没有找到出处。2007年底,全国金融机构贷款余额预计突破27万亿,按照22%的比重推断,大约有6万亿在房地产贷款中。按照3个点的利差算,则银行业近2000亿元的毛收入将来自房地产。这就是为什么大家都希望看到房地产繁荣的主要原因:房贷占到银行贷款规模的四分之一强,银行已经与地产息息相关、一荣俱荣、一损俱损。与此同时,钢铁、水泥、玻璃等产业和建筑业也都与房地产紧密相关,政府卖地收入更与房地产密不可分。房地产,简直绑架了中国经济命脉!

2006年,上海市的房地产贷款不良率为1%,其中,个人住房贷款不良率0.75%,同比上升0.25个百分点。全国的情况要差一些,根据央行发布的2006年度金融稳定报告,2005年年底,个人消费贷款不良率为2.55%。我们假设全国平均水平为2%,比例很低,涉及贷款余额不过1200亿。与每年2000亿的毛收入相比,1200亿不算什么。但是,需要指出的是,这是繁荣阶段的比例。中国的房地产贷款1998年才开始逐渐启动,从启动之初就始终处于房价上涨过程,从银行到地产再到普通百姓,基本没有经历过大规模的房地产价格调整过程。房地产市场牛市一旦结束进入调整,究竟会带来怎样的后果,谁也不知道!不过,对于房屋拥有者来说,问题似乎不大,按照最高法的司法解释,居民如果只有一套自住商品房,则禁止被拍卖。因此,对银行来说,如果居民房贷出现问题,将束手无策。但是,银行就不同了。如果不良贷款比例上升一个百分点,达到3%(年度不良贷款达到1800亿),则银行在房贷市场的利差将被不良贷款所吞噬,那时候,银行、地产商和购房者都将陷入窘境。

那么,房地产市场价格会崩溃吗?目前看,这种趋势正在形成。按照国际通用标准,租售比达到1∶200,房价就存在泡沫了。所谓租售比,是月租金与房屋单价的比值。按照一年10个月计算(房屋出租则必然存在空置期,假设长期平均空置时间为每年2个月),意味着需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票术语来解释,就好比每年分红率5%,市盈率20倍。房屋价格如果超过20年回本的期限,就意味着进入泡沫。但是,在上海,今年年初的时侯,租售比就已经达到了1:300。目前,上海很多地方的租售比已经达到1:500,相当于股市的50倍市盈率,相当于年度出租回报率只有2%。全国其它地方,也好不到哪里去。当租售比达到1:500的时侯,房价就具有了十分显著的泡沫,泡沫破灭后,房价跌一半都是可能的。

不过,在住宅价格泡沫盛起的同时,全国商业用房的泡沫化并不明显。以我所在单位为例,陆家嘴地区的办公用房租金为每平方米每天4元左右,每个月120元。而当前的房价不过25000元,租售比大致在1∶200左右。高端写字楼的租售比则能达到1:100,即大约10年就可以收回投资。为什么会这样呢?《上海金融稳定报告2007》显示,截至2006年底,上海商铺人均供应量近2平方米,居然比香港还高出0.8平方米,显示已经供过于求,因此价格就相对合理。全国很多城市,都出现类似状况:在住宅用房价格上涨50%的过程中,办公用房价格几乎没有什么涨幅,供求关系使然。办企业,愿意租房已经蔚然成风气,而自己住的房子,老百姓还不太惯去租,尤其是年轻人结婚用房。

但是,一切都会改变。目前,至少有三大潜在因素将导致房价在敏感点出现崩溃。
首先,限定土地开发时间。如果政府敞开供应土地,则房价必跌。但是,这个概率太低了,我们不可能放弃严厉的土地管制政策。因此,存在另外一种政策博弈:政府所出让的土地,以供地之日为基准,要求三年或两年之内必须进入预售,否则要么收回土地,要么实施严厉的土地占用补偿款。这一招如果推出,房地产商囤积土地的热情立即降低,很多闲置的土地将很快投入开发。目前,我们的供地政策需要调整。象长沙的地王,土地转让金就高达92亿,开发商要在这片土地投入200亿以上,没有5年时间怎么可能开发完?但是,巨大的土地却在很长的时间里被闲置,本来就是资源的浪费。我看到,已经开始有学者质疑上市公司囤积土地的现象了。此种局面,也许将得到改善。但概率也就是50%吧,所以不能期望太高。

第二,提高银行首付款比例。目前,各地的房贷按揭大都是70%左右,即业主只需要首付3成左右。此种做法,在房地产平稳期根本没问题。但是,随着房地产价格逐渐上升,7成按揭的风险越来越大。好比一套房子,原来卖50万,首付15万,剩下35万银行给予30年按揭,每年付款2万元以下,每个月1000多元,老百姓一般还付得起。如今,房价飚涨,新房卖到了100万,首付30万,剩余70万给予30年按揭,每年付款要超过3万元,相当于每个月2500元以上,普通百姓已经开始吃紧了,即使一般白领也要担心房供问题,不得不天天提心吊胆。然而,两三年前价格只有50万的房子,现在凭什么涨到100万呢?如果房价下跌30%,回到70万的水平,银行即便拍卖,也最多收回60万,损失不可避免,业主却相当于倾家荡产啊!谁能保证这个过程永远不会出现?更可怕的是,房价还在涨,如果涨到150万呢,三成首付能安全吗?因此,为了银行资产安全考虑,现在有必要将购房首付款提高到4成到5成,买第二套以上房屋的,首付款提高到7成以上。这样将立即杜绝一些纯粹的投资客,增大其投资成本,化解一部分购买力。原来要买房子的人,此时无法承受巨大压力,可能被迫转为租房,再次化解一部分购买力。两相对冲,投资客的卖房积极性会提高,还可以扩大供给。这一招,将有力抑制房价上涨。银行权衡自身利弊,可能逐渐调整首付比例,最终实现的概率将超过60%。

