地产转折，股市入冬(2007-12-03 转多彩)

投资家1968于2007-12-03 08:40发表主帖：  --------------------------------------------------------------------------------------------------  在新加坡的考察和发言很快变成了强有力的地产新政：建设部等7部门在11月30日正式发布《经济适用住房管理办法》，对中国的经济适用房政策作出重大调整：

1、经济适用房的土地将由政府进行直接划拨，这意味着经适房的土地价格为0；

2、经济适用房将免去各类配套费用，这意味着经适房的成本大幅降低；

3、未来建成出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利润构成，这意味着经适房的价格将降低，降低到人们无法想象的地步；

4、经适房购买者享有有限产权，如果要出售，只能由政府回购，这意味着经济房排除了投资客；

5、按照说法，经适房应该适用于中产阶级，这意味着商业房地产市场的购买力将显著减弱。

于是，持续多年的房地产牛市行情，终于将在政策调整下被强行终结。此前的深圳中天事件，是拉开了转折的序幕，而新政则意味着转折信号明确。房地产价格转折的兑现预计在春节后到明年夏天，届时，我们将可能看到全国房地产价格的显著回落。最近一段时间，中国著名房地产公司股价大跌30%以上，个中缘由，尽在其中。

现在唯一不确定的是经适房的选址。按照上述政策判断，上海地区的经济适用房出售价格预计每平方米不超过3000元。而当前城区商品房价格万元以上，郊区价格5000元以上。不管经适房建在哪里，对周边房地产价格进一步上涨都有明显的抑制作用。而从香港和新加坡的实践分析，从各地政府为了贯彻中央政策精神的动机考虑，一定会有一些经适房建在市中心附近，另一些经适房建在城郊附近。这样做，才能得民心，合民意，树立政绩和形象。

由于经适房建筑面积要求60平米左右，有限的占地面积将建造更多套住宅，建设速度也会加快，市场对住房的总需求将会显著下降。商业房地产开发商面对的将主要是富裕人群，而这部分人群目前绝大多数已经拥有住房。未来一段时间，商业房产开发商的新需求将是从经适房中走出来的新富裕人口，开发将更注重品牌和特色。很多中小开发商可能在未来三年被彻底淘汰。

经适房新政的推出，对国内房地产上市企业构成一定程度利空，但可能对建筑钢材企业有一定利好。从长远看，经适房新政对建设和谐社会的影响将是巨大的。大约在一年后，老百姓面对开始发售的经适房，会由衷发出感慨：和谐社会就是好。

房地产市场拐点出现得不是时候，在股市面临持续下跌的情况下，地产股或进一步调整。而地产的调整，将显而易见的影响到金融股。金融+地产的模式，或将告一段落。在这种环境下，12月的中国股市或步入寒冬。

最新的消息说，创业板要推出来了。已经有经济学家呼吁，创业板至少要一年上市500家。创业板的推出，将导致一批投资型大资金转战创业板，以求在冷门地持有一些创业板股票后，等待其上市获取暴利。

创业板推出之前，股指期货会推出，一批投机型资金将转战股指期货，获取风险利润。

上述两项政策之前，大批资金会囤积在日益增多的IPO 战场，摇新股的利润率能达到15%以上，对于稳健型资金是一个最佳的选择。

信号则逐渐呈现：中铁申购，基金和券商资金量大幅度减少，表明其闲散资金严重不足，头寸开始紧张。而散户资金增多，意味着基金赎回力度的加大。但赎回的基金用于打新股而不是去买股票。

此外，有关单位正在研究继续吸引海外大蓝筹回归，甚至开始考虑让海外的公司来中国大陆发行A股（而不是B股），股票的供给正在增加。

就小技术面看，原油价格可能已经见顶，开始步入下降通道，即便短线反弹一下或者冲破100美元，也难以阻挡持续一年以上的下行趋势，原油价格跌到50美元并非不可能。在此过程中，全球物价涨幅回落，因价格上涨而导致的暴利将可能回吐。中国石油的股价或将持续走低，由此对大盘构成沉重压力。

如此，如此，伴随天气的变化，股市步入冬季。而春天，正在远方招手。