第三,房价涨到一个平衡点。房价不会无限制地涨下去,一定存在一个投机者和自住者博弈到最后的平衡点。在这个节点上,房屋出租的年回报率不足2%,投机者已经无法通过出租房屋回收成本了,以至于他们不屑于再出租,而房屋贷款每年的成本高达7%左右,加上税费,每年必须涨15%以上才能让投机者有利可图。但是,每年15%的概念是每5年房价翻番。在某一个平衡点,投机客察觉房价出现滞涨,每年涨幅只能达到7%左右(10年翻番)的时侯,他们将不得不退出这一渠道。一旦有些房子没有达到预期的收益,他们将不得不卖出以筹措资金,这将显著扩大供给。同时,在这个平衡点,年轻人已经买不起房子,相反,他们发现租房住的成本更低。比如,上海一套建筑面积100平方米,总价150万元的房子,每月租金只要3000元,而如果直接购买,需要首付45万,余款每年至少要支付5万元。相比之下,租房成本要低得多,年轻人就可能更倾向于租房子住,购买需求因之受到影响。在这个平衡点上,依然还会有不少的成交,但购买者主要是自住的新人,是无奈之下不得不买的人群。而抛售者除了开发商将主要是投机者。一旦投机者大规模抛售,对价格的影响将是灾难性的。这个事件出现的概率可以肯定地说能达到100%。因为目前的房价飚涨过程,已经在冲击泡沫了。

有了上述三大潜在因素,中国的房价崩溃并不是不可预见的事件。去年底的时侯,我曾见了不少炒普洱茶的大户,进出资金动辄千万计,不少人把普洱茶当成了最好的投资工具,因为普洱茶据说“年份越久越贵”,因此具有了收藏价值。当时,全国各地不知道有多少大户开设了加盟店,专门经营普洱茶。普洱茶的价格扶摇直上,在今年5月达到巅峰后突然崩盘,短时间跌去一半还要多。很多人说普洱茶有品尝的价值,因此不会跌,犹如今日说房地产有收藏价值一样。但是,投机的资金进来后,任何市场都不可能始终保持一种趋势,最后的疯狂到来后,崩盘是必然要发生的事情。从南海郁金香,到长春君子兰,到云南普洱茶,再到全球的房地产,投机浪潮濒临崩溃的时候,总是最繁荣的时期,繁荣得让每个人都忘记了风险,那惊人一跳,恰恰就发生在此时。

中国的房地产泡沫何时崩溃?叶檀博士认为要等房贷证券化之后。这未免太乐观了。我们的金融创新永远是滞后的,不崩溃一次,不会有这个东西推出来的。就目前趋势看,也许今年秋天将是盛宴结束的时节。如果再晚,也许到明年夏天?这是需要再来研究的一个新话题。但是,可以预期的是,如果房地产价格崩溃,将势必导致银行出现重大隐患,中国股市的金融和地产两大支柱的倒下,对股市的影响也将是巨大的。所以说,房价这根最后的稻草,压垮的将不只是房地产这个大象,还有与房地产相关的大象们,这才是我要考虑的重点。我相信,在房价狂欢的假面舞会上,是金融股和地产股垄断的狂欢派对。在舞者揭开面具之前,金融和地产会因极度兴奋而率先晕倒。面具揭开,吓坏了的,是无辜的伴舞者……
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扬韬

09-01-22 15:19

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DTwinner于2007-08-06 22:05发表跟帖:
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  陶冬:次按余波未了 油价再闯新高――每周全球市场焦点(8月5日)

全球金融市场上周又经历了过山车般的一周。美国股市上周下跌不多,但周五录得二月底以来最大单日跌幅,临收市前半小时更启动跌停板机制。三大因素上周冲击市场:1)美国次级按揭贷款危机蔓延,造成部分基金甚至银行大幅亏损,对冲基金惊爆赎回潮,被迫平仓套现,导致股市、债市恶性循环。2)日元套利交易先是大量平仓,带动日元急升,但至周五有迹象显示套利盘卷土重来。3)纽约石油(WTI)期货价格周三创下新高,接下来周五的就业和ISM数据均远远弱过预期,触发市场对美国经济衰退的担心。

笔者相信,次按危机需要有18-24个月才能完全平息,间中还会为市场带来冲击。这轮由次按造成对冲基金出事所触发的市场调整,取决于有没有银行跟着倒闭。如果没有全球性银行倒闭,股市可望在1-2周内恢复平静,震荡强劲但短暂。公司债市场则需要几个月的时间养伤。

上周纽约石油(WTI)期货价格升至每桶78.77美元的新高之后回软。小麦价格再创十一年来记录。疲弱的经济数据,令美元全线走贬。

本周市场关注联储动向。美联储周二调整息口的机会不大,但估计会后声明会谈及次按危机及经济走势,成为市场判断息口前景的根据。本周无重大全球性数据,中国通胀最引市场瞩目。

扬韬

09-01-22 15:19

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DTwinner于2007-08-06 22:03发表跟帖:
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  左小蕾:
从一开始,人民币升值压力主要来自外部,来自美国贸易逆差的增加。特别是2004年美国财政赤字的增加,加剧了国际收支平衡的压力;来自全球非贸易性资本无孔不入地渗透,导致了中国外汇储备快速增加和人民币低估的幻觉。

1 流动性的全球过剩

从2004年开始显现的流动性过剩是个全球性问题。首先需要弄明白钱从哪里来。货币创造流动性需要时间和过程,我们有必要回顾和重新认识2004年前后的世界主要经济体的经济形势。

2001年,美国发生了两件大事:

第一件事,纳斯达克从5000点跌到1000点。这是一个典型的从行业过剩、行业周期演变到经济周期,再演变到资本市场反应的故事。作为美国当时的支柱行业,IT行业的不景气就意味着美国经济进入了一个下滑周期。

第二件事,就是“9·11”事件,使美国经济从2001年开始进入了一个低迷的下滑阶段。从2001年开始,美联储连续降息,从7.5%降到1%。宽松的货币政策为后来的全球流动性过剩、全球资产价格泡沫、包括人民币升值的问题埋下了伏笔。

2004年,日本经济开始从衰退中复苏,这是十多年低利率甚至零利率政策,制造日元的流动性空前增长的货币环境所致。虽然日本经济近期才开始复苏,但日本人手上的钱一直就很多,并且在纽约和亚洲其他市场投资活跃。近期频繁的国际“日元套利”活动也与日本刻意保持低利率,推动货币外流加速全球流动有关。

欧元也在欧洲央行的坚持下,2005年才对保持了5年之久的2%的利率提升25个基点。

全球三大经济体长时间的宽松货币政策,加大了全球经济失衡的同时,过剩的流动性也推动资产价格膨胀。

经济学理论和实践证明,当流动性过剩特别是大规模资本加速流动时,过剩应该以通货膨胀的货币形式显现出来,比较容易爆发以通胀为特征的经济危机。但是,21世纪初开始的流动性过剩现象,并没有像传统经济理论解释的那样出现通胀上升。上个世纪90年代以后,全球化推动下的贸易自由化把发展中国家劳动力成本比较优势推向了全世界,高科技发展提升劳动生产率,但是劳动力成本的相应提升也因为全球化下诞生的服务外包模式而转移到发展中国家,从而不会对通胀预期上升发生影响。这使全世界特别是发达国家的通胀长期保持较低水平,也使1980年代传统的以通胀为特征的经济危机发生了变化。

上世纪90年代以来的经济危机,以资产价格泡沫为特征,投机性资本在全球化、信息化趋势的推动下加速流动,是泡沫危机爆发的重要原因之一。日本和东南亚各国都是在通胀水平不高,过快的金融自由化下大量资本流入和低利率水平下资本流入,从而推高资产价格,泡沫破灭后爆发经济危机的。

进入21世纪以来,美国债券市场一直有一个困惑,美联储前主席格林斯潘先生一直在强调债市长期利率偏低,甚至有短期利率与长期利率倒挂的时候。最重要的原因是,通胀预期不高,长期利率不会上升。美联储实施长达两年多的1%的低利率,也没有出现严重的通货膨胀,背后的故事就是,全球化以后,货币供应量增加,资产价格泡沫作为新的流动性过剩的形式表现出来。

2 钱太多使全球资产价格不断攀高

2004年黄金价格直线上升到历史性高位是全球的钱太多所致。虽然“金本位”不复存在,但是黄金仍然是保值的储备资产,不过它与货币资本的关系从固定价格变成浮动价格。因此,当货币资本流动性过大,特别是美元呈贬值趋势,货币资本贬值预期增高的时候,黄金的资产储备功能可能被大势“炒作”,人们就会转而持有黄金,从而黄金的价格就上涨了。所以黄金价格过度上涨是货币资本过剩的表现。

钱太多了还表现在2004年开始的一轮石油价格的高位运行上。通过过度渲染中国和印度经济增长,引起了石油需求增长变化,夸大近期石油供求的“缺口”,不断制造石油期货市场价格波动的引导,大量“热钱”流入石油市场,推动了油价上涨。

钱太多也带来全球金融市场的快速膨胀。有研究显示,2001-2004年,全球金融产品的交易超过以往任何时候。外汇日交易量上升1.9万亿美元,增长了57%。衍生品日交易达到2.4万亿美元,上升了74%。2005年全球收购兼并达到2000年以来的最高水平。2006年,美国共同基金规律超过10万亿美元的资金,比过去4年增长66%。

全球股票交易所也出现了广泛整合。芝加哥商业交易所和芝加哥期货交易所正在联合起来成为世界最大的证券交易所;纽约股票交易所和泛欧交易所将完成跨大西洋的整合成为一体。纳斯达克打算买下伦敦交易所,东京和韩国的交易所也在密切联络,金融全球大爆炸的格局大有箭在弦上不得不发的架势。

钱太多也是最近对冲基金迅速发展的原因。近几年来,国外对冲基金的发展非常迅速,已经从几年前的千余家发展到上万家,管理资金的规模有的已经超过700亿美元,投资的领域几乎囊括证券投资、股权投资、收购兼并以及其他资本运作的所有领域。

全球私募股权基金近年管理的资金已经达万亿美元以上。预期在两年之内,全球私募基金交易将达到1000亿美元,三倍于以前任何时候的私募股权投资,可能带来以万亿美元计算的市场。

另外,石油价格上涨带来的“石油美元”较两年前增加了将近一倍。石油美元大幅增长推动了中东资本市场上涨以外,现在还存在改变过去大量购买发达国家债券的单一投资行为,大举进攻全球股权投资市场和其他领域投资的趋势,这无疑将有更多的钱流向其他国家和地区,比如说中国。

3 中国流动性过剩来自资本流入

过剩的资本正在全球寻找机会,中国无疑已经卷入了这一轮货币过剩的漩涡。

从一开始,人民币升值压力主要来自外部,来自美国贸易逆差的增加。特别是2004年美国财政赤字的增加,加剧了国际收支平衡的压力;来自全球非贸易性资本无孔不入地渗透,导致了中国外汇储备快速增加和人民币低估的幻觉。

事实上,美国的贸易一直都是逆差,对欧洲是逆差,对日本也是逆差。

美联储从2001年开始降息,发行大量货币,美元相对走弱,这就出现一个很大的问题。美元走弱、利息下降都不利于吸引投资。如果没有足够的资本流入来平衡贸易逆差,会引起国际收支不平衡的问题。如果美国的国际收支持续不平衡,那么美元就会贬值,而且是大幅度贬值,那么国际经济格局就会改变。在这个时候,中国的加工出口贸易开始发展,对美国的订单不断增加,因为从台湾、香港、东南亚各国转移到中国的加工制造业,原来大部分都是对美国出口的,现在变成中国的转口贸易。日本人开始紧张,日本是出口导向型经济,美国的经济和市场对日本格外重要,如果美国经济出问题,或者美国市场的日本产品被中国出口产品替代,对于日本经济复苏显然是不利的。其实日本和中国的出口产品不在一个层次上。于是人民币升值的问题被日本提了出来。当然,当时这种声音还不是很强烈,因为一直到2003年,中国的贸易基本保持平衡。但是已经引起了许多讨论和关注。

2002-2003年,国际经济环境开始形成一个新的生态环境。美国开始发行很多货币,日本零利率政策实际上也有相同的作用。中国和其他发展中国家开始增加对美国的出口,那些发出去的货币就变成了“欧洲美元”、“亚洲美元”、“石油美元”。在全球化的趋势下,世界经济形成了一个动态的循环—美国人得到了全世界最好、最廉价的产品-发展中国家通过出口获得美元,然后拿着这些美元投资于美国的资本市场(美国的金融市场非常强大,是世界金融中心),最后实现动态的均衡。但是这种情况被解读成“中国输出通货紧缩”和“人民币被低估”。于是,人民币升值的压力开始升级。

后来有些情况发生了变化,使人民币升值的压力越来越大。美国的财政赤字快速膨胀,使美国经济复苏出现很大变数。美国两大赤字成为全球经济失衡的主要原因。美国和日本货币的影响开始显著。2004年,美国乃至全球房地产价格开始走高,石油价格和黄金价格也走高。大量的钱在全世界寻找新的投资机会,资金在全球范围内流动。当时印度的股票市场上涨了120%,2004-2005年,中东股票市场上涨了500%。太多的钱也推动了各类私募基金的发展包括对冲基金。全世界的私募基金发展到了将近10000家,掌控资产1.5万亿,可募集的资金数万亿。这些基金在全世界寻找投资机会,实际上也推动了过剩的流动性。全球过剩的流动性通过私募基金向全世界有投资机会的市场渗透,包括中国。

2004年,中国的外汇积累出现空前增长,当年达到2100亿美元,而贸易顺差只有320亿,占GDP的2%,剩下1700多亿都是通过其他途径进来的。中国的外汇储备到2004年第一次出现美国的资本流入退居世界第二的情况,中国的直接投资外商总量变成全球第一。人们的注意力被引导到人民币升值的问题上,把这个问题推到了前沿。

2007年第一季度增加的外汇储备积累已经是1375亿,其中773亿美元是非贸易非直接投资的其他资本流入。近期,在周边一些国家贷款利率较低的环境中,比如在日本贷款利率3%,全球资金过剩的情况下,“日元全球套利”现象严重,外资很容易在周边国家融资,转而进入其他各国“套利”。也就是说,全球过剩的流动性会源源不断地输入中国,加剧中国的流动性过剩的问题。

4 根本问题是美元本位

全球流动性的问题,最根本的是美元本位的问题。上世纪70年代布雷顿森林体系解体,汇率、利率大幅波动,造成极大的全球性动荡和风险。但美国经济仍然主导世界经济,国际货币体系迅速延续与美元的联系,但不再以黄金为基准,而以美元为基准,以美元计价,汇率与美元挂钩,以美元结算。美元本位的国际货币体系使美国相当于全球中央银行。

近年来,各国对美国出口,换取的亚洲美元、欧洲美元、石油美元再转而投资华尔街,全球美元再以资本形态流入美国,美国达到国际收支平衡。如果作为美元本位重要支撑的美国经济与全球经济变化不能保持一致,不能共同维持这个短期动态的均衡,世界可能再次遭遇全球经济危机。

在美国两大赤字形势下的短期均衡,实际上是向全世界借债来保持经济增长和国际收支平衡。如果美国负债不能还钱,美元主动贬值,全球就要面对上世纪70年代的风险。在60-70年代,美元经历了三次危机,市场抛售美元抢购黄金,市场黄金价格不断突破,1971年,美国出现1893年以来最大的贸易赤字和国际收支逆差,不得不宣布美元贬值并停止按官方价格出售黄金,不再维持35美元兑一盎司的“金本位”固定兑换率,“金本位”制度寿终正寝,从而引发世界经济的巨大金融风险。

历史与现实何其相似。如果国际环境在全球化的趋势下,推动比当年更大的贸易和资本流动,美国经济像当年一样真的出了问题——美国消费市场萎缩,全球出口受阻,美元主动大幅贬值降低债务压力,完全打破短期动态均衡,全世界可能需要再次承受“金本位”解体的现代版的“美元本位”解体带来的全球动荡,甚至全球爆发经济危机了。

当然,美国经济放缓还没有到主动贬值的地步,所以强制性的欧元升值、日元升值、人民币升值、东南亚其他各国货币升值,使美元变相被动贬值,成为“美元本位”下的“全球中央银行”最通常的“政策工具”。全球货币升值,资本逐利,当然流向货币更值钱的地方,这也是全球流动,特别是向新兴市场流动的原因了。

美元本位的货币体系,通过21世纪初实施的宽松货币政策发出的美元,通过全球化和金融自由化推动的美元全球货币创造过程,制造了全球流动性过剩和全球资产价格泡沫的货币形态,并且有再次带来全球经济危机的可能性。

全球流动性过剩的货币形势,使全球面对了与过去不同的境况。过去是美国经济低迷,资本流向东南亚,创造了一个“亚洲奇迹”;亚洲经济危机,资本流向华尔街创造“新经济无周期”的神话。现在全球到处是钱,全球资产价格大涨。最近香港,交易量突破千亿,台湾日交易量429亿,都创下历史记录。一旦有什么风吹草动,钱流向何处?全球资产价格的泡沫什么时候会破灭?我们是否应该准备应对全球性的金融危机?

亚洲金融危机以后,建立新的全球金融体系问题曾经被反复提出。国际货币基金组织(IMF)被假设为全球危机的拯救机构。但是IMF作为“最后贷款人”的角色,更多是事后危机解救。而且国际组织的危机解救计划存在诸多政策限制,更多是理论上的合理而不是实践上的可行。

中国需要明白,在这样的国际环境和经济格局下,这不是中国自己的问题,而是一个全球问题,不是中国一己之力能够与之较量和改变的。流动性过剩问题的国际背景很复杂,流动性过剩的问题不是中国独自面对的问题。只不过中国的经济规模更大,资本更争先恐后地流入而已。

(作者系银河证券首席经济学家)

扬韬

09-01-22 15:19

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DTwinner于2007-08-06 22:03发表跟帖:
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  左小蕾:
从一开始,人民币升值压力主要来自外部,来自美国贸易逆差的增加。特别是2004年美国财政赤字的增加,加剧了国际收支平衡的压力;来自全球非贸易性资本无孔不入地渗透,导致了中国外汇储备快速增加和人民币低估的幻觉。

1 流动性的全球过剩

从2004年开始显现的流动性过剩是个全球性问题。首先需要弄明白钱从哪里来。货币创造流动性需要时间和过程,我们有必要回顾和重新认识2004年前后的世界主要经济体的经济形势。

2001年,美国发生了两件大事:

第一件事,纳斯达克从5000点跌到1000点。这是一个典型的从行业过剩、行业周期演变到经济周期,再演变到资本市场反应的故事。作为美国当时的支柱行业,IT行业的不景气就意味着美国经济进入了一个下滑周期。

第二件事,就是“9·11”事件,使美国经济从2001年开始进入了一个低迷的下滑阶段。从2001年开始,美联储连续降息,从7.5%降到1%。宽松的货币政策为后来的全球流动性过剩、全球资产价格泡沫、包括人民币升值的问题埋下了伏笔。

2004年,日本经济开始从衰退中复苏,这是十多年低利率甚至零利率政策,制造日元的流动性空前增长的货币环境所致。虽然日本经济近期才开始复苏,但日本人手上的钱一直就很多,并且在纽约和亚洲其他市场投资活跃。近期频繁的国际“日元套利”活动也与日本刻意保持低利率,推动货币外流加速全球流动有关。

欧元也在欧洲央行的坚持下,2005年才对保持了5年之久的2%的利率提升25个基点。

全球三大经济体长时间的宽松货币政策,加大了全球经济失衡的同时,过剩的流动性也推动资产价格膨胀。

经济学理论和实践证明,当流动性过剩特别是大规模资本加速流动时,过剩应该以通货膨胀的货币形式显现出来,比较容易爆发以通胀为特征的经济危机。但是,21世纪初开始的流动性过剩现象,并没有像传统经济理论解释的那样出现通胀上升。上个世纪90年代以后,全球化推动下的贸易自由化把发展中国家劳动力成本比较优势推向了全世界,高科技发展提升劳动生产率,但是劳动力成本的相应提升也因为全球化下诞生的服务外包模式而转移到发展中国家,从而不会对通胀预期上升发生影响。这使全世界特别是发达国家的通胀长期保持较低水平,也使1980年代传统的以通胀为特征的经济危机发生了变化。

上世纪90年代以来的经济危机,以资产价格泡沫为特征,投机性资本在全球化、信息化趋势的推动下加速流动,是泡沫危机爆发的重要原因之一。日本和东南亚各国都是在通胀水平不高,过快的金融自由化下大量资本流入和低利率水平下资本流入,从而推高资产价格,泡沫破灭后爆发经济危机的。

进入21世纪以来,美国债券市场一直有一个困惑,美联储前主席格林斯潘先生一直在强调债市长期利率偏低,甚至有短期利率与长期利率倒挂的时候。最重要的原因是,通胀预期不高,长期利率不会上升。美联储实施长达两年多的1%的低利率,也没有出现严重的通货膨胀,背后的故事就是,全球化以后,货币供应量增加,资产价格泡沫作为新的流动性过剩的形式表现出来。

2 钱太多使全球资产价格不断攀高

2004年黄金价格直线上升到历史性高位是全球的钱太多所致。虽然“金本位”不复存在,但是黄金仍然是保值的储备资产,不过它与货币资本的关系从固定价格变成浮动价格。因此,当货币资本流动性过大,特别是美元呈贬值趋势,货币资本贬值预期增高的时候,黄金的资产储备功能可能被大势“炒作”,人们就会转而持有黄金,从而黄金的价格就上涨了。所以黄金价格过度上涨是货币资本过剩的表现。

钱太多了还表现在2004年开始的一轮石油价格的高位运行上。通过过度渲染中国和印度经济增长,引起了石油需求增长变化,夸大近期石油供求的“缺口”,不断制造石油期货市场价格波动的引导,大量“热钱”流入石油市场,推动了油价上涨。

钱太多也带来全球金融市场的快速膨胀。有研究显示,2001-2004年,全球金融产品的交易超过以往任何时候。外汇日交易量上升1.9万亿美元,增长了57%。衍生品日交易达到2.4万亿美元,上升了74%。2005年全球收购兼并达到2000年以来的最高水平。2006年,美国共同基金规律超过10万亿美元的资金,比过去4年增长66%。

全球股票交易所也出现了广泛整合。芝加哥商业交易所和芝加哥期货交易所正在联合起来成为世界最大的证券交易所;纽约股票交易所和泛欧交易所将完成跨大西洋的整合成为一体。纳斯达克打算买下伦敦交易所,东京和韩国的交易所也在密切联络,金融全球大爆炸的格局大有箭在弦上不得不发的架势。

钱太多也是最近对冲基金迅速发展的原因。近几年来,国外对冲基金的发展非常迅速,已经从几年前的千余家发展到上万家,管理资金的规模有的已经超过700亿美元,投资的领域几乎囊括证券投资、股权投资、收购兼并以及其他资本运作的所有领域。

全球私募股权基金近年管理的资金已经达万亿美元以上。预期在两年之内,全球私募基金交易将达到1000亿美元,三倍于以前任何时候的私募股权投资,可能带来以万亿美元计算的市场。

另外,石油价格上涨带来的“石油美元”较两年前增加了将近一倍。石油美元大幅增长推动了中东资本市场上涨以外,现在还存在改变过去大量购买发达国家债券的单一投资行为,大举进攻全球股权投资市场和其他领域投资的趋势,这无疑将有更多的钱流向其他国家和地区,比如说中国。

3 中国流动性过剩来自资本流入

过剩的资本正在全球寻找机会,中国无疑已经卷入了这一轮货币过剩的漩涡。

从一开始,人民币升值压力主要来自外部,来自美国贸易逆差的增加。特别是2004年美国财政赤字的增加,加剧了国际收支平衡的压力;来自全球非贸易性资本无孔不入地渗透,导致了中国外汇储备快速增加和人民币低估的幻觉。

事实上,美国的贸易一直都是逆差,对欧洲是逆差,对日本也是逆差。

美联储从2001年开始降息,发行大量货币,美元相对走弱,这就出现一个很大的问题。美元走弱、利息下降都不利于吸引投资。如果没有足够的资本流入来平衡贸易逆差,会引起国际收支不平衡的问题。如果美国的国际收支持续不平衡,那么美元就会贬值,而且是大幅度贬值,那么国际经济格局就会改变。在这个时候,中国的加工出口贸易开始发展,对美国的订单不断增加,因为从台湾、香港、东南亚各国转移到中国的加工制造业,原来大部分都是对美国出口的,现在变成中国的转口贸易。日本人开始紧张,日本是出口导向型经济,美国的经济和市场对日本格外重要,如果美国经济出问题,或者美国市场的日本产品被中国出口产品替代,对于日本经济复苏显然是不利的。其实日本和中国的出口产品不在一个层次上。于是人民币升值的问题被日本提了出来。当然,当时这种声音还不是很强烈,因为一直到2003年,中国的贸易基本保持平衡。但是已经引起了许多讨论和关注。

2002-2003年,国际经济环境开始形成一个新的生态环境。美国开始发行很多货币,日本零利率政策实际上也有相同的作用。中国和其他发展中国家开始增加对美国的出口,那些发出去的货币就变成了“欧洲美元”、“亚洲美元”、“石油美元”。在全球化的趋势下,世界经济形成了一个动态的循环—美国人得到了全世界最好、最廉价的产品-发展中国家通过出口获得美元,然后拿着这些美元投资于美国的资本市场(美国的金融市场非常强大,是世界金融中心),最后实现动态的均衡。但是这种情况被解读成“中国输出通货紧缩”和“人民币被低估”。于是,人民币升值的压力开始升级。

后来有些情况发生了变化,使人民币升值的压力越来越大。美国的财政赤字快速膨胀,使美国经济复苏出现很大变数。美国两大赤字成为全球经济失衡的主要原因。美国和日本货币的影响开始显著。2004年,美国乃至全球房地产价格开始走高,石油价格和黄金价格也走高。大量的钱在全世界寻找新的投资机会,资金在全球范围内流动。当时印度的股票市场上涨了120%,2004-2005年,中东股票市场上涨了500%。太多的钱也推动了各类私募基金的发展包括对冲基金。全世界的私募基金发展到了将近10000家,掌控资产1.5万亿,可募集的资金数万亿。这些基金在全世界寻找投资机会,实际上也推动了过剩的流动性。全球过剩的流动性通过私募基金向全世界有投资机会的市场渗透,包括中国。

2004年,中国的外汇积累出现空前增长,当年达到2100亿美元,而贸易顺差只有320亿,占GDP的2%,剩下1700多亿都是通过其他途径进来的。中国的外汇储备到2004年第一次出现美国的资本流入退居世界第二的情况,中国的直接投资外商总量变成全球第一。人们的注意力被引导到人民币升值的问题上,把这个问题推到了前沿。

2007年第一季度增加的外汇储备积累已经是1375亿,其中773亿美元是非贸易非直接投资的其他资本流入。近期,在周边一些国家贷款利率较低的环境中,比如在日本贷款利率3%,全球资金过剩的情况下,“日元全球套利”现象严重,外资很容易在周边国家融资,转而进入其他各国“套利”。也就是说,全球过剩的流动性会源源不断地输入中国,加剧中国的流动性过剩的问题。

4 根本问题是美元本位

全球流动性的问题,最根本的是美元本位的问题。上世纪70年代布雷顿森林体系解体,汇率、利率大幅波动,造成极大的全球性动荡和风险。但美国经济仍然主导世界经济,国际货币体系迅速延续与美元的联系,但不再以黄金为基准,而以美元为基准,以美元计价,汇率与美元挂钩,以美元结算。美元本位的国际货币体系使美国相当于全球中央银行。

近年来,各国对美国出口,换取的亚洲美元、欧洲美元、石油美元再转而投资华尔街,全球美元再以资本形态流入美国,美国达到国际收支平衡。如果作为美元本位重要支撑的美国经济与全球经济变化不能保持一致,不能共同维持这个短期动态的均衡,世界可能再次遭遇全球经济危机。

在美国两大赤字形势下的短期均衡,实际上是向全世界借债来保持经济增长和国际收支平衡。如果美国负债不能还钱,美元主动贬值,全球就要面对上世纪70年代的风险。在60-70年代,美元经历了三次危机,市场抛售美元抢购黄金,市场黄金价格不断突破,1971年,美国出现1893年以来最大的贸易赤字和国际收支逆差,不得不宣布美元贬值并停止按官方价格出售黄金,不再维持35美元兑一盎司的“金本位”固定兑换率,“金本位”制度寿终正寝,从而引发世界经济的巨大金融风险。

历史与现实何其相似。如果国际环境在全球化的趋势下,推动比当年更大的贸易和资本流动,美国经济像当年一样真的出了问题——美国消费市场萎缩,全球出口受阻,美元主动大幅贬值降低债务压力,完全打破短期动态均衡,全世界可能需要再次承受“金本位”解体的现代版的“美元本位”解体带来的全球动荡,甚至全球爆发经济危机了。

当然,美国经济放缓还没有到主动贬值的地步,所以强制性的欧元升值、日元升值、人民币升值、东南亚其他各国货币升值,使美元变相被动贬值,成为“美元本位”下的“全球中央银行”最通常的“政策工具”。全球货币升值,资本逐利,当然流向货币更值钱的地方,这也是全球流动,特别是向新兴市场流动的原因了。

美元本位的货币体系,通过21世纪初实施的宽松货币政策发出的美元,通过全球化和金融自由化推动的美元全球货币创造过程,制造了全球流动性过剩和全球资产价格泡沫的货币形态,并且有再次带来全球经济危机的可能性。

全球流动性过剩的货币形势,使全球面对了与过去不同的境况。过去是美国经济低迷,资本流向东南亚,创造了一个“亚洲奇迹”;亚洲经济危机,资本流向华尔街创造“新经济无周期”的神话。现在全球到处是钱,全球资产价格大涨。最近香港,交易量突破千亿,台湾日交易量429亿,都创下历史记录。一旦有什么风吹草动,钱流向何处?全球资产价格的泡沫什么时候会破灭?我们是否应该准备应对全球性的金融危机?

亚洲金融危机以后,建立新的全球金融体系问题曾经被反复提出。国际货币基金组织(IMF)被假设为全球危机的拯救机构。但是IMF作为“最后贷款人”的角色,更多是事后危机解救。而且国际组织的危机解救计划存在诸多政策限制,更多是理论上的合理而不是实践上的可行。

中国需要明白,在这样的国际环境和经济格局下,这不是中国自己的问题,而是一个全球问题,不是中国一己之力能够与之较量和改变的。流动性过剩问题的国际背景很复杂,流动性过剩的问题不是中国独自面对的问题。只不过中国的经济规模更大,资本更争先恐后地流入而已。

(作者系银河证券首席经济学家)

扬韬

09-01-22 15:19

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DTwinner于2007-08-06 22:00发表跟帖:
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  转一下汪丁丁博客中的文章:
最后,我意识到我这番评论其实份量极重,我愿意交给江平去概括并冠以一个更恰当的标题。小蕾女士多年研究世界经济,转贴她这篇博客文章,是为了回答一位网友留言询问国内房价为何不跌反涨(以四个关键词概括),以及最近滇庆兄因预期房价还会涨而饱受网友批评,我这里表示的态度,算是对他的立场的某种支持——所谓“势”,就是“理有固然而势无必至”之势,你可以不相信而且可能因不信而增进你的福利水平,但若势在必行,则你不信就肯定恶化你的福利水平。滇庆兄的那番言论,就房价攀升已然成“势”这一点而言,无可指责。最后转贴瑞银陶冬的博客文章,以为佐证。……写完之后,发现没有讲要“佐证”什么。其实,明眼人自当明白。就是:要崩溃,大家一起崩溃,不崩溃,则大家都不崩溃。但是你若要避免这一“大结局”(白茫茫大地真干净),你就不能让人民币自由兑换,而且必须限制资本国际流动,如此,你要支付的代价仍很高,例如汇率投机、国内通涨、国际贸易制裁、人力资源迅速耗尽、环境污染继续泛滥、……以及一切与低收入相关的人口低素质问题。要知道,日本和韩国的“经济起飞”不过二十年时间,我们则超过了三十年时间,为什么?一部分原因是人家工资自然膨胀,所以人力资本迅速积累,然后是国富民也富,出口当然不会继续扩张。那是好日子的特征之一!我们却总是自欺欺人,打肿脸充胖子。特可笑的是,大家还都假装民族主义和爱国主义。
扬韬

09-01-22 15:19

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壳股成财于2007-08-06 00:30发表跟帖:
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  我还是一个观点:

我们在中国的吃喝拉撒,吃喝嫖赌,你用什么支付或者结算?用美金吗?

多数的地方是用人民币(很少数的地方收美金)!

所以这个货币有没有问题是关键,所有的分析都应该建立在货币有问题,或者没有问题的基础上.单纯的去横向比较价格忽略了货币的问题,分析还会有说服力或者说还会有可信度吗?

房价我是认为目前还没有问题,我个人认为目前仅仅接近合理价格,并未达到泡沫状态,而距离疯狂两个字,还有距离.

目前一个地市级的文工团的演员包夜价格是3000,我昨天晚上包了一个,21岁,我觉得她的美貌和年轻,包夜3000一点都不贵,物有所值,那么一个地市的房价值两倍的包夜价格也不为过.省级的要不要加一倍多呢?也不为过,上海深圳的在省级的基础上再一倍多,3万多一点吧,也不过分啊?

呵呵,泡沫一定要出现,没有泡沫?共产主义社会吗?
扬韬

09-01-22 15:19

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呼噜猪于2007-08-06 00:18发表跟帖:
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房贷首付比例或将提至40-50% 部分银行收紧房贷

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http://gz.house.sina.com.cn 2007-08-05 09:44 新京报

记者日前从商业银行内部获悉,近期银监会已经明确表示,希望提高房贷首付,不过商业银行目前尚未有动作。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%之后,购房首付可能再次调高。

“大概在一周前,中国银监会主席刘明康有一个讲话,表明希望商业银行提高首付,一是为控制商业银行的信贷规模,另外目前一些地区房价上涨得十分厉害。”一商业银行个人房贷部总经理告诉记者。其实,在今年5月份市场就曾有过“央行将要求提高房贷首付至40%或50%”的传言,但该传言随后不了了之。

记者就此事向央行新闻处求证,工作人员表示:“目前央行没有发布任何这方面消息。”此后他再补充说,房贷首付提高需要考虑多方面因素,不光要考虑防范金融机构的风险问题,还需要考虑消费者的承受能力。记者又采访了光大和农行房贷部负责人,两家银行均表示尚未接到相关通知。

而消费者对此的直接反应就是“更买不起房了”。一位消费者表示,“央行几次加息之后,贷款买房的压力就已经加大了不少,如果再提高首付就更买不起房了。”

部分银行收紧房贷

中国社会科学院金融研究所王松奇表示,提高首付将减小银行贷款集中度,但对抑制房价作用并不大。他认为,房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源,调控手段会有一定效果,但不能解决根本问题。

今年以来,虽然央行6次上调存款准备金率,3次加息,但是我国金融机构的房贷规模依然高速增长。央行近期已不止一次地强调房地产市场风险,在此之前,央行也指出要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势,加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。

另据记者了解,近期已经有一些银行开始收紧房贷业务。目前工行、民生银行都将所提供的贷款额度控制在抵押物价值七成以内。招行北京分行已加强了对循环贷的审查,只对拥有两处以上房产的个人开展这一业务,对销售时间超过5年的一手房均不予以受理。民生银行深圳分行相关人士也透露,已停办了部分房贷衍生项目。而建行浙江分行则已暂停办理包括个人商业住房贷款、个人消费贷款等在内的个人类贷款业务。

不过也有一些银行表示不原意放弃房贷市场。一家国有商业银行房贷部负责人称:“如今房贷市场竞争这么激烈,除非强制要求提高首付,否则商业银行是不太可能做出调整的。”

扬韬

09-01-22 15:19

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自由市场于2007-08-05 23:39发表跟帖:
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  我押人民币快速升值。已成定局。
扬韬

09-01-22 15:19

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司马邑于2007-08-05 23:20发表跟帖:
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  中国房地产价格是个大泡沫是肯定的;
但是中国股市目前的泡沫比房地产跟更大更脆弱.
考察房地产泡沫什么时候破灭,只要跟踪股市泡沫什么时候破灭;
我的分析是房地产泡沫破灭的时候比股市迟3-6个月.
也就是说目前中国两大泡沫,房地产和股市泡沫,
股市[泡沫肯定比房地产泡沫先行破灭!
MF里基本都是股市里的中大户人家,我又说了大家不爱听的话了,呵呵.
扬韬

09-01-22 15:19

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税务咨询于2007-08-05 20:02发表跟帖:
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  老大,租赁地产如何?我现在关注 600639 ,我为此开了个贴,希望高手指点,谢谢!
扬韬

09-01-22 15:19

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韩江子于2007-08-05 14:40发表跟帖:
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  关于核心商业用地地价的比较,尽管日本银座可能应该和上海淮海路拿来比才差不多,但最近准备拍卖的黄浦区163号地应该有一定参考价值,那块地在黄浦区南京东路。到时候在看看吧。

http://www.landlist.cn/2007-07-02/1117823.htm
http://www.landlist.cn/2007-07-31/1158184.htm
